【正文】 .............................................80 二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ................................................83 第十三章 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 ...........................................85 第十四章 評(píng)價(jià)結(jié)論與開(kāi)發(fā)建議 .....................................86 附表： 附表 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 附表 2 總投資估算表 附表 3 建筑安裝工程估算表 附表 4 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 附表 5 銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加估算表 附表 6 租房收入和經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 附表 7 酒店運(yùn)營(yíng)收入及成本費(fèi)用估算表 附表 8 損益表 附表 9 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 附表 10 借款還本付息表 附圖： 附圖 1 項(xiàng)目地理位置圖 附圖 2 項(xiàng)目總平面圖 附件： 附件 1《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》注冊(cè)號(hào) 341100000058498 附件 土地拍賣(mài)協(xié)議 第一章 總論 一、項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱(chēng)：中央商務(wù)區(qū)城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位：置業(yè)有限公司 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 該項(xiàng)目位路。主要評(píng)價(jià)指標(biāo) 1以llk首期投資項(xiàng)目所帶來(lái)的產(chǎn)品銷(xiāo)售收入為準(zhǔn)，500套 / 年的產(chǎn)量可為llk創(chuàng)造約13千萬(wàn)的銷(xiāo)售收入，加上工藝品、禮品、裝飾材料等服務(wù)、產(chǎn)品銷(xiāo)售收入，預(yù)計(jì)一期投資項(xiàng)目總共能產(chǎn)生約5千萬(wàn)的銷(xiāo)售收入。 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位概況 單位名稱(chēng)：香港llk家居集團(tuán) 住所：香港九龍長(zhǎng)沙灣東京街31號(hào)恒邦商業(yè)大廈603法定代表人：梁寮生 注冊(cè)資本：500萬(wàn)元 實(shí)收資本：500萬(wàn)元 公司類(lèi)型：有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資） 經(jīng)營(yíng)范圍：家居用品 單位簡(jiǎn)介香港llk家居集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“l(fā)lk”）系在香港注冊(cè)成立的一家以家居產(chǎn)品生產(chǎn)銷(xiāo)售為一體的股份制企業(yè)，擁有來(lái)自臺(tái)灣、香港、意大利、澳大利亞等國(guó)家和地區(qū)的國(guó)際產(chǎn)業(yè)資本以及專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，旗下品牌為“l(fā)lk”。四、研究結(jié)論 香港llk家具項(xiàng)目符合規(guī)劃，符合國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需， 鼓勵(lì)消費(fèi)，穩(wěn)定家具市場(chǎng)的政策。 該項(xiàng)目能夠完善城市功能，提高城市文化、商業(yè)、娛樂(lè)等功能水平。另一方面，技術(shù)進(jìn)步日新月異，產(chǎn)品需求日趨多變，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，這些都迫使企業(yè)不得不尋求能夠快速響應(yīng)市場(chǎng)和適應(yīng)當(dāng)代環(huán)境的制造方式與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。目前，家具制造業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中繼食品、服裝、家電、家具后的第四大產(chǎn)業(yè)。在全球大環(huán)境下，過(guò)去近百年的時(shí)間里，由于泛濫砍伐樹(shù)木，森林資源受到嚴(yán)重破壞，天然木材越發(fā)稀缺，并被大多數(shù)國(guó)家限制了出口。在廣大消費(fèi)者心目中，船木家具不僅具有環(huán)保生態(tài)特性，而且極富藝術(shù)觀賞價(jià)值。 12 未來(lái)隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的回暖，以及京津唐區(qū)域經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期向上的走 勢(shì)，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展仍然是向上的。 2009 年至 2010 年，唐山市中心區(qū)（路南、路北區(qū)）住宅可銷(xiāo)售 面積（現(xiàn)房、期房、手續(xù)不全項(xiàng)目），預(yù)計(jì)年供應(yīng)量將達(dá)到 200 萬(wàn)平 米以上，市場(chǎng)供應(yīng)量大大超出往年水平。 唐山實(shí)際供應(yīng)的辦公類(lèi)物業(yè)不足 20 萬(wàn)平米，皆是單棟中小規(guī)模 的物業(yè)，且寫(xiě)字樓無(wú)論形象、設(shè)備設(shè)施或管理上都沒(méi)有可圈可點(diǎn)的地 方，皆是乙級(jí)及商住等檔次較低辦公物業(yè)。 公寓類(lèi)市場(chǎng)分析 唐山目前市場(chǎng)上公寓項(xiàng)目寥寥無(wú)幾，而且不能算正式的酒店式公 寓，基本是偏辦公的 SOHO 公寓。 四、唐山購(gòu)房客群分析 唐山社會(huì)財(cái)富結(jié)構(gòu) 從唐山社會(huì)財(cái)富結(jié)構(gòu)來(lái)看，整體結(jié)構(gòu)呈“啞鈴”形狀。 需求特征 從唐山需求特征來(lái)看，購(gòu)房者越來(lái)越關(guān)注居住的舒適度。 15 五、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 地段條件分析 從現(xiàn)狀城市格局來(lái)看，項(xiàng)目處于市區(qū)核心位置，中心區(qū)目前用地 開(kāi)發(fā)已經(jīng)飽和，地段稀缺性很高。 住宅部分采用分組團(tuán)形式排布，共分三個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán) 5 棟樓， 四周用 2 層高的底商作圍合。 六、SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) S： 項(xiàng)目位于唐山城市核心，是唐山傳統(tǒng)商業(yè)旺地和唐山人心目 中的中心位置。 項(xiàng)目區(qū)位較受唐山客戶青睞，項(xiàng)目受市場(chǎng)關(guān)注度高。 目前房地產(chǎn)整體市場(chǎng)不容樂(lè)觀，預(yù)計(jì) 12 年內(nèi)仍處于低谷期， 項(xiàng)目的銷(xiāo)售壓力較大。 機(jī)會(huì)（O） 房地產(chǎn)宏觀政策有繼續(xù)朝促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向前進(jìn)。 市政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整頓規(guī)則的不確定性。 七、項(xiàng)目定位 住宅總體定位 （1）住宅市場(chǎng)定位 18 從項(xiàng)目的唐山城市背景、市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，做頂級(jí)公寓市場(chǎng)尚不成 熟。 （2）住宅目標(biāo)客戶群體 本項(xiàng)目未來(lái)目標(biāo)客戶群以高端客戶群及中高端客戶群為主。因此建議本案寫(xiě)字樓部分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)適當(dāng)豐富 產(chǎn)品線以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 目標(biāo)客戶群主要包含投資者，鋼鐵、建材、汽車(chē)類(lèi)等經(jīng)銷(xiāo)商，以 及外地企業(yè)駐唐辦事處，本地中小型服務(wù)類(lèi)企業(yè)、商貿(mào)服務(wù)公司。 建設(shè)路： 唐山市的迎賓景觀大道，全長(zhǎng) 公里，是唐山市 首條實(shí)行“綠波”管理的道路 。 三、地塊現(xiàn)狀 該地塊處于唐山市中心地段，東至增盛路、南至國(guó)防道、西至文 化路、北至新華道。 下圖為北側(cè)新華道及百貨大樓 24 下圖為西側(cè)文化路 下圖為東側(cè)增盛路 下圖為南側(cè)國(guó)防道 25 四、建設(shè)條件 氣候條件 唐山市地位于華北沖積平原東北隅，北枕燕山，南鄰渤海，受海 洋性氣候與季風(fēng)性氣候控制，屬半大陸性氣候。最小降雪厚 度為 40mm，最大降雪厚度為 190mm。開(kāi)平煤田的寒武系、奧陶系、石炭系、二迭系 已建立起我國(guó)北方重要的標(biāo)準(zhǔn)地層剖面；石炭系、二迭系為主要含煤 地層。褶皺具隔擋式特點(diǎn)， 背斜窄，走向斷層發(fā)育，向斜寬。 （4）工程地質(zhì)條件 根據(jù)《唐山市長(zhǎng)青樓小區(qū)及周邊區(qū)域整體改造規(guī)劃用地地質(zhì)災(zāi)害 危險(xiǎn)性工程地質(zhì)勘察報(bào)告》，場(chǎng)區(qū)內(nèi)共布設(shè)的 8 個(gè) － 不等 的工程地質(zhì)鉆孔揭露的地層巖性主要為密實(shí)的砂性土和粘性土互層； 按其沉積環(huán)境、物理力學(xué)性質(zhì)及工程特征進(jìn)一步劃分為 14 層。 第⑵層：粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～，層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 第⑷層: 粉細(xì)砂 層底埋深 ～，層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 第⑹層: 粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～, 層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 第⑻層: 粉砂 28 層底埋深 ～, 層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 第⑽層：粉砂 層底埋深 ～，～，層厚 ～。 第⑿層：粘土 層底埋深 ～，～，層厚 ～。 第⒀層：殘積土 層底埋深 ～，～，層厚 ～ 。 泥巖：褐色，強(qiáng)中風(fēng)化，巖芯呈碎塊及碎屑狀，裂隙發(fā)育，局 部具銹染。 灰?guī)r：青灰色，強(qiáng)中風(fēng)化，局部夾泥灰?guī)r，巖芯中軸夾角 45176。 該現(xiàn)象在電成像探測(cè)剖面 26－4 中也得到驗(yàn)證。 該地塊規(guī)劃指標(biāo)為：項(xiàng)目容積率約為 （地上建筑面積），地上 總建筑面積不少于 91 萬(wàn)平方米（其中住宅不多于 53 萬(wàn)平方米），該 地上建筑面積不因用地面積變化而調(diào)整。 31 生活配套設(shè)施條件 該項(xiàng)目位于城市中心地段，步行尺度內(nèi)生活配套設(shè)施十分完善。綠 化：大釗公園、鳳凰山公園等。 項(xiàng)目電力、給水、污水、雨水、熱力、燃?xì)狻㈦娦诺仁姓A(chǔ)設(shè) 施均能滿足需要。 其次，回 歸文化性與人性化的追求，價(jià)值觀的多樣性，要求城市的居住區(qū)具有 區(qū)域中心的功能，形成了對(duì)城市復(fù)合功能的集約性要求，即酒店、商 務(wù)、商業(yè)，休閑、市民活動(dòng)等多功能的綜合，形成彼此互為補(bǔ)充的“城 中城”。地塊 A 設(shè)置一個(gè)換熱站，地塊 BC 合用一個(gè)換熱站，地塊 DF 合用一個(gè)換熱站， 地塊 EG 合用一個(gè)換熱站，換熱站設(shè)置在地塊地下室內(nèi)。酒店主要采用風(fēng)機(jī)盤(pán)管加溫控閥和三速開(kāi)關(guān)系統(tǒng)，以利 于節(jié)能。學(xué)校采暖系統(tǒng)為單管垂直順流加39 三通跨越。主機(jī)選擇考慮容量和臺(tái)數(shù)的合理搭配，使系統(tǒng) 在部分負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)也處于相對(duì)高效率狀態(tài)。住宅靠 外墻的樓梯間自然排煙，消防電梯前室設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)；商業(yè)部 分的防煙樓梯間設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。給水和中水系 統(tǒng)采用變頻加壓分區(qū)供水，并充分利用市政管網(wǎng)水壓。住宅和公寓內(nèi)熱水系統(tǒng)采用電淋浴器。未預(yù)見(jiàn)水量和管網(wǎng)漏失按最 高日用水量的 10%考慮。 消防系統(tǒng)： 室內(nèi)消防系統(tǒng)為臨時(shí)高壓，消防用水量按項(xiàng)目?jī)?nèi)最大的一座建筑 物考慮，同一時(shí)間內(nèi)考慮一次火災(zāi)。水池容積應(yīng)滿足在任何情況下消防 用水不被他用。室內(nèi)系統(tǒng)設(shè)置專(zhuān)用通氣立管。屋面雨 水經(jīng)落水管到地面后與地面雨水匯合排放到小區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)。在地塊 D、E、F、G 內(nèi) 各設(shè)一個(gè)，中壓管道經(jīng)調(diào)壓箱后低壓入戶。天然氣由市政管網(wǎng)供應(yīng)。 b).該區(qū)域負(fù)荷分類(lèi):本區(qū)域?yàn)橐活?lèi)高層建筑。（即：當(dāng) 一個(gè)電源發(fā)生故障時(shí)，另一個(gè)電源不應(yīng)同時(shí)受到損壞）。各不同功能建筑分別 由各自獨(dú)立變壓器供電，消防負(fù)荷采用雙路供電，末端互投的供電方 式。其中酒店地上建筑面積 4 萬(wàn)平方米，地下建筑面積 1 萬(wàn)平方米；寫(xiě)字樓地上建筑面積 萬(wàn)平 方米，地下建筑面積 萬(wàn)平方米，該區(qū)域總用電量預(yù)計(jì)為 10000kVA。（即：當(dāng) 一個(gè)電源發(fā)生故障時(shí)，另一個(gè)電源不應(yīng)同時(shí)受到損壞）。 d).用電計(jì)量方式 酒店建筑采用高供高計(jì)，寫(xiě)字樓采用高供高計(jì)且各戶設(shè)獨(dú)立預(yù)付 費(fèi)電表。 b).本小區(qū)該區(qū)域負(fù)荷分類(lèi):住宅為一類(lèi)高層，小學(xué)及幼兒園為多 層民用建筑。在該建筑45 群內(nèi)設(shè)置兩個(gè)開(kāi)閉站，10KV 配電系統(tǒng)采用單母線分段運(yùn)行，兩路高 壓設(shè)自投裝置采用電氣互鎖；分別在 D、E、F、G 地段設(shè)置四個(gè)變電 所。雙路電源采用電氣和機(jī)械互鎖。接地 裝置采用強(qiáng)、弱電聯(lián)合接地，接地電阻小于等于 1 歐。變電室的高低壓柜用‐4X40 的鍍鋅扁鋼做好接地。住戶遙控開(kāi)啟防盜門(mén)，有效的防止非訪人員進(jìn)入住宅樓內(nèi)。 （三）信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng) 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)建立高速局域網(wǎng)并接入 ，住 宅樓內(nèi)采用超五類(lèi)銅導(dǎo)線布線，室外采用光纖。住宅小區(qū)通信網(wǎng)絡(luò)應(yīng)能支持語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、圖像等業(yè)務(wù)信息的傳 送。根 據(jù)用戶的要求和今后的發(fā)展需要，方案中每戶按 2 條電話外線配置， 用于業(yè)主電話業(yè)務(wù)和用于業(yè)主開(kāi)通 Internet 網(wǎng)或 ISDN 等業(yè)務(wù)；小區(qū) 整體按：住戶數(shù) 配置。 居住區(qū)有線電視系統(tǒng)設(shè)計(jì)為 750MHz雙向傳輸、光纖同軸混合網(wǎng)， 750MHz 的帶寬可以傳輸 55 個(gè)模擬頻道節(jié)目，并提供了 200MHz 的數(shù) 字信號(hào)傳輸帶寬，上行頻段 5‐65MHz 提供足夠的帶寬用于上行信號(hào) 的傳輸，完全滿足有線電視系統(tǒng)雙向傳輸?shù)囊?，光纖同軸混合網(wǎng)滿 足了系統(tǒng)對(duì)帶寬的要求（光纖的帶寬在 10GHz），對(duì)系統(tǒng)性能有很大 的提高，同時(shí)也滿足了未來(lái)系統(tǒng)對(duì)干線傳輸?shù)男阅芤?，保護(hù)了投資， 又比較經(jīng)濟(jì)（用戶分配系統(tǒng)采用同軸電纜）。 閉路電視監(jiān)控及報(bào)警設(shè)計(jì) 為加強(qiáng)建筑安全管理，在建筑汽車(chē)庫(kù)、超市、扶梯出入口、購(gòu)物 通道、主要進(jìn)出口、電梯轎廂、總服務(wù)臺(tái)、電影院出入口及酒店、寫(xiě) 字樓重要部位等處安裝攝像機(jī)，保安人員可通過(guò)監(jiān)控顯示對(duì)大樓內(nèi)重 要部位進(jìn)行觀察及錄像。電影院及大餐廳設(shè)獨(dú)立擴(kuò)聲系統(tǒng)。對(duì)絞電纜的長(zhǎng)度不應(yīng)超過(guò) 90m。 消耗數(shù)量 （1）項(xiàng)目年耗電量為 萬(wàn) kwh。 主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年需要量表 序號(hào) 名稱(chēng) 計(jì)量單位 年需要量 其中 購(gòu)入量 自產(chǎn)量 其他 實(shí)物 標(biāo)煤 實(shí)物 折算系數(shù) 標(biāo)煤 實(shí)物 實(shí)物 實(shí)物 折標(biāo)煤 折標(biāo)煤 折標(biāo)煤 電 萬(wàn) kwh t 水 萬(wàn) t t 天然氣 萬(wàn) m3 t 采暖耗能 萬(wàn) kw/h t 年總需要 t 51 三、能源供應(yīng)狀況 電力供應(yīng) 唐山市電力供應(yīng)由隸屬于華北電網(wǎng)的唐山供電公司提供。 天然氣供應(yīng) 中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司在 2007 年 5 月宣布，在渤海灣灘海地 區(qū)發(fā)現(xiàn)儲(chǔ)量規(guī)模達(dá) 10 億噸的大油田——冀東南堡油田。唐山距陜甘長(zhǎng)輸管線永清分輸站 150 公里。 五、節(jié)能措施 建筑節(jié)能 通過(guò)增強(qiáng)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能和提高采曖、空調(diào)設(shè)備能效 比的達(dá)到節(jié)能的目的。 （3）嚴(yán)格熱工計(jì)算并注意結(jié)構(gòu)性冷橋的影響。室外管路直埋敷設(shè)，熱力站設(shè)氣候補(bǔ)償器，二 次管網(wǎng)采用集中質(zhì)‐量調(diào)節(jié)。 為了完整地閱