【正文】 一大型百貨商場依托某個商品大類的大集合市場，而是具有經(jīng)營品牌的聚集作用，并充分運(yùn)用主力店的凝聚力介入市場競爭，以引領(lǐng)萬盛市場。只有如此，才能充分利用本項(xiàng)目所擁有的良好區(qū)域優(yōu)勢和前景極大的商業(yè)契機(jī)，將本項(xiàng)目打造成為擁有鮮明的文化主題和賦予其“人性化”和“人情味”的輕松、愉悅的商業(yè)服務(wù)及消費(fèi)場所，形成符合國際商業(yè)發(fā)展潮流的、以“休閑娛樂”為特色的、具有本土特色的魅力?！?F為商場，受樓層抗性及經(jīng)營業(yè)態(tài)影響，租金定為19元/建筑平方米/月較合適。設(shè)立導(dǎo)示牌，對外來消費(fèi)者進(jìn)行引導(dǎo)由于本項(xiàng)目商業(yè)面向新老社區(qū)，而消費(fèi)者對本案不太熟悉，影響人流的正常進(jìn)入，所以建議設(shè)立導(dǎo)示排（主要為主干道、步行街至項(xiàng)目處）設(shè)立臨街入口，規(guī)避廣場北樓影響項(xiàng)目原先主入口處于面對廣場位置，為了吸引廣場上巨大的人氣，廣場北樓的建設(shè)，阻斷了廣場人流量進(jìn)入本項(xiàng)目，肯定會給本項(xiàng)目造成非常重要的影響，我們建議，在項(xiàng)目臨萬盛大道及松林路的十字路口處設(shè)立重要入口，可以適當(dāng)規(guī)避廣場北樓給項(xiàng)目造成的負(fù)面影響。應(yīng)有統(tǒng)一的營銷形象項(xiàng)目的標(biāo)識系統(tǒng)、平面廣告宣傳、軟性炒作、現(xiàn)場包裝都應(yīng)該有統(tǒng)一的營銷形象，這將使宣傳效應(yīng)實(shí)現(xiàn)累加。3．包裝策略對于本項(xiàng)目來說，應(yīng)注重從細(xì)節(jié)去體現(xiàn)差異化。● ……所以，為了將“廣進(jìn)購物廣場”打造成集購物與休閑娛樂為一體的休閑娛樂式購物中心，我們?yōu)楸卷?xiàng)目“量身定做”了較為成熟的方案（綱要），現(xiàn)概括如下：（一）“統(tǒng)一經(jīng)營”模式：本處所指的“統(tǒng)一經(jīng)營”，是特指入駐的商家在其所租用本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)范圍內(nèi)的“統(tǒng)一經(jīng)營”，而不是廣進(jìn)企業(yè)自己參與的“統(tǒng)一經(jīng)營”。216。也只有通過“自主經(jīng)營”，才能在更好地推廣萬盛“廣進(jìn)購物廣場”項(xiàng)目的同時，將“廣進(jìn)”品牌形成凝聚力和擴(kuò)散力，真正實(shí)現(xiàn)“時尚孵化器”的巨大功效，并在萬盛本地及周邊區(qū)域形成核心競爭力，全方位支持和支撐“品牌推廣中心”強(qiáng)大幅射力，復(fù)制一個又一個“廣進(jìn)”品牌旗下的“購物廣場”，在異地落地生根并“孵化”出一批又一批當(dāng)?shù)氐谋就辽碳?，?shí)現(xiàn)“廣進(jìn)”的戰(zhàn)略版圖的快速擴(kuò)張和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與升級。除了引進(jìn)重慶本土知名百貨、超市商家之外，廣進(jìn)經(jīng)營管理公司有責(zé)任和義務(wù)集合萬盛本土商家與外地、外資知名企業(yè)聯(lián)盟，如連鎖經(jīng)營等等多種渠道的經(jīng)營合作，確保商場經(jīng)營商品的優(yōu)質(zhì)化、特色化和錯位經(jīng)營，樹立本項(xiàng)目與眾不同的競爭特質(zhì)。抓住市場契機(jī)，“該出手時就出手”，及時開盤銷售，實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠。項(xiàng)目開盤后，積累的客戶會被比較充分的把握和消化，所以應(yīng)當(dāng)解決的首要問題是客戶資源的再積累，在項(xiàng)目的工程形象、已成交客戶數(shù)量等資源不足的情況下，推廣產(chǎn)品及產(chǎn)品形象是較為理性的推廣方式。工地現(xiàn)場包裝主要通過巨型布幅廣告進(jìn)行包裝。推舉位置：建議在龍鳳碑中心地帶以及各個轉(zhuǎn)盤旁定點(diǎn)發(fā)放。三、媒體選擇（一）海報(bào)主題：“萬盛未來中心 市民廣場 休閑娛樂 購物廣場 商業(yè)原始股”、“帶租約銷售，%穩(wěn)定回報(bào)率”內(nèi)容：市民廣場概況、區(qū)位優(yōu)勢、發(fā)展商實(shí)力介紹、鋪位劃分、主力店入駐、銷售模式。如前所述，新聞主題可以先從推廣中提到的商場的品牌、超市的品牌和形象、完善的服務(wù)、消費(fèi)文化、再深入導(dǎo)入“多功能、立體式”概念闡述項(xiàng)目產(chǎn)品及其服務(wù)等優(yōu)勢。如此，可通過強(qiáng)勢的廣告宣傳和在強(qiáng)力造勢下，打造出本項(xiàng)目的物業(yè)品牌——“萬盛廣進(jìn)購物廣場”。升值空間明顯的價格策略：環(huán)境現(xiàn)狀和項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿Φ染薮蟮那熬罢雇?，以及通過“多功能立體式商業(yè)”概念的打造，讓客戶愿意關(guān)注、投資?！?“自主經(jīng)營”：經(jīng)營管理公司仍然行使“廣進(jìn)購物廣場”的統(tǒng)一管理權(quán)，但經(jīng)營權(quán)通過定向招商將各品牌經(jīng)營商融入本項(xiàng)目，各品牌經(jīng)營商在其所租賃的范圍內(nèi)獨(dú)立經(jīng)營，實(shí)質(zhì)上各品牌經(jīng)營商在“廣進(jìn)購物廣場”內(nèi)已成為“廣進(jìn)”大品牌旗下的各“小品牌”和成立的“小賣場”。故此，廣進(jìn)企業(yè)須將“廣進(jìn)購物廣場”劃整為零，以“帶租約的產(chǎn)權(quán)式商鋪”模式向市場和投資者進(jìn)行全方位推廣，現(xiàn)就產(chǎn)權(quán)式商鋪的操盤重點(diǎn)及其魅力略述如下：（我司已在全國各地成功操作完成了多個商業(yè)樓盤項(xiàng)目：一是位于南坪的“浪高凱悅”，二是位于巴南區(qū)的“協(xié)信但是，如果僅成立一個經(jīng)營管理公司，就將“廣進(jìn)購物廣場”不經(jīng)任何包裝、不通過任何策略整合，而推向市場和面對廣大的投資者及經(jīng)營商家，那么勢必釀下惡果：● 無法在競爭激烈的市場上形成熱點(diǎn)和實(shí)現(xiàn)銷售高潮，資金的快速回籠也得不到保證，廣進(jìn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的“三個利益”也無法最大化，最為關(guān)鍵和最直接的表現(xiàn)在于——本項(xiàng)目的銷售單價不可能超過萬盛區(qū)的商業(yè)物業(yè)的平均價格。項(xiàng)目的各個營銷階段要有合理機(jī)動的銷售控制策略及與之匹配的營銷手法，使項(xiàng)目推廣具備合理的節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)整體銷售的成功。因此建議項(xiàng)目在開盤前招進(jìn)一家百貨商場。堅(jiān)持“生態(tài)優(yōu)化”原則，創(chuàng)造城市新空間特色遵循“生態(tài)優(yōu)先”原則，通過項(xiàng)目內(nèi)部的開敞空間及景采光面的強(qiáng)化處理，創(chuàng)造性地營造富有青春活力的城市新空間格局。根據(jù)本公司對萬盛商業(yè)物業(yè)類型、規(guī)模、價格及品牌的深入調(diào)查研究和咨詢有關(guān)專家人士后總結(jié)，本公司建議項(xiàng)目價格采取從租金到售價的定價方法，及先確定項(xiàng)目租金價格，再根據(jù)一定的投資回報(bào)期，確定項(xiàng)目的售價?，F(xiàn)根據(jù)我公司對萬盛綜合百貨及零售行業(yè)多個商家及各業(yè)主的深入調(diào)研和多次分析，并依據(jù)有關(guān)專家的初步分析，認(rèn)為購物中心在本區(qū)域形成強(qiáng)勢形象，對老商圈里較小規(guī)模的商家形成強(qiáng)大的擠壓和吸引，形成歸市的趨勢。他們是一群有比較好的職業(yè)，有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入，有時間來消費(fèi)和享受生活的人。知名商家和品牌的引進(jìn)和融入，旗幟鮮明的品牌商品購物氛圍、創(chuàng)新超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、科學(xué)合理的功能分區(qū)、一站式的人性化購物環(huán)境、特色化商業(yè)服務(wù)及輕松、愉悅的消費(fèi)場所，將使得廣進(jìn)購物廣場本身就是一個品牌和形象的大展臺，并在商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化競爭越來越激烈的全國各地，面貌全新的休閑娛樂購物的異軍突起和“時尚孵化器”的強(qiáng)勢導(dǎo)入，將大大沖擊現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)和人們因有的消費(fèi)行為、消費(fèi)習(xí)性，甚至影響和帶動而轉(zhuǎn)變其生活方式。施工進(jìn)度：目前已經(jīng)施工至4層，計(jì)劃2005年竣工；建筑形態(tài)：共17層，塔樓住宅413層，裙樓商業(yè)13層，1層超市與停車位，第4樓部分為露臺（約1000平方米）；項(xiàng)目臨商業(yè)步行街、萬盛廣場、萬盛大道、政府三個中心、政府大樓；項(xiàng)目已于2004年9月開盤。商業(yè)用房價格分析萬盛區(qū)的商業(yè)從最近幾年開始逐步繁榮，商業(yè)用房的銷售價格逐漸上升，租金價格也在逐步攀高。萬盛區(qū)政府從市民實(shí)際需要、提高市民生活質(zhì)量、提升城市形象等方面出發(fā)，對萬盛區(qū)做了富有前瞻性、科學(xué)性、可行性、創(chuàng)新性的未來發(fā)展規(guī)劃，廣場旁興建政府大樓，把萬盛主城區(qū)的東部及東南部規(guī)劃為新開發(fā)區(qū)域，作為將來的居住、金融、行政、商貿(mào)、休閑、娛樂中心，從整個城市范圍來看，將來的城市中心是以市民廣場為中心向四周輻射?；ヂ?lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)廣泛開展，遍及每一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而且光纖寬帶互聯(lián) 網(wǎng)也已在城區(qū)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)開通。45′—107。萬盛區(qū)西有三萬鐵路連接鐵路干線渝黔線；東有萬南鐵路連接南川市，具備與渝懷鐵路相連的基礎(chǔ)條件。二、萬盛區(qū)未來規(guī)劃萬盛區(qū)正在沿萬盛大道開發(fā)新城區(qū)，新城區(qū)集住宅、行政、金融、商業(yè)、休閑為一體，以解決萬盛老城區(qū)人口過于集中、片區(qū)規(guī)模小等問題，將成為市民休閑的好去處,萬盛區(qū)規(guī)劃建設(shè)19條城市道路，包括臨江路、濱江路在內(nèi)的交通主干道和次干道，規(guī)劃建設(shè)的東環(huán)路與延長的迎賓大道相交后和萬東南路連接，規(guī)劃建設(shè)火車北站和汽車客運(yùn)中心，將市區(qū)范圍擴(kuò)大一倍，待建的桂花公園，正在建設(shè)的萬盛廣場將大大改善城市形象，此外，萬盛區(qū)加緊創(chuàng)建文明衛(wèi)生城市工作，改善并優(yōu)化鵬生農(nóng)貿(mào)市場、紅楓綜合市場等市場的銷售產(chǎn)品品種、物價、食品衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生，濱江路、紅楓小區(qū)、東林火車站廣場、萬盛大道、三元橋、高速公路路口、觀景灣等公路環(huán)線的交通秩序和衛(wèi)生狀況。萬東路與濱江路之間為萬盛餐飲休閑娛樂業(yè)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，火鍋店、美容美發(fā)、休閑娛樂、茶道、酒吧等，區(qū)域依存該片區(qū)人口最集中的優(yōu)勢和臨江優(yōu)勢，充分發(fā)揮優(yōu)勢，經(jīng)營的如火如荼。這種在打破老城區(qū)才能有中型購物中心與百貨商場的觀念的同時，也給社區(qū)消費(fèi)中心指明了一條商業(yè)發(fā)展前進(jìn)的方向，即社區(qū)消費(fèi)中心只要有足夠的人流與足夠的消費(fèi)能力做支撐，社區(qū)消費(fèi)中心也可以發(fā)展大型零售百貨或者其他的一些都市時尚的消費(fèi)形態(tài)與商業(yè)形態(tài)。而本項(xiàng)目的規(guī)劃格局和建筑形態(tài)就恰好可以滿足以上幾種業(yè)態(tài)的大致要求，因此，我們經(jīng)過充分調(diào)查和論證，決定把項(xiàng)目1層規(guī)劃為超市和停車場，1—2樓規(guī)劃為品牌百貨商場，3樓規(guī)劃為品牌餐飲、咖啡廳、健身房等業(yè)態(tài)，4樓露臺規(guī)劃為酒吧、露天茶樓等業(yè)態(tài)。盡可能挖掘項(xiàng)目的利潤空間本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為中小投資者，這些客戶都比較看重物業(yè)的檔次和形象，單價不是其考慮的重點(diǎn)，而總價成為購置考慮的絕對要素。216。臨路單位面積單價售價高，背路單位面積售價低；臨廣場單位面積售價高，背廣場單位面積售價低。（四）、經(jīng)濟(jì)核算總銷售收入（1F－4F）：總銷售面積（1F—4F）：建面均價：4230元/建筑平方米年租金收入：按照可售面積分?jǐn)傋饨馂椋?95000/=25元/建筑平方米/月，即每月返還的租金最低可達(dá)到25元/建筑平方米/月。二、營銷推廣主題 ——“多功能立體式商業(yè)城”“多功能”：意味著項(xiàng)目可以滿足消費(fèi)者多種方面的需求，客戶可以親身體驗(yàn)。同時公布各階段銷售相關(guān)信息，輔以高頻次、主題明晰的軟性宣傳配合，多角度深層次的闡述項(xiàng)目賣點(diǎn)所在。4．品牌培育策略房地產(chǎn)企業(yè)的品牌培育是一個相當(dāng)長的過程，依賴于企業(yè)知名度、業(yè)績、口碑等多個元素的共同作用。由此，廣進(jìn)經(jīng)營管理公司承擔(dān)了廣進(jìn)企業(yè)對“廣進(jìn)購物廣場”的所有經(jīng)營管理權(quán)益，那么就必須確保租金收益的穩(wěn)定、市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)、商家的誠信經(jīng)營及本項(xiàng)目“孵化器”作用的逐步展開。特別說明：管理者與各商家和投資業(yè)主之間的關(guān)系，不能概以簡單的租賃關(guān)系而論之，而是要將整個市場的經(jīng)營活動融入具體的管理體系之中，是一種充分為經(jīng)營服務(wù)的、互動式的全新管理模式。同時，也起到對商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)改進(jìn)等決定性作用，以及對產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售的促進(jìn)作用。積極培育本土化經(jīng)營資源，提高他們的經(jīng)營意識及經(jīng)營能力，使之成為市場的基本經(jīng)營元素。（一）客戶積累期（2004年12月下旬——2005年2月中旬）對于整個項(xiàng)目的客戶積累期的時間跨度的選擇，我司是基于以下幾點(diǎn)考慮：一是項(xiàng)目的銷售策劃總案預(yù)計(jì)在12月中旬才能定案，積累期無法提前；二是項(xiàng)目可以在萬盛政府于12月底舉行的大型文藝會演及萬盛2月3日5日的房交會上做展示，配合一定的廣告推廣，可以達(dá)到一定的客戶積累效果。另外，在產(chǎn)品及服務(wù)的推廣過程中應(yīng)是相互穿插，相互依托，不能單一；同時，公關(guān)活動與報(bào)紙、電視等媒體的相互配合至關(guān)重要。（2）主題“萬盛 財(cái)富礦脈”、“帶租約銷售，7%回報(bào)率”、“市民廣場 廣進(jìn)旺鋪 商業(yè)原始股”軟文重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目的位置優(yōu)勢、定位、價格、客戶上訪量、項(xiàng)目品質(zhì)、項(xiàng)目在萬盛的標(biāo)志性、主力商家進(jìn)駐意向。階段時間媒體形式版面費(fèi)用（元）蓄勢期2004年12月21日重慶商報(bào)招商廣告1/3通欄860002004年12月25日65002005年1月5日60002004年12月24日今日萬盛軟文頭版通欄15002004年12月28日軟文頭版通欄15002004年12月31日軟文/廣告頭版通欄15002005年1月4日軟文/廣告頭版通欄15002005年1月11日軟文/廣告頭版通欄15002005年1月18日廣告整彩版50002005年1月25日廣告整彩版50002005年1月28日廣告整彩版50002005年2月1日廣告整彩版50002005年2月4日廣告整彩版50002005年2月8日廣告整彩版50002005年2月11日廣告整彩版50002005年2月15日廣告整彩版5000開盤強(qiáng)銷期2005年2月18日（開盤）廣告整彩版50002005年2月22日廣告整彩版50002005年2月25日廣告整彩版50002005年3月1日廣告整彩版50002005年3月4日廣告整彩版50002005年3月8日軟文/廣告整彩版50002005年3月11日廣告整彩版50002005年3月15日廣告整彩版50002005年3月18日軟文/廣告頭版通欄15002005年3月22日廣告頭版通欄15002005年3月29日廣告頭版通欄15002005年4月5日廣告頭版通欄15002005年4月12日軟文/廣告頭版通欄15002005年4月19日廣告頭版通欄15002005年4月26日廣告頭版通欄15002005年5月3日廣告頭版通欄15002005年5月10日廣告頭版通欄15002005年5月17日廣告頭版通欄15002005年5月24日軟文/廣告頭版通欄15002005年5月31日廣告頭版通欄1500持銷期（調(diào)整期）2005年6月7日廣告頭版通欄15002005年6月17日廣告頭版通欄15002005年6月28日廣告頭版通欄15002005年7月8日廣告頭版通欄15002005年7月19日廣告頭版通欄15002005年7月29日軟文/廣告頭版通欄1500尾盤期2005年8月12日廣告頭版通欄15002005年8月23日廣告頭版通欄1500合計(jì)——136000（4）費(fèi)用預(yù)估預(yù)計(jì)報(bào)刊費(fèi)用為：（四）戶外廣告牌優(yōu)點(diǎn)：廣告展示時間長，表現(xiàn)手段靈活，費(fèi)用