【正文】 ”模式定位為核心，對主力商家展開招商活動要做旺“廣進購物廣場”，核心主力商家是關(guān)鍵。在此，我們可將“統(tǒng)一經(jīng)營”模式比之為“借雞下蛋”，而將“自主經(jīng)營”模式形象地比擬為“蓄水養(yǎng)魚”，而真正能夠滿足“時尚孵化器”和“品牌推廣中心”機制的各項需求的，經(jīng)過我們匯同專家組多次研討，認定：“由廣進經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營的模式較符合本案”，不論是從本項目開發(fā)利潤最大化的角度和開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量需求，還是考慮到廣進企業(yè)長遠持續(xù)發(fā)展方面，抑或是對于廣進企業(yè)戰(zhàn)略部署和品牌戰(zhàn)略方針的總體布局，“自主經(jīng)營”模式的優(yōu)勢更為明顯，有著“統(tǒng)一經(jīng)營”模式不可比擬的后續(xù)動力。（二）自主經(jīng)營：本處的“自主經(jīng)營”，特指廣進企業(yè)旗下廣進經(jīng)營管理公司的獨家統(tǒng)一經(jīng)營，與上文述及的“統(tǒng)一經(jīng)營”從本質(zhì)上講有一定的差異：—— “統(tǒng)一經(jīng)營”：是由各商家在租賃范圍內(nèi)“統(tǒng)一”，而“廣進購物廣場”的管理權(quán)統(tǒng)一掌控在廣進公司手中。業(yè) 主——享有物業(yè)的投資回報收益和物業(yè)本身的升值利益。216。 關(guān)于經(jīng)營權(quán)部分：產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營，將通過招租，將商鋪租賃給百貨商家、超市統(tǒng)一經(jīng)營，以保證鋪面興旺和樓盤增值。廣進企業(yè)作為本項目的開發(fā)商，除了追求房地產(chǎn)開發(fā)的利潤并使之最大化外，還需完成其多元化戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略的各項任務(wù)，故要求我們必須在本項目的整合營銷推廣的過程中，還要打造“時尚孵化器”和“品牌推廣中心”這兩個企業(yè)發(fā)展的強力引擎，使其通過本項目的運作擁有強大的、具有區(qū)域輻射力的“廣進”品牌，以成功提升廣進企業(yè)形象。如此，通過“廣進經(jīng)營管理公司”的強力運作和策略整合，對于“廣進購物廣場”項目商業(yè)物業(yè)的成功租賃，有著極大的保障作用和意義。功能區(qū)的定向招商（建議）商場名稱規(guī)模主要經(jīng)營類別重慶百貨項目12層百貨新世紀百貨、超市項目12層永輝商場項目12層重客隆項目12層…………………超市名稱規(guī)模主要經(jīng)營類別山城超市負1層超市新世紀超市負1層…………………餐飲、茶吧、水吧、咖啡座名稱規(guī)模主要經(jīng)營類別**音樂茶座34層茶水、點心、棋牌室、咖啡、酒水、KTV………**咖啡廳34層…………………經(jīng)營管理模式● 基點一：經(jīng)營管理公司廣進企業(yè)組建“經(jīng)營管理公司”的目的，首先是完善和形成“時尚孵化器”，其次就是實現(xiàn)本項目商業(yè)物業(yè)的快速銷售和利潤最大化，并完成“廣進”品牌擴張的任務(wù)?！?商業(yè)物業(yè)的平淡登場和慘淡落幕，其負面效應(yīng)將直接影響“廣進”品牌的推廣。這個經(jīng)營管理公司擁有“廣進購物廣場”項目一段時間內(nèi)的全方位管理權(quán)限，包括其經(jīng)營、租賃、指導(dǎo)等，其職責(zé)在于有效地保障“廣進購物廣場”項目商業(yè)物業(yè)的正常運作、持續(xù)經(jīng)營和與商家的后期溝通融合等，其目的在于為實現(xiàn)廣進企業(yè)戰(zhàn)略部署及“廣進”品牌戰(zhàn)略擴張搭建一個良好的商業(yè)平臺。針對以上幾個層面目的，在項目營銷中主要有幾個要點：一是在推廣中做好銷售控制，并加強與新聞單位的合作，一方面項目在市場上每推出即售完，市場形象好；二是各個階段都有新聞點，項目及企業(yè)的見報率都極高，由此取得良好的入市形象。品質(zhì)推薦書：休閑娛樂設(shè)施，購物商場，給予客戶準確的物業(yè)品質(zhì)信息。隨著商家的不斷入駐、品質(zhì)的逐步凸現(xiàn)、形象的逐步樹立，以及市場房價水平的逐步上浮，再推出一樓及二樓，最終實現(xiàn)整體銷售；2．輔助促銷策略開發(fā)商承諾一次性返還租金數(shù)年在原本較低單價的基礎(chǔ)上，開發(fā)商再承諾一次性返還數(shù)年租金，總共返還三年，既能給投資者以更低總價的感覺，又能表現(xiàn)出開發(fā)商對項目得信心，也給投資者吃一顆項目大好“錢景”的定心丸。項目前期營期績效在很大程度上依賴于投資戶，因此在本推廣中應(yīng)該注重對投資戶的吸引。四、項目賣點提煉組合 1．萬盛首家多功能立體式商業(yè)城萬盛目前商業(yè)分散，業(yè)態(tài)單一，商業(yè)檔次低，本項目處于萬盛核心口岸，加之獨特的定位更凸顯投資的價值。應(yīng)注重營銷手法的系統(tǒng)性項目的宣傳應(yīng)配合推廣節(jié)奏張馳有度的跟進。所以在項目的推廣中，結(jié)合對市場及項目的評估，應(yīng)根據(jù)不同階段的市場狀況及客戶反饋謹慎選擇各階段銷售單位。尤其是本項目定位于休閑娛樂購物廣場，其推廣效果很大程度上依賴于客戶在現(xiàn)場對項目的品質(zhì)感受，具體的說，就是客戶是否認為項目地段條件，軟硬件配置，形象檔次能否真正滿足商務(wù)需要，有較好的使用性能和租賃前景。 “商業(yè)城”：顯示出項目在實力、規(guī)模、特色上都與其他商場不同，更勝一籌。（2）對“多功能立體式”商場進行闡述與包裝，以一種指導(dǎo)手冊的形式，對當(dāng)?shù)叵M者進行有目的性的引導(dǎo)。建議施工場地進行美化處理項目施工場地條件較差，缺乏熱火朝天的施工氛圍，給市民的期待性不強，我們建議給施工場地進行初步包裝美化，在施工階段也能給市民留下很好的印象。規(guī)劃布局考慮人性的需求，打造購物、休閑娛樂購物通道，科學(xué)營造交通網(wǎng)絡(luò)和室內(nèi)外空間系統(tǒng)，構(gòu)筑滿足購物及休閑娛樂各項需求的交通體系，由于項目面對萬盛廣場的13層幾乎被今后的廣場北樓所遮擋，影響了項目對廣場人群信息的傳達，因此，我們建議保持項目超市的原先入口位置不變，原先商場主入口從面對廣場處移到面對萬盛大道處，其他入口位置不變，有效減小了廣場北樓對廣場人群進入本項目的影響，在項目第一層交通死角處設(shè)置進入負一層超市和商場二層的扶梯，取消現(xiàn)在的商場主入口門外的綠化帶，方便人流出入，商場主入口旁臨萬盛廣場處設(shè)置為商場做促銷、宣傳活動的場所，創(chuàng)建“人氣”、“商氣”互補互動的人性化生活空間?！?F為露天平臺，視野開闊，環(huán)境優(yōu)美，適合做休閑場所，故定為15元/建筑平方米/月。根據(jù)我們對萬盛市場的調(diào)查及咨詢相關(guān)專業(yè)人士，總結(jié)認為項目的投資回報期確定在14年左右較合適（此處未考慮租金年上漲），則建筑面積銷售均價為：負一樓：2000元/m2一 樓：8200元/m2二 樓：3200元/m2三 樓：2500元/m2四 樓：2500元/m2根據(jù)以上價格可得出項目總收益為：樓層建筑面積（平方米）單價（元/建筑平方米）總收益（萬元）負一層10002000 一層22008200 二層3200 三層2500 四層2500 合計—— 定價說明：●從項目周邊及萬盛老城區(qū)的商業(yè)物業(yè)價格情況可以看到，最具時效性的參考項目為立泰百貨及康隆盛大都會的中天裝飾城商場，康隆盛平街層的出租均價為55元/建筑平方米/月左右，考慮到本項目位置優(yōu)勢比康隆盛大都會稍微欠缺，同時結(jié)合主力商家對價格的敏感度，故我們認為本項目的平街層49元/建筑平方米/月。從市場角度而言，由于銷售期的不同、銷售模式的不同，本項目在定價時可以適當(dāng)采取市場比較的方法，再結(jié)合自身情況，制定本項目的價格。這一差異特征將在本項目的價格定位與價目表中體現(xiàn)出來。開盤期給予一定的讓利，促進商業(yè)氛圍的快速形成，項目商業(yè)氛圍提升后，適當(dāng)?shù)膶ι虡I(yè)價格提升，能夠保證后期商業(yè)的成功銷售，同時能夠直觀的提升項目的商業(yè)價值，對于維護開發(fā)商的形象有一定的幫助。但是，商業(yè)專家指出：該區(qū)域總的經(jīng)營規(guī)模不可超出3000建筑平方米（其中包括商業(yè)部分配套設(shè)施部分面積）。二樓商場：家用電器產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品、鐘表、音像、IT產(chǎn)品、文具、嬰兒用品等?！?按照“強強結(jié)合，領(lǐng)先萬盛，幅射四周”的原則，聚集多個經(jīng)營品牌、集合主力店，引領(lǐng)和引導(dǎo)市場，使本項目成為品牌聚集和推廣中心。216。五、 項目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位1—2層的百貨商場的商品囊括了日常消費品和高檔消費品，持久消費品和快速消費品等，對于廣進購物廣場項目，我們不能將其打造成大型的綜合的shopping mall市場，因為萬盛的人口數(shù)量、消費能力、消費規(guī)模、消費檔次、消費頻率等都不及大城市，不能把居民所需要的各種商品都搬到商場來，都會對項目的經(jīng)濟效益還是品牌效應(yīng)產(chǎn)生巨大壓力，而應(yīng)該按照萬盛的“適應(yīng)市場、適度超前、引領(lǐng)時尚”的原則進行，即上文所述的功能及“升級版”定位模式。目標消費客戶群體是：萬盛區(qū)中高收入階層、時尚青年人的購物、休閑、娛樂中心本項目由于自身的諸多獨特性，使其面對的投資客戶群體比較廣，但投資動機卻比較單純。三、 項目形象定位：本項目形象和檔次定位為：時尚的內(nèi)外裝飾 + 中高檔次的商品和品牌 + 寬松舒適的購物環(huán)境具體的說，項目在視覺形象上要充分體現(xiàn)出較純粹的購物、娛樂的形象，以及簡潔明快的時代氣息，包括項目的立面設(shè)計、賣場包裝、銷售物料制作等。實現(xiàn)快速的資金回籠上述功能定位方案將使項目的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢非常明顯，同時定位又不脫離于市場實際，能夠得到各個層面客戶的廣泛認同，為實現(xiàn)快速的資金回籠打下堅實的基礎(chǔ)。商業(yè)流通的擴張功能廣進購物廣場所搭建的這個巨大的商業(yè)平臺，可以為開發(fā)商建立一個涵蓋整個萬盛地區(qū)的物流及品牌擴散的網(wǎng)絡(luò)，為廣進企業(yè)通過品牌輸出、模式復(fù)制等手段實現(xiàn)快速的品牌擴張，為超常規(guī)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)，構(gòu)筑廣進企業(yè)新的開發(fā)思路。深刻體現(xiàn)廣進購物廣場先進理念的“時尚孵化器”，應(yīng)該使本項目成為目前萬盛區(qū)甚至周邊地區(qū)最高端的時尚消費資源，不論是在萬盛本地，還是整個周邊區(qū)域，能夠進入廣進購物廣場的主力店及品牌店的商品和服務(wù)都應(yīng)該最好的，使廣進購物廣場成為引領(lǐng)時尚的“旗手”和引發(fā)潮流的“源頭”。本項目的成功運作，將在萬盛市場上形成強大的凝聚力，成為萬盛區(qū)的標志性建筑，將許多零散分布在臨街門面的品牌商家吸引到本項目中來，真正實現(xiàn)“一體化商業(yè)”的規(guī)模效應(yīng)。二、SWOT矩陣策略配對SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會1）發(fā)揮地段的優(yōu)勢，突出項目升值空間充裕；2）發(fā)揮行政中心、商業(yè)中心、金融中心轉(zhuǎn)移到該片區(qū)的優(yōu)勢，突出大環(huán)境的利好和置業(yè)風(fēng)險系數(shù)小的優(yōu)勢，從而帶動項目的銷售；3）發(fā)揮交通優(yōu)勢，突出便捷交通給人流、物流運輸帶來的可靠性；4）利用萬盛廣場周邊競爭項目較少的機會，突出本項目在該片區(qū)的稀缺性；WT策略：弱化劣勢，規(guī)避威脅1）轉(zhuǎn)移銷售中心到項目現(xiàn)場，利用萬盛廣場竣工后人流大的優(yōu)勢，宣傳項目；2）通過與專業(yè)代理公司和相關(guān)專業(yè)協(xié)作單位合作，以此彌補開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗的不足和提高開發(fā)商的知名度；3）通過對項目擁有眾多品牌商品的宣傳吸引可能流失的客戶群。（二）劣勢（W）片區(qū)為新開發(fā)社區(qū)，配套不完善；萬盛大道的萬盛廣場段，正在施工，短時間交通不通暢；萬盛廣場還未竣工，現(xiàn)場比較凌亂；片區(qū)商業(yè)氛圍需要較長時間來培育；期房項目，品質(zhì)能否最終落實成為影響購買的阻力；售樓部選址較偏，到項目現(xiàn)場的距離較遠。建筑密度：％；建筑容積率：；綠地率：％；停車位：地下21個，地上12個。說明：在現(xiàn)在社區(qū)消費中心里，商業(yè)鋪面面積在21—60平方米是主力需求面積，其整個比例占了總共鋪面比例的70%左右，同時在超過120平方米以上的鋪面出現(xiàn)空缺，也與整個社區(qū)現(xiàn)在的商家有著非常直接的聯(lián)系，現(xiàn)在尚沒有一家品牌商家進駐，所以在商鋪面積上幾乎沒有出現(xiàn)大的鋪面。新商圈的發(fā)展對社區(qū)消費中心的影響隨著萬盛政府部門的整體規(guī)劃及新片區(qū)的開發(fā)，商業(yè)中心正在向新修的市民廣場靠近，社區(qū)消費中心也有日益向區(qū)域中心商業(yè)靠攏的局面。二、社區(qū)消費中心發(fā)展趨勢分析與預(yù)測行政區(qū)域的改變對社區(qū)形成的影響隨著城市化進程的繼續(xù)進行，城市擴張的速度日益加快，城市人口的不斷增加，讓城市行政管轄區(qū)域不斷的在發(fā)生變化，原有的老的社區(qū)不斷擴大與膨脹，功能日益復(fù)雜，新的社區(qū)不斷增加，這將極大的改變整個城市的板塊劃分，而板塊劃分帶來的經(jīng)濟繁榮與發(fā)展，又受政府宏觀政策的引導(dǎo)與經(jīng)濟政策的傾斜，所以都市行政區(qū)劃的改變將對社區(qū)的形成和發(fā)展。由于萬盛目前大興土木，陸續(xù)開發(fā)推出的樓盤較多，裝修房子的戶主對建材、裝飾材料需求較大，該行業(yè)目前呈現(xiàn)良好勢頭。萬盛的商業(yè)從分布來看，可以認為是以濱江路、勤儉路、萬新路圍成的商業(yè)片區(qū)。產(chǎn)品檔次：以中低檔為主，高檔產(chǎn)品為輔。五、廣進購物廣場特殊地理位置介紹廣進購物廣場位于萬盛大道與松林路交匯處，臨萬盛市民廣和萬盛大道，萬盛大道目前為該地區(qū)的主干道，隨著片區(qū)開發(fā)的逐步進行，該道路人流量及車流量較大，廣進購物廣場離商業(yè)步行街約100米，與步行街僅一路之隔，以市民廣場和商業(yè)步行街為推動力，可以輻射新城區(qū)及老城區(qū)。三、萬盛未來商業(yè)中心的形成萬盛區(qū)目前的城市金融、商業(yè)、行政中心是以龍鳳碑為圓心，向四周輻射，主要集中在萬盛大道、勤儉路、萬新路、濱江路之間的區(qū)域，該片區(qū)存在人口密度較大，居住環(huán)境較差、商業(yè)格局凌亂、城市形象落后、片區(qū)規(guī)劃單一等劣勢。從規(guī)范化管理入手，加大創(chuàng)建力度。區(qū)內(nèi)有工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行三家金融機構(gòu)，并設(shè)立了外匯業(yè)務(wù)；保險機構(gòu)險種齊全。萬盛區(qū)以其秀美的山水風(fēng)光，被譽為長江三峽外環(huán)旅游線上一顆“綠色明珠”。移動電話與全國聯(lián)網(wǎng)，無論是在熱鬧的城市，還是在偏僻的鄉(xiāng)村都可以順利的接通，在境內(nèi)基本上都沒有盲區(qū)，形成了現(xiàn)代化的通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。①.供電：、,另有一座230萬千瓦的火電廠正在建設(shè)當(dāng)中；有220kv變電站1座、110kv變電站2座、35kv變電站9座，10kv和6kv配電線路25條。出境公路還有渝湘公路橫貫全境，將國道319線與國道210線連為一體。區(qū)境東和北與南川市接壤、西與綦江縣交界、南與貴州省桐梓縣相鄰,地處渝黔、渝湘要沖，是渝南、黔北地區(qū)重要的物資集散地。06′，東經(jīng)106。46′—29。區(qū)人民政府駐萬盛，距重慶市中心區(qū)80公里。該公路是重慶連接南川市、涪陵區(qū)、黔江區(qū)以及毗鄰的湖南、湖北、貴州等省的重要通道?；A(chǔ)設(shè)施：經(jīng)過幾年的建設(shè),萬盛區(qū)內(nèi)已形成了較為完善的供水、供電、天然氣、通訊、郵政、國際互聯(lián)網(wǎng)以及閉路電視系統(tǒng)。④.通訊：區(qū)內(nèi)已經(jīng)開通了4萬門程控電話和60路遠程數(shù)字微波站，實現(xiàn)了國際、國內(nèi)直撥。據(jù)統(tǒng)計，全區(qū)有山地景觀、峽谷景觀、石林景觀、溶洞景觀、森林景觀、氣象景觀及生態(tài)農(nóng)業(yè)景觀等大型景區(qū)100余處，各小景點數(shù)不勝數(shù)，具有“山峻、峽險、石奇、水秀、林幽、洞深”等顯著特色。城市功能：城市