【正文】 推舉位置：建議在龍鳳碑中心地帶以及各個(gè)轉(zhuǎn)盤旁定點(diǎn)發(fā)放。推薦位置：建議在高速公路進(jìn)入萬盛入口處、步行街入口、龍鳳碑附近路段處設(shè)立大型、三面的炮臺，同時(shí)在項(xiàng)目靠近廣場處設(shè)立一塊單面的戶外廣告。媒體廣告價(jià)格如下今日萬盛廣告規(guī)格cm彩版全版（33）5000頭版通欄8（1/4版）（8）1500重慶商報(bào)普通版1/3通欄8（98）（星期二）6000普通版1/3通欄8（98）（星期四）6500普通版1/3通欄8（98）（星期六）5500媒體計(jì)劃（1）投放規(guī)格“今日萬盛”整彩版，頭版通欄8（1/4版），重慶商報(bào)投放3次招商信息。工地現(xiàn)場包裝主要通過巨型布幅廣告進(jìn)行包裝。三、媒體選擇（一）海報(bào)主題：“萬盛未來中心 市民廣場 休閑娛樂 購物廣場 商業(yè)原始股”、“帶租約銷售，%穩(wěn)定回報(bào)率”內(nèi)容：市民廣場概況、區(qū)位優(yōu)勢、發(fā)展商實(shí)力介紹、鋪位劃分、主力店入駐、銷售模式。銷售目標(biāo)：在本階段，銷售的階段性目標(biāo)是達(dá)到總銷售任務(wù)的60%70％。在已經(jīng)具備比較好的市場業(yè)績的支撐條件下，活動(dòng)推廣可以有效進(jìn)行對客戶資源的再挖掘，并充分樹立企業(yè)的品牌形象和項(xiàng)目的市場形象。項(xiàng)目開盤后，積累的客戶會(huì)被比較充分的把握和消化，所以應(yīng)當(dāng)解決的首要問題是客戶資源的再積累，在項(xiàng)目的工程形象、已成交客戶數(shù)量等資源不足的情況下，推廣產(chǎn)品及產(chǎn)品形象是較為理性的推廣方式。如前所述，新聞主題可以先從推廣中提到的商場的品牌、超市的品牌和形象、完善的服務(wù)、消費(fèi)文化、再深入導(dǎo)入“多功能、立體式”概念闡述項(xiàng)目產(chǎn)品及其服務(wù)等優(yōu)勢。（二）開盤強(qiáng)銷期（2005年2月下旬——5月下旬）工程進(jìn)度：此階段主體結(jié)構(gòu)接近封頂，為開盤強(qiáng)勢銷售階段，具體的開盤時(shí)間應(yīng)根據(jù)客戶積累狀況最終確定。所以，對于本項(xiàng)目的營銷推廣周期，我司建議劃分為以下四個(gè)階段： 開盤日期：2005年2月18日 客戶積累期：2004年12月下旬——2005年2月中旬 開盤強(qiáng)銷期：2005年2月下旬——5月下旬 夏季調(diào)整期：2005年6月——7月 尾盤銷售期：2005年8月以下是各個(gè)階段性營銷推廣思路和推廣執(zhí)行大綱，在具體的營銷執(zhí)行中，我司將在各個(gè)階段前15天提交階段執(zhí)行方案及工作計(jì)劃表，對各項(xiàng)細(xì)則、完成時(shí)間及責(zé)任方作具體明細(xì)。抓住市場契機(jī)，“該出手時(shí)就出手”，及時(shí)開盤銷售，實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠。如此，可通過強(qiáng)勢的廣告宣傳和在強(qiáng)力造勢下，打造出本項(xiàng)目的物業(yè)品牌——“萬盛廣進(jìn)購物廣場”。一、經(jīng)營資源的組織和招商實(shí)施根據(jù)我們對“廣進(jìn)購物廣場”的產(chǎn)品定位，我們可以針對本項(xiàng)目進(jìn)行具體的功能分區(qū)，并根據(jù)各功能區(qū)的情況進(jìn)行經(jīng)營資源的組織和定向招商工作。發(fā)揮廣進(jìn)公司擁有的商會(huì)資源的發(fā)達(dá)資訊，推薦知名企業(yè)保證市場的差異性經(jīng)營。除了引進(jìn)重慶本土知名百貨、超市商家之外，廣進(jìn)經(jīng)營管理公司有責(zé)任和義務(wù)集合萬盛本土商家與外地、外資知名企業(yè)聯(lián)盟，如連鎖經(jīng)營等等多種渠道的經(jīng)營合作，確保商場經(jīng)營商品的優(yōu)質(zhì)化、特色化和錯(cuò)位經(jīng)營，樹立本項(xiàng)目與眾不同的競爭特質(zhì)。升值空間明顯的價(jià)格策略：環(huán)境現(xiàn)狀和項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿Φ染薮蟮那熬罢雇约巴ㄟ^“多功能立體式商業(yè)”概念的打造，讓客戶愿意關(guān)注、投資。招商對象：重慶本土知名百貨企業(yè)、超市商家及企業(yè)為主，小品牌為輔。我們將利用廣泛的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及與重慶商聯(lián)會(huì)良好的聯(lián)盟資源，優(yōu)勢互補(bǔ)和全面整合，成功引入符合“百貨、超市”市場定位的主力商家，“以大帶小”并起到對帶動(dòng)作用和規(guī)模效應(yīng)，解決品牌效應(yīng)、積聚效應(yīng)、經(jīng)營管理等相關(guān)問題。也只有通過“自主經(jīng)營”，才能在更好地推廣萬盛“廣進(jìn)購物廣場”項(xiàng)目的同時(shí)，將“廣進(jìn)”品牌形成凝聚力和擴(kuò)散力，真正實(shí)現(xiàn)“時(shí)尚孵化器”的巨大功效，并在萬盛本地及周邊區(qū)域形成核心競爭力，全方位支持和支撐“品牌推廣中心”強(qiáng)大幅射力，復(fù)制一個(gè)又一個(gè)“廣進(jìn)”品牌旗下的“購物廣場”，在異地落地生根并“孵化”出一批又一批當(dāng)?shù)氐谋就辽碳?，?shí)現(xiàn)“廣進(jìn)”的戰(zhàn)略版圖的快速擴(kuò)張和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與升級?！?“自主經(jīng)營”：經(jīng)營管理公司仍然行使“廣進(jìn)購物廣場”的統(tǒng)一管理權(quán)，但經(jīng)營權(quán)通過定向招商將各品牌經(jīng)營商融入本項(xiàng)目，各品牌經(jīng)營商在其所租賃的范圍內(nèi)獨(dú)立經(jīng)營，實(shí)質(zhì)上各品牌經(jīng)營商在“廣進(jìn)購物廣場”內(nèi)已成為“廣進(jìn)”大品牌旗下的各“小品牌”和成立的“小賣場”。商 家——通過商業(yè)物流的經(jīng)營活動(dòng)，賺取商業(yè)利益和使之最大化。 關(guān)于物業(yè)管理權(quán)部分：可由開發(fā)商、經(jīng)營商家和投資業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）三方共同組成，也可全權(quán)委托廣進(jìn)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)，主要任務(wù)是本項(xiàng)目的管理、與入場經(jīng)營商家的溝通與協(xié)調(diào)等，以及實(shí)施“時(shí)尚孵化器”和“品牌推廣中心”的各項(xiàng)戰(zhàn)略部署和策略步驟。216。故此，廣進(jìn)企業(yè)須將“廣進(jìn)購物廣場”劃整為零，以“帶租約的產(chǎn)權(quán)式商鋪”模式向市場和投資者進(jìn)行全方位推廣，現(xiàn)就產(chǎn)權(quán)式商鋪的操盤重點(diǎn)及其魅力略述如下：（我司已在全國各地成功操作完成了多個(gè)商業(yè)樓盤項(xiàng)目：一是位于南坪的“浪高凱悅”，二是位于巴南區(qū)的“協(xié)信同時(shí)，也能確?！皬V進(jìn)購物廣場”分零銷售任務(wù)的達(dá)成。廣進(jìn)企業(yè)新組建的“廣進(jìn)購物廣場經(jīng)營管理公司”，將擁有“廣進(jìn)購物廣場”最大的、最集中的、最具權(quán)威性的“商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)”和“商業(yè)物業(yè)租賃權(quán)”，所有通過招商（或主動(dòng)聯(lián)系）入駐本項(xiàng)目的各商家，都將與廣進(jìn)公司簽訂《商業(yè)用房租賃協(xié)議》，各商家在其租用的商業(yè)物業(yè)范圍內(nèi)擁有統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)。● ……所以，為了將“廣進(jìn)購物廣場”打造成集購物與休閑娛樂為一體的休閑娛樂式購物中心，我們?yōu)楸卷?xiàng)目“量身定做”了較為成熟的方案（綱要），現(xiàn)概括如下：（一）“統(tǒng)一經(jīng)營”模式：本處所指的“統(tǒng)一經(jīng)營”，是特指入駐的商家在其所租用本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)范圍內(nèi)的“統(tǒng)一經(jīng)營”，而不是廣進(jìn)企業(yè)自己參與的“統(tǒng)一經(jīng)營”。但是，如果僅成立一個(gè)經(jīng)營管理公司，就將“廣進(jìn)購物廣場”不經(jīng)任何包裝、不通過任何策略整合，而推向市場和面對廣大的投資者及經(jīng)營商家，那么勢必釀下惡果：● 無法在競爭激烈的市場上形成熱點(diǎn)和實(shí)現(xiàn)銷售高潮，資金的快速回籠也得不到保證，廣進(jìn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的“三個(gè)利益”也無法最大化，最為關(guān)鍵和最直接的表現(xiàn)在于——本項(xiàng)目的銷售單價(jià)不可能超過萬盛區(qū)的商業(yè)物業(yè)的平均價(jià)格。二是項(xiàng)目的施工進(jìn)度要快，工地形象要好，示范單位的裝飾要在風(fēng)格和細(xì)節(jié)上下工夫，在期房階段通過包裝展示產(chǎn)品品質(zhì)。服務(wù)手冊：服務(wù)內(nèi)容細(xì)則及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3．包裝策略對于本項(xiàng)目來說，應(yīng)注重從細(xì)節(jié)去體現(xiàn)差異化。項(xiàng)目的各個(gè)營銷階段要有合理機(jī)動(dòng)的銷售控制策略及與之匹配的營銷手法，使項(xiàng)目推廣具備合理的節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)整體銷售的成功。2．挺拔俊朗、卓爾不群項(xiàng)目臨市民廣場拔地而起，挺拔俊朗、簡約大氣、風(fēng)格現(xiàn)代，必將成為一道亮麗的城市風(fēng)景和萬盛區(qū)商圈的形象焦點(diǎn)。根據(jù)項(xiàng)目的功能定位，項(xiàng)目的宣傳應(yīng)以平面廣告的形式為主，以之充分樹立項(xiàng)目市場形象。應(yīng)有統(tǒng)一的營銷形象項(xiàng)目的標(biāo)識系統(tǒng)、平面廣告宣傳、軟性炒作、現(xiàn)場包裝都應(yīng)該有統(tǒng)一的營銷形象，這將使宣傳效應(yīng)實(shí)現(xiàn)累加。因此建議項(xiàng)目在開盤前招進(jìn)一家百貨商場。三、項(xiàng)目營銷推廣原則性要點(diǎn)1．概述：以萬盛房價(jià)水平約束下的成本條件，很難在產(chǎn)品規(guī)劃和包裝推廣中將某種概念真正詮釋到位，因此鋪天蓋地的概念往往是一句空洞的宣傳口號，隨著買方市場的不斷成熟，概念營銷逐漸陷入一種聲勢虛高的尷尬局面。第六部分 項(xiàng)目營銷推廣策略一、項(xiàng)目命名 本項(xiàng)目住宅部分在推出時(shí)用“廣進(jìn)名都”案名，給人以溫馨祥和的感覺，符合住宅產(chǎn)品特點(diǎn)，但是作為商業(yè)部分的案名，有不妥之處，因?yàn)轫?xiàng)目命名的原則主要應(yīng)該體現(xiàn)商業(yè)部分的商業(yè)功能、娛樂休閑功能、購物功能、時(shí)尚化概念和風(fēng)格，建議仔細(xì)斟酌，可以從以下方向去考慮：以入住大商家名稱作為項(xiàng)目名稱[重百]購物廣場[新世紀(jì)]購物廣場[]購物廣場以發(fā)展商的名稱作為項(xiàng)目命名前綴[廣進(jìn)]購物中心[廣進(jìn)]購物廣場采用發(fā)展商名稱作為項(xiàng)目名稱的前綴，能夠在推廣物業(yè)的同時(shí)樹立發(fā)展商的品牌形象，整合資源優(yōu)勢。設(shè)立導(dǎo)示牌，對外來消費(fèi)者進(jìn)行引導(dǎo)由于本項(xiàng)目商業(yè)面向新老社區(qū)，而消費(fèi)者對本案不太熟悉，影響人流的正常進(jìn)入，所以建議設(shè)立導(dǎo)示排（主要為主干道、步行街至項(xiàng)目處）設(shè)立臨街入口，規(guī)避廣場北樓影響項(xiàng)目原先主入口處于面對廣場位置，為了吸引廣場上巨大的人氣，廣場北樓的建設(shè)，阻斷了廣場人流量進(jìn)入本項(xiàng)目，肯定會(huì)給本項(xiàng)目造成非常重要的影響，我們建議，在項(xiàng)目臨萬盛大道及松林路的十字路口處設(shè)立重要入口，可以適當(dāng)規(guī)避廣場北樓給項(xiàng)目造成的負(fù)面影響。堅(jiān)持“生態(tài)優(yōu)化”原則，創(chuàng)造城市新空間特色遵循“生態(tài)優(yōu)先”原則，通過項(xiàng)目內(nèi)部的開敞空間及景采光面的強(qiáng)化處理，創(chuàng)造性地營造富有青春活力的城市新空間格局。注明：由于這部分貼補(bǔ)租金是在5年內(nèi)分為5次付出的，每年付一次。價(jià)格浮動(dòng)由于本項(xiàng)目商業(yè)的特殊性，考慮到后期的銷售，在進(jìn)入強(qiáng)銷期后，根據(jù)實(shí)際銷售情況，有針對性的對商業(yè)物業(yè)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)浮動(dòng)，以促進(jìn)項(xiàng)目商業(yè)的全面銷售?！?F為商場，受樓層抗性及經(jīng)營業(yè)態(tài)影響，租金定為19元/建筑平方米/月較合適。根據(jù)本公司對萬盛商業(yè)物業(yè)類型、規(guī)模、價(jià)格及品牌的深入調(diào)查研究和咨詢有關(guān)專家人士后總結(jié)，本公司建議項(xiàng)目價(jià)格采取從租金到售價(jià)的定價(jià)方法，及先確定項(xiàng)目租金價(jià)格，再根據(jù)一定的投資回報(bào)期，確定項(xiàng)目的售價(jià)。由于萬盛區(qū)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目較多，而且有的區(qū)位、環(huán)境較本項(xiàng)目要好。本項(xiàng)目根據(jù)以上提到的幾個(gè)因素，在保證項(xiàng)目的總利潤的前提下，指定了如下定價(jià)原則：項(xiàng)目單位定價(jià)原則為：一樓價(jià)格相對最高，二樓其次，三樓、四樓居中，負(fù)一樓最低。只有如此，才能充分利用本項(xiàng)目所擁有的良好區(qū)域優(yōu)勢和前景極大的商業(yè)契機(jī)，將本項(xiàng)目打造成為擁有鮮明的文化主題和賦予其“人性化”和“人情味”的輕松、愉悅的商業(yè)服務(wù)及消費(fèi)場所，形成符合國際商業(yè)發(fā)展潮流的、以“休閑娛樂”為特色的、具有本土特色的魅力。現(xiàn)根據(jù)我公司對萬盛綜合百貨及零售行業(yè)多個(gè)商家及各業(yè)主的深入調(diào)研和多次分析，并依據(jù)有關(guān)專家的初步分析，認(rèn)為購物中心在本區(qū)域形成強(qiáng)勢形象，對老商圈里較小規(guī)模的商家形成強(qiáng)大的擠壓和吸引，形成歸市的趨勢?！?項(xiàng)目功能分區(qū)：——以大帶小、優(yōu)勢整合對于本項(xiàng)目的功能分區(qū)，鑒于本項(xiàng)目的綜合情況，我們認(rèn)為“廣進(jìn)購物廣場”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)部分應(yīng)按“購物廣場”和“休閑娛樂廣場”二大部分進(jìn)行劃分，負(fù)一層至二層為購物區(qū)，第三、四層為休閑娛樂區(qū)。 商業(yè)孵化基地——品牌孵化器、財(cái)富孵化器。● 經(jīng)營模式定位：——“時(shí)尚孵化器”——“品牌推廣中心”不是單純依賴于某一大型百貨商場依托某個(gè)商品大類的大集合市場，而是具有經(jīng)營品牌的聚集作用，并充分運(yùn)用主力店的凝聚力介入市場競爭，以引領(lǐng)萬盛市場。他們是一群有比較好的職業(yè)，有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入，有時(shí)間來消費(fèi)和享受生活的人。在另一方面，項(xiàng)目的配套也要在注重休閑、娛樂和購物的同時(shí)有較高的形象標(biāo)準(zhǔn)。有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)由于功能定位的復(fù)合性，使項(xiàng)目整體運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)大大降低，服務(wù)的品質(zhì)將樹立項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品定位與形象，在推廣中也有更大的調(diào)整及控制空間，從而在購物娛樂功能層面有效的規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)，形成相對的優(yōu)勢。地產(chǎn)升值功能廣進(jìn)購物廣場的獨(dú)特構(gòu)造，使其擁有了比常規(guī)的零售商業(yè)和常規(guī)的批發(fā)市場都要大得多的商業(yè)物業(yè)消化能力和物業(yè)功能提升能力。知名商家和品牌的引進(jìn)和融入，旗幟鮮明的品牌商品購物氛圍、創(chuàng)新超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、科學(xué)合理的功能分區(qū)、一站式的人性化購物環(huán)境、特色化商業(yè)服務(wù)及輕松、愉悅的消費(fèi)場所，將使得廣進(jìn)購物廣場本身就是一個(gè)品牌和形象的大展臺，并在商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化競爭越來越激烈的全國各地，面貌全新的休閑娛樂購物的異軍突起和“時(shí)尚孵化器”的強(qiáng)勢導(dǎo)入，將大大沖擊現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)和人們因有的消費(fèi)行為、消費(fèi)習(xí)性，甚至影響和帶動(dòng)而轉(zhuǎn)變其生活方式。二、項(xiàng)目的功能定位 結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際狀況，我們將本項(xiàng)目在購物方面的功能定位為萬盛“品牌和時(shí)尚的孵化器”，該功能應(yīng)該在滿足購物的基本功能的前提下，進(jìn)一步擴(kuò)展其在滿足消費(fèi)者在休閑、娛樂等方面的需求，具體包括：休閑、娛樂示范功能休閑娛樂示范和引領(lǐng)潮流，是廣進(jìn)購物廣場的首要功能。第四部分 項(xiàng)目定位一、市場定位考慮到本項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置、周邊自然環(huán)境、片區(qū)商業(yè)環(huán)境以及其他競爭樓盤等等各個(gè)方面的因素，我們建議將本案定位為：“萬盛首家多功能立體式商業(yè)城”將本項(xiàng)目定位為萬盛首家多功能立體式商業(yè)城，主要是考慮到目前萬盛區(qū)沒有一個(gè)集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的大型綜合型商業(yè)設(shè)施，超市、商場、酒樓等分散經(jīng)營，距離較遠(yuǎn)，缺乏一個(gè)將幾種業(yè)態(tài)集合起來的商業(yè)項(xiàng)目，讓消費(fèi)者在一撞樓內(nèi)就可以滿足購物、餐飲、休閑、娛樂的多種消費(fèi)和享受。開發(fā)商在重慶市區(qū)的知名度不高，招商缺乏品牌支撐。施工進(jìn)度：目前已經(jīng)施工至4層，計(jì)劃2005年竣工；建筑形態(tài)：共17層，塔樓住宅413層，裙樓商業(yè)13層，1層超市與停車位，第4樓部分為露臺（約1000平方米）；項(xiàng)目臨商業(yè)步行街、萬盛廣場、萬盛大道、政府三個(gè)中心、政府大樓；項(xiàng)目已于2004年9月開盤。說明：整個(gè)片區(qū)現(xiàn)在典型的商業(yè)特征就是傳統(tǒng)社區(qū)消費(fèi)中心，其經(jīng)營檔次低，商家品牌低，所以商業(yè)鋪面的價(jià)值低，在本區(qū)域的租金主要集中在16—30元/平方米這個(gè)區(qū)間內(nèi)，他們一共占了整個(gè)商業(yè)鋪面的70%以上。近年來，區(qū)域在發(fā)展自身競爭力的同時(shí)，不斷引進(jìn)大型商場或者百貨業(yè)，而由于受就近消費(fèi)的影響，商業(yè)中心的零售百貨商場的生意也較樂觀。城市增容對社區(qū)消費(fèi)中心的影響萬盛經(jīng)濟(jì)飛躍前的社區(qū)消費(fèi)中心，由于其功能主要是服務(wù)于本社區(qū)內(nèi)的居民，從社區(qū)構(gòu)成理論看，其產(chǎn)生基礎(chǔ)也是以廠礦企業(yè)為基礎(chǔ)的，所以其規(guī)模一般皆不是很大。商業(yè)用房價(jià)格分析萬盛區(qū)的商業(yè)從最近幾年開始逐步繁榮，商業(yè)用房的銷售價(jià)格逐漸上升，租金價(jià)格也在逐步攀高。商業(yè)氛圍處于萬東北路的幾個(gè)大中型商場依靠道路的人流量，但是由于人流總量有限，經(jīng)營狀況一般，同時(shí)光顧的人數(shù)不足50人。商業(yè)片區(qū)分布從目前萬盛區(qū)的商業(yè)分布來看，還處于傳統(tǒng)商業(yè)階段，門面及商場主要集中在交通生活要道萬東北路及萬新路旁，萬東北路是萬盛目前車流量、人流量最大的道路，因?yàn)槠瑓^(qū)目前沒有商業(yè)街及步