【正文】 推舉位置：在項目經(jīng)步行街至龍鳳碑一線道路照明用路燈上設(shè)立燈箱廣告，引導(dǎo)消費(fèi)者到本項目，同時也可作為本項目的導(dǎo)示標(biāo)志使用。人員培訓(xùn)由我司對銷售人員進(jìn)行商業(yè)銷售的專門培訓(xùn)。后面幾個階段具體的營銷推廣計劃、宣傳主題以及公關(guān)促銷、形象提升與價格提升計劃有待于對前一階段銷售狀況、存量單位、客戶意見以及市場競爭動態(tài)的深入研究分析來另行制訂。服務(wù)優(yōu)勢往往是把握邊緣客戶的有效工具，但服務(wù)優(yōu)勢的展示需要活動來支撐，在項目已經(jīng)具備一定的成交量和較多的準(zhǔn)客戶資源的條件下，利用綜合性商業(yè)資源進(jìn)行服務(wù)營銷應(yīng)該能夠達(dá)到較好的市場效果。8月份天氣較熱，為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售淡季，同時根據(jù)銷售狀況進(jìn)行價格的適當(dāng)調(diào)整。在具體的實(shí)施過程中，根據(jù)市場的客觀情況，局部有可能進(jìn)行一定的調(diào)整。除了引進(jìn)重慶商家外，還可與外地商家連鎖經(jīng)營等等多種渠道的經(jīng)營合作，確保商場經(jīng)營商品的優(yōu)質(zhì)和特色化。走出去：精心包裝市場，政府搭建平臺，在重慶及萬盛兩地宣傳萬盛、宣傳企業(yè)，宣傳萬盛第一個休閑娛樂式購物中心，從而有效地實(shí)施招商，最終實(shí)現(xiàn)兩地合作，貿(mào)易流通的政治經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。（二）三條主線：城市線、項目線、產(chǎn)品線（三）四個要素：市場和客戶群的細(xì)致劃分：由項目輻射面的廣度、產(chǎn)品的復(fù)合性特質(zhì)及主題的前端性來決定。同時，根據(jù)項目定位和市場的需要，率先在重慶市各成熟市場有選擇地開展招商工作，重點(diǎn)招商目標(biāo)如下所示：—— 擁有重慶本土知名品牌百貨、超市、休閑娛樂經(jīng)營商家—— 認(rèn)同本項目經(jīng)營理念的新型企業(yè)。特別需要說明的是，在業(yè)主享有的租金收益中，入駐商家在市場培育階段（免租時期）的租金將由廣進(jìn)公司全面給付，其它時間的收益由廣進(jìn)公司承保。在各投資者簽訂本項目產(chǎn)權(quán)式商鋪的《商品房買賣合同》之后，即成為業(yè)主（擁有《土地證》和《產(chǎn)權(quán)證》等相關(guān)法律手續(xù)），享有投資回報，而作為產(chǎn)權(quán)式商鋪的最大收益，并不是體現(xiàn)在租金收益方面，也不是投資回收期的時間方面，而是其所投資的產(chǎn)權(quán)式商鋪物業(yè)本身和區(qū)域價值的不斷攀升方面?！?基點(diǎn)二：帶租約的產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)式商鋪的操盤概要：將本項目的所有權(quán)、物業(yè)管理權(quán)和經(jīng)營使用權(quán)“三權(quán)”進(jìn)行有效分離，把開發(fā)商、投資業(yè)主與經(jīng)營商家的利益高效而有機(jī)地結(jié)合在一起，各取其需，各得其所。按照上文所述的功能分區(qū)，我們將本項目劃分為“商場區(qū)”、“超市區(qū)”和“休閑娛樂區(qū)”二大板塊，并根據(jù)其功能定位進(jìn)行定向招商。第七部分 項目經(jīng)營建議為了使廣進(jìn)企業(yè)在開發(fā)廣進(jìn)購物廣場項目過程中，將房地產(chǎn)開發(fā)的三大價值——“地產(chǎn)價值、商品價值和品牌價值”方面獲得利益最大化，本案建議廣進(jìn)企業(yè)應(yīng)特別組建旗下的經(jīng)營管理（暫稱為“廣進(jìn)經(jīng)營管理公司”）。單頁：主要直觀羅列闡述項目賣點(diǎn)。五、項目營銷推廣目標(biāo)項目要實(shí)現(xiàn)良好的開盤效果及穩(wěn)定的業(yè)績持續(xù)，獲得較快的資金回籠速度。具體的包裝內(nèi)容和設(shè)計要求將在營銷執(zhí)行報告中闡述。2．營銷推廣原則性要點(diǎn)用主力店展示品質(zhì)最好的營銷說詞是主力店展示。樓書及招商手冊建議將本項目的樓書制作成長為30厘米、寬為14厘米的小冊子，兩面都為封面，閱讀可以分別從宣傳冊兩面閱讀，兩部分內(nèi)容分別為：（1）、廣進(jìn)購物廣場商業(yè)部分資料以及“大型百貨購物中心”的具體數(shù)據(jù)，規(guī)劃分布、投資前景、回報率等相關(guān)數(shù)據(jù)內(nèi)容。第五部分 項目規(guī)劃布局及包裝建議一、項目規(guī)劃布局建議打造便捷的購物通道、方便的休閑娛樂交通體系，創(chuàng)建舒適宜人的消費(fèi)環(huán)境?！?F受到樓層抗性較大，留駐人流的時間不長，故3F的出租價格定為15元/建筑平方米/月。（三）、價格初步定價由于目前項目周邊的商業(yè)物業(yè)工程進(jìn)度比本項目快，而且正是強(qiáng)勢銷售期，大多數(shù)項目都采取“邊租邊售”的手法。價格的階段性原則按照不同的銷售階段制定不同的價格，是銷售能否取得成功的一大重要因素。一樓商場：中高檔護(hù)膚護(hù)發(fā)品、化妝品、時尚飾品、皮具、男女中高檔服裝、男女鞋類、童裝、金銀首飾、內(nèi)衣、床上用品、布藝等。★ 體現(xiàn)出“多品牌聚集、主力店經(jīng)營的孵化基地和時尚消費(fèi)推廣中心”的強(qiáng)大功能和品牌效應(yīng)，一舉成為萬盛商業(yè)旗艦。四、目標(biāo)客戶定位本項目目標(biāo)客戶群的定位為分為兩大類：一類是目標(biāo)消費(fèi)客戶群體，一類是目標(biāo)投資客戶群體。5．小結(jié)結(jié)合前述功能定位的目標(biāo)，我們認(rèn)為“多功能立體式商業(yè)城”的市場定位，不僅能與其他項目進(jìn)行區(qū)割，還能夠達(dá)到項目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益目標(biāo)。（2）、作為“時尚孵化器”，廣進(jìn)購物廣場要“孵化”一種新的生活方式。老商業(yè)區(qū)有部分商業(yè)物業(yè)將翻新面市；目前重慶房地產(chǎn)市場較不可觀，容易影響客戶投資信心。項目總用地面積4700平方米；占地面積：；總建筑面積：，（負(fù)一層：，；第一層：2200平方米，；第二層：，；第三層：，；第四層：1000平方米，）。隨著城市化進(jìn)程的日益前進(jìn)，城市人口必將越來越密集，因此社區(qū)人口也有呈現(xiàn)出日益增多的這樣一種趨勢，所以社區(qū)商業(yè)也就有日益繁榮的趨勢，社區(qū)消費(fèi)中心也有日益向中心商業(yè)靠攏的這樣一種趨勢。服裝、鞋帽專賣店同時光顧的人數(shù)不足5人。百貨商場：名稱經(jīng)營面積立泰百貨4000平方米萬盛百貨4000平方米勞動商場1000平方米新東風(fēng)購物中心3000平方米仟贊商場2000平方米野太陽商場1500平方米昌宏商都2000平方米人民商場2000平方米中小型生活超市：名稱經(jīng)營場地面積萬德超市4000平方米盛亨超市600平方米朝暉超市1000平方米森森超市300平方米新華超市1000平方米電器專業(yè)店：名稱經(jīng)營場地面積萬達(dá)電器1000平方米三元電器1000平方米萬匯電器500平方米商社電器600平方米經(jīng)營的產(chǎn)品主要為：家用電器、床上用品、服裝、鞋帽、皮具、日用化妝品、鐘表、通訊產(chǎn)品、家具等?！笆晃濉逼陂g，堅持以大開發(fā)促大開放，以大開放促大發(fā)展，全力打造“誠信萬盛”、“商機(jī)萬盛”、“人文萬盛”、“法制萬盛”、“魅力萬盛”，全面實(shí)施以“旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭、優(yōu)勢工業(yè)為主體、特色農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、城市建設(shè)為依托、科技創(chuàng)新為動力”的旅游帶動戰(zhàn)略，全面建設(shè)“小而精、小而美、小而富、小而強(qiáng)”的新萬盛。城市功能：城市環(huán)境優(yōu)美，教育、文化、體育、醫(yī)療、生活服務(wù)設(shè)施齊全，自成體系。④.通訊：區(qū)內(nèi)已經(jīng)開通了4萬門程控電話和60路遠(yuǎn)程數(shù)字微波站，實(shí)現(xiàn)了國際、國內(nèi)直撥。該公路是重慶連接南川市、涪陵區(qū)、黔江區(qū)以及毗鄰的湖南、湖北、貴州等省的重要通道。46′—29。區(qū)境東和北與南川市接壤、西與綦江縣交界、南與貴州省桐梓縣相鄰,地處渝黔、渝湘要沖，是渝南、黔北地區(qū)重要的物資集散地。①.供電：、,另有一座230萬千瓦的火電廠正在建設(shè)當(dāng)中；有220kv變電站1座、110kv變電站2座、35kv變電站9座，10kv和6kv配電線路25條。萬盛區(qū)以其秀美的山水風(fēng)光，被譽(yù)為長江三峽外環(huán)旅游線上一顆“綠色明珠”。從規(guī)范化管理入手，加大創(chuàng)建力度。五、廣進(jìn)購物廣場特殊地理位置介紹廣進(jìn)購物廣場位于萬盛大道與松林路交匯處，臨萬盛市民廣和萬盛大道，萬盛大道目前為該地區(qū)的主干道，隨著片區(qū)開發(fā)的逐步進(jìn)行，該道路人流量及車流量較大，廣進(jìn)購物廣場離商業(yè)步行街約100米，與步行街僅一路之隔，以市民廣場和商業(yè)步行街為推動力，可以輻射新城區(qū)及老城區(qū)。萬盛的商業(yè)從分布來看，可以認(rèn)為是以濱江路、勤儉路、萬新路圍成的商業(yè)片區(qū)。二、社區(qū)消費(fèi)中心發(fā)展趨勢分析與預(yù)測行政區(qū)域的改變對社區(qū)形成的影響隨著城市化進(jìn)程的繼續(xù)進(jìn)行，城市擴(kuò)張的速度日益加快，城市人口的不斷增加，讓城市行政管轄區(qū)域不斷的在發(fā)生變化，原有的老的社區(qū)不斷擴(kuò)大與膨脹，功能日益復(fù)雜，新的社區(qū)不斷增加，這將極大的改變整個城市的板塊劃分，而板塊劃分帶來的經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展，又受政府宏觀政策的引導(dǎo)與經(jīng)濟(jì)政策的傾斜，所以都市行政區(qū)劃的改變將對社區(qū)的形成和發(fā)展。說明：在現(xiàn)在社區(qū)消費(fèi)中心里，商業(yè)鋪面面積在21—60平方米是主力需求面積，其整個比例占了總共鋪面比例的70%左右，同時在超過120平方米以上的鋪面出現(xiàn)空缺，也與整個社區(qū)現(xiàn)在的商家有著非常直接的聯(lián)系，現(xiàn)在尚沒有一家品牌商家進(jìn)駐，所以在商鋪面積上幾乎沒有出現(xiàn)大的鋪面。（二）劣勢（W）片區(qū)為新開發(fā)社區(qū)，配套不完善；萬盛大道的萬盛廣場段，正在施工，短時間交通不通暢；萬盛廣場還未竣工，現(xiàn)場比較凌亂；片區(qū)商業(yè)氛圍需要較長時間來培育；期房項目，品質(zhì)能否最終落實(shí)成為影響購買的阻力；售樓部選址較偏，到項目現(xiàn)場的距離較遠(yuǎn)。本項目的成功運(yùn)作，將在萬盛市場上形成強(qiáng)大的凝聚力，成為萬盛區(qū)的標(biāo)志性建筑，將許多零散分布在臨街門面的品牌商家吸引到本項目中來，真正實(shí)現(xiàn)“一體化商業(yè)”的規(guī)模效應(yīng)。商業(yè)流通的擴(kuò)張功能廣進(jìn)購物廣場所搭建的這個巨大的商業(yè)平臺，可以為開發(fā)商建立一個涵蓋整個萬盛地區(qū)的物流及品牌擴(kuò)散的網(wǎng)絡(luò)，為廣進(jìn)企業(yè)通過品牌輸出、模式復(fù)制等手段實(shí)現(xiàn)快速的品牌擴(kuò)張，為超常規(guī)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)，構(gòu)筑廣進(jìn)企業(yè)新的開發(fā)思路。三、 項目形象定位：本項目形象和檔次定位為：時尚的內(nèi)外裝飾 + 中高檔次的商品和品牌 + 寬松舒適的購物環(huán)境具體的說，項目在視覺形象上要充分體現(xiàn)出較純粹的購物、娛樂的形象，以及簡潔明快的時代氣息，包括項目的立面設(shè)計、賣場包裝、銷售物料制作等。五、 項目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位1—2層的百貨商場的商品囊括了日常消費(fèi)品和高檔消費(fèi)品，持久消費(fèi)品和快速消費(fèi)品等，對于廣進(jìn)購物廣場項目，我們不能將其打造成大型的綜合的shopping mall市場，因為萬盛的人口數(shù)量、消費(fèi)能力、消費(fèi)規(guī)模、消費(fèi)檔次、消費(fèi)頻率等都不及大城市，不能把居民所需要的各種商品都搬到商場來，都會對項目的經(jīng)濟(jì)效益還是品牌效應(yīng)產(chǎn)生巨大壓力，而應(yīng)該按照萬盛的“適應(yīng)市場、適度超前、引領(lǐng)時尚”的原則進(jìn)行，即上文所述的功能及“升級版”定位模式。★ 按照“強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，領(lǐng)先萬盛，幅射四周”的原則，聚集多個經(jīng)營品牌、集合主力店，引領(lǐng)和引導(dǎo)市場，使本項目成為品牌聚集和推廣中心。但是，商業(yè)專家指出：該區(qū)域總的經(jīng)營規(guī)模不可超出3000建筑平方米（其中包括商業(yè)部分配套設(shè)施部分面積）。這一差異特征將在本項目的價格定位與價目表中體現(xiàn)出來。根據(jù)我們對萬盛市場的調(diào)查及咨詢相關(guān)專業(yè)人士，總結(jié)認(rèn)為項目的投資回報期確定在14年左右較合適（此處未考慮租金年上漲），則建筑面積銷售均價為：負(fù)一樓：2000元/m2一 樓：8200元/m2二 樓：3200元/m2三 樓：2500元/m2四 樓：2500元/m2根據(jù)以上價格可得出項目總收益為：樓層建筑面積（平方米）單價（元/建筑平方米）總收益（萬元）負(fù)一層10002000 一層22008200 二層3200 三層2500 四層2500 合計—— 定價說明：●從項目周邊及萬盛老城區(qū)的商業(yè)物業(yè)價格情況可以看到，最具時效性的參考項目為立泰百貨及康隆盛大都會的中天裝飾城商場，康隆盛平街層的出租均價為55元/建筑平方米/月左右，考慮到本項目位置優(yōu)勢比康隆盛大都會稍微欠缺，同時結(jié)合主力商家對價格的敏感度，故我們認(rèn)為本項目的平街層49元/建筑平方米/月。建議施工場地進(jìn)行美化處理項目施工場地條件較差，缺乏熱火朝天的施工氛圍，給市民的期待性不強(qiáng)，我們建議給施工場地進(jìn)行初步包裝美化，在施工階段也能給市民留下很好的印象。 “商業(yè)城”：顯示出項目在實(shí)力、規(guī)模、特色上都與其他商場不同，更勝一籌。所以在項目的推廣中，結(jié)合對市場及項目的評估，應(yīng)根據(jù)不同階段的市場狀況及客戶反饋謹(jǐn)慎選擇各階段銷售單位。四、項目賣點(diǎn)提煉組合 1．萬盛首家多功能立體式商業(yè)城萬盛目前商業(yè)分散，業(yè)態(tài)單一，商業(yè)檔次低，本項目處于萬盛核心口岸，加之獨(dú)特的定位更凸顯投資的價值。隨著商家的不斷入駐、品質(zhì)的逐步凸現(xiàn)、形象的逐步樹立，以及市場房價水平的逐步上浮，再推出一樓及二樓，最終實(shí)現(xiàn)整體銷售；2．輔助促銷策略開發(fā)商承諾一次性返還租金數(shù)年在原本較低單價的基礎(chǔ)上，開發(fā)商再承諾一次性返還數(shù)年租金，總共返還三年，既能給投資者以更低總價的感覺，又能表現(xiàn)出開發(fā)商對項目得信心，也給投資者吃一顆項目大好“錢景”的定心丸。針對以上幾個層面目的，在項目營銷中主要有幾個要點(diǎn)：一是在推廣中做好銷售控制，并加強(qiáng)與新聞單位的合作，一方面項目在市場上每推出即售完，市場形象好；二是各個階段都有新聞點(diǎn)，項目及企業(yè)的見報率都極高，由此取得良好的入市形象?！?商業(yè)物業(yè)的平淡登場和慘淡落幕，其負(fù)面效應(yīng)將直接影響“廣進(jìn)”品牌的推廣。如此，通過“廣進(jìn)經(jīng)營管理公司”的強(qiáng)力運(yùn)作和策略整合，對于“廣進(jìn)購物廣場”項目商業(yè)物業(yè)的成功租賃，有著極大的保障作用和意義。 關(guān)于經(jīng)營權(quán)部分：產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營，將通過招租，將商鋪?zhàn)赓U給百貨商家、超市統(tǒng)一經(jīng)營，以保證鋪面興旺和樓盤增值。業(yè) 主——享有物業(yè)的投資回報收益和物業(yè)本身的升值利益。在此，我們可將“統(tǒng)一經(jīng)營”模式比之為“借雞下蛋”，而將“自主經(jīng)營”模式形象地比擬為“蓄水養(yǎng)魚”，而真正能夠滿足“時尚孵化器”和“品牌推廣中心”機(jī)制的各項需求的，經(jīng)過我們匯同專家組多次研討，認(rèn)定：“由廣進(jìn)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營的模式較符合本案”，不論是從本項目開發(fā)利潤最大化的角度和開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量需求，還是考慮到廣進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展方面，抑或是對于廣進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略部署和品牌戰(zhàn)略方針的總體布局，“自主經(jīng)營”模式的優(yōu)勢更為明顯，有著“統(tǒng)一經(jīng)營”模式不可比擬的后續(xù)動力。在商業(yè)設(shè)計規(guī)劃還沒有定案前，盡快敲定核心主力商家的意向性合同。以重慶本土知名百貨、超市商家為重點(diǎn)，并以之為經(jīng)營龍頭，對本項目的經(jīng)營定位和特色提供基本保障。如此，對于“廣進(jìn)購物廣場”項目的工作內(nèi)容，可分為如下兩大板塊：經(jīng)營資源的組織和招商實(shí)施、“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的營銷策劃及銷售執(zhí)行。在實(shí)現(xiàn)上述設(shè)想、萬盛區(qū)零售市場被初步攪動的形勢下，順勢推出“廣進(jìn)購物廣場產(chǎn)權(quán)式商鋪”，使強(qiáng)大的宣傳攻勢與早期