【正文】 客戶引發(fā)的人際傳播相結(jié)合，使萬(wàn)盛廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)迅速占領(lǐng)萬(wàn)盛輿論制高點(diǎn)，形成街談巷議、人人皆知的局面。媒體選擇：由于項(xiàng)目客戶積累期相對(duì)較短，因此如何在短時(shí)期內(nèi)盡可能擴(kuò)大項(xiàng)目受眾面成為重要環(huán)節(jié)，我司建議應(yīng)采用多種媒介組合的形式，如工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外路牌、DM宣傳單、海報(bào)廣告及項(xiàng)目展示推廣活動(dòng)等與項(xiàng)目形象相符的媒介形式，盡可能達(dá)到擴(kuò)大項(xiàng)目知名度的目的，為客戶積累打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 宣傳主題：首先是對(duì)產(chǎn)品的宣傳。戶外及報(bào)媒的宣傳訴求點(diǎn)方面除延續(xù)前期的“多功能立體式”的概念以外，可導(dǎo)入“品質(zhì)生活、時(shí)尚消費(fèi)”的主題概念，在進(jìn)一步營(yíng)造項(xiàng)目尊崇品質(zhì)的同時(shí)，也通過(guò)多點(diǎn)的宣傳訴求增加產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)的影響力。費(fèi)用：約5000元發(fā)展商包裝對(duì)廣進(jìn)公司業(yè)績(jī)進(jìn)行包裝，增加客戶的信心，提高品牌價(jià)值。階段時(shí)間媒體形式版面費(fèi)用（元）蓄勢(shì)期2004年12月21日重慶商報(bào)招商廣告1/3通欄860002004年12月25日65002005年1月5日60002004年12月24日今日萬(wàn)盛軟文頭版通欄15002004年12月28日軟文頭版通欄15002004年12月31日軟文/廣告頭版通欄15002005年1月4日軟文/廣告頭版通欄15002005年1月11日軟文/廣告頭版通欄15002005年1月18日廣告整彩版50002005年1月25日廣告整彩版50002005年1月28日廣告整彩版50002005年2月1日廣告整彩版50002005年2月4日廣告整彩版50002005年2月8日廣告整彩版50002005年2月11日廣告整彩版50002005年2月15日廣告整彩版5000開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期2005年2月18日（開(kāi)盤(pán)）廣告整彩版50002005年2月22日廣告整彩版50002005年2月25日廣告整彩版50002005年3月1日廣告整彩版50002005年3月4日廣告整彩版50002005年3月8日軟文/廣告整彩版50002005年3月11日廣告整彩版50002005年3月15日廣告整彩版50002005年3月18日軟文/廣告頭版通欄15002005年3月22日廣告頭版通欄15002005年3月29日廣告頭版通欄15002005年4月5日廣告頭版通欄15002005年4月12日軟文/廣告頭版通欄15002005年4月19日廣告頭版通欄15002005年4月26日廣告頭版通欄15002005年5月3日廣告頭版通欄15002005年5月10日廣告頭版通欄15002005年5月17日廣告頭版通欄15002005年5月24日軟文/廣告頭版通欄15002005年5月31日廣告頭版通欄1500持銷期（調(diào)整期）2005年6月7日廣告頭版通欄15002005年6月17日廣告頭版通欄15002005年6月28日廣告頭版通欄15002005年7月8日廣告頭版通欄15002005年7月19日廣告頭版通欄15002005年7月29日軟文/廣告頭版通欄1500尾盤(pán)期2005年8月12日廣告頭版通欄15002005年8月23日廣告頭版通欄1500合計(jì)——136000（4）費(fèi)用預(yù)估預(yù)計(jì)報(bào)刊費(fèi)用為：（四）戶外廣告牌優(yōu)點(diǎn)：廣告展示時(shí)間長(zhǎng)，表現(xiàn)手段靈活，費(fèi)用較低，不太受競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手干擾。版面規(guī)格（厘米）數(shù)量單價(jià)總價(jià)雙面2921㎡2000020000元（七）樓書(shū)和招商手冊(cè)優(yōu)點(diǎn)：費(fèi)用較低、比較靈活。（2）主題“萬(wàn)盛 財(cái)富礦脈”、“帶租約銷售，7%回報(bào)率”、“市民廣場(chǎng) 廣進(jìn)旺鋪 商業(yè)原始股”軟文重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目的位置優(yōu)勢(shì)、定位、價(jià)格、客戶上訪量、項(xiàng)目品質(zhì)、項(xiàng)目在萬(wàn)盛的標(biāo)志性、主力商家進(jìn)駐意向。數(shù)量：10000份費(fèi)用預(yù)估：20000元（二）大型布幅廣告主題：“帶租約銷售，%穩(wěn)定回報(bào)率”、“主力店強(qiáng)勢(shì)加入，零風(fēng)險(xiǎn)置業(yè)”數(shù)量：48幅。另外，在產(chǎn)品及服務(wù)的推廣過(guò)程中應(yīng)是相互穿插，相互依托，不能單一；同時(shí)，公關(guān)活動(dòng)與報(bào)紙、電視等媒體的相互配合至關(guān)重要。目的是讓客戶能更深刻的了解項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在，讓客戶認(rèn)為本項(xiàng)目就是萬(wàn)盛首屈一指的商業(yè)賣(mài)場(chǎng)，讓客戶認(rèn)同項(xiàng)目品質(zhì)。（一）客戶積累期（2004年12月下旬——2005年2月中旬）對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的客戶積累期的時(shí)間跨度的選擇，我司是基于以下幾點(diǎn)考慮：一是項(xiàng)目的銷售策劃總案預(yù)計(jì)在12月中旬才能定案，積累期無(wú)法提前；二是項(xiàng)目可以在萬(wàn)盛政府于12月底舉行的大型文藝會(huì)演及萬(wàn)盛2月3日5日的房交會(huì)上做展示，配合一定的廣告推廣，可以達(dá)到一定的客戶積累效果。由于有全新的概念、知名商家的支撐，本項(xiàng)目在萬(wàn)盛區(qū)及市民心目中一定極為看好，我們可順勢(shì)展開(kāi)“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的營(yíng)銷推廣工作：在項(xiàng)目準(zhǔn)備銷售階段，即可進(jìn)行規(guī)模小但權(quán)威性強(qiáng)的“吹風(fēng)式”宣傳，利用元旦節(jié)日這一大好時(shí)機(jī)，召集本土商家及相關(guān)專家召開(kāi)見(jiàn)面會(huì)，在萬(wàn)盛及重慶媒體積極宣傳，并積極積累項(xiàng)目投資客戶，當(dāng)客戶積累到一定數(shù)量時(shí)，可組織客戶到重慶主城區(qū)大型商場(chǎng)參觀，體會(huì)租金快速、提升物業(yè)大幅升值的現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)，并親身感受“廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)”未來(lái)入駐品牌的良好形象和市場(chǎng)威力。積極培育本土化經(jīng)營(yíng)資源，提高他們的經(jīng)營(yíng)意識(shí)及經(jīng)營(yíng)能力，使之成為市場(chǎng)的基本經(jīng)營(yíng)元素。全方位推廣：在客群細(xì)分后，制定出最有針對(duì)性和影響面最廣的促銷策略（媒體、推廣模式等），通過(guò)定向招商、政府招商、網(wǎng)絡(luò)推廣等多渠道營(yíng)銷策略展開(kāi)。同時(shí)，也起到對(duì)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)改進(jìn)等決定性作用，以及對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售的促進(jìn)作用。對(duì)于“廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)部分的銷售工作，也可按照“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的模式將其“劃整為零”，將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售。特別說(shuō)明：管理者與各商家和投資業(yè)主之間的關(guān)系，不能概以簡(jiǎn)單的租賃關(guān)系而論之，而是要將整個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)融入具體的管理體系之中，是一種充分為經(jīng)營(yíng)服務(wù)的、互動(dòng)式的全新管理模式。新天地”商業(yè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目與“廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)”類似）。由此，廣進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理公司承擔(dān)了廣進(jìn)企業(yè)對(duì)“廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)”的所有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)益，那么就必須確保租金收益的穩(wěn)定、市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)、商家的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)及本項(xiàng)目“孵化器”作用的逐步展開(kāi)。● 正是由于沒(méi)有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)，而由多業(yè)主自營(yíng)或轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，其后果——在市場(chǎng)上無(wú)法形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，而逐步走向市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的惡性循環(huán)。4．品牌培育策略房地產(chǎn)企業(yè)的品牌培育是一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程，依賴于企業(yè)知名度、業(yè)績(jī)、口碑等多個(gè)元素的共同作用。六、項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略綱要1．價(jià)格策略隨著銷售的進(jìn)展，價(jià)格策略采用“平開(kāi)高走”。同時(shí)公布各階段銷售相關(guān)信息，輔以高頻次、主題明晰的軟性宣傳配合，多角度深層次的闡述項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)所在。用直觀的現(xiàn)場(chǎng)感受沖擊客戶的心理防線，使整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣事半功倍。二、營(yíng)銷推廣主題 ——“多功能立體式商業(yè)城”“多功能”：意味著項(xiàng)目可以滿足消費(fèi)者多種方面的需求，客戶可以親身體驗(yàn)。二、經(jīng)營(yíng)布局建議“購(gòu)物商場(chǎng)”與“餐飲、休閑娛樂(lè)中心”從某種程度上講有著極大的關(guān)聯(lián)性，但在經(jīng)營(yíng)上又各有特色，因此，在樓層和布局上雖然將其分成兩個(gè)部份，但絕不可完全隔離，是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)統(tǒng)一體，其相連相通的規(guī)劃布局，既能為消費(fèi)者提供極盡可能的方便，又能使其全方位的享有“綠色通道”所帶來(lái)的便利性。（四）、經(jīng)濟(jì)核算總銷售收入（1F－4F）：總銷售面積（1F—4F）：建面均價(jià)：4230元/建筑平方米年租金收入：按照可售面積分?jǐn)傋饨馂椋?95000/=25元/建筑平方米/月，即每月返還的租金最低可達(dá)到25元/建筑平方米/月。出租均價(jià)由于項(xiàng)目是屬于整層招商、項(xiàng)目的前景很大程度上依賴主力店的進(jìn)入，本著從開(kāi)發(fā)商及投資者的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，確定租金低于市場(chǎng)平均價(jià)格。臨路單位面積單價(jià)售價(jià)高，背路單位面積售價(jià)低；臨廣場(chǎng)單位面積售價(jià)高，背廣場(chǎng)單位面積售價(jià)低。休閑娛樂(lè)區(qū)：三樓：品牌中餐、咖啡廳、茶樓、健身房四樓：休閑酒吧、露天茶樓具有休閑娛樂(lè)特色的配套行業(yè)（餐飲、茶吧、酒吧、水吧等），配有背景音樂(lè)，給前來(lái)休閑娛樂(lè)的客戶創(chuàng)造輕松、輕盈的環(huán)境；據(jù)對(duì)萬(wàn)盛相關(guān)市場(chǎng)的深入調(diào)研及專家分析，目前萬(wàn)盛相關(guān)場(chǎng)所要么環(huán)境吵雜，要么是傳統(tǒng)的迪吧，大廳式消費(fèi)，無(wú)法給客戶提供高享受的專業(yè)場(chǎng)所，無(wú)法與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)，所以，本項(xiàng)目休閑娛樂(lè)設(shè)施的引入，填補(bǔ)了萬(wàn)盛區(qū)的市場(chǎng)空白，也有力的支撐了項(xiàng)目的“多功能立體式”的特色定位。216。從職業(yè)上分，主要包括機(jī)關(guān)公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員、醫(yī)生、教師、自由職業(yè)者及個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶從年齡上看，主要集中在青年和中年人，年齡以25—50歲為主。盡可能挖掘項(xiàng)目的利潤(rùn)空間本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為中小投資者，這些客戶都比較看重物業(yè)的檔次和形象，單價(jià)不是其考慮的重點(diǎn)，而總價(jià)成為購(gòu)置考慮的絕對(duì)要素。經(jīng)營(yíng)資源整合功能傾心演繹全新的購(gòu)物模式，與眾不同的市場(chǎng)新形象，引領(lǐng)購(gòu)物潮流，展示“休閑化、娛樂(lè)化”，培育好這個(gè)品牌，就是獲得了最好的經(jīng)營(yíng)資源。而本項(xiàng)目的規(guī)劃格局和建筑形態(tài)就恰好可以滿足以上幾種業(yè)態(tài)的大致要求，因此，我們經(jīng)過(guò)充分調(diào)查和論證，決定把項(xiàng)目1層規(guī)劃為超市和停車(chē)場(chǎng)，1—2樓規(guī)劃為品牌百貨商場(chǎng)，3樓規(guī)劃為品牌餐飲、咖啡廳、健身房等業(yè)態(tài)，4樓露臺(tái)規(guī)劃為酒吧、露天茶樓等業(yè)態(tài)。(以上數(shù)據(jù)來(lái)源于開(kāi)發(fā)商所提供，以最后施工方案為準(zhǔn))二、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)（S）：地處城市核心位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯。這種在打破老城區(qū)才能有中型購(gòu)物中心與百貨商場(chǎng)的觀念的同時(shí)，也給社區(qū)消費(fèi)中心指明了一條商業(yè)發(fā)展前進(jìn)的方向，即社區(qū)消費(fèi)中心只要有足夠的人流與足夠的消費(fèi)能力做支撐，社區(qū)消費(fèi)中心也可以發(fā)展大型零售百貨或者其他的一些都市時(shí)尚的消費(fèi)形態(tài)與商業(yè)形態(tài)。在三年以前，萬(wàn)盛區(qū)商業(yè)用房的月租金價(jià)格平均在1030元/平方米，截止到2004年11月，調(diào)查顯示，現(xiàn)在租金價(jià)格上漲到3080/平方米。萬(wàn)東路與濱江路之間為萬(wàn)盛餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，火鍋店、美容美發(fā)、休閑娛樂(lè)、茶道、酒吧等，區(qū)域依存該片區(qū)人口最集中的優(yōu)勢(shì)和臨江優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)的如火如荼。四、萬(wàn)盛未來(lái)商業(yè)中心的打造萬(wàn)盛老城區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為中小型的百貨零售及專業(yè)店，商品質(zhì)量處于中低檔，不能滿足市民日益增長(zhǎng)的購(gòu)物需求，再加上老城區(qū)的建筑陳舊，缺乏現(xiàn)在都市感和時(shí)尚感。二、萬(wàn)盛區(qū)未來(lái)規(guī)劃萬(wàn)盛區(qū)正在沿萬(wàn)盛大道開(kāi)發(fā)新城區(qū)，新城區(qū)集住宅、行政、金融、商業(yè)、休閑為一體，以解決萬(wàn)盛老城區(qū)人口過(guò)于集中、片區(qū)規(guī)模小等問(wèn)題，將成為市民休閑的好去處,萬(wàn)盛區(qū)規(guī)劃建設(shè)19條城市道路，包括臨江路、濱江路在內(nèi)的交通主干道和次干道，規(guī)劃建設(shè)的東環(huán)路與延長(zhǎng)的迎賓大道相交后和萬(wàn)東南路連接，規(guī)劃建設(shè)火車(chē)北站和汽車(chē)客運(yùn)中心，將市區(qū)范圍擴(kuò)大一倍，待建的桂花公園，正在建設(shè)的萬(wàn)盛廣場(chǎng)將大大改善城市形象，此外，萬(wàn)盛區(qū)加緊創(chuàng)建文明衛(wèi)生城市工作，改善并優(yōu)化鵬生農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、紅楓綜合市場(chǎng)等市場(chǎng)的銷售產(chǎn)品品種、物價(jià)、食品衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生，濱江路、紅楓小區(qū)、東林火車(chē)站廣場(chǎng)、萬(wàn)盛大道、三元橋、高速公路路口、觀景灣等公路環(huán)線的交通秩序和衛(wèi)生狀況。旅游資源：萬(wàn)盛區(qū)處于四川盆地向云貴高原過(guò)渡地帶，典型的喀斯特地貌、“十里不同天”的高山垂直氣候條件，孕育了豐富的旅游資源，其品種齊全，在重慶市獨(dú)樹(shù)一幟。萬(wàn)盛區(qū)西有三萬(wàn)鐵路連接鐵路干線渝黔線；東有萬(wàn)南鐵路連接南川市，具備與渝懷鐵路相連的基礎(chǔ)條件。03′,、,位于重慶市東南部，是重慶市重要的能源基地和重慶市新興旅游區(qū),人口27萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口約10萬(wàn)人。45′—107。向南有萬(wàn)（盛）桐（梓）高等級(jí)公路連接黔北地區(qū)，使萬(wàn)盛這個(gè)渝南、黔北地區(qū)傳統(tǒng)的邊貿(mào)重鎮(zhèn)，具備了更為優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件?；ヂ?lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)廣泛開(kāi)展，遍及每一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而且光纖寬帶互聯(lián) 網(wǎng)也已在城區(qū)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)通。近年來(lái)，隨著區(qū)內(nèi)有線電視工程、管道天然氣工程、文化大樓、體育館、旅游賓館等設(shè)施的相繼建成，城市綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)。萬(wàn)盛區(qū)政府從市民實(shí)際需要、提高市民生活質(zhì)量、提升城市形象等方面出發(fā)，對(duì)萬(wàn)盛區(qū)做了富有前瞻性、科學(xué)性、可行性、創(chuàng)新性的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，廣場(chǎng)旁興建政府大樓，把萬(wàn)盛主城區(qū)的東部及東南部規(guī)劃為新開(kāi)發(fā)區(qū)域，作為將來(lái)的居住、金融、行政、商貿(mào)、休閑、娛樂(lè)中心，從整個(gè)城市范圍來(lái)看，將來(lái)的城市中心是以市民廣場(chǎng)為中心向四周輻射。商業(yè)片區(qū)分布從目前萬(wàn)盛區(qū)的商業(yè)分布來(lái)看，還處于傳統(tǒng)商業(yè)階段，門(mén)面及商場(chǎng)主要集中在交通生活要道萬(wàn)東北路及萬(wàn)新路旁，萬(wàn)東北路是萬(wàn)盛目前車(chē)流量、人流量最大的道路，因?yàn)槠瑓^(qū)目前沒(méi)有商業(yè)街及步行街，臨街門(mén)面及商場(chǎng)依托于道路較大的人流量，萬(wàn)東北路主要以大中型商場(chǎng)、服裝專賣(mài)店、通訊產(chǎn)品專賣(mài)店、餐飲、鞋帽專賣(mài)、超市、休閑娛樂(lè)、建材、裝飾材料、布藝為主，萬(wàn)新路主要以臨街門(mén)面為主， 經(jīng)營(yíng)以服裝、餐飲、休閑娛樂(lè)、勞保用品、網(wǎng)吧等。商業(yè)用房?jī)r(jià)格分析萬(wàn)盛區(qū)的商業(yè)從最近幾年開(kāi)始逐步繁榮，商業(yè)用房的銷售價(jià)格逐漸上升，租金價(jià)格也在逐步攀高。近年來(lái)，區(qū)域在發(fā)展自身競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，不斷引進(jìn)大型商場(chǎng)或者百貨業(yè)，而由于受就近消費(fèi)的影響，商業(yè)中心的零售百貨商場(chǎng)的生意也較樂(lè)觀。施工進(jìn)度：目前已經(jīng)施工至4層，計(jì)劃2005年竣工；建筑形態(tài)：共17層，塔樓住宅413層，裙樓商業(yè)13層，1層超市與停車(chē)位，第4樓部分為露臺(tái)（約1000平方米）；項(xiàng)目臨商業(yè)步行街、萬(wàn)盛廣場(chǎng)、萬(wàn)盛大道、政府三個(gè)中心、政府大樓；項(xiàng)目已于2004年9月開(kāi)盤(pán)。第四部分 項(xiàng)目定位一、市場(chǎng)定位考慮到本項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置、周邊自然