【正文】 層管理中心、維修間、變壓器房等20482048負(fù)一層管理中心、低壓配電房20482048小計40961層大堂、商場等204820482層商場180318033層商場180318034層商場204820485層技術(shù)夾層204820486～18層寫字樓20482662419層避難層2048204820～35層寫字樓15363276836層寫字樓1536153637層避難層1536153638～45層寫字樓15361288846～49層寫字樓1024409650層設(shè)備層1024102450層核心部設(shè)備層283283小計9195351～55層寫字樓10245120合計101169二、 項目投資估算與資金籌措（一）項目開發(fā)投資估算的各項設(shè)定與總投資估算表 本項目的開發(fā)總工期為三年，從2002年10月起，至2005年9月。即本項目當(dāng)前融資成本為年利率：％*＝％。 自有資金投資現(xiàn)金流量表本項目自有資金投資現(xiàn)金流量表如表13所示。％，可見其風(fēng)險程度較低。 出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價值本項目不考慮出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價值。表4 項目投資計劃與資金籌措表序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期20022003200420051投資總額1212712425242543395660635建設(shè)投資12127124252425433956606352資金籌措1212712425242543395660635自有資金972024255826966017借款資金4550006000450035000銷售收入再投資6605101767228760196193資金缺口（+）5520024256582519641017三、 項目銷售與租賃收入測算本項目的經(jīng)營方案是將西塔樓寫字樓全部用于出售，共58093m2。項目投資計劃與資金籌措表詳見表4所示。折舊年限取物業(yè)產(chǎn)生收入起的年份至經(jīng)營期最后一年（2005年至2032年，共28年）。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點的出租率70％時，項目風(fēng)險較低。表13 自有資金現(xiàn)金流量表序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161現(xiàn)金流入7643962265636905245691844223697286192998928776292692722924208222222348223482銷售收入78860226563659819606租賃收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流出46384352425230193765030538182092056422770233842284011551106379283839389588958 自有資金59720524255826966017預(yù)售收入再投入176722876019619貸款還本付息575501151011510115101151011510銷售稅金及附加4842139122471204租賃稅金及附加1209295487532534180504852905076516348034270392041424142 土地增值稅789227366196所得稅15396331475527262734454874621165846254638858345013447348154815 3凈現(xiàn)金流量5242536374559692333133584966055936177181659214925138291452414524 4累計凈現(xiàn)金流量52425527885353359502592695613650287436823774620028343611489253183984354367 續(xù)表13 自有資金現(xiàn)金流量表序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321現(xiàn)金流入23482234822348224657246572465724657246572589025890258902589025890258902589025890銷售收入租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902現(xiàn)金流出895889588958948494849484948494841003710037100371003710037100371003710115自有資金預(yù)售收入再投入貸款還本付息銷售稅金及附加租賃稅金及附加4142414241424349434943494349434945674567456745674567456745674567土地增值稅所得稅48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483凈現(xiàn)金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累計凈現(xiàn)金流量688928341697941113114128287143460158632173805189659205512221365237218253072268925284778300553根據(jù)評價指標(biāo)顯示：（1） 本項目自有資金投資凈現(xiàn)值（NPV）＝50829萬元（2） ％由此可見，從自有資金動態(tài)盈利角度分析，本項目滿足投資要求。本項目合計需支付利息113648001元，詳見借款還本付息表8。廣州市某商業(yè)大廈項目財務(wù)分析報告一、 項目概述（一）項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積：43960m2 總建筑面積：172940m2 建筑密度：％ 容積率： 地下建筑面積：11743m2 地上建筑面積：161197m2 西塔樓建筑面積：71771m2 東塔樓建筑面積：101169m2 已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結(jié)構(gòu)（二）項目方案根據(jù)市場調(diào)查與分析的結(jié)構(gòu)（過程略），將該項目兩棟塔樓分別建為一棟甲級純寫字樓（以出租為主）與一棟全天候商務(wù)寫字樓（以出售為主）（三）項目功能面積