某房地產(chǎn)項目財務(wù)分析報告-免費(fèi)閱讀
【正文】 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點的出租率70％時，項目風(fēng)險較低。表13 自有資金現(xiàn)金流量表序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161現(xiàn)金流入7643962265636905245691844223697286192998928776292692722924208222222348223482銷售收入78860226563659819606租賃收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流出46384352425230193765030538182092056422770233842284011551106379283839389588958 自有資金59720524255826966017預(yù)售收入再投入176722876019619貸款還本付息575501151011510115101151011510銷售稅金及附加4842139122471204租賃稅金及附加1209295487532534180504852905076516348034270392041424142 土地增值稅789227366196所得稅15396331475527262734454874621165846254638858345013447348154815 3凈現(xiàn)金流量5242536374559692333133584966055936177181659214925138291452414524 4累計凈現(xiàn)金流量52425527885353359502592695613650287436823774620028343611489253183984354367 續(xù)表13 自有資金現(xiàn)金流量表序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321現(xiàn)金流入23482234822348224657246572465724657246572589025890258902589025890258902589025890銷售收入租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902現(xiàn)金流出895889588958948494849484948494841003710037100371003710037100371003710115自有資金預(yù)售收入再投入貸款還本付息銷售稅金及附加租賃稅金及附加4142414241424349434943494349434945674567456745674567456745674567土地增值稅所得稅48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483凈現(xiàn)金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累計凈現(xiàn)金流量688928341697941113114128287143460158632173805189659205512221365237218253072268925284778300553根據(jù)評價指標(biāo)顯示：（1） 本項目自有資金投資凈現(xiàn)值（NPV）＝50829萬元（2） ％由此可見，從自有資金動態(tài)盈利角度分析，本項目滿足投資要求。折舊年限取物業(yè)產(chǎn)生收入起的年份至經(jīng)營期最后一年（2005年至2032年，共28年）。本項目合計需支付利息113648001元，詳見借款還本付息表8。項目投資計劃與資金籌措表詳見表4所示。廣州市某商業(yè)大廈項目財務(wù)分析報告一、 項目概述（一）項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積：43960m2 總建筑面積：172940m2 建筑密度：％ 容積率： 地下建筑面積：11743m2 地上建筑面積：161197m2 西塔樓建筑面積：71771m2 東塔樓建筑面積：101169m2 已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結(jié)構(gòu)（二）項目方案根據(jù)市場調(diào)查與分析的結(jié)構(gòu)（過程略），將該項目兩棟塔樓分別建為一棟甲級純寫字樓（以出租為主）與一棟全天候商務(wù)寫字樓（以出售為主）（三）項目功能面積分布，見表1及表2所示。表4 項目投資計劃與資金籌措表序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期20022003200420051投資總額1212712425242543395660635建設(shè)投資12127124252425433956606352資金籌措1212712425242543395660635自有資金972024255826966017借款資金4550006000450035000銷售收入再投資6605101767228760196193資金缺口（+）5520024256582519641017三、 項目銷售與租賃收入測算本項目的經(jīng)營方案是將西塔樓寫字樓全部用于出售，共58093m2。表8 借款還本付息表（單位：元）項目建設(shè)經(jīng)營期合計20032004200520062007200820092010年初借款累計61900800112248435480448496395788457305764359210036334108242981本年借款6000000045000000350000000455000000本年應(yīng)計利息1900800534763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底還本付息115101255115101255115101255115101255115101255575506275年末借款累計619008001122484354804484963957884573057643592100363341082429810五、 項目銷售與租賃稅金及附加測算本項目銷售與租賃稅金及附加估算表詳見表表10所示。 出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價值本項目不考慮出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價值。
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