某房地產(chǎn)項目財務(wù)分析報告(存儲版)
【正文】 （四）項目資金來源與運用表資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。％，可見其風(fēng)險程度較低。（二）租賃部分盈虧平衡分析假定本項目總投資不變，且租賃價與收款進度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，％時，租賃部分全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。 自有資金投資現(xiàn)金流量表本項目自有資金投資現(xiàn)金流量表如表13所示。 出租物業(yè)的折舊本項目用于出租的物業(yè)每年的折舊采用直線折舊法。即本項目當(dāng)前融資成本為年利率：％*＝％?？紤]到開發(fā)商已投入了50000萬元完成了項目前期的有關(guān)工作，因此本項目實際資金缺口為55220萬元，計劃由開發(fā)商投入自有資金970萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款45500萬元用于投資，剩余部分66051萬元由租售收入補充，總追加投資為121271萬元。表1 西塔樓（全天候商務(wù)寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等44644464夾層170170負(fù)一層商場30133013小計76471層大堂、商場等264826482層商場154115413層商場154115414層酒樓、餐廳250525055層技術(shù)層177417746～16層寫字樓15411695117層避難層1541154118層設(shè)備層1541154119～29層寫字樓15411695130層避難層1541154131～39層寫字樓15411386940設(shè)備層1541154140停機坪180180小計64124合計71771表2東塔樓（甲級純寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、維修間、變壓器房等20482048負(fù)一層管理中心、低壓配電房20482048小計40961層大堂、商場等204820482層商場180318033層商場180318034層商場204820485層技術(shù)夾層204820486～18層寫字樓20482662419層避難層2048204820～35層寫字樓15363276836層寫字樓1536153637層避難層1536153638～45層寫字樓15361288846～49層寫字樓1024409650層設(shè)備層1024102450層核心部設(shè)備層283283小計9195351～55層寫字樓10245120合計101169二、 項目投資估算與資金籌措（一）項目開發(fā)投資估算的各項設(shè)定與總投資估算表 本項目的開發(fā)總工期為三年，從2002年10月起，至2005年9月。東塔樓的寫字樓和商場以及西塔樓的商場全部用于出租。表9 銷售稅金及附加一覽表序號項目計算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期合計20022003200420051銷售收入226563659819606788602銷售稅金及附加1391224712044842營業(yè)稅（1）*5％113318309803943城市維護建設(shè)稅（）*7％7912869276教育費附加（）*3％345529118防洪工程維護費（1）*％20331871交易印花稅（1）*％11181039交易管理費（1）*％113183983943土地增值稅（1）*1％227366196789表10 租賃稅金及附加估算一覽表序號項目計算依據(jù)合計建設(shè)經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161租賃收入685530307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822租賃稅金及附加1209275487532534180504852905076516348034270392041424142營業(yè)稅（1）*5％34276152489221185143114991439146313611210111111741174城市維護建設(shè)稅（）*7％239911765831001051011029585788282教育費附加（）*3％1028072836434543444136333535防洪工程維護費（1）*％617041721262726262522202121交易印花稅（1）*％34302912141514151412111212房產(chǎn)稅（1）*12％822643759622132844343435993453351232672905266728182818續(xù)表10租賃稅金及附加估算一覽表序號項目計算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902租賃稅金及附加4142414241424349434943494349434945674567456745674567456745674567營業(yè)稅（1）*5％1174117411741233123312331233123312951295129512951295129512951295城市維護建設(shè)稅（）*7％82828286868686869191919191919191教育費附加（）*3％35353537373737373939393939393939防洪工程維護費（1）*％21212122222222222323232323232323交易印花稅（1）*％12121212121212121313131313131313房產(chǎn)稅（1）*12％2818281828182959295929592959295931073107310731073107310731073107六、 項目財務(wù)評價（一）本項目財務(wù)分析的假設(shè)前提本項目的財務(wù)分析是在對項目的成本收益測算的基礎(chǔ)上，按盡可能接近項目開發(fā)實際情況的原則設(shè)定分析的前提假設(shè)，并據(jù)此進行計算。 期望收益率（基準(zhǔn)收益率）的確定設(shè)定為7％。本項目的資金來源與運用詳見表14所示。八、 項目財務(wù)評價結(jié)論通過上述財務(wù)評價結(jié)果來看，本項目方案的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零；財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率7％；借款償還期能滿足貸款機構(gòu)的要求，且項目具有較強的抗風(fēng)險能力。％，可見其風(fēng)險程度較低。表12 全部投資現(xiàn)金流量表序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期20022003200420052006200720
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