【正文】 ，證件已全部齊備，廣告發(fā)布力求平穩(wěn)。（6） 定期向公司匯報銷售情況。（7） 完成部門經(jīng)理交給的其他工作任務。（6） 洽談結(jié)束，須將客戶送至售樓處大門外并使用禮貌用語。（６） 盛氣凌人型對策：穩(wěn)住立場，態(tài)度不卑不亢，尊敬對方，恭維對方，尋找對方“弱點”以擊破。（２） 喋喋不休型對策：先取得信任，引導其盡快作出決定。（2） 與客戶洽談的位置盡量使彼此比較放松，并保持整齊、清潔。（3） 建立客戶檔案，做好客戶記錄并及時上報。（2） 擬訂銷售計劃，包括廣告計劃。據(jù)科學分析，同一廣告內(nèi)容傳播給目標對象，人們接觸三種媒體各一次，比接觸單一媒體三次的效果更好。建局產(chǎn)品發(fā)布,產(chǎn)品演示等多功能于一體的銷售中心，消費者易于接受。（2）小區(qū)物業(yè)管理委員會組建及成員選舉活動。項目入市階段（1）入市舉行開盤內(nèi)部認購會，選擇五星級酒店宴會廳以酒會的形式招開。最長30年.定價說明:(1)起價定于該價位,基本符合本產(chǎn)品的中高檔定價. (2)寫字樓均價定在8900元/. (3)起價定于8100元,日后每月升幅50—200元/,升幅空間大易于隨時調(diào)控.(4)對購買寫字樓的大客戶適當給與優(yōu)惠,如:優(yōu)惠車位.(5)收回部分前期資金.第三階段:強銷期定價原則:創(chuàng)造市場火爆氣勢主要方式:借勢推出其余單元,基本定價:基價定為:9600元,最終價格達到11000元.付款方式:1,一次性付款:95折.2,建筑期付款::30%。完善辦公商業(yè)配套：辦公專業(yè)配套設施主要有會議間（具備遠程傳輸功能）、商務中心、快遞公司、銀行、商務會所、商務咖啡廳、宴會廳等。 可貸款。對于已經(jīng)聚集起了一定行業(yè)基礎(chǔ)的金融街來說都是十分有利的，這些入世后首先開放的行業(yè)將是金融街最大的客戶。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許獨資經(jīng)營本地業(yè)務，尤其是金融行業(yè)最明顯，這些外資企業(yè)在北京的業(yè)務范圍非常有限，許多這類行業(yè)的外資公司在北京都是以辦事處的形式出現(xiàn)，這些公司人員配備通常只有3到4人，工作范圍也只是收集和了解中國有關(guān)政策，有的甚至更少；因而，這些外資公司對寫字樓的需求自然就非常弱。由于中關(guān)村的房地產(chǎn)開發(fā)是在向國際一流商務區(qū)發(fā)展，那么目前正在大力開發(fā)的甲級寫字樓和國際甲級寫字樓建成后，中關(guān)村區(qū)域內(nèi)小型公司資金有限，眾多的小公司該去哪里辦公呢？因而，中關(guān)村甲級寫字樓開發(fā)存在著極大的風險。大型寫字樓配置高，同時運營、維護成本也很高，如中央空調(diào)、電梯、配套等，但小公司可能承擔不了或不需要這么高的辦公成本，商住公寓在房價、物管方面的低成本無疑很有吸引。6，項目配套分布區(qū)域、功能不明晰：缺少真正意義上為寫字樓住戶專業(yè)服務的配套（如：會議間、商務中心等）。交房:20%。通過報紙、電視、廣播等媒介廣為宣傳，營造新聞炒作，達到市場預熱效果。注：活動之具體方案再另行提交。銷售業(yè)務體包裝 銷售人員統(tǒng)一的著裝，高雅的舉止，甜美的聲音，親切的微笑，扎實的專業(yè)功底，豐富的營銷經(jīng)驗，會使客戶滿意而來，滿載而歸。建筑篇：（寫實） 采用理性的訴求，介紹精彩之建筑設計、戶型設計、建材裝修配備，嚴肅而真實。 重點在加深產(chǎn)品形象，報紙和電視、廣播廣告靈活運用，以新的訴求點推進市場，再創(chuàng)銷售佳績。銷售代表崗位職責直接上級：銷售部主管 崗位職責：（1） 根據(jù)銷售方針和目標計劃，積極開拓銷售渠道，主動尋找和爭取客戶，努力完成銷售指標。（6） 發(fā)揮電話語音想象和知覺特點。２、 應認真平靜的聽取客戶提出的異議，為說服客戶創(chuàng)造良好氛圍。　　 簽　約　流　程整理客戶資料 預約簽訂《商品房買賣合同》開具交款通知書客戶繳款（財務部）一次性　　　　銀行按揭（客戶準備資料） 整理合同資料　　　　　　借款 房管局鑒證　　　　　　房管局鑒證抵押備案登記按揭資料送銀行清單送財務部七,填寫各類報表八,銷售分析研討會協(xié)助策劃部門制定廣告計劃,銷售計劃.九,廣告效果和銷售狀況分析1,各種媒體來電狀況分析.2,各種媒體來人狀況分析.3,每周每月實際成交分析.4,每周每月退房情況分析.5,每月銷售情況總體分析.6,下一階段銷售計劃安排與建議十,銷售總結(jié)　　　　　　　　　　　　　　　　　合作方式及價格方面的具體意見 甲、乙雙方應本著“平等協(xié)商，互惠互利”的原則，就甲方委托乙方北京海開紀元房地產(chǎn)信息咨詢有限公司全案代理銷售甲方之物業(yè)，乙方有權(quán)在遵循市場的前提下，提出合作方式之細節(jié)，如雙方協(xié)商達成共識，乙方將先期介入項目前期規(guī)劃研討階段，掌握第一手資料，對項目有準確的認識和理解，之后進行全案整合營銷策劃，后期將全力開展全程銷售代理工作。（3） 在交談中對價格比較敏感，對入住后切身利益比較關(guān)心的大都為意向客戶。（2） 及時接聽電話電話鈴聲一響，銷售人員就應該及時接聽電話，如果鈴聲響過三次后才去接就顯得不禮貌。（3） 積極完成本崗位銷售任務，在業(yè)務上起到模范帶頭作用。A、 媒體選擇：目標、生活速遞、時尚，機票票封等B、 地點選擇：各大寫字樓、賓館；各大內(nèi)、外銷公寓和高檔住宅。二、阻隔與工地的視線。2,廣告主題語設定：（1） 主訴點：創(chuàng)造二十世紀全網(wǎng)絡生活辦公空間.分訴點:(1) 開發(fā)設計理念網(wǎng)絡辦公時代.(2) .(3) 完善,.(4) 由中關(guān)村,西直門,(5) 寫字樓的配套功能,住宅的價格,廣告策略（一）戶外廣告 最具引導作用的戶外廣告，即先行付出實施。 制作發(fā)送配套、智能設施運營投資招商標書。交房:20%。所以在對產(chǎn)品的規(guī)劃和設計及配套做的非常精細的情況下，結(jié)合周邊可比物業(yè)，根據(jù)項目條件及市場現(xiàn)狀，應制定“低開高走”的價格策略，使之消費者的心理價格遠遠高于產(chǎn)品價格，形成強大的銷售勢能，激起廣大消費者的興趣，當大量的購房者到現(xiàn)場觀看后，普遍會為其高品質(zhì)所打動，一時間銷售自然會如高山滾巨石，一氣呵成。 商住樓被取締或者一刀切，不允許小公司使用的政策不大可能出現(xiàn)，中國目前畢竟是求發(fā)展的特殊時期，國家一直支持和鼓勵中小企業(yè)。 本案區(qū)域市場分析: ,坐落于京城八景薊門煙樹的絕佳風水寶地上,南臨金融街商圈,北臨中關(guān)村,具有良好的商業(yè)氛圍與商業(yè)契機,地理位置十分優(yōu)越.本項目定位于“商住型寫字樓”,針對于“商住型寫字樓”，我們做了市場分析,北京商住型寫字樓投放量主要在五大商圈,如:一,燕莎商圈,國貿(mào)商圈,最典型的是現(xiàn)代城SOHO,亞北商圈,中關(guān)村區(qū)域,由于中關(guān)村企業(yè)私有化程度高,都是中小企業(yè),占到90％,最適合商住公寓辦公,所以這個區(qū)域的商住公寓最多如:新起點,海泰大廈,數(shù)碼銀座,學知軒,當代青云科技大廈；針對中關(guān)村區(qū)域的商住公寓我們認為吸引這些客戶的重要因素是:地段好,位置好,交通便利,利于辦公,這樣才會吸引商家進駐。加上市場上風傳500強企業(yè)微軟計劃“出村東遷”，使開發(fā)商,投資商,企業(yè),開始重新審視中關(guān)村的定位。第二，由于中關(guān)村寫字樓租金高啟，令這些正在創(chuàng)業(yè)、資金有限的中小型企業(yè)承受不起；加之區(qū)域內(nèi)交通擁擠，商務配套不完善，致使中關(guān)村現(xiàn)有80%的企業(yè)不在注冊地辦公，轉(zhuǎn)為其他地區(qū)或者商住樓辦公。例：租賃：客戶名稱簽約項目（物業(yè)）簽