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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行性研究(留存版)

  

【正文】 也成為了樓市調(diào)整期內(nèi)開發(fā)商自我調(diào)整房源上市節(jié)奏的直觀印證。而我市與11月下旬正式發(fā)布的12條地產(chǎn)新政,也著眼于大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),立足于降稅、擴(kuò)需、緩費(fèi)等多個(gè)方面?! ?008年底前市區(qū)將實(shí)現(xiàn)城市低保住房困難家庭應(yīng)保盡保,并將廉租住房制度保障范圍擴(kuò)大到15平方米以下的城市低收入住房困難家庭;明年底廉租住房保障制度擴(kuò)大到15平方米以下的城市低收入家庭;到2010年,所有人均15平方米以下城市低保家庭全部通過(guò)實(shí)物配租的方式予以保障,15平方米以下城市低收入家庭將實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。 (1) 政策頻出 樓市積極調(diào)整 先是出現(xiàn)一個(gè)個(gè)案,這個(gè)個(gè)案為人們所津津樂(lè)道,最后或因市場(chǎng)推動(dòng)、或因各樓盤互相仿效,慢慢演變成一種港城樓市的普遍現(xiàn)象,并繼而成為一種主流,對(duì)未來(lái)樓市影響深遠(yuǎn)……  2008年的港城樓市,這樣的現(xiàn)象,很多。前3季度,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11865元,%,扣除價(jià)格因素,%,;農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入3971元,%,扣除價(jià)格因素,%?! 〕隹谠鏊儆兴芈洌馍讨苯油顿Y大幅增加。房地產(chǎn)公司為新成立公司,注冊(cè)資金2000萬(wàn)元人名幣。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中,%、%%。其中,%,%。  銀行規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)  8月27日,央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。據(jù)悉,該《規(guī)劃》對(duì)連云港市2007年至2010年市區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的各項(xiàng)保障性住房建設(shè)、分配和管理活動(dòng)進(jìn)行了具體詳細(xì)的規(guī)劃??v然少數(shù)開發(fā)商迫于競(jìng)爭(zhēng)壓力主動(dòng)調(diào)價(jià),但市場(chǎng)內(nèi)的觀望氣氛依然濃烈。從一定意義上說(shuō),連云港樓市的調(diào)整更多的是樓市結(jié)構(gòu)的調(diào)整,是樓盤房源上市節(jié)奏的階段性調(diào)整。令購(gòu)房者感到異常欣慰的是,在下半年樓市濃厚的觀望氛圍中,迫于市場(chǎng)銷售壓力,不少有新房源上市的樓盤普遍定價(jià)理性,房?jī)r(jià)運(yùn)行更趨穩(wěn)定。也有一些樓盤比較奢侈,把110多平方米設(shè)計(jì)成兩室一廳,這樣的戶型格局不如小三房的利用價(jià)值高。該地段周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)美,是一處開發(fā)居住價(jià)值較高的地塊。其中:工程施工準(zhǔn)備期10個(gè)月,從工程開工至完工使用施工工期為24個(gè)月。 基礎(chǔ)設(shè)施近年來(lái)連云港市近年來(lái)為提高城市綜合服務(wù)能力,投入巨資對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大范圍的改造建設(shè),現(xiàn)已初見(jiàn)成效,市區(qū)范圍內(nèi)已基本解決了通訊、電、水煤氣等供應(yīng)緊張的問(wèn)題。該地塊開發(fā)后,可建住宅建筑面積84070㎡;公建建筑面積10045㎡,其中商業(yè)4586㎡,;不計(jì)入容積率部分的建筑面積:98986平方米,㎡,半地下室2000㎡,人防地下室2000㎡。資金計(jì)劃來(lái)源于:1;公司自有資金及自籌5000萬(wàn)元;企業(yè)內(nèi)部自籌及銷售收入滾動(dòng)投入5000萬(wàn)元; 項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目開發(fā)總成本費(fèi)用構(gòu)成按建設(shè)成本和期間費(fèi)用計(jì)算為:總成本費(fèi)用=建設(shè)成本+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本項(xiàng)目建設(shè)成本包括土地費(fèi)用、拆遷及場(chǎng)地整理等前期工程費(fèi)用、工程其他費(fèi)用包括行政性收費(fèi)等、工程建安工程費(fèi)和景觀及工程配套費(fèi)用等,具體計(jì)算如下:(1)土地費(fèi)用:5265萬(wàn)元; (2)場(chǎng)地整理等前期工程費(fèi)用:;(3)前期等其他費(fèi)用(含預(yù)備費(fèi)及利息等):;(4)建安工程費(fèi):; (5)景觀及配套費(fèi)用:;(6)合計(jì):。: (1).項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)偏差。項(xiàng)目投資收益財(cái)務(wù)狀況良好。投資收益EA =銷售總收入 總成本 營(yíng)業(yè)稅及附加和增值稅=銷售總收入工程建設(shè)成本(投資部分)銷售成本營(yíng)業(yè)稅及附加和增值稅考察的因素有:營(yíng)業(yè)收入分別增減10%、20%,靜態(tài)投資分別增減10%、20%,經(jīng)營(yíng)成本分別增減10%、20%等。ic—該行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率取12% n—項(xiàng)目建設(shè)期取3年NPV=*(1+12%)*(1+12%)2+*(1+12%)3= (萬(wàn)元)0凈現(xiàn)值大于零,說(shuō)明項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目銷售收入分析依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則,就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為:住宅3300元/㎡;商鋪4500元/㎡;配套面積1500元/㎡;汽車庫(kù)2250元/㎡。 項(xiàng)目開發(fā)資金籌集計(jì)劃 資金籌措。土地出讓金:該地塊為公司掛牌拍賣競(jìng)拍土地,土地出讓金為5000萬(wàn)元,土地成本估算為50萬(wàn)元/畝;契稅=土地評(píng)估值4%=50004%=200萬(wàn)元;土地使用稅=土地面積6元/平方米=40萬(wàn)元;印花稅=出讓金5‰=25萬(wàn)元;土地費(fèi)用合計(jì):5265萬(wàn)元。氣候特征:四季分明,溫度適宜,光照充足,雨量適中,日照和風(fēng)能資源為江蘇省最多。 籌建準(zhǔn)備階段計(jì)劃籌建期內(nèi)業(yè)主負(fù)責(zé)完成本工程調(diào)研、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、簽約等工作,為承建單位進(jìn)場(chǎng)開工創(chuàng)造前提條件。 項(xiàng)目位置 該小區(qū)基地位于連云港市新浦區(qū)行政中心以北,新海中學(xué)以東、蒼梧路以南、學(xué)宛路以西地塊100畝(凈地)的土地。從目前樓盤銷售價(jià)格來(lái)看,建筑面積為100㎡左右的小三房,毛坯房單價(jià)在3000—4000多元/㎡之間,總價(jià)控制在40萬(wàn)元左右,既降低了購(gòu)房帶來(lái)的壓力,又滿足了家庭生活居住的需求。十一月在全國(guó)樓市普遍陷入新政“救市”前后的濃厚觀望氛圍中,港城樓市成交仍不理想。盡管連云港市2008年的樓市需求客觀上仍然異常旺盛,但是相比較龐大的市場(chǎng)房源供應(yīng),受全國(guó)地產(chǎn)大環(huán)境疲軟的影響,少數(shù)樓盤也逐步出現(xiàn)了“消化不良”的情況?! ≈档米⒁獾氖牵习肽甏砭o縮信號(hào)的金融政策頻出,雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè),但影響顯然還是存在的。連云港市保障性住房的開發(fā)建設(shè)以及國(guó)家、地方針對(duì)商品房領(lǐng)域所采取的降息、減稅和購(gòu)房補(bǔ)貼,共同為2008年港城樓市的“民生住房”畫上了濃墨重彩的一筆。這是央行近6年來(lái)首次下調(diào)貸款利率,也是近9年來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額296477億元,比年初增加34803億元,同比多增1201億元;各項(xiàng)存款余額454942億元,比年初增加65601億元,多增18113億元。18月份,全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)18685億元,%?! ∞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)良好,糧食實(shí)現(xiàn)連續(xù)五年增產(chǎn)。前3季度,實(shí)際使用外資金額744億美元,%?! 摹胺乐菇?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹”的“雙防”方針到“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價(jià)過(guò)快上漲”的“一保一控”政策,體現(xiàn)了宏觀調(diào)控思路的調(diào)整?! ≌{(diào)整好步伐,再回頭看看,是為了更好地前進(jìn)?! ?008年初,被宏觀調(diào)控畫下濃重筆墨的樓市繼續(xù)受政策牽引,因此,年初國(guó)家出臺(tái)的大部分政策都具備“承前啟后”的特點(diǎn),目的就是進(jìn)一步落實(shí)、改善已進(jìn)行多年的房地產(chǎn)調(diào)控,具體表現(xiàn)在土地管理和住房保障兩方面。  與國(guó)內(nèi)很多一二線城市相比,進(jìn)入2008年后的港城房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫并不大。這期間各新盤紛紛“露頭”,老盤頻推新房源,促銷不斷,市場(chǎng)相對(duì)活躍,房?jī)r(jià)略有攀升。正在辦理新房手續(xù)的周先生告訴記者,計(jì)劃明年十一結(jié)婚,所以買套新房,本來(lái)打算買套80平方米的小戶型,但是除去共攤面積,室內(nèi)顯得擁擠,等裝修好家具、家電擺放后,剩余空間有限,最后還是選擇這套110多平方米的三室一廳,已經(jīng)交付50%房款,辦理的貸款大約每月需還1500多元,在兩人承受范圍之內(nèi),也不影響將來(lái)的生活質(zhì)量。二.規(guī)劃方案設(shè)計(jì) .1 項(xiàng)目的基本情況(1) 項(xiàng)目名稱: 商—住混合小區(qū) (2) 項(xiàng)目委托單位名稱: 連云港市某有限公司。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃編制依據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排主要考慮以下原則:(1)業(yè)主對(duì)工程建設(shè)工期的意見(jiàn)。連云港市處于暖溫帶與亞熱帶過(guò)渡地帶,常年平均氣溫14攝氏度,歷年平均降水量930多毫米,常年無(wú)霜期為220天。按形成資產(chǎn)法分類,建設(shè)投資由形成固定資產(chǎn)的費(fèi)用、無(wú)形資產(chǎn)的費(fèi)用、其他資產(chǎn)的費(fèi)用和遞延資產(chǎn)四部分組成。本項(xiàng)目流動(dòng)資金有三部分來(lái)源:開發(fā)單位自籌;銀行融資;采用滾動(dòng)開發(fā)辦法,邊建設(shè)邊出
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