【正文】 有保障，所以至關(guān)重要。 （6）房屋買賣合同中的房屋質(zhì)量條款應(yīng)當(dāng)明確。對于交房日期、辦理相關(guān)證件的具體日期一定要用肯定的語氣，不得使用大概可能等含糊的語句，具體的日期必須約定好，如違約又如何，雙方可以協(xié)商，寫在補充條款里面。（10） 要注意不可抗力條款 房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述?，F(xiàn)實生活中存在利用假房產(chǎn)證行騙的情況，鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)?，對房屋交易雙方當(dāng)事人的合法利益有著極為重要的作用。比如在北京買房人購買房屋是改善居住條件，也就是賣掉自己現(xiàn)有的住房，然后購買新的二手房，中介口頭承諾可以幫買房人在某個期限內(nèi)出售房屋，忽悠當(dāng)事人簽訂新購二手房的房屋買賣合同，最終原房屋沒有出售，造成其對新購二手房房主違約。房屋面積要按照房地證或房產(chǎn)證上注明的面積填寫。甲方于 年 月 日仍未交付房屋或者交付的房屋不能經(jīng)過乙方查驗的，乙方有權(quán)在7個工作日內(nèi)單方面解除合同。專業(yè)的房產(chǎn)律師根據(jù)他多年的從業(yè)經(jīng)驗和法律專業(yè)知識，會最大限度的幫助購房者維權(quán)。這樣情況下，李先生就委托我作為他的律師去協(xié)商商品房買賣合同條款。逾期通知收房，張某驗房時發(fā)現(xiàn)房屋有門窗等開裂、墻面有裂痕、地板不是約定的品牌、地板有劃痕且不平、墻面有滲漏等諸多質(zhì)量問題，故未接受房屋要求整改。因此，買受人在購買房屋時一定要注意合同補充條款的約定，否則就會落入開發(fā)商的陷阱。首先，我們要選擇正規(guī)的房屋中介服務(wù)公司。2013年1月10日、2013年1月19日，孫某與田某通電話，并進行了電話錄音，錄音內(nèi)容為孫某要求田某提供賬號以支付第二筆定金，田某表示不著急，且其想把錢款放在另外的賬戶上。法院結(jié)合合同履行的具體情況、雙方各自的過錯程度、孫某一方就自己經(jīng)濟損失等相關(guān)因素，認為孫某提出的數(shù)額過高，予以酌情減少。四是充分舉證自己的損失，比如自己租房損失，自己出售房屋差價損失等，案例中，孫某提供的這方面證據(jù)不足，造成了法院大量減少違約金數(shù)額。 最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國〈婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十條規(guī)定：雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：（一）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；（二）一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補償；（三）雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。 “婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的”，由于一方在婚前已取得該房的承租權(quán)，根據(jù)《婚姻法司法解釋(一)》第19條的規(guī)定“婚姻法第18條規(guī)定為夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。房產(chǎn)加名包括婚后房產(chǎn)婚前加名、婚后房產(chǎn)婚后加名兩種情況。 第二種情況比較復(fù)雜些，第二種情況又分為房屋產(chǎn)權(quán)在子女名下，父母出首付、子女婚后自己還貸款以及房屋產(chǎn)權(quán)在子女名下，父母出首付同時婚后貸款也由父母支付兩種方式。即如父母出資房款的60%，其子女占有的房屋份額為60%。房改房又分為成本價、標(biāo)準(zhǔn)價（優(yōu)惠價）、央產(chǎn)房等類型，隨著國家房改政策的逐步深化，當(dāng)前各地出售公有住房工作已落下帷幕，但同時由房改房引起的糾紛卻不少。我個人傾向于第二種意見。 再次，父母為子女買房時，最好是全額出資，如果是部分出資情況下，存在房屋不能認定是子女個人財產(chǎn)的風(fēng)險。 父母出資，如果房屋產(chǎn)權(quán)登記在子女名下，依據(jù)《婚姻法解釋三》第七條規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。 父母給子女買房引起的糾紛 父母給子女買房引起的糾紛，是我們處理的房產(chǎn)糾紛中比較常見的糾紛，所以在此單列出來和大家說下。雙方均不主張公房承租權(quán)的，經(jīng)得產(chǎn)權(quán)單位同意，且雙方均提出申請的，則可以拍賣公房的承租權(quán)，就所得價款進行分割。其二：對婚前由一方承租，婚后以共同財產(chǎn)購買的房改房，不論是否登記在一方還是雙方名下，為共同財產(chǎn)。（4） 夫妻婚后出資購買的房屋離婚時引起的糾紛 對于夫妻婚后購買房屋引起的糾紛，是離婚房產(chǎn)糾紛中最普遍的糾紛。提出違約金時，一是要考慮到合同履行的階段，如果合同履行階段僅僅是支付了定金，沒有入住房屋，法院會考慮這樣的履行階段給守約方造成的損失相對較少，案例中，法院就是考慮到履行階段問題，酌情減少了違約金。二是買賣雙方在合同中對于購房款項的支付方式未作出明確、具體的約定，以至于雙方就孫某遲延支付第二筆定金是否已構(gòu)成違約發(fā)生爭議，結(jié)合錄音內(nèi)容及催告函內(nèi)容可以認定，孫某曾主動聯(lián)系田某要求提供賬號以接收后續(xù)款項，但田某予以推脫并未提出解除合同，而此時不存在履行合同障礙，因此，賣方對于合同解除的后果顯然負有過錯?！安⒃诤贤a充協(xié)議中約定，合同簽訂當(dāng)日，孫某支付田某第一筆定金10萬元。謝某則認為A公司并未促成房屋買賣及貸款服務(wù)，無需支付中介費；且A公司收費過高，購買該房屋是通過B公司提供的居間及中介服務(wù)。 關(guān)于賠償設(shè)備設(shè)施差價及補充協(xié)議問題。 四是，在協(xié)商商品房買賣合同過程中，一定要全程進行錄音，有條件的可以進行錄像，以取得相關(guān)證據(jù)。 我之前說過，按照《商品房買賣合同糾紛解釋》 第四條規(guī)定，如果由于不可歸責(zé)雙方原因無法達成商品房買賣合同的，定金是要退給購房人的。 以上就是關(guān)于“商品房買賣糾紛、二手房買賣方面的成因，怎樣應(yīng)對商品房、二手房可能出現(xiàn)的糾紛”相關(guān)問題的介紹。第三，履行期限、地點、方式 這里主要寫明交房時間；房屋附屬物品的歸屬；水、電、物業(yè)管理等的交接；辦理房屋過戶時相互配合與協(xié)調(diào)的問題；交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費、維修基金等相關(guān)費用的負擔(dān)。簽訂正式的二手房買賣合同，需要注意以下方面：第一，房屋基本信息條款，要確認基本信息的真實性與有效性。（2）讓中介提供服務(wù)情況下，不要完全相信中介 由于二手房買賣程序復(fù)雜、合同繁瑣，很多二手房買賣雙方都求助于專業(yè)的房產(chǎn)中介。后面我會講一個案例，就是因為忽視合同附件及合同補充協(xié)議內(nèi)容的，造成自己的損失。因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時，買方應(yīng)爭取雙方違約責(zé)任的公平和對等。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。對于面積主要注意公攤面積的計算，及公攤面積的比率，公攤具體包括那些。由于內(nèi)部認購行為政府不認可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。開發(fā)商的宣傳廣告普遍存在夸大其辭的情況，但廣告不具有合同的效力，對開發(fā)商也是沒有任何約束力的。 （4）買方規(guī)避國家或地方政策及稅收，未能及時辦理過戶手續(xù)造成的糾紛由于國家政策或地方政策原因，房屋不能及時辦理過戶，比如由于限購政策，有的購買人沒有達到購買資格（如在北京五年社保沒有達到），為此約定購買人具備購買資格后再過戶，有的購買人為省去稅收（比如經(jīng)濟適用房沒有滿五年過戶稅收高），為此約定在滿五年后過戶。（7）個別行政部門對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售資質(zhì)審查不嚴(yán)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)操作。商品房買賣合同條款是雙方當(dāng)事人在進行交易時的“游戲規(guī)則”，只有對這個規(guī)則有充分的認識和了解，才能保證游戲的順利進行。房屋買賣法律風(fēng)險防范一、概述近年來，我國房屋買賣市場出現(xiàn)了空前的繁榮，但由于房屋買賣市場體系尚不成熟，法律體系不盡完善，市場管理機制不夠健全，房屋買賣市場的交易行為不規(guī)范、不誠信，造成房屋買賣高速發(fā)展的同時，產(chǎn)生了相當(dāng)數(shù)量的房屋買賣糾紛案件，特別是隨著房產(chǎn)“新政”實施，商品房、二手房的房價起伏不斷，一時間導(dǎo)致購房人與開發(fā)商、賣房人矛盾不斷涌現(xiàn)，因此造成了非?；靵y的局面，各種新問題、新焦點層出不窮。但現(xiàn)實生活中，一方面買房人缺乏對相關(guān)法律、法規(guī)和政策的了解，或者對有關(guān)條款含義存在錯誤的認識或含混的判斷，不能正確認識該條款對自己的利益將可能造成的影響。有的出賣人只顧追求高額利潤而忽視消費者的權(quán)益，違規(guī)操作，而行政部門未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致買受人的利益頻頻受到侵害。隨著房價的上漲或遇到房屋拆遷時，有些人對原賣價反悔，以合同未變更登記為由，起訴要求解除合同。而 90% 以上的購房者首先是從廣告中了解到房屋的大致情況，沒有或是無法實地考察辨別真?zhèn)?。因此，購房人切不可因為?nèi)部認購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意?，F(xiàn)有法律已經(jīng)就此問題對購房者進行了有力保護，但購房者要防止開發(fā)商在合同中設(shè)置對自己不利的因素，這些不利因素一旦存在商品房買賣合同中，比如有的開發(fā)商的合同中約定“產(chǎn)權(quán)部門核定的房屋面積為準(zhǔn)，多退少補”進行約定，無論房屋面積出現(xiàn)多大的偏差，買受人都只能“啞巴吃黃連”。”實際簽約時，出賣人往往將辦理產(chǎn)權(quán)的期限延長，通常有90日、180日等等。另外，對于違約責(zé)任的約定一定要明確具體，商品房買賣合同中都會約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任，一般違約金額多數(shù)少得可憐，有的逾期幾年的違約金不過幾百元而已（比如違約金每日按已付房款的萬分之三計算寫成按購房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任等相關(guān)文字)。（12）對所購商品房進行驗收要認真 第一、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；第二、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符； 第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題；第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題；第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。他們往往對中介公司經(jīng)辦人員的口頭承諾過于信任，對其提供的文件或合同未經(jīng)仔細閱讀、考慮便簽名，導(dǎo)致時候釀成糾紛。合同簽署人出售房屋的有效性：房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一，如有特殊情況，需出據(jù)有法律依據(jù)的公證委托書。雙方應(yīng)當(dāng)事前具體計算交易手續(xù)費、營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅、合同印花稅等稅費的具體金額，并在補充條款中明確各種稅費的具體承擔(dān)者。事實上，引起二手房買賣糾紛的情況是多種多樣的，廣大購房者除了出現(xiàn)問題后積極應(yīng)對，用法律武器維護自己的合法權(quán)益，也要做到防患于未然。司法實踐中，傾向于雙方就合同主要條款達不成一致意見情況下，開發(fā)商應(yīng)退還購買人定金。 五是，在確定自己不購買商品房情況下，如果自己法律知識缺乏，最好是請律師參加商品房買賣合同協(xié)商的過程，處理突發(fā)事件和對你的不利局面。法律沒有相關(guān)規(guī)定，一般在合同中進行約定。法院經(jīng)審理認為，謝某的行為，已違反《房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》中的義務(wù)，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，但合同約定的中介服務(wù)費過高，應(yīng)予以減少；因A公司與謝某某簽訂的《房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》只是進行了部分履行，A公司無權(quán)按合同約定獲得全部中介費用，只能要求部分費用。同時約定（第一條）：“乙方（孫某）于2013年1月1日前向甲方支付第二筆購房定金20萬元。與此同時，孫某第一筆10萬元地改進以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付給田某，孫某是知道田某賬戶的，在田某不提供賬戶情況下，孫某可以通過向該銀行賬戶匯款、公證提存或通過中介公司轉(zhuǎn)交第二筆定金的方式確保自己義務(wù)的及時履行。二是要考慮到自己是否也存在違約情形，是否存在過錯，如存在，法院也會酌情減少違約金數(shù)額，案例中，法院就是考慮到孫某存在一定的過錯，酌情減少了違約金數(shù)額。對夫妻雙方婚后購買房屋的處理，我們知道，我國《婚姻法》對于夫妻財產(chǎn)實行婚后所得共同制原則，因此夫妻雙方婚后購買的房產(chǎn)，無論登記在誰名下，都屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時應(yīng)予以分割。 夫妻一方婚后以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房改房屬擁有部分產(chǎn)權(quán)房，根據(jù)相關(guān)司法解釋，人民法院不判決房屋所有權(quán)的歸屬，可判決由當(dāng)事人使用，當(dāng)事人取得完全所有權(quán)后，可以另行起訴。雙方均不主張公房承租權(quán)的，產(chǎn)權(quán)單位也不同意將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，則可按照實際情況及照顧子女和女方權(quán)益的原則判決由一方使用，由該一方按照評估機構(gòu)的評估價的一半為標(biāo)準(zhǔn)向另一方作出補償。父母用一輩子的積蓄給子女買房結(jié)婚，但是由于子女婚姻關(guān)系的解除，為子女購買的房屋處于被子女的配偶分割的風(fēng)險，如何避免風(fēng)險是所有父母所關(guān)心的問題。由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。 最后，如果是獨生子女，父母從保護子女利益出發(fā)，可以將房屋產(chǎn)權(quán)落在父母身上，立遺囑將房產(chǎn)指定給子女一人繼承，這樣子女配偶無法分割上述房屋產(chǎn)權(quán)。（2） 關(guān)于子女出資給父母購買房改房引起的糾紛 上述糾紛我們遇到不少，就是父母在購買房改房時，由于無錢購買或者子女孝順等原因，房改房。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。如果是雙方父母共同出資，即使產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，在沒有約定房屋歸屬情況下，房屋屬于子女與配偶的共有財產(chǎn)，按照出資份額共有。 第一種情況大家都比較清楚了，如果該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人是子女的名字，按照婚姻法的規(guī)定，屬于子女個人財產(chǎn)，如子女離婚，該房產(chǎn)不會作為共同財產(chǎn)進行分割。房產(chǎn)加名并不是一個規(guī)范的法律概念，其通常含義為，某一房產(chǎn)因贈與、婚姻關(guān)系等情況而導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)人增加。（6）夫妻承租的房屋分割問題 根據(jù)現(xiàn)行法律和司法解釋的精神，夫妻承租的房屋分割問題，可以以結(jié)婚的時間為節(jié)點為三大類：一是一方婚前取得承租權(quán)的，離婚時如何分割；二是雙方婚前取得承租權(quán)婚后合并調(diào)換房屋的，離婚是如何分割；三是婚后一方或雙方取得承租權(quán)的，離婚時如何分割。 對于已經(jīng)取得房屋所有權(quán)的商品房房屋的處理。案例中，孫某就是在合同可能存在不能履行情況下，仍然賣掉自己的房屋，造成損失，法院最終認定其擴大了損失。 在認定賠償數(shù)額上，法院認為，孫某未按照約定時間支付第二筆定金且就后續(xù)付款變更事宜與賣方未取得明顯一致情況下，未及時采取適當(dāng)措施導(dǎo)致?lián)p失擴大，就擴大的損失，賣方不應(yīng)有賠償義務(wù)?！?