【正文】 有保障，所以至關(guān)重要。 （6）房屋買賣合同中的房屋質(zhì)量條款應(yīng)當(dāng)明確。對(duì)于交房日期、辦理相關(guān)證件的具體日期一定要用肯定的語(yǔ)氣，不得使用大概可能等含糊的語(yǔ)句，具體的日期必須約定好，如違約又如何，雙方可以協(xié)商，寫(xiě)在補(bǔ)充條款里面。（10） 要注意不可抗力條款 房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述?，F(xiàn)實(shí)生活中存在利用假房產(chǎn)證行騙的情況，鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)?，?duì)房屋交易雙方當(dāng)事人的合法利益有著極為重要的作用。比如在北京買房人購(gòu)買房屋是改善居住條件，也就是賣掉自己現(xiàn)有的住房，然后購(gòu)買新的二手房，中介口頭承諾可以幫買房人在某個(gè)期限內(nèi)出售房屋，忽悠當(dāng)事人簽訂新購(gòu)二手房的房屋買賣合同，最終原房屋沒(méi)有出售，造成其對(duì)新購(gòu)二手房房主違約。房屋面積要按照房地證或房產(chǎn)證上注明的面積填寫(xiě)。甲方于 年 月 日仍未交付房屋或者交付的房屋不能經(jīng)過(guò)乙方查驗(yàn)的，乙方有權(quán)在7個(gè)工作日內(nèi)單方面解除合同。專業(yè)的房產(chǎn)律師根據(jù)他多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和法律專業(yè)知識(shí)，會(huì)最大限度的幫助購(gòu)房者維權(quán)。這樣情況下，李先生就委托我作為他的律師去協(xié)商商品房買賣合同條款。逾期通知收房，張某驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋有門窗等開(kāi)裂、墻面有裂痕、地板不是約定的品牌、地板有劃痕且不平、墻面有滲漏等諸多質(zhì)量問(wèn)題，故未接受房屋要求整改。因此，買受人在購(gòu)買房屋時(shí)一定要注意合同補(bǔ)充條款的約定，否則就會(huì)落入開(kāi)發(fā)商的陷阱。首先，我們要選擇正規(guī)的房屋中介服務(wù)公司。2013年1月10日、2013年1月19日，孫某與田某通電話，并進(jìn)行了電話錄音，錄音內(nèi)容為孫某要求田某提供賬號(hào)以支付第二筆定金，田某表示不著急，且其想把錢款放在另外的賬戶上。法院結(jié)合合同履行的具體情況、雙方各自的過(guò)錯(cuò)程度、孫某一方就自己經(jīng)濟(jì)損失等相關(guān)因素，認(rèn)為孫某提出的數(shù)額過(guò)高，予以酌情減少。四是充分舉證自己的損失，比如自己租房損失，自己出售房屋差價(jià)損失等，案例中，孫某提供的這方面證據(jù)不足，造成了法院大量減少違約金數(shù)額。 最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十條規(guī)定：雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理：（一）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；（二）一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；（三）雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。 “婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的”，由于一方在婚前已取得該房的承租權(quán)，根據(jù)《婚姻法司法解釋(一)》第19條的規(guī)定“婚姻法第18條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。房產(chǎn)加名包括婚后房產(chǎn)婚前加名、婚后房產(chǎn)婚后加名兩種情況。 第二種情況比較復(fù)雜些，第二種情況又分為房屋產(chǎn)權(quán)在子女名下，父母出首付、子女婚后自己還貸款以及房屋產(chǎn)權(quán)在子女名下，父母出首付同時(shí)婚后貸款也由父母支付兩種方式。即如父母出資房款的60%，其子女占有的房屋份額為60%。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）、央產(chǎn)房等類型，隨著國(guó)家房改政策的逐步深化，當(dāng)前各地出售公有住房工作已落下帷幕，但同時(shí)由房改房引起的糾紛卻不少。我個(gè)人傾向于第二種意見(jiàn)。 再次，父母為子女買房時(shí)，最好是全額出資，如果是部分出資情況下，存在房屋不能認(rèn)定是子女個(gè)人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。 父母出資，如果房屋產(chǎn)權(quán)登記在子女名下，依據(jù)《婚姻法解釋三》第七條規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。 父母給子女買房引起的糾紛 父母給子女買房引起的糾紛，是我們處理的房產(chǎn)糾紛中比較常見(jiàn)的糾紛，所以在此單列出來(lái)和大家說(shuō)下。雙方均不主張公房承租權(quán)的，經(jīng)得產(chǎn)權(quán)單位同意，且雙方均提出申請(qǐng)的，則可以拍賣公房的承租權(quán)，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。其二：對(duì)婚前由一方承租，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房改房，不論是否登記在一方還是雙方名下，為共同財(cái)產(chǎn)。（4） 夫妻婚后出資購(gòu)買的房屋離婚時(shí)引起的糾紛 對(duì)于夫妻婚后購(gòu)買房屋引起的糾紛，是離婚房產(chǎn)糾紛中最普遍的糾紛。提出違約金時(shí)，一是要考慮到合同履行的階段，如果合同履行階段僅僅是支付了定金，沒(méi)有入住房屋，法院會(huì)考慮這樣的履行階段給守約方造成的損失相對(duì)較少，案例中，法院就是考慮到履行階段問(wèn)題，酌情減少了違約金。二是買賣雙方在合同中對(duì)于購(gòu)房款項(xiàng)的支付方式未作出明確、具體的約定，以至于雙方就孫某遲延支付第二筆定金是否已構(gòu)成違約發(fā)生爭(zhēng)議，結(jié)合錄音內(nèi)容及催告函內(nèi)容可以認(rèn)定，孫某曾主動(dòng)聯(lián)系田某要求提供賬號(hào)以接收后續(xù)款項(xiàng)，但田某予以推脫并未提出解除合同，而此時(shí)不存在履行合同障礙，因此，賣方對(duì)于合同解除的后果顯然負(fù)有過(guò)錯(cuò)?！安⒃诤贤a(bǔ)充協(xié)議中約定，合同簽訂當(dāng)日，孫某支付田某第一筆定金10萬(wàn)元。謝某則認(rèn)為A公司并未促成房屋買賣及貸款服務(wù)，無(wú)需支付中介費(fèi)；且A公司收費(fèi)過(guò)高，購(gòu)買該房屋是通過(guò)B公司提供的居間及中介服務(wù)。 關(guān)于賠償設(shè)備設(shè)施差價(jià)及補(bǔ)充協(xié)議問(wèn)題。 四是，在協(xié)商商品房買賣合同過(guò)程中，一定要全程進(jìn)行錄音，有條件的可以進(jìn)行錄像，以取得相關(guān)證據(jù)。 我之前說(shuō)過(guò)，按照《商品房買賣合同糾紛解釋》 第四條規(guī)定，如果由于不可歸責(zé)雙方原因無(wú)法達(dá)成商品房買賣合同的，定金是要退給購(gòu)房人的。 以上就是關(guān)于“商品房買賣糾紛、二手房買賣方面的成因，怎樣應(yīng)對(duì)商品房、二手房可能出現(xiàn)的糾紛”相關(guān)問(wèn)題的介紹。第三，履行期限、地點(diǎn)、方式 這里主要寫(xiě)明交房時(shí)間；房屋附屬物品的歸屬；水、電、物業(yè)管理等的交接；辦理房屋過(guò)戶時(shí)相互配合與協(xié)調(diào)的問(wèn)題；交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。簽訂正式的二手房買賣合同，需要注意以下方面：第一，房屋基本信息條款，要確認(rèn)基本信息的真實(shí)性與有效性。（2）讓中介提供服務(wù)情況下，不要完全相信中介 由于二手房買賣程序復(fù)雜、合同繁瑣，很多二手房買賣雙方都求助于專業(yè)的房產(chǎn)中介。后面我會(huì)講一個(gè)案例，就是因?yàn)楹鲆暫贤郊昂贤a(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容的，造成自己的損失。因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，買方應(yīng)爭(zhēng)取雙方違約責(zé)任的公平和對(duì)等。 合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。對(duì)于面積主要注意公攤面積的計(jì)算，及公攤面積的比率，公攤具體包括那些。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為政府不認(rèn)可，也沒(méi)有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可能存在以下隱患：一是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有繳清開(kāi)發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商拿去抵押，將來(lái)購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同沒(méi)有政府部門的登記備案，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。開(kāi)發(fā)商的宣傳廣告普遍存在夸大其辭的情況，但廣告不具有合同的效力，對(duì)開(kāi)發(fā)商也是沒(méi)有任何約束力的。 （4）買方規(guī)避國(guó)家或地方政策及稅收，未能及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)造成的糾紛由于國(guó)家政策或地方政策原因，房屋不能及時(shí)辦理過(guò)戶，比如由于限購(gòu)政策，有的購(gòu)買人沒(méi)有達(dá)到購(gòu)買資格（如在北京五年社保沒(méi)有達(dá)到），為此約定購(gòu)買人具備購(gòu)買資格后再過(guò)戶，有的購(gòu)買人為省去稅收（比如經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)有滿五年過(guò)戶稅收高），為此約定在滿五年后過(guò)戶。（7）個(gè)別行政部門對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售資質(zhì)審查不嚴(yán)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)操作。商品房買賣合同條款是雙方當(dāng)事人在進(jìn)行交易時(shí)的“游戲規(guī)則”，只有對(duì)這個(gè)規(guī)則有充分的認(rèn)識(shí)和了解，才能保證游戲的順利進(jìn)行。房屋買賣法律風(fēng)險(xiǎn)防范一、概述近年來(lái)，我國(guó)房屋買賣市場(chǎng)出現(xiàn)了空前的繁榮，但由于房屋買賣市場(chǎng)體系尚不成熟，法律體系不盡完善，市場(chǎng)管理機(jī)制不夠健全，房屋買賣市場(chǎng)的交易行為不規(guī)范、不誠(chéng)信，造成房屋買賣高速發(fā)展的同時(shí)，產(chǎn)生了相當(dāng)數(shù)量的房屋買賣糾紛案件，特別是隨著房產(chǎn)“新政”實(shí)施，商品房、二手房的房?jī)r(jià)起伏不斷，一時(shí)間導(dǎo)致購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商、賣房人矛盾不斷涌現(xiàn)，因此造成了非?；靵y的局面，各種新問(wèn)題、新焦點(diǎn)層出不窮。但現(xiàn)實(shí)生活中，一方面買房人缺乏對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)和政策的了解，或者對(duì)有關(guān)條款含義存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)或含混的判斷，不能正確認(rèn)識(shí)該條款對(duì)自己的利益將可能造成的影響。有的出賣人只顧追求高額利潤(rùn)而忽視消費(fèi)者的權(quán)益，違規(guī)操作，而行政部門未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致買受人的利益頻頻受到侵害。隨著房?jī)r(jià)的上漲或遇到房屋拆遷時(shí)，有些人對(duì)原賣價(jià)反悔，以合同未變更登記為由，起訴要求解除合同。而 90% 以上的購(gòu)房者首先是從廣告中了解到房屋的大致情況，沒(méi)有或是無(wú)法實(shí)地考察辨別真?zhèn)?。因此，?gòu)房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意?，F(xiàn)有法律已經(jīng)就此問(wèn)題對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了有力保護(hù)，但購(gòu)房者要防止開(kāi)發(fā)商在合同中設(shè)置對(duì)自己不利的因素，這些不利因素一旦存在商品房買賣合同中，比如有的開(kāi)發(fā)商的合同中約定“產(chǎn)權(quán)部門核定的房屋面積為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)”進(jìn)行約定，無(wú)論房屋面積出現(xiàn)多大的偏差，買受人都只能“啞巴吃黃連”?！睂?shí)際簽約時(shí)，出賣人往往將辦理產(chǎn)權(quán)的期限延長(zhǎng)，通常有90日、180日等等。另外，對(duì)于違約責(zé)任的約定一定要明確具體，商品房買賣合同中都會(huì)約定開(kāi)發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，但是往往開(kāi)發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任，一般違約金額多數(shù)少得可憐，有的逾期幾年的違約金不過(guò)幾百元而已（比如違約金每日按已付房款的萬(wàn)分之三計(jì)算寫(xiě)成按購(gòu)房全款的萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任等相關(guān)文字)。（12）對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收要認(rèn)真 第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象；第二、核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符； 第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開(kāi)通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問(wèn)題；第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問(wèn)題；第六、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。他們往往對(duì)中介公司經(jīng)辦人員的口頭承諾過(guò)于信任，對(duì)其提供的文件或合同未經(jīng)仔細(xì)閱讀、考慮便簽名，導(dǎo)致時(shí)候釀成糾紛。合同簽署人出售房屋的有效性：房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一，如有特殊情況，需出據(jù)有法律依據(jù)的公證委托書(shū)。雙方應(yīng)當(dāng)事前具體計(jì)算交易手續(xù)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅、合同印花稅等稅費(fèi)的具體金額，并在補(bǔ)充條款中明確各種稅費(fèi)的具體承擔(dān)者。事實(shí)上，引起二手房買賣糾紛的情況是多種多樣的，廣大購(gòu)房者除了出現(xiàn)問(wèn)題后積極應(yīng)對(duì)，用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益，也要做到防患于未然。司法實(shí)踐中，傾向于雙方就合同主要條款達(dá)不成一致意見(jiàn)情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還購(gòu)買人定金。 五是，在確定自己不購(gòu)買商品房情況下，如果自己法律知識(shí)缺乏，最好是請(qǐng)律師參加商品房買賣合同協(xié)商的過(guò)程，處理突發(fā)事件和對(duì)你的不利局面。法律沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，一般在合同中進(jìn)行約定。法院經(jīng)審理認(rèn)為，謝某的行為，已違反《房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》中的義務(wù)，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，但合同約定的中介服務(wù)費(fèi)過(guò)高，應(yīng)予以減少；因A公司與謝某某簽訂的《房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》只是進(jìn)行了部分履行，A公司無(wú)權(quán)按合同約定獲得全部中介費(fèi)用，只能要求部分費(fèi)用。同時(shí)約定（第一條）：“乙方（孫某）于2013年1月1日前向甲方支付第二筆購(gòu)房定金20萬(wàn)元。與此同時(shí)，孫某第一筆10萬(wàn)元地改進(jìn)以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付給田某，孫某是知道田某賬戶的，在田某不提供賬戶情況下，孫某可以通過(guò)向該銀行賬戶匯款、公證提存或通過(guò)中介公司轉(zhuǎn)交第二筆定金的方式確保自己義務(wù)的及時(shí)履行。二是要考慮到自己是否也存在違約情形，是否存在過(guò)錯(cuò)，如存在，法院也會(huì)酌情減少違約金數(shù)額，案例中，法院就是考慮到孫某存在一定的過(guò)錯(cuò)，酌情減少了違約金數(shù)額。對(duì)夫妻雙方婚后購(gòu)買房屋的處理，我們知道，我國(guó)《婚姻法》對(duì)于夫妻財(cái)產(chǎn)實(shí)行婚后所得共同制原則，因此夫妻雙方婚后購(gòu)買的房產(chǎn)，無(wú)論登記在誰(shuí)名下，都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)應(yīng)予以分割。 夫妻一方婚后以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房改房屬擁有部分產(chǎn)權(quán)房，根據(jù)相關(guān)司法解釋，人民法院不判決房屋所有權(quán)的歸屬，可判決由當(dāng)事人使用，當(dāng)事人取得完全所有權(quán)后，可以另行起訴。雙方均不主張公房承租權(quán)的，產(chǎn)權(quán)單位也不同意將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，則可按照實(shí)際情況及照顧子女和女方權(quán)益的原則判決由一方使用，由該一方按照評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)的一半為標(biāo)準(zhǔn)向另一方作出補(bǔ)償。父母用一輩子的積蓄給子女買房結(jié)婚，但是由于子女婚姻關(guān)系的解除，為子女購(gòu)買的房屋處于被子女的配偶分割的風(fēng)險(xiǎn)，如何避免風(fēng)險(xiǎn)是所有父母所關(guān)心的問(wèn)題。由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。 最后，如果是獨(dú)生子女，父母從保護(hù)子女利益出發(fā)，可以將房屋產(chǎn)權(quán)落在父母身上，立遺囑將房產(chǎn)指定給子女一人繼承，這樣子女配偶無(wú)法分割上述房屋產(chǎn)權(quán)。（2） 關(guān)于子女出資給父母購(gòu)買房改房引起的糾紛 上述糾紛我們遇到不少，就是父母在購(gòu)買房改房時(shí)，由于無(wú)錢購(gòu)買或者子女孝順等原因，房改房。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購(gòu)買的公房。如果是雙方父母共同出資，即使產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，在沒(méi)有約定房屋歸屬情況下，房屋屬于子女與配偶的共有財(cái)產(chǎn)，按照出資份額共有。 第一種情況大家都比較清楚了，如果該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人是子女的名字，按照婚姻法的規(guī)定，屬于子女個(gè)人財(cái)產(chǎn)，如子女離婚，該房產(chǎn)不會(huì)作為共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。房產(chǎn)加名并不是一個(gè)規(guī)范的法律概念，其通常含義為，某一房產(chǎn)因贈(zèng)與、婚姻關(guān)系等情況而導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)人增加。（6）夫妻承租的房屋分割問(wèn)題 根據(jù)現(xiàn)行法律和司法解釋的精神，夫妻承租的房屋分割問(wèn)題，可以以結(jié)婚的時(shí)間為節(jié)點(diǎn)為三大類：一是一方婚前取得承租權(quán)的，離婚時(shí)如何分割；二是雙方婚前取得承租權(quán)婚后合并調(diào)換房屋的，離婚是如何分割；三是婚后一方或雙方取得承租權(quán)的，離婚時(shí)如何分割。 對(duì)于已經(jīng)取得房屋所有權(quán)的商品房房屋的處理。案例中，孫某就是在合同可能存在不能履行情況下，仍然賣掉自己的房屋，造成損失，法院最終認(rèn)定其擴(kuò)大了損失。 在認(rèn)定賠償數(shù)額上，法院認(rèn)為，孫某未按照約定時(shí)間支付第二筆定金且就后續(xù)付款變更事宜與賣方未取得明顯一致情況下，未及時(shí)采取適當(dāng)措施導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，就擴(kuò)大的損失，賣方不應(yīng)有賠償義務(wù)?！?