【正文】 ？……………11 登記申請人房屋登記一百問房屋登記一百問目 1房屋登記是否可以由當(dāng)事人委托代理人申請？…………13 2什么是房屋登記的基本單元？……………………………19 4購房人可否借用他人的名義購房？………………………30 6以房屋設(shè)立最高額抵押權(quán)申請登記應(yīng)當(dāng)注意哪些事項？ ……………………………………………………………54 第八章 8應(yīng)由什么單位出具申請人需提交的“屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明”？………………………………59 90、《城市規(guī)劃法》頒布實(shí)施前一直未辦理房屋權(quán)屬證書的房屋，如何補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)？………………………………63 100、法律規(guī)定登記機(jī)構(gòu)的辦證時限是多久？………………72在交易過程中，房屋權(quán)利人為了證明自己的權(quán)利狀況，可以出示房屋權(quán)屬證書，房屋交易人則還應(yīng)當(dāng)查閱房屋登記簿，審查兩者記載的權(quán)利狀況是否一致，以避免交易風(fēng)險。其中，房屋所有權(quán)的內(nèi)容，主要記載房屋所有權(quán)人、身份證明號碼、戶籍所在地、共有情況、房屋所有權(quán)取得方式、房屋所有權(quán)證書號、補(bǔ)換證情況、房屋性質(zhì)及注銷事項等；房屋他項權(quán)利的內(nèi)容，以房屋抵押權(quán)登記為例，該部分主要記載抵押權(quán)人、抵押人和債務(wù)人、被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、房屋他項權(quán)利證書號、補(bǔ)換證情況。房屋登記檔案是權(quán)利人在申請房屋登記時向登記機(jī)構(gòu)提交的反映其產(chǎn)權(quán)來源的原始憑證以及登記過程中形成的相關(guān)材料。 上述案例中，即使甲乙簽訂購房合同后，申請辦理了公證，公證只是增強(qiáng)了購房合同的法律效力，乙對甲的對抗效力增強(qiáng)了，但乙并不能對抗丙。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》等。這種做法對于房地產(chǎn)市場的統(tǒng)一和發(fā)展，對于維護(hù)交易安全是十分不利的。所以，房屋買賣、交換、贈與、抵押等基于民事法律行為的房屋登記，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同向登記機(jī)構(gòu)提出申請。在外國辦理的公證文書，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過該國外交部或其委托的機(jī)構(gòu)和中國駐該國大使館、領(lǐng)事館認(rèn)證，而且辦理登記和委托手續(xù)的證件、文書應(yīng)當(dāng)是正本。代理制度是我國民事法律制度中的重要內(nèi)容，其具有以下特征：其一，代理人必須在代理權(quán)限內(nèi)實(shí)施代理行為，代理人超越代理權(quán)限進(jìn)行的代理行為，為效力待定行為，必須經(jīng)被代理人追認(rèn)才產(chǎn)生代理的法律效果；其二，代理人必須以被代理人的名義實(shí)施代理行為；其三，代理人以自己的意志與第三人發(fā)生有法律意義的行為；其四，代理行為的法律效果直接歸屬于被代理人。至于第四項規(guī)定的法律法規(guī)定的其他房屋登記，這是一項兜底條款，以便于今后法律法規(guī)對實(shí)地查看的其他情況做出規(guī)定時，以便可以更好地進(jìn)行銜接。集體土地上房屋登記除集體土地性質(zhì)不同于國有土地外，其登記類型大體與國有土地上登記類型相似。共有房屋登記應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請。 2登記程序中“記載于登記簿”有什么重要意義？登記機(jī)關(guān)于登記完畢后，應(yīng)將登記結(jié)果通知其他共有人。 答：根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。這個格子上記載了房屋的自然狀況、權(quán)利狀況和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項。 閣樓、車庫、登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)依規(guī)定辦理權(quán)屬登記。 建筑面積包括房屋套內(nèi)建筑面積和房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。實(shí)踐中，老百姓更為關(guān)心的問題是在購買房屋時如何根據(jù)房屋的面積計算房屋總價值。 （2）如果房屋的權(quán)屬信息仍然記載于賣房人的名下，賣房人可能將房屋進(jìn)行再抵押。 3新建商品房為什么要辦理初始登記以后才能辦理轉(zhuǎn)移登記？處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證，在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人可根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽定遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。根據(jù)《房屋登記辦法》第十四條規(guī)定：“未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記。對于父母以未成年人名義購買商品房的能不能辦理抵押或轉(zhuǎn)移登記的問題應(yīng)分為兩種情形。如果王女士的小孩是限制民事行為能力人，或無民事行為能力人，購房時都需由王女士代理。 4繼承、贈與等行為能否由“律師見證”代替“公證”辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)？雖然行為人應(yīng)對其實(shí)施的行為負(fù)責(zé)是一個基本的法律常識。逾期提出申請者，應(yīng)向房屋登記機(jī)構(gòu)說明理由，房屋登記機(jī)構(gòu)視情況予以辦理。因此，買房人不宜借用他人名義購房。在這種情況下，登記機(jī)構(gòu)不能辦理補(bǔ)證的房屋登記，而應(yīng)等房屋的繼承人辦理了房屋的繼承手續(xù)后直接辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，不存在再辦理補(bǔ)證手續(xù)的問題。但房屋登記機(jī)構(gòu)在為購房人辦理轉(zhuǎn)移登記時，必然會審核開發(fā)企業(yè)是否已辦好初始登記，如果沒有辦理初始登記，將無法辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。第六章但這部分公共部位在登記時登記簿上所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)記載為全體業(yè)主共有。有些屬契約上的共用部分，如停車場、娛樂室、小區(qū)配套服務(wù)樓、人防設(shè)施、幼兒園、會所等等，其構(gòu)造和利用上雖有獨(dú)立性，但依所有人的契約而成為共用部分。這是因為房屋普查是一種統(tǒng)計調(diào)查，并不是權(quán)屬登記，將這類為數(shù)極少的房屋排除在外，基本上不會影響統(tǒng)計的結(jié)果，因而可以這樣處理。 答：目前沒有對登記的房屋最小面積進(jìn)行限定的規(guī)定。代位人在申請登記時應(yīng)提交法院許可代位的證明材料。房屋權(quán)屬證書和登記證明記載的事項，應(yīng)當(dāng)與登記簿一致；記載不一致時，除有證據(jù)證明登記簿確有錯誤外，以登記簿為準(zhǔn)。 答：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就以下事項進(jìn)行審查：（1）申請登記事項是否是申請人的真實(shí)意思表示。 答：房屋登記類型首先根據(jù)房屋占用的土地的性質(zhì)不同，可把房屋登記類型分為國有土地范圍內(nèi)的房屋登記，集體土地范圍內(nèi)房屋登記兩大類型。因房屋滅失的房屋所有權(quán)注銷登記要進(jìn)行實(shí)地查看，主要是因為注銷登記是指經(jīng)依法登記的房屋被拆除或其他不可抗力造成房屋滅失而申請的登記。當(dāng)事人撤回申請的時間只能在登記完成之前，即登錄于登記簿之前進(jìn)行；（2）申請人的撤回申請應(yīng)當(dāng)采用書面形式。外籍人士在我國購買私有房屋、接受房屋贈與或者交換和繼承房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守我國法律法規(guī)的規(guī)定。關(guān)于“為未成年人的利益”的表現(xiàn)方式，《民法通則》第18條只粗略地規(guī)定了：“……除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)”，我國相關(guān)法律法規(guī)對“為未成年人的利益”也未作具體的、明文解釋，但通?？梢岳斫鉃椋褐粸楸槐O(jiān)護(hù)人設(shè)定權(quán)利沒有設(shè)定義務(wù)的，肯定屬于“為被監(jiān)護(hù)人的利益”的情形；只為被監(jiān)護(hù)人設(shè)定義務(wù)而沒有設(shè)定權(quán)利或者權(quán)利小于義務(wù)的，肯定不屬于“為被監(jiān)護(hù)人的利益”的情形。在登記時，房屋所有權(quán)人為未成年人，而由其法定監(jiān)護(hù)人作為代理人在登記文件上簽字就行了。 1共有房屋，怎么由共有人共同提出房屋登記申請？ 1哪些情形可以由當(dāng)事人單方提出房屋登記申請？共同申請是申請的一般方式，主要適用于因法律行為而產(chǎn)生的房屋產(chǎn)權(quán)變動的情形，如房屋買賣、交換、贈與、抵押等。之所以強(qiáng)調(diào)房屋登記要實(shí)行屬地管轄，主要是由于房屋登記本質(zhì)上是房屋權(quán)利的公示方法。例如：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。登記機(jī)構(gòu)登記審核的內(nèi)容，主要是查閱登記簿、審查申請人提交的各種材料等。根據(jù)物權(quán)公示原則，完成不動產(chǎn)物權(quán)公示的是不動產(chǎn)登記，房屋物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以房屋登記簿為根據(jù)。如出現(xiàn)房屋權(quán)屬糾紛，除能證明房屋登記確有錯誤外，均以登記簿記載為準(zhǔn)；（2）維護(hù)交易安全的作用。 房屋登記的作用是什么？ 什么是房屋登記簿？ 9申請房屋抵押權(quán)登記，具體流程是怎樣的？需要繳納哪些費(fèi)用？…………………………………………………………68 7房屋登記機(jī)構(gòu)是否可以依職權(quán)進(jìn)行更正登記？………53 60、房屋抵押權(quán)登記中對提交的抵押合同和主債權(quán)合同有哪些要求？………………………………………………………45 第七章、房屋其他狀況登記 5夫妻關(guān)系存續(xù)期間，配偶中一方死亡，房屋能由未亡的一方直接辦理房屋轉(zhuǎn)移登記嗎？………………………………42 ………………………………………………………………38 ………………………………………………………………34 3購買房屋不辦理房屋登記有何風(fēng)險？……………………28 3業(yè)主共有部分如何登記？…………………………………25 2登記程序中“記載于登記簿”有什么重要意義？………18 1共有房屋，怎么由共有人共同提出房屋登記申請？……10 第一章 第二章 …………………………………………………………………6 2登記機(jī)構(gòu)為什么要以樓盤表為核心建立登記制度？……20 4繼承的房屋是否一定要經(jīng)公證才能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記？ 7人民法院是否可以對未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記的房屋進(jìn)行查封？…………………………………………………………54 8農(nóng)村集體土地上的宅基地使用權(quán)及該土地上建造的房屋，能否設(shè)立抵押?………………………………………………59房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，登記機(jī)構(gòu)非經(jīng)法定程序不得擅自更改已記載的內(nèi)容；（3）統(tǒng)一性，指一個登記區(qū)域內(nèi)只能有一個房屋登記簿；（4）永久性，房屋登記簿應(yīng)該永久保存。房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書之間有何關(guān)系？登記案卷內(nèi)除了當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)提出的登記申請外，還有當(dāng)事人提供的各種登記文件資料，以及登記機(jī)構(gòu)在核準(zhǔn)該項登記時審核過程的記錄；（2）公開的程度不同。房屋登記簿由房屋登記機(jī)構(gòu)保存，單位和個人申請查詢的，應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐姆课莸怯洐C(jī)構(gòu)查詢。由此可見，現(xiàn)行法律規(guī)定了登記的法律效力。 1房屋登記為什么要實(shí)行屬地管理？這是因為一方面預(yù)告登記本質(zhì)上還是一種針對請求權(quán)的登記，并不是真正意義上的物權(quán)登記；更重要的是，預(yù)告登記的目的是限制開發(fā)商等債務(wù)人處分其權(quán)利，保障債權(quán)人將來實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，如果在預(yù)售人不按照約定與預(yù)購人共同申請預(yù)告登記的情形下，不允許預(yù)購人單方申請預(yù)告登記，則勢必極大限制了預(yù)告登記制度功能的發(fā)揮，無法達(dá)到保護(hù)債權(quán)人利益的目的。共有作為所有權(quán)的一種形態(tài)，是與單獨(dú)所有相對而言的。申請是房屋登記申請人向房屋所在地的登記機(jī)構(gòu)提出登記申請，并提交相關(guān)證明材料。（5）詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，并由登記機(jī)構(gòu)予以保留。房屋登記機(jī)構(gòu)予以補(bǔ)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項在房屋登記簿上予以記載。 答：登記申請經(jīng)過登記機(jī)構(gòu)審核，將有兩種結(jié)果：或者準(zhǔn)予登記，或者不予登記。 房屋基本狀況登記這種情況與國家禁止的“一平米產(chǎn)權(quán)”銷售方式有很大區(qū)別，那是屬于非法集資，其一平米的產(chǎn)權(quán)不具有固定的界址，不能確定，更不具有獨(dú)立的使用價值，因此是不能登記的。 3房屋登記時所記載的面積是套內(nèi)面積還是建筑面積？由于現(xiàn)在房屋單價都比較高，在購買房屋簽訂合同時，一定要注意合同約定的面積是什么面積，兩個面積所計算出來的房屋總價可能相差幾萬元甚至幾十萬元。有的建設(shè)工程，雖然領(lǐng)取了此證，但是在建設(shè)過程中擅自改變建設(shè)內(nèi)容，造成建設(shè)工程未按照規(guī)劃許可的面積、層數(shù)、結(jié)構(gòu)、用途等內(nèi)容建造的，亦應(yīng)列入違章建筑的范疇。因此，實(shí)踐中都是由規(guī)劃管理部門在批準(zhǔn)建設(shè)工程規(guī)劃許可時，要求建設(shè)單位列明建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房的具體范圍。這一條是對建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分房屋登記的具體規(guī)定。房屋用途在初始登記時，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地使用權(quán)證上記載的土地用途以及規(guī)劃許可證上確定的房屋用途進(jìn)行登記，如果土地使用權(quán)證上記載的土地用途和規(guī)劃許可證上記載的房屋用途不一致的，應(yīng)當(dāng)由申請人到土地管理部門或者規(guī)劃管理部門進(jìn)行變更，待二者無沖突時才可以申請初始登記。 答：我國《城市房地產(chǎn)管理法》確定了房屋登記發(fā)證制度，新頒布的《物權(quán)法》確立了登記簿制度，房屋自記載于房屋登記簿上發(fā)生物權(quán)效力。因此，購房人借用他人名義購房的必然結(jié)果是房屋所有權(quán)登記在被借用人名下，被借用人享有房屋的全部權(quán)利，而真實(shí)的購房人享有的只是對被借用人房屋的債權(quán)。公證具有較強(qiáng)的證據(jù)效力。（2）遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)當(dāng)辦理公證。如此辦理登記，也是為了更好的保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益不受非法侵害。國家強(qiáng)制規(guī)定公證的登記類型必須經(jīng)過公證才能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。根據(jù)《繼承法》第十條規(guī)定，繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。依據(jù)我國《民法通則》規(guī)定：18周歲（含）以上且精神健康的自然人是完全民事行為能力人，以自己的勞動收入為主要生活來源的16周歲以上不滿18周歲且精神健康的自然人，視為完全民事行為能力人，完全民事行為能力人可以獨(dú)立進(jìn)行民事行為；10周歲（含）以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，是限制民事行為能力人，只可以自己的名義獨(dú)立從事與自己的年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動，其他的民事活動必須由他的法定代理人代理，或事前征得他的法定代理人的同意，或事后由他的法定代理人追認(rèn)；不滿10周歲的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，是無民事行為能力人，需由他的法定代理人代理其進(jìn)行民事活動。 4父母以未成年人名義購買的商品房能不能辦理抵押或轉(zhuǎn)移登記？ 答：未成年人是可以買房的。爺爺奶奶的子女在世的，遺產(chǎn)應(yīng)由子女繼承而不是孫子女。 答：房屋權(quán)利人（申請人）可以委托代理人申請房屋權(quán)屬登記。處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證，在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人可根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽定遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記中，因繼承取得房屋的轉(zhuǎn)移登記占了一定的比例?？梢?，買房人借用他人名義購房存在極大風(fēng)險，建議買房人不要借用他人名義購房。 答：房屋權(quán)利人在遺失房屋權(quán)屬證書后，應(yīng)當(dāng)及時申請補(bǔ)辦發(fā)證。因此，新建的商品房應(yīng)當(dāng)先辦理初始登記后才能辦理轉(zhuǎn)移登記。如需變更