【正文】 書，房屋交易人則還應(yīng)當查閱房屋登記簿，審查兩者記載的權(quán)利狀況是否一致，以避免交易風險。根據(jù)物權(quán)公示原則，完成不動產(chǎn)物權(quán)公示的是不動產(chǎn)登記，房屋物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以房屋登記簿為根據(jù)。如出現(xiàn)房屋權(quán)屬糾紛，除能證明房屋登記確有錯誤外，均以登記簿記載為準；（2）維護交易安全的作用。但是，購置房屋時，即使付清全部房款，并且入住該房屋，也不能說取得了房屋的所有權(quán)，而必須申請房屋登記后，才能擁有房屋的所有權(quán)。 房屋登記的作用是什么？房屋登記簿記載內(nèi)容、樣式、管理等由國家統(tǒng)一規(guī)定；（2）權(quán)威性。 什么是房屋登記簿？第一章 100、法律規(guī)定登記機構(gòu)的辦證時限是多久？………………72 9申請房屋抵押權(quán)登記，具體流程是怎樣的？需要繳納哪些費用？…………………………………………………………68 9申請國有土地上房屋所有權(quán)初始登記，具體流程是怎樣的？需要繳納哪些費用？……………………………………64 90、《城市規(guī)劃法》頒布實施前一直未辦理房屋權(quán)屬證書的房屋，如何補辦產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)？………………………………63 ……………………………………………………………60 8應(yīng)由什么單位出具申請人需提交的“屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的證明”？………………………………59 80、集體土地范圍內(nèi)房屋轉(zhuǎn)讓不能違反哪些限制性規(guī)定？ 第八章 ……………………………………………………………54 7房屋登記機構(gòu)是否可以依職權(quán)進行更正登記？………53 70、辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記應(yīng)提交哪些資料？…………51 6什么是預(yù)告登記？ ………………………………………49 6以房屋設(shè)立最高額抵押權(quán)申請登記應(yīng)當注意哪些事項？ 60、房屋抵押權(quán)登記中對提交的抵押合同和主債權(quán)合同有哪些要求？………………………………………………………45 第七章、房屋其他狀況登記 5夫妻關(guān)系存續(xù)期間，配偶中一方死亡，房屋能由未亡的一方直接辦理房屋轉(zhuǎn)移登記嗎？………………………………42 ………………………………………………………………38 ………………………………………………………………36 ………………………………………………………………34 4購房人可否借用他人的名義購房？………………………30 3購買房屋不辦理房屋登記有何風險？……………………28 第六章 3業(yè)主共有部分如何登記？…………………………………25 3房屋登記時所記載的面積是套內(nèi)面積還是建筑面積? 2什么是房屋登記的基本單元？……………………………19 2登記程序中“記載于登記簿”有什么重要意義？………18 2房屋登記程序中，登記機構(gòu)將在哪些情形下進行實地查看？…………………………………………………………15 登記程序 1房屋登記是否可以由當事人委托代理人申請？…………13 1共有房屋，怎么由共有人共同提出房屋登記申請？……10 1房屋登記為什么要實行屬地管理？………………………8 房屋登記簿與房屋登記檔案有何區(qū)別？…………………3 什么是房屋登記簿？………………………………………1 第一章房屋登記一百問房屋登記一百問目 房屋登記的作用是什么？…………………………………1 房屋登記簿應(yīng)怎樣進行查詢？………………………………4 第二章 …………………………………………………………………6 1在房屋登記中為什么要求當事人共同提出申請?………9 登記申請人 1 未成年人的房屋，如何辦理權(quán)屬登記手續(xù)？……………11 2房屋登記的類型包括哪些？………………………………16 2房屋權(quán)利人怠于申請房屋登記是否可以由他人代位申請? …………………………………………………………… 18 2登記機構(gòu)為什么要以樓盤表為核心建立登記制度？……20 ………………………………………………………………22 3房屋登記時，確定房屋用途的依據(jù)是什么？分哪幾種？ ………………………………………………………………26 3新建商品房為什么要辦理初始登記以后才能辦理轉(zhuǎn)移登記？…………………………………………………………28 4繼承的房屋是否一定要經(jīng)公證才能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記？ …………………………………………………………………31 4繼承、贈與等行為能否由“律師見證”代替“公證”辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)？………………………………………………34 4父母以未成年人名義購買商品房的能不能辦理抵押或轉(zhuǎn)移登記？………………………………………………………37 5夫妻在婚內(nèi)購買的房屋登記在一方名下屬于個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)？……………………………………………39 5房屋登記在夫妻一方名下，出現(xiàn)不利于另一方的情形時，怎么辦？………………………………………………………42 6當事人可否約定房屋抵押權(quán)的存續(xù)期限并要求登記機構(gòu)予以記載？……………………………………………………46 6哪些情形可以申請預(yù)告登記？…………………………50 7什么是地役權(quán)？…………………………………………51 7利害關(guān)系人認為房屋登記簿記載事項錯誤而權(quán)利人不同意更正應(yīng)當怎么辦？…………………………………………53 7人民法院是否可以對未進行房屋所有權(quán)登記的房屋進行查封？…………………………………………………………54 ……………………………………………………………55 ……………………………………………………………56 8農(nóng)村集體土地上的宅基地使用權(quán)及該土地上建造的房屋，能否設(shè)立抵押?………………………………………………59 第九章、歷史遺留問題 8以前購買的商品房，現(xiàn)在開發(fā)商已不存在，如何辦證?…61 9申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當提交哪些材料？………65 9申請人的身份證明包括哪些？……………………………69 答：房屋登記簿是指由房屋登記機構(gòu)用來記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當?shù)怯浀氖马椀膶Ｓ貌緝?。房屋登記簿是房屋?quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，登記機構(gòu)非經(jīng)法定程序不得擅自更改已記載的內(nèi)容；（3）統(tǒng)一性，指一個登記區(qū)域內(nèi)只能有一個房屋登記簿；（4）永久性，房屋登記簿應(yīng)該永久保存。 答：房屋登記是指經(jīng)房屋權(quán)利人向登記機構(gòu)申請，登記機構(gòu)將房屋權(quán)屬及權(quán)利人等相關(guān)事項記載于登記簿的過程，它是一種房屋物權(quán)變動的公示方式。房屋權(quán)屬關(guān)系到第三人利益和交易的安全，交易人需要通過查詢登記簿來判斷交易風險，決定是否交易，因而房屋權(quán)屬一定要通過登記簿公開才能維護交易安全；（3）可以提高房屋的利用效率。房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書之間有何關(guān)系？房屋權(quán)屬證書只是房屋登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式。 答：房屋登記簿包括以下內(nèi)容：（1）房屋基本狀況部分。該部分還用于進行最高額抵押、在建工程抵押及地役權(quán)登記等；（3）其他狀況部分。因此，登記檔案是登記過程中的原始材料，是判斷登記是否存在錯誤的最基礎(chǔ)的證據(jù)材料。登記案卷內(nèi)除了當事人向登記機構(gòu)提出的登記申請外，還有當事人提供的各種登記文件資料，以及登記機構(gòu)在核準該項登記時審核過程的記錄；（2）公開的程度不同。房屋登記簿由房屋登記機構(gòu)保存，單位和個人申請查詢的，應(yīng)當?shù)椒课菟诘氐姆课莸怯洐C構(gòu)查詢。委托他人查詢的，受委托人應(yīng)當出具載明查詢事項的授權(quán)委托書和本人的有效身份證件。比如，甲將房屋以20萬元賣給乙后，乙因故未能及時要求甲配合申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，后房價上漲，丙并不知道該房屋已被乙購買，以25萬元購得該房屋，并辦理了房屋登記。因為房屋登記簿具有權(quán)威性、法定性、統(tǒng)一性，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移只有經(jīng)記載于登記簿才能發(fā)生法律效力，甲乙之間的房屋買賣未經(jīng)登記，乙并未取得房屋所有權(quán)。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣。由此可見，現(xiàn)行法律規(guī)定了登記的法律效力。原《房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定房屋登記必須在一定時限內(nèi)進行，例如，申請新建房屋登記的，應(yīng)當在房屋竣工后3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，對未按時限申請的還可以加收逾期登記費。 權(quán)利人提出房屋登記申請時，登記機構(gòu)將對哪些事項進行審查？大概來說，形式審查指對于登記的申請，只進行形式上的審查，至于登記申請材料上記載的權(quán)利事項是否真實及有無缺陷，則不予過問。《辦法》第二十條具體規(guī)定了登記審核的內(nèi)容，即申請人與依法提交的材料記載的主體是否一致；申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料的記載是否一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿的記載是否一致；申請登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實是否一致；申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利是否存在沖突；是否存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。 1房屋登記為什么要實行屬地管理？為了便于當事人和利害關(guān)系人查詢，充分發(fā)揮房屋登記保護房屋交易安全、節(jié)約交易成本的功能，客觀上需要在每一行政管轄區(qū)域內(nèi)，由同一機構(gòu)辦理登記，對本行政區(qū)域內(nèi)所有房屋統(tǒng)一辦理登記，建立統(tǒng)一的房屋登記簿。這些行為都屬于民事法律行為中的雙方行為。這也是房屋登記中的“共同申請原則”。 答：《房屋登記辦法》規(guī)定了以下情形可以適應(yīng)當事人單方申請：（1）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；（2）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利；（3）因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利；（4）有本辦法所列變更登記情形之一；（5）房屋滅失；（6）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。這是因為一方面預(yù)告登記本質(zhì)上還是一種針對請求權(quán)的登記，并不是真正意義上的物權(quán)登記；更重要的是，預(yù)告登記的目的是限制開發(fā)商等債務(wù)人處分其權(quán)利，保障債權(quán)人將來實現(xiàn)其債權(quán)，如果在預(yù)售人不按照約定與預(yù)購人共同申請預(yù)告登記的情形下，不允許預(yù)購人單方申請預(yù)告登記，則勢必極大限制了預(yù)告登記制度功能的發(fā)揮，無法達到保護債權(quán)人利益的目的。 答：共有房屋，應(yīng)當由共有人共同提出房屋登記申請。共有作為所有權(quán)的一種形態(tài)，是與單獨所有相對而言的。建設(shè)部《房屋登記辦法》也規(guī)定：共有房屋，應(yīng)當由共有人共同申請登記。 1 未成年人的房屋，如何辦理權(quán)屬登記手續(xù)？我國《民法通則》規(guī)定，十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力人，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。 《未成年人保護法》規(guī)定，國家保障未成年人的人身、財產(chǎn)和其他合法權(quán)益不受侵犯。但父母出于未成年子女健康成長或受教育等必要，如子女上學、治病需要大筆費用，未成年人致人傷害，須支付大筆賠償費用，未成年人的房屋被列入拆遷范圍，父母代簽協(xié)議等應(yīng)該認為也是屬于為了未成年人的利益。因此，外籍人士在中國境內(nèi)辦理私有房屋權(quán)屬登記，除應(yīng)當根據(jù)房屋所有權(quán)取得的不同方式，按照中國法律的規(guī)定分別提交相應(yīng)的證件和證明文件外，還應(yīng)當提交國籍證明、職業(yè)證明。如果某一證件或文書是用外文書寫的，還應(yīng)當同時附有經(jīng)公證和認證的中文譯本。 答：房屋權(quán)利人可以委托代理人辦理房屋登記。在房屋登記中，申請人因為種種原因無法親自辦理房屋登記時，可以委托他人進行代理，就是前面所述的委托代理。申請是房屋登記申請人向房屋所在地的登記機構(gòu)提出登記申請，并提交相關(guān)證明材料。或者準予登記，或者不予以登記，予以登記的將記載于登記簿。 2房屋登記機構(gòu)將申請事項記載于房屋登記簿之前，申請人是否可以撤回登記申請？登記申請人提出申請以后，登記的申請已經(jīng)獲得有關(guān)登記部門的同意但沒有完成登錄、記載手續(xù)，仍然不構(gòu)成登記。原則上，在登記完成之前，申請人撤回申請的，登記機構(gòu)必須尊重申請人的意志，并負擔準予撤回的義務(wù)，而不能擅自加以限制。《辦法》第19條規(guī)定，辦理下列房屋登記，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當實地查看：（1）房屋所有權(quán)初始登記；（2）在建工程抵押權(quán)登記；（3）因房屋滅失的房屋所有權(quán)注銷登記；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋登記。現(xiàn)實中可能存在房屋已經(jīng)不存在，但所有權(quán)人并不主動申請房屋所有權(quán)注銷登記的情況，這就容易造成房屋已不存在，但房屋登記簿仍有記載，此時若權(quán)利人再進行轉(zhuǎn)移、抵押等處分行為，就會造成登記錯誤的風險。其中國有土地上房屋登記根據(jù)所有權(quán)登記的種類，可以分為所有權(quán)初始登記，所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、所有權(quán)變更登記和所有權(quán)注銷登記等類型；根據(jù)抵押權(quán)登記種類。（2）申請登記房屋是否為共有房屋。（3）房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正。（5）詢問結(jié)果應(yīng)當經(jīng)申請人簽字確認，并由登記機構(gòu)予以保留。房屋登記機構(gòu)予以補發(fā)的，應(yīng)當將有關(guān)事項在房屋登記簿上予以記載。但是，權(quán)利人應(yīng)當自行在報刊上刊登遺失聲明，使原權(quán)屬證書失去有效性，避免房屋所有權(quán)證被他人以不正當?shù)姆绞嚼谩?答：登記申請經(jīng)過登記機構(gòu)審核，將有兩種結(jié)果：或者準予登記，或者不予登記。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。代位申請主要分為兩類：第一，對申請事項不直接享有權(quán)利，但該事項是否登記將與其產(chǎn)生法律上的利害關(guān)系。第二，申請事項的直接權(quán)利人為數(shù)人，他們之間存在共有、共同繼承等共同關(guān)系，其中一人或者數(shù)人為了全體權(quán)利人的利益，在其他權(quán)利人未申請的情況下，可代位申請該共同關(guān)系的登記?！庇捎?