【正文】 我國大陸不動(dòng)產(chǎn)登記立法的缺失，國家法律尚無代位申請(qǐng)權(quán)的明確規(guī)定。 房屋基本狀況登記對(duì)于國有土地范圍內(nèi)成套住房，應(yīng)當(dāng)以套為基本單元進(jìn)行登記；如果是非成套住房，應(yīng)以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記；對(duì)于集體土地范圍內(nèi)的村民住房，應(yīng)當(dāng)以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，應(yīng)以套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記；非住房的房屋，應(yīng)當(dāng)以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。這種改建必須由權(quán)利人取得規(guī)劃、消防等部門的驗(yàn)收備案，并且每個(gè)銷售單位必須能夠有確定、永久存在的界限并進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)后才能夠予以分別登記。 2登記機(jī)構(gòu)為什么要以樓盤表為核心建立登記制度？如樓盤表上每一戶都有相應(yīng)的分層分戶平面圖，對(duì)戶型、面積等各種信息進(jìn)行直觀的描敘；用不同的顏色填充每個(gè)不同的格子以區(qū)分權(quán)利狀態(tài)，并可以關(guān)聯(lián)詳細(xì)的權(quán)屬登記信息和自然屬性。 依據(jù)《房屋測(cè)量規(guī)范》，計(jì)算全部建筑面積的范圍包括：房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20ｍ以上部位；地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2．20ｍ以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。這種情況與國家禁止的“一平米產(chǎn)權(quán)”銷售方式有很大區(qū)別，那是屬于非法集資，其一平米的產(chǎn)權(quán)不具有固定的界址，不能確定，更不具有獨(dú)立的使用價(jià)值，因此是不能登記的。而權(quán)屬登記則與此不同，當(dāng)事人只要有合法的產(chǎn)權(quán)來源和依據(jù)，登記機(jī)關(guān)沒有理由拒絕受理。 3房屋登記時(shí)所記載的面積是套內(nèi)面積還是建筑面積？而套內(nèi)建筑面積則由套內(nèi)使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積三部分組成；應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e是指本棟各業(yè)主共同使用或共同擁有部分的面積，按各套內(nèi)建筑面積大小按比例分?jǐn)偠玫拿娣e。 因此，商品房建筑面積可用如下式子表示：建筑面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e = 套內(nèi)使用面積 + 墻體面積 + 陽臺(tái)面積 + 應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e。事實(shí)上，房價(jià)的計(jì)算方式主要有兩種。由于現(xiàn)在房屋單價(jià)都比較高，在購買房屋簽訂合同時(shí)，一定要注意合同約定的面積是什么面積，兩個(gè)面積所計(jì)算出來的房屋總價(jià)可能相差幾萬元甚至幾十萬元。有的建設(shè)工程，雖然領(lǐng)取了此證，但是在建設(shè)過程中擅自改變建設(shè)內(nèi)容，造成建設(shè)工程未按照規(guī)劃許可的面積、層數(shù)、結(jié)構(gòu)、用途等內(nèi)容建造的，亦應(yīng)列入違章建筑的范疇。 如果建好的房屋自然狀況與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》上記載的內(nèi)容不一致的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)?shù)揭?guī)劃許可部門補(bǔ)辦相應(yīng)的手續(xù)，待手續(xù)完備后再向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋初始登記；若規(guī)劃許可部門不予補(bǔ)辦的，登記機(jī)構(gòu)則不能登記。 答：《物權(quán)法》規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施系業(yè)主的共有部分。約定共用部分本來具有結(jié)構(gòu)上和使用上的獨(dú)立性，只是根據(jù)區(qū)分所有權(quán)人之間的自愿約定將其變?yōu)楣灿貌糠?，?dāng)然，這種約定不得損害其他區(qū)分所有權(quán)人的利益。因此，實(shí)踐中都是由規(guī)劃管理部門在批準(zhǔn)建設(shè)工程規(guī)劃許可時(shí)，要求建設(shè)單位列明建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房的具體范圍。 3業(yè)主共有部分如何登記？這些做法都不甚妥當(dāng)。這一條是對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分房屋登記的具體規(guī)定。房屋用途在初始登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地使用權(quán)證上記載的土地用途以及規(guī)劃許可證上確定的房屋用途進(jìn)行登記，如果土地使用權(quán)證上記載的土地用途和規(guī)劃許可證上記載的房屋用途不一致的，應(yīng)當(dāng)由申請(qǐng)人到土地管理部門或者規(guī)劃管理部門進(jìn)行變更，待二者無沖突時(shí)才可以申請(qǐng)初始登記。 2002年3月20日，建設(shè)部又以建住房（2002）66號(hào)文印發(fā)了《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋（試行）》，其中對(duì)房屋用途的規(guī)定是“按設(shè)計(jì)所規(guī)定的用途進(jìn)行劃分”，這應(yīng)理解為設(shè)計(jì)用途，這與權(quán)屬證書欄目的設(shè)置是一致的。 根據(jù)《房屋登記辦法》第八條的規(guī)定，辦理房屋登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。如，土地使用權(quán)證上記載的權(quán)利人為甲，而規(guī)劃許可證上記載的建設(shè)單位為甲和乙，則申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T將土地使用權(quán)人改為甲和乙，后再申請(qǐng)辦理房屋登記，登記機(jī)構(gòu)則依據(jù)雙方申請(qǐng)，將甲和乙記載為房屋所有權(quán)人；又如土地使用權(quán)證上記載的權(quán)利人為甲，規(guī)劃許可證上記載的建設(shè)單位為乙，則需要到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記至乙名下或者到規(guī)劃管理部門將建設(shè)單位改為甲，登記機(jī)構(gòu)則將房屋登記在其中一方名下，雙方再申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記分割房屋所有權(quán)。 答：（1）《物權(quán)法》規(guī)定了房屋自依法登記發(fā)生物權(quán)效力。如果一旦賣房人到期債務(wù)不能償還，銀行會(huì)對(duì)該房屋實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。因?yàn)榘凑沼嘘P(guān)法律規(guī)定，房屋的所有權(quán)雖沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，但由于買房人對(duì)房屋進(jìn)行了占有與使用，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了買房人的頭上，因此，如果由于買房人使用不當(dāng)造成房屋受損，買房人照樣要按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償。 答：我國《城市房地產(chǎn)管理法》確定了房屋登記發(fā)證制度，新頒布的《物權(quán)法》確立了登記簿制度，房屋自記載于房屋登記簿上發(fā)生物權(quán)效力。因此，開發(fā)企業(yè)在房屋竣工以后，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)初始登記，登記機(jī)構(gòu)在審核用地、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等有關(guān)的證明文件以后，向申請(qǐng)人頒發(fā)房屋所有權(quán)證?！斗课莸怯涋k法》第二十二條規(guī)定了7種情形下的房屋將不予登記。如果該房屋所有權(quán)人去世，原權(quán)利人不再具有自然人的主體資格，作為房屋所有權(quán)的權(quán)利主體已滅失，該房屋所有權(quán)承載的原主體不復(fù)存在。具體辦理程序是：繼承人在報(bào)紙上刊登遺失聲明后，由繼承人持有效的繼承證明文件到房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記的同時(shí)注銷原房屋所有權(quán)證。 答：購房人不宜借用他人的名義購房。 因此，購房人借用他人名義購房的必然結(jié)果是房屋所有權(quán)登記在被借用人名下，被借用人享有房屋的全部權(quán)利，而真實(shí)的購房人享有的只是對(duì)被借用人房屋的債權(quán)。公證具有較強(qiáng)的證據(jù)效力。對(duì)遺囑內(nèi)容有爭(zhēng)議，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成遺產(chǎn)分割協(xié)議的，可向人民法院提起訴訟。 （2）遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)當(dāng)辦理公證。（4）有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和涉港澳臺(tái)的法律行為，必須辦理公證證明，然后由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)登記等行政事宜。對(duì)于房屋轉(zhuǎn)移登記，許多城市是登記的關(guān)系人在有關(guān)的登記文件上簽名；對(duì)于抵押登記，按規(guī)定必須由抵押人與抵押權(quán)人共同申請(qǐng)。但是，如果違法損害結(jié)果出現(xiàn)后，再追究相關(guān)責(zé)任人的賠償責(zé)任仍然不足以彌補(bǔ)已造成的危害后果，可見，事先預(yù)防非常重要。如此辦理登記，也是為了更好的保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益不受非法侵害。 答：對(duì)需要辦理公證的類型，國家法律法規(guī)予以了明確規(guī)定。國家強(qiáng)制規(guī)定公證的登記類型必須經(jīng)過公證才能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。 4孫子女繼承爺爺奶奶遺留的房屋有幾種方式？根據(jù)《繼承法》第十條規(guī)定，繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。代位繼承人一般只能繼承他的父親或者母親有權(quán)繼承的遺產(chǎn)份額。依據(jù)我國《民法通則》規(guī)定：18周歲（含）以上且精神健康的自然人是完全民事行為能力人，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的16周歲以上不滿18周歲且精神健康的自然人，視為完全民事行為能力人，完全民事行為能力人可以獨(dú)立進(jìn)行民事行為；10周歲（含）以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，是限制民事行為能力人，只可以自己的名義獨(dú)立從事與自己的年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，其他的民事活動(dòng)必須由他的法定代理人代理，或事前征得他的法定代理人的同意，或事后由他的法定代理人追認(rèn)；不滿10周歲的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，是無民事行為能力人，需由他的法定代理人代理其進(jìn)行民事活動(dòng)。在訂立《商品房買賣合同》時(shí)，王女士需注意，在買受人一欄和簽字的地方寫上小孩的名字，在法定代理人簽字的地方簽上自己的名字。 4父母以未成年人名義購買的商品房能不能辦理抵押或轉(zhuǎn)移登記？監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料。當(dāng)然，由于登記機(jī)構(gòu)的職能決定了登記機(jī)構(gòu)只做這方面形式審查，因?yàn)槠錈o法深入的了解監(jiān)護(hù)人確否為未成年的利益而抵押或處分該房屋。 （1）如果是為了未成年購買房屋而設(shè)立的抵押，即我們通常所稱的按揭，則父母可以辦理抵押登記。法定監(jiān)護(hù)人可以代未成年人購買房屋，但無權(quán)隨意在未成年人的房屋上設(shè)定負(fù)擔(dān)權(quán)利。 如果王女士的小孩已經(jīng)是完全民事行為能力人，則可直接由小孩購房，因購房產(chǎn)生的一切法律權(quán)利義務(wù)均由小孩自己享有和承擔(dān)。到底孩子能不能當(dāng)業(yè)主，作為產(chǎn)權(quán)人呢？ 答：未成年人是可以買房的。孫女子可憑相關(guān)證明文件到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記。爺爺奶奶的子女在世的，遺產(chǎn)應(yīng)由子女繼承而不是孫子女。孫子女可憑經(jīng)公證后的遺贈(zèng)書到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。公證機(jī)關(guān)的公證是代表國家經(jīng)過法定程序所進(jìn)行的證明活動(dòng)，屬于公權(quán)力的證明，其證明效力強(qiáng)于律師見證。在以往實(shí)際發(fā)生的一些自然人委托的民事糾紛中，稱委托書系偽造的占了相當(dāng)?shù)谋壤?，相比單位委托出現(xiàn)委托書造假的幾率小很多。 答：房屋權(quán)利人（申請(qǐng)人）可以委托代理人申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。經(jīng)公證證明后需辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)在出具公證書之日起二個(gè)月內(nèi)，到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)。處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證，在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人可根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽定遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 4哪些事項(xiàng)必須經(jīng)公證才能辦理房屋權(quán)屬登記？”遺囑人死亡后，遺囑受益人須持公證機(jī)關(guān)出具的‘遺囑公證書’和‘遺囑繼承權(quán)公證書’或‘接受遺贈(zèng)公證書’，以及房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記中，因繼承取得房屋的轉(zhuǎn)移登記占了一定的比例。 答：繼承的房屋一般需經(jīng)過遺囑繼承公證后才能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記?？梢?，買房人借用他人名義購房存在極大風(fēng)險(xiǎn)，建議買房人不要借用他人名義購房。房屋登記簿記載的所有權(quán)人依法享有房屋的物權(quán)，對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。無論在何種情形下，買房人借用他人名義購房都存在極大風(fēng)險(xiǎn)，一旦被借用人不誠信，沒有遵守承諾，購房人的權(quán)利就難以得到有效的保障，很可能無法取得房屋的所有權(quán)。根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋所有權(quán)的新的承載主體應(yīng)為該房屋的繼承人。 答：房屋權(quán)利人在遺失房屋權(quán)屬證書后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)申請(qǐng)補(bǔ)辦發(fā)證。不予登記的具體情形如下：（1）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請(qǐng)登記的；（2）申請(qǐng)人不能提供合法、有效的權(quán)利來源證明文件或者申請(qǐng)登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來源證明文件不一致的；（3）申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突的；（4）申請(qǐng)登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價(jià)值的；（5）房屋已被依法征收、沒收，原權(quán)利人申請(qǐng)登記的；（6）房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請(qǐng)登記的；（7）法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。 哪種情形的房屋不能予以登記？在現(xiàn)實(shí)情況中，商品房的銷售一般不可能到房屋竣工以后才進(jìn)行，只要開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取了商品房預(yù)售許可證，就可以進(jìn)行銷售。因此，新建的商品房應(yīng)當(dāng)先辦理初始登記后才能辦理轉(zhuǎn)移登記。 答：聯(lián)合建房過程中，建設(shè)單位和土地使用權(quán)人不一致的，登記機(jī)構(gòu)不能辦理登記。房屋登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法定分類進(jìn)行登記，不能隨意創(chuàng)設(shè)新的用途進(jìn)行登記。如需變更，應(yīng)當(dāng)先申請(qǐng)變更土地用途和取得規(guī)劃許可手續(xù)。 3房屋登記時(shí)，確定房屋用途的依據(jù)是什么？分哪幾種？對(duì)于共有部分的房屋，登記機(jī)構(gòu)也會(huì)單獨(dú)建立登記簿，記載“全體業(yè)主”為房屋所有權(quán)人，但不頒發(fā)權(quán)屬證書，并在樓盤表上以特殊的顏色進(jìn)行標(biāo)示以區(qū)別于其他房屋。因?yàn)椤段餀?quán)法》已規(guī)定了“自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”，且這類房屋不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，沒有權(quán)屬證書并不對(duì)權(quán)利人造成影響?？紤]到這類房屋權(quán)利和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的聯(lián)系（這類房屋自竣工后，在法律上應(yīng)是先屬于開發(fā)企業(yè)所有），對(duì)哪些房屋應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)企業(yè)也最為清楚，因此，由建設(shè)單位在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的部分一并申請(qǐng)登記是目前較好的處理辦法。 登記機(jī)構(gòu)在登記時(shí)如何判斷開發(fā)商申請(qǐng)登記的房屋中哪些部分是共有部分呢？事實(shí)上，房屋登記只是對(duì)房屋權(quán)屬狀況進(jìn)行公示，本身并不解決權(quán)利分配的問題。共有部分中，有些在性質(zhì)上或構(gòu)造上屬于當(dāng)然共用，例如地基、公用樓梯等，稱為“法定共用部分”。又如有人新建了一棟七層房屋，面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)都符合規(guī)劃的要求，但規(guī)劃上的用途是住宅，而申請(qǐng)人將一樓改為商業(yè)用途，登記機(jī)構(gòu)也不能對(duì)其予以登記。 答：申請(qǐng)初始登記的房屋是第一次進(jìn)入房屋登記機(jī)構(gòu)的視野，能否進(jìn)行登記，最重要的是看申請(qǐng)登記的建筑是否為違法建筑。在簽訂買賣合同時(shí)，這兩種方式都是可以的，具體選擇哪一種可以由買賣雙方協(xié)商一致后進(jìn)行選擇。這是比較常見的方式。 商品房的建筑面積是衡量該商品房大小的指標(biāo)之一，也是計(jì)算該商品房總價(jià)款的指標(biāo)之一。（2）套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。 在1985年，建設(shè)部和國家統(tǒng)計(jì)局部署第一次全國城鎮(zhèn)房屋普查時(shí)，對(duì)一些零星的、建筑質(zhì)量差、面積又不足5平方米的房屋不予列入普查范圍。可分物是指經(jīng)分割而不損害其經(jīng)濟(jì)用途或降低其價(jià)值的物，由于房屋的過度的分割會(huì)影響其使用功能及經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此，在某種程度上房屋又是不可分物。 3在房屋權(quán)屬登記中，對(duì)申請(qǐng)登記的房屋面積有無最小的限定？ 答：閣樓、車庫、地下室等作為房屋主體的附屬設(shè)施是可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的，但必須符合兩個(gè)條件：一是符合規(guī)劃的要求，沒有或超出規(guī)劃許可的閣樓、車庫、地下室是不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的；二是要達(dá)到《