【正文】 房屋測量規(guī)范》的計算建筑面積的要求。 由于房屋在登記系統(tǒng)里被特定化，即使以后房屋所在地的名稱、門牌號、幢號等發(fā)生變化也不會影響到房屋信息的準確性，這就有效解決了座落和門牌不規(guī)范造成的管理混亂，從根本上杜絕了一套房屋重復發(fā)證的情況，也從技術層面上更好地保護了公民的房屋物權。這樣每個表格就表示了房屋登記的最小單位。這種登記模式?jīng)Q定了登記機構必須要建立起以樓盤表為核心的登記基礎。 房屋登記的基本單元是構成房屋產(chǎn)權并依法登記發(fā)證的最小單位，所有權人不能任意對其進行分割，登記機構也不能對任意分割后的房屋進行登記。 2什么是房屋登記的基本單元？第五章如臺灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》第32條規(guī)定：“公同共有之土地，公同共有人中之一人或數(shù)人，為全體公同共有人之利益，得就公同共有土地之全部，申請為公同共有之登記?！吨曛奘蟹课莸怯涋k法》第16條規(guī)定，債權人依法享有代位權的，如果債務人應當辦理房屋登記而怠于辦理的，債權人可以向人民法院請求以自己的名義代位債務人辦理房屋登記。 2房屋權利人怠于申請房屋登記是否可以由他人代位申請？因此，登記機構必須如實將登記事項記載于登記簿，發(fā)揮登記簿的公示、公信作用。登記簿制度是我國物權法確立的新制度?，F(xiàn)在建立了登記簿制度，削弱了權屬證書的效用。 答：原《城市房屋權屬登記管理辦法》規(guī)定，房屋權屬證書遺失申請補證的，需公告6個月征詢異議，公告期內無人提出異議的，方予補證。為了方便申請人回答詢問事項，同時也提高登記機構的工作效率，針對需要進行詢問的事項可以由登記機構設計并制定專用詢問表格，由申請人逐項填寫或劃勾后簽名。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記簿確有錯誤的，登記機構應該予以更正。兩個或兩個以上的自然人或者法人通過聯(lián)合建造、合資購買、共同繼承、共同受贈等方式取得的房屋即為共有房屋。 2當事人申請房屋登記時，登記機構將對哪些事項進行審查？此外還有更正登記、異議登記和其他登記（即查封登記、補發(fā)權證登記和換發(fā)權證登記）。 2房屋登記的類型包括哪些？為了更好的保護相對人既有的所有權和共有權，在申請辦理因房屋滅失導致的注銷登記時，房屋登記機構有必要進行實地查看。在建工程抵押權登記必須進行實地查看，主要是由于在建工程尚未竣工，其本身處于不確定的狀態(tài)，如果不進行實地查看，不僅會使權利人遭受損失，也會導致登記機構承擔不必要的風險。 2房屋登記程序中，登記機構將在哪些情形下進行實地查看？但撤回申請必須符合一定的條件：（1）撤回申請的時間。登記的完成必須以登記事項記載于登記簿為登記生效條件。審核是登記機構對受理的登記申請事項進行審查，以做出予以登記或者不予以登記的決定。 答：建設部《房屋登記辦法》規(guī)定房屋登記必須申請、受理、審核、記載于登記簿和發(fā)證等五個步驟。登記機關審查委托書時，應對受托人身份、委托事項、代理權限、委托期間等內容進行核驗。 代理是代理人在代理權限內以被代理人（本人）的名義對第三者為意思表示或受領意思表示，并由被代理人承受其法律效果的行為。一般情況下，外籍人士在辦理房屋權屬登記和辦理委托手續(xù)的證件、文書需要經(jīng)過公證。 答：不動產(chǎn)適用不動產(chǎn)所在地法律，這是世界各國法律的通例。所以，根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，在辦理監(jiān)護人處分未成年人房屋而申請的登記時，應當要求監(jiān)護人提供其處分房屋行為是為未成年人利益的書面保證，由監(jiān)護人承擔相應的法律責任。但是如何判斷監(jiān)護人是否為了未成年人利益一直以來都是存在較大爭議的問題。 1未成年人申請房屋登記，如何保證未成年人的利益？由于未成年人不是完全民事行為能力的人，因此未成年人購房辦理權屬登記時應由其法定代理人（一般為父母）代理，這種代理屬于法定代理，并不需要委托或授權。未成年人是可以買房的，也可以領取房屋權屬證書。共有包括按份共有和共同共有兩種形式。所謂共有，是指某項財產(chǎn)由兩個或兩個以上的權利主體共同享有所有權，換言之，是指多個權利主體對某一物共同享有所有權。單方申請主要適用于非因法律行為產(chǎn)生的物權變動情形，可歸納為四類：（一）是基于事實行為而引起的物權變動，如合法建造、拆除房屋，房屋自然屬性變更，權利人名稱或者姓名變更，房屋滅失，權利人放棄權利等；（二）是經(jīng)過國家公權力確認的物權變動，包括司法行為和政府行政行為；（三）是因繼承或受遺贈取得房屋物權的；（四）是法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形，例如：《物權法》規(guī)定權利人可以申請更正登記，利害關系人可以申請異議登記?；谶@些行為的房屋登記，如果當事人不共同申請，登記機構就無法完整了解當事人的真實意思，登記結果的正確性也就無法保證，從而影響登記的公信力。 答：建設部出臺的《房屋登記辦法》要求當事人提出房屋登記申請時，應當由有關當事人雙方共同申請。例如：如果不實行房屋登記的屬地管轄原則，將會出現(xiàn)同一市縣內相鄰的兩棟房屋，一棟到本縣辦理房產(chǎn)證而另一棟到外縣辦理房產(chǎn)證的情形。我國《物權法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理。 我國《物權法》也沿襲了這條原則。 1什么是房地權利一致原則？《物權法》和《房屋登記辦法》沒有采用形式審查和實質審查的概念而是強調登記機構在登記審核時，重點在于審核哪些具體內容。審查是整個登記程序中的關鍵環(huán)節(jié)。申請將引起登記機構受理、審查、決定等行為。 答：申請是房屋登記申請人向房屋所在地的登記機構，提出登記申請，并提交相關證明材料的行為。值得注意的是，《房屋登記辦法》實施后，對于共有房屋，基于各共有人的法律地位平等考慮，規(guī)定向每一個共有人各頒發(fā)一本《房屋所有權證》，并在證書上注明“共有”字樣，在每一本證上均記載所有的共有人，并注記“持證人”。 答：《房屋登記辦法》第二十五條規(guī)定，房屋登記機構應當根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權利人發(fā)放房屋權屬證書?？梢姡彿亢贤⒔?jīng)公證并不能替代房屋登記。 答：依我國法律規(guī)定，購房合同和房屋登記的法律效力是不同的。登記機構可以依據(jù)查詢情況出具書面查詢證明或提供房屋登記簿的復制件，或者出具無查詢結果的書面證明。查詢人查詢房屋登記簿所記載的信息，應當向登記機構提供有效的身份證明。 房屋登記簿應怎樣進行查詢？而設置登記簿的目的是為了公示，應當允許公開查閱，當事人或利害關系人可以對房屋的自然狀況和權利狀況以及房屋是否設定抵押和地役等情況進行查閱。房屋登記簿是登記機構制作的，是記載房屋權利狀況、自然狀況和其他狀況的法定簿冊。 答：房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的依據(jù)。此外，該部分還用于進行異議登記及查封登記等。主要記載房屋所有權、他項權利等有關情況。由于我國《物權法》頒布不久，房屋登記制度有待進一步完善，房屋登記簿的管理和查詢工作需要加強和重視，在實際當中，仍然普遍存在重視房屋權屬證書和輕視房屋登記簿的現(xiàn)象，這樣將削弱房屋登記簿的公示性，影響房屋交易的安全。房屋權屬證書是登記機構頒發(fā)給權利人作為享有該房屋權利的證明。 房屋登記簿記載的人即是該房屋的權利人，房屋登記具有定分止爭、明晰產(chǎn)權、防止發(fā)生糾紛的作用。比如，我們購置手機時，付費后從商場取得手機，即可以成為手機的所有權人。房屋登記簿具有以下幾個特征：（1）法定性。 9已登記為夫妻共有的房產(chǎn)，現(xiàn)夫妻雙方要求重新登記為一方獨有的，申請人辦理此種登記是否應交納契稅？…………72 9申請房屋抵押權登記，應當提交哪些材料？……………68 9申請國有土地上房屋所有權初始登記，應當提交哪些材料？……………………………………………………………63 登記提交資料、辦理流程、收費和時限 8企業(yè)改制前按房改出售給職工的房屋但未辦證，現(xiàn)在企業(yè)已經(jīng)改制，職工的產(chǎn)權證應如何辦理？……………………62 8請問集體土地上房屋轉移登記與國有土地上房屋轉移登記有什么不同？………………………………………………58 8集體土地上房屋初始登記應提交什么資料？應如何辦理？ 7什么是輪候查封登記？輪候查封登記的順序如何確定？ 7申請更正登記應提交哪些資料？………………………52 6預告登記期限屆滿能否直接轉為本登記？……………50 6什么是在建工程抵押？…………………………………48 6什么是最高額抵押？……………………………………47 5申請房屋抵押權登記是否需要提供土地使用權證？……………………………………………………………45 5是否可以憑“夫妻約定房屋產(chǎn)權歸單方所有的承諾書”辦理房屋登記？這種承諾書是否要經(jīng)過公證?………………41 5對屬于夫妻共有的房產(chǎn)，登記在單方名下有什么弊端？ 4購置房屋產(chǎn)登記簿上是否可以記載未成年人的名字？ 4權利人委托他人辦理產(chǎn)權登記，委托書是否一定要公證？ 4房屋所有權證書遺失后未及時補領，該房屋所有權人去世后如何辦理補證手續(xù)？……………………………………30 3業(yè)主共有部分包括哪些部分？…………………………24 3在房屋權屬登記中，對申請登記的房屋面積有無最小的限定 ? ……………………………………………………………21 第五章、房屋基本狀況登記 2遺失補證程序在《房屋登記辦法》中有何新規(guī)定？……17 2房屋登記機構將申請事項記載于房屋登記簿之前，申請人是否可以撤回登記申請?…………………………………141外籍人士如何在我國境內辦理房屋產(chǎn)權登記？………12 1哪些情形可以由當事人單方提出房屋登記申請？………9 第三章 1什么是房地權利一致原則？………………………………8 房屋登記基本原則 ………………………………………………………………5 哪些房屋登記需要發(fā)證？哪些房屋登記只需發(fā)登記證明？ 房屋登記簿包括哪些內容？………………………………3 錄 登記簿的性質和功能 房屋登記簿和房屋權屬證書之間有何關系？……………2 簽定購房合同并經(jīng)公證能否替代房屋登記？………………5 房屋登記程序為什么要求當事人提出申請后才能啟動？ 權利人提出房屋登記申請時，登記機構將對哪些事項進行審查？………………………………………………………7 1未成年人申請房屋登記，如何保證未成年人的利益？…11 第四章 房屋登記的一般程序是怎么規(guī)定的？……………………13 2當事人申請房屋登記時，登記機構將對哪些事項進行審查？…………………………………………………………16 權利人能否對閣樓、車庫、地下室等作為房屋主體的附屬設施進行產(chǎn)權登記？………………………………………21 3在辦理初始登記時，房屋自然狀況和《建設工程規(guī)劃許可證》上記載的內容不一致怎么辦？…………………………23 3聯(lián)合建房過程中，建設單位和土地使用權人不一致能否登記？……………………………………………………………27 房屋權利狀況登記 哪種情形的房屋不能予以登記？…………………………29 4哪些事項必須經(jīng)公證才能辦理房屋權屬登記？…………33 4孫子女繼承爺爺奶奶遺留的房屋有幾種方式？…………35 50、房屋拆遷補償時，如原產(chǎn)權人已去世，該房屋的產(chǎn)權如何登記？…………………………………………………………38 5夫妻在婚姻存續(xù)期間應如何辦理房屋轉移或抵押登記？ ………………………………………………………………40 5離婚協(xié)議或離婚判決上寫有“將某某房屋給某人”的條款時，申請人應當如何辦理房屋轉移登記？…………………43 5什么是期房按揭？…………………………………………44 6房屋已設立抵押權后，是否還能再設定抵押權？………46 ……………………………………………………………48 6預告登記的有效期是多長？……………………………50 7什么是更正登記與異議登記？…………………………52 7人民法院查封房屋是否要到房屋登記機構辦理登記？ 7正式查封與預查封的期限是多長？……………………55 集體土地上房屋登記 ……………………………………………………………56 8夫妻只有一方是農村集體經(jīng)濟組織成員，能否將其在村集體土地上共同建造的房屋登記在夫妻雙方名下？…………57 8集體土地上房屋辦理初始登記，為何要進行公告？ 8原郊區(qū)政府核發(fā)的房屋所有權證能否直接辦理轉讓、抵押等手續(xù)？………………………………………………………62 第十章 9申請房屋所有權轉移登記，具體流程是怎樣的？需要繳納哪些費用？……………………………………………………66 9繼承房屋的，繼承人是否應交納契稅？…………………71 登記簿的性質和功能建立房屋登記簿是貫徹執(zhí)行我國《物權法》提出建立不動產(chǎn)登記簿的制度要求，物權法實施以前，我國的房屋登記只是頒發(fā)房屋權屬證書和證明登記，而并未建立房屋登記簿。依我國《物權法》的相關規(guī)定，動產(chǎn)以占有作為權利歸屬的判定標準，以交付轉移占有來認定所有權轉移，而房屋不可移動，其所有權歸屬和轉移難以通過占有來判定，其認定標準和動產(chǎn)必然有所區(qū)別，需要建立房屋登記制度來明確房屋的權利狀況。 因此，房屋登記的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）產(chǎn)生公信力。房屋登記越完備就越能使房屋權利透明化，促進權利人充分地、有效地利用房屋。 答：房屋登記簿是房屋登記機構用來記載房屋自然狀況，權利狀況以及其他依法應當?shù)怯浀氖马椀膶Ｓ貌緝?。房屋權屬證書記載的事項，應當與房屋登記簿一致，記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋