【正文】 記應當注意哪些事項？ 4購房人可否借用他人的名義購房？………………………30 2什么是房屋登記的基本單元？……………………………19 2房屋登記程序中，登記機構將在哪些情形下進行實地查看？…………………………………………………………15 登記程序 1房屋登記是否可以由當事人委托代理人申請？…………13 房屋登記簿與房屋登記檔案有何區(qū)別？…………………3房屋登記一百問房屋登記一百問目 房屋登記的作用是什么？…………………………………1 1在房屋登記中為什么要求當事人共同提出申請?………9 登記申請人 1 未成年人的房屋，如何辦理權屬登記手續(xù)？……………11 2房屋權利人怠于申請房屋登記是否可以由他人代位申請? …………………………………………………………… 18 3房屋登記時，確定房屋用途的依據(jù)是什么？分哪幾種？ ………………………………………………………………26 3新建商品房為什么要辦理初始登記以后才能辦理轉移登記？…………………………………………………………28 …………………………………………………………………31 4繼承、贈與等行為能否由“律師見證”代替“公證”辦理房屋轉移登記手續(xù)？………………………………………………34 4父母以未成年人名義購買商品房的能不能辦理抵押或轉移登記？………………………………………………………37 5夫妻在婚內購買的房屋登記在一方名下屬于個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)？……………………………………………39 5房屋登記在夫妻一方名下，出現(xiàn)不利于另一方的情形時，怎么辦？………………………………………………………42 6當事人可否約定房屋抵押權的存續(xù)期限并要求登記機構予以記載？……………………………………………………46 6哪些情形可以申請預告登記？…………………………50 7利害關系人認為房屋登記簿記載事項錯誤而權利人不同意更正應當怎么辦？…………………………………………53 ……………………………………………………………55 ……………………………………………………………56 第九章、歷史遺留問題 8以前購買的商品房，現(xiàn)在開發(fā)商已不存在，如何辦證?…61 9申請人的身份證明包括哪些？……………………………69 答：房屋登記簿是指由房屋登記機構用來記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當?shù)怯浀氖马椀膶Ｓ貌緝浴?答：房屋登記是指經(jīng)房屋權利人向登記機構申請，登記機構將房屋權屬及權利人等相關事項記載于登記簿的過程，它是一種房屋物權變動的公示方式。該部分還用于進行最高額抵押、在建工程抵押及地役權登記等；（3）其他狀況部分。因此，登記檔案是登記過程中的原始材料，是判斷登記是否存在錯誤的最基礎的證據(jù)材料。委托他人查詢的，受委托人應當出具載明查詢事項的授權委托書和本人的有效身份證件。比如，甲將房屋以20萬元賣給乙后，乙因故未能及時要求甲配合申請房屋所有權轉移登記，后房價上漲，丙并不知道該房屋已被乙購買，以25萬元購得該房屋，并辦理了房屋登記。因為房屋登記簿具有權威性、法定性、統(tǒng)一性，房屋所有權的轉移只有經(jīng)記載于登記簿才能發(fā)生法律效力，甲乙之間的房屋買賣未經(jīng)登記，乙并未取得房屋所有權。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構應當在房屋所有權證上注明“共有”字樣。原《房屋權屬登記管理辦法》規(guī)定房屋登記必須在一定時限內進行，例如，申請新建房屋登記的，應當在房屋竣工后3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，對未按時限申請的還可以加收逾期登記費。 權利人提出房屋登記申請時，登記機構將對哪些事項進行審查？大概來說，形式審查指對于登記的申請，只進行形式上的審查，至于登記申請材料上記載的權利事項是否真實及有無缺陷，則不予過問。我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。這也是房屋登記中的“共同申請原則”。 答：《房屋登記辦法》規(guī)定了以下情形可以適應當事人單方申請：（1）因合法建造房屋取得房屋權利；（2）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利；（3）因繼承、受遺贈取得房屋權利；（4）有本辦法所列變更登記情形之一；（5）房屋滅失；（6）權利人放棄房屋權利；（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 答：共有房屋，應當由共有人共同提出房屋登記申請。建設部《房屋登記辦法》也規(guī)定：共有房屋，應當由共有人共同申請登記。 1 未成年人的房屋，如何辦理權屬登記手續(xù)？我國《民法通則》規(guī)定，十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力人，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。《未成年人保護法》規(guī)定，國家保障未成年人的人身、財產(chǎn)和其他合法權益不受侵犯。如果某一證件或文書是用外文書寫的，還應當同時附有經(jīng)公證和認證的中文譯本。在房屋登記中，申請人因為種種原因無法親自辦理房屋登記時，可以委托他人進行代理，就是前面所述的委托代理?；蛘邷视璧怯?，或者不予以登記，予以登記的將記載于登記簿。 2房屋登記機構將申請事項記載于房屋登記簿之前，申請人是否可以撤回登記申請？登記申請人提出申請以后，登記的申請已經(jīng)獲得有關登記部門的同意但沒有完成登錄、記載手續(xù)，仍然不構成登記。《辦法》第19條規(guī)定，辦理下列房屋登記，房屋登記機構應當實地查看：（1）房屋所有權初始登記；（2）在建工程抵押權登記；（3）因房屋滅失的房屋所有權注銷登記；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋登記。（3）房屋登記簿記載的權利人是否同意更正。但是，權利人應當自行在報刊上刊登遺失聲明，使原權屬證書失去有效性，避免房屋所有權證被他人以不正當?shù)姆绞嚼?。不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。代位申請主要分為兩類：第一，對申請事項不直接享有權利，但該事項是否登記將與其產(chǎn)生法律上的利害關系?！庇捎谖覈箨懖粍赢a(chǎn)登記立法的缺失，國家法律尚無代位申請權的明確規(guī)定。對于國有土地范圍內成套住房，應當以套為基本單元進行登記；如果是非成套住房，應以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記；對于集體土地范圍內的村民住房，應當以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，應以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記；非住房的房屋，應當以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。這種改建必須由權利人取得規(guī)劃、消防等部門的驗收備案，并且每個銷售單位必須能夠有確定、永久存在的界限并進行統(tǒng)一編號后才能夠予以分別登記。 2登記機構為什么要以樓盤表為核心建立登記制度？如樓盤表上每一戶都有相應的分層分戶平面圖，對戶型、面積等各種信息進行直觀的描敘；用不同的顏色填充每個不同的格子以區(qū)分權利狀態(tài)，并可以關聯(lián)詳細的權屬登記信息和自然屬性。 依據(jù)《房屋測量規(guī)范》，計算全部建筑面積的范圍包括：房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2．20ｍ以上部位；地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2．20ｍ以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。而套內建筑面積則由套內使用面積、墻體面積及陽臺面積三部分組成；應分攤公用面積是指本棟各業(yè)主共同使用或共同擁有部分的面積，按各套內建筑面積大小按比例分攤而得的面積。 因此，商品房建筑面積可用如下式子表示：建筑面積 = 套內建筑面積 + 應分攤公用面積 = 套內使用面積 + 墻體面積 + 陽臺面積 + 應分攤公用面積。事實上，房價的計算方式主要有兩種。 答：《物權法》規(guī)定建筑區(qū)劃內的建設用地使用權，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區(qū)劃內建筑物以外的其他公共場所、公用設施系業(yè)主的共有部分。這些做法都不甚妥當。 根據(jù)《房屋登記辦法》第八條的規(guī)定，辦理房屋登記時，應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。如，土地使用權證上記載的權利人為甲，而規(guī)劃許可證上記載的建設單位為甲和乙，則申請人應當?shù)酵恋毓芾聿块T將土地使用權人改為甲和乙，后再申請辦理房屋登記，登記機構則依據(jù)雙方申請，將甲和乙記載為房屋所有權人；又如土地使用權證上記載的權利人為甲，規(guī)劃許可證上記載的建設單位為乙，則需要到土地管理部門辦理土地使用權變更登記至乙名下或者到規(guī)劃管理部門將建設單位改為甲，登記機構則將房屋登記在其中一方名下，雙方再申請轉移登記分割房屋所有權。 答：（1）《物權法》規(guī)定了房屋自依法登記發(fā)生物權效力。如果一旦賣房人到期債務不能償還，銀行會對該房屋實現(xiàn)其抵押權。因為按照有關法律規(guī)定，房屋的所有權雖沒有發(fā)生轉移，但由于買房人對房屋進行了占有與使用，風險責任也已經(jīng)轉移到了買房人的頭上，因此，如果由于買房人使用不當造成房屋受損，買房人照樣要按照有關規(guī)定進行賠償。因此，開發(fā)企業(yè)在房屋竣工以后，應當向登記機關申請初始登記，登記機構在審核用地、建設工程規(guī)劃許可證等有關的證明文件以后，向申請人頒發(fā)房屋所有權證。《房屋登記辦法》第二十二條規(guī)定了7種情形下的房屋將不予登記。如果該房屋所有權人去世，原權利人不再具有自然人的主體資格，作為房屋所有權的權利主體已滅失，該房屋所有權承載的原主體不復存在。 答：購房人不宜借用他人的名義購房。對遺囑內容有爭議，經(jīng)協(xié)商不能達成遺產(chǎn)分割協(xié)議的，可向人民法院提起訴訟。 （4）有關房產(chǎn)所有權轉移的涉外和涉港澳臺的法律行為，必須辦理公證證明，然后由房地產(chǎn)管理機關辦理房產(chǎn)登記等行政事宜。對于房屋轉移登記，許多城市是登記的關系人在有關的登記文件上簽名；對于抵押登記，按規(guī)定必須由抵押人與抵押權人共同申請。 答：對需要辦理公證的類型，國家法律法規(guī)予以了明確規(guī)定。代位繼承人一般只能繼承他的父親或者母親有權繼承的遺產(chǎn)份額。當然，由于登記機構的職能決定了登記機構只做這方面形式審查，因為其無法深入的了解監(jiān)護人確否為未成年的利益而抵押或處分該房屋。 （1）如果是為了未成年購買房屋而設立的抵押，即我們通常所稱的按揭，則父母可以辦理抵押登記。法定監(jiān)護人可以代未成年人購買房屋，但無權隨意在未成年人的房屋上設定負擔權利。 如果王女士的小孩已經(jīng)是完全民事行為能力人，則可直接由小孩購房，因購房產(chǎn)生的一切法律權利義務均由小孩自己享有和承擔。孫女子可憑相關證明文件到房屋登記機構辦理轉移登記。孫子女可憑經(jīng)公證后的遺贈書到房屋登記機構辦理房屋轉移登記。公證機關的公證是代表國家經(jīng)過法定程序所進行的證明活動，屬于公權力的證明，其證明效力強于律師見證。在以往實際發(fā)生的一些自然人委托的民事糾紛中，稱委托書系偽造的占了相當?shù)谋壤啾葐挝晃谐霈F(xiàn)委托書造假的幾率小很多。經(jīng)公證證明后需辦理房產(chǎn)所有權轉移、變更登記手續(xù)的，應當在出具公證書之日起二個月內，到房地產(chǎn)管理機關申請?！?答：繼承的房屋一般需經(jīng)過遺囑繼承公證后才能辦理房屋轉移登記。房屋登記簿記載的所有權人依法享有房屋的物權，對房屋行使占有、使用、收益和處分的權利。無論在何種情形下，買房人借用他人名義購房都存在極大風險，一旦被借用人不誠信，沒有遵守承諾，購房人的權利就難以得到有效的保障，很可能無法取得房屋的所有權。根據(jù)我國《物權法》的規(guī)定，房屋所有權的新的承載主體應為該房屋的繼承人。不予登記的具體情形如下：（1）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內容建造的建筑申請登記的；（2）申請人不能提供合法、有效的權利來源證明文件或者申請登記的房屋權利與權利來源證明文件不一致的；（3）申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；（4）申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的；（5）房屋已被依法征收、沒收，原權利人申請登記的；（6）房屋被依法查封期間，權利人申請登記的；（7）法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。 哪種情形的房屋不能予以登記？在現(xiàn)實情況中，商品房的銷售一般不可能到房屋竣工以后才進行，只要開發(fā)企業(yè)領取了商品房預售許可證，就可以進行銷售。 答：聯(lián)合建房過程中，建設單位和土地使用權人不一致的，登記機構不能辦理登記。因為《物權法》已規(guī)定了“自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”，且這類房屋不能單獨轉讓，沒有權屬證書并不對權利人造成影響。考慮到這類房屋權利和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的聯(lián)系（這類房屋自竣工后，在法律上應是先屬于開發(fā)企業(yè)所有），對哪些房屋應屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)企業(yè)也最為清楚，因此，由建設單位在申請房屋所有權初始登記時，對建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的部分一并申請登記是目前較好的處理辦法。 登記機構在登記時如何判斷開發(fā)商申請登記的房屋中哪些部分是共有部分呢？事實上，房屋登記只是對房屋權屬狀況進行公示，本身并不解決權利分配的問題。共有部分中，有些在性質上或構造上屬于當然共用，例如地基、公用樓梯等，稱為“法定共用部分”。 答：申請初始登記的房屋是第一次進入房屋登記機構的視野，能否進行登記，最重要的是看申請登記的建筑是否為違法建筑。這是比較常見的方式。（2）套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。 在1985年，建設部和國家統(tǒng)計局部署第一次全國城鎮(zhèn)房屋普查時，對一些零星的、建筑質量差、面積又不足5平方米的房屋不予列入普查范圍?？煞治锸侵附?jīng)分割而不損害其經(jīng)濟用途或降低其價值的物，由于房屋的過度的分割會影響其使用功能及經(jīng)濟價值，因此，在某種程度上房屋又是不可分物。 答：閣樓、車庫、地下室等作為房屋主體的