【正文】 記應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)？ 4購(gòu)房人可否借用他人的名義購(gòu)房？………………………30 2什么是房屋登記的基本單元？……………………………19 2房屋登記程序中，登記機(jī)構(gòu)將在哪些情形下進(jìn)行實(shí)地查看？…………………………………………………………15 登記程序 1房屋登記是否可以由當(dāng)事人委托代理人申請(qǐng)？…………13 房屋登記簿與房屋登記檔案有何區(qū)別？…………………3房屋登記一百問(wèn)房屋登記一百問(wèn)目 房屋登記的作用是什么？…………………………………1 1在房屋登記中為什么要求當(dāng)事人共同提出申請(qǐng)?………9 登記申請(qǐng)人 1 未成年人的房屋，如何辦理權(quán)屬登記手續(xù)？……………11 2房屋權(quán)利人怠于申請(qǐng)房屋登記是否可以由他人代位申請(qǐng)? …………………………………………………………… 18 3房屋登記時(shí)，確定房屋用途的依據(jù)是什么？分哪幾種？ ………………………………………………………………26 3新建商品房為什么要辦理初始登記以后才能辦理轉(zhuǎn)移登記？…………………………………………………………28 …………………………………………………………………31 4繼承、贈(zèng)與等行為能否由“律師見(jiàn)證”代替“公證”辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)？………………………………………………34 4父母以未成年人名義購(gòu)買(mǎi)商品房的能不能辦理抵押或轉(zhuǎn)移登記？………………………………………………………37 5夫妻在婚內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的房屋登記在一方名下屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)？……………………………………………39 5房屋登記在夫妻一方名下，出現(xiàn)不利于另一方的情形時(shí)，怎么辦？………………………………………………………42 6當(dāng)事人可否約定房屋抵押權(quán)的存續(xù)期限并要求登記機(jī)構(gòu)予以記載？……………………………………………………46 6哪些情形可以申請(qǐng)預(yù)告登記？…………………………50 7利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤而權(quán)利人不同意更正應(yīng)當(dāng)怎么辦？…………………………………………53 ……………………………………………………………55 ……………………………………………………………56 第九章、歷史遺留問(wèn)題 8以前購(gòu)買(mǎi)的商品房，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商已不存在，如何辦證?…61 9申請(qǐng)人的身份證明包括哪些？……………………………69 答：房屋登記簿是指由房屋登記機(jī)構(gòu)用來(lái)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)的專(zhuān)用簿冊(cè)。 答：房屋登記是指經(jīng)房屋權(quán)利人向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)將房屋權(quán)屬及權(quán)利人等相關(guān)事項(xiàng)記載于登記簿的過(guò)程，它是一種房屋物權(quán)變動(dòng)的公示方式。該部分還用于進(jìn)行最高額抵押、在建工程抵押及地役權(quán)登記等；（3）其他狀況部分。因此，登記檔案是登記過(guò)程中的原始材料，是判斷登記是否存在錯(cuò)誤的最基礎(chǔ)的證據(jù)材料。委托他人查詢(xún)的，受委托人應(yīng)當(dāng)出具載明查詢(xún)事項(xiàng)的授權(quán)委托書(shū)和本人的有效身份證件。比如，甲將房屋以20萬(wàn)元賣(mài)給乙后，乙因故未能及時(shí)要求甲配合申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，后房?jī)r(jià)上漲，丙并不知道該房屋已被乙購(gòu)買(mǎi)，以25萬(wàn)元購(gòu)得該房屋，并辦理了房屋登記。因?yàn)榉课莸怯洸揪哂袡?quán)威性、法定性、統(tǒng)一性，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移只有經(jīng)記載于登記簿才能發(fā)生法律效力，甲乙之間的房屋買(mǎi)賣(mài)未經(jīng)登記，乙并未取得房屋所有權(quán)。申請(qǐng)登記房屋為共有房屋的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣。原《房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定房屋登記必須在一定時(shí)限內(nèi)進(jìn)行，例如，申請(qǐng)新建房屋登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，對(duì)未按時(shí)限申請(qǐng)的還可以加收逾期登記費(fèi)。 權(quán)利人提出房屋登記申請(qǐng)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)將對(duì)哪些事項(xiàng)進(jìn)行審查？大概來(lái)說(shuō)，形式審查指對(duì)于登記的申請(qǐng)，只進(jìn)行形式上的審查，至于登記申請(qǐng)材料上記載的權(quán)利事項(xiàng)是否真實(shí)及有無(wú)缺陷，則不予過(guò)問(wèn)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。這也是房屋登記中的“共同申請(qǐng)?jiān)瓌t”。 答：《房屋登記辦法》規(guī)定了以下情形可以適應(yīng)當(dāng)事人單方申請(qǐng)：（1）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；（2）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得房屋權(quán)利；（3）因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利；（4）有本辦法所列變更登記情形之一；（5）房屋滅失；（6）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 答：共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同提出房屋登記申請(qǐng)。建設(shè)部《房屋登記辦法》也規(guī)定：共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。 1 未成年人的房屋，如何辦理權(quán)屬登記手續(xù)？我國(guó)《民法通則》規(guī)定，十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力人，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，是完全民事行為能力人?！段闯赡耆吮Ｗo(hù)法》規(guī)定，國(guó)家保障未成年人的人身、財(cái)產(chǎn)和其他合法權(quán)益不受侵犯。如果某一證件或文書(shū)是用外文書(shū)寫(xiě)的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)附有經(jīng)公證和認(rèn)證的中文譯本。在房屋登記中，申請(qǐng)人因?yàn)榉N種原因無(wú)法親自辦理房屋登記時(shí)，可以委托他人進(jìn)行代理，就是前面所述的委托代理?；蛘邷?zhǔn)予登記，或者不予以登記，予以登記的將記載于登記簿。 2房屋登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，申請(qǐng)人是否可以撤回登記申請(qǐng)？登記申請(qǐng)人提出申請(qǐng)以后，登記的申請(qǐng)已經(jīng)獲得有關(guān)登記部門(mén)的同意但沒(méi)有完成登錄、記載手續(xù)，仍然不構(gòu)成登記。《辦法》第19條規(guī)定，辦理下列房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看：（1）房屋所有權(quán)初始登記；（2）在建工程抵押權(quán)登記；（3）因房屋滅失的房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋登記。（3）房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正。但是，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自行在報(bào)刊上刊登遺失聲明，使原權(quán)屬證書(shū)失去有效性，避免房屋所有權(quán)證被他人以不正當(dāng)?shù)姆绞嚼谩２粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。代位申請(qǐng)主要分為兩類(lèi)：第一，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)不直接享有權(quán)利，但該事項(xiàng)是否登記將與其產(chǎn)生法律上的利害關(guān)系?！庇捎谖覈?guó)大陸不動(dòng)產(chǎn)登記立法的缺失，國(guó)家法律尚無(wú)代位申請(qǐng)權(quán)的明確規(guī)定。對(duì)于國(guó)有土地范圍內(nèi)成套住房，應(yīng)當(dāng)以套為基本單元進(jìn)行登記；如果是非成套住房，應(yīng)以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記；對(duì)于集體土地范圍內(nèi)的村民住房，應(yīng)當(dāng)以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，應(yīng)以套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記；非住房的房屋，應(yīng)當(dāng)以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。這種改建必須由權(quán)利人取得規(guī)劃、消防等部門(mén)的驗(yàn)收備案，并且每個(gè)銷(xiāo)售單位必須能夠有確定、永久存在的界限并進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)后才能夠予以分別登記。 2登記機(jī)構(gòu)為什么要以樓盤(pán)表為核心建立登記制度？如樓盤(pán)表上每一戶(hù)都有相應(yīng)的分層分戶(hù)平面圖，對(duì)戶(hù)型、面積等各種信息進(jìn)行直觀的描敘；用不同的顏色填充每個(gè)不同的格子以區(qū)分權(quán)利狀態(tài)，并可以關(guān)聯(lián)詳細(xì)的權(quán)屬登記信息和自然屬性。 依據(jù)《房屋測(cè)量規(guī)范》，計(jì)算全部建筑面積的范圍包括：房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20ｍ以上部位；地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2．20ｍ以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。而套內(nèi)建筑面積則由套內(nèi)使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積三部分組成；應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e是指本棟各業(yè)主共同使用或共同擁有部分的面積，按各套內(nèi)建筑面積大小按比例分?jǐn)偠玫拿娣e。 因此，商品房建筑面積可用如下式子表示：建筑面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e = 套內(nèi)使用面積 + 墻體面積 + 陽(yáng)臺(tái)面積 + 應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e。事實(shí)上，房?jī)r(jià)的計(jì)算方式主要有兩種。 答：《物權(quán)法》規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，專(zhuān)有部分以外的建筑物部分，以及建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施系業(yè)主的共有部分。這些做法都不甚妥當(dāng)。 根據(jù)《房屋登記辦法》第八條的規(guī)定，辦理房屋登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。如，土地使用權(quán)證上記載的權(quán)利人為甲，而規(guī)劃許可證上記載的建設(shè)單位為甲和乙，則申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T(mén)將土地使用權(quán)人改為甲和乙，后再申請(qǐng)辦理房屋登記，登記機(jī)構(gòu)則依據(jù)雙方申請(qǐng)，將甲和乙記載為房屋所有權(quán)人；又如土地使用權(quán)證上記載的權(quán)利人為甲，規(guī)劃許可證上記載的建設(shè)單位為乙，則需要到土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記至乙名下或者到規(guī)劃管理部門(mén)將建設(shè)單位改為甲，登記機(jī)構(gòu)則將房屋登記在其中一方名下，雙方再申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記分割房屋所有權(quán)。 答：（1）《物權(quán)法》規(guī)定了房屋自依法登記發(fā)生物權(quán)效力。如果一旦賣(mài)房人到期債務(wù)不能償還，銀行會(huì)對(duì)該房屋實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。因?yàn)榘凑沼嘘P(guān)法律規(guī)定，房屋的所有權(quán)雖沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，但由于買(mǎi)房人對(duì)房屋進(jìn)行了占有與使用，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任也已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了買(mǎi)房人的頭上，因此，如果由于買(mǎi)房人使用不當(dāng)造成房屋受損，買(mǎi)房人照樣要按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋竣工以后，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)初始登記，登記機(jī)構(gòu)在審核用地、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等有關(guān)的證明文件以后，向申請(qǐng)人頒發(fā)房屋所有權(quán)證?！斗课莸怯涋k法》第二十二條規(guī)定了7種情形下的房屋將不予登記。如果該房屋所有權(quán)人去世，原權(quán)利人不再具有自然人的主體資格，作為房屋所有權(quán)的權(quán)利主體已滅失，該房屋所有權(quán)承載的原主體不復(fù)存在。 答：購(gòu)房人不宜借用他人的名義購(gòu)房。對(duì)遺囑內(nèi)容有爭(zhēng)議，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成遺產(chǎn)分割協(xié)議的，可向人民法院提起訴訟。 （4）有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和涉港澳臺(tái)的法律行為，必須辦理公證證明，然后由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)登記等行政事宜。對(duì)于房屋轉(zhuǎn)移登記，許多城市是登記的關(guān)系人在有關(guān)的登記文件上簽名；對(duì)于抵押登記，按規(guī)定必須由抵押人與抵押權(quán)人共同申請(qǐng)。 答：對(duì)需要辦理公證的類(lèi)型，國(guó)家法律法規(guī)予以了明確規(guī)定。代位繼承人一般只能繼承他的父親或者母親有權(quán)繼承的遺產(chǎn)份額。當(dāng)然，由于登記機(jī)構(gòu)的職能決定了登記機(jī)構(gòu)只做這方面形式審查，因?yàn)槠錈o(wú)法深入的了解監(jiān)護(hù)人確否為未成年的利益而抵押或處分該房屋。 （1）如果是為了未成年購(gòu)買(mǎi)房屋而設(shè)立的抵押，即我們通常所稱(chēng)的按揭，則父母可以辦理抵押登記。法定監(jiān)護(hù)人可以代未成年人購(gòu)買(mǎi)房屋，但無(wú)權(quán)隨意在未成年人的房屋上設(shè)定負(fù)擔(dān)權(quán)利。 如果王女士的小孩已經(jīng)是完全民事行為能力人，則可直接由小孩購(gòu)房，因購(gòu)房產(chǎn)生的一切法律權(quán)利義務(wù)均由小孩自己享有和承擔(dān)。孫女子可憑相關(guān)證明文件到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記。孫子女可憑經(jīng)公證后的遺贈(zèng)書(shū)到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。公證機(jī)關(guān)的公證是代表國(guó)家經(jīng)過(guò)法定程序所進(jìn)行的證明活動(dòng)，屬于公權(quán)力的證明，其證明效力強(qiáng)于律師見(jiàn)證。在以往實(shí)際發(fā)生的一些自然人委托的民事糾紛中，稱(chēng)委托書(shū)系偽造的占了相當(dāng)?shù)谋壤啾葐挝晃谐霈F(xiàn)委托書(shū)造假的幾率小很多。經(jīng)公證證明后需辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)在出具公證書(shū)之日起二個(gè)月內(nèi)，到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)?！?答：繼承的房屋一般需經(jīng)過(guò)遺囑繼承公證后才能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。房屋登記簿記載的所有權(quán)人依法享有房屋的物權(quán)，對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。無(wú)論在何種情形下，買(mǎi)房人借用他人名義購(gòu)房都存在極大風(fēng)險(xiǎn)，一旦被借用人不誠(chéng)信，沒(méi)有遵守承諾，購(gòu)房人的權(quán)利就難以得到有效的保障，很可能無(wú)法取得房屋的所有權(quán)。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋所有權(quán)的新的承載主體應(yīng)為該房屋的繼承人。不予登記的具體情形如下：（1）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請(qǐng)登記的；（2）申請(qǐng)人不能提供合法、有效的權(quán)利來(lái)源證明文件或者申請(qǐng)登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來(lái)源證明文件不一致的；（3）申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突的；（4）申請(qǐng)登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價(jià)值的；（5）房屋已被依法征收、沒(méi)收，原權(quán)利人申請(qǐng)登記的；（6）房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請(qǐng)登記的；（7）法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。 哪種情形的房屋不能予以登記？在現(xiàn)實(shí)情況中，商品房的銷(xiāo)售一般不可能到房屋竣工以后才進(jìn)行，只要開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)取了商品房預(yù)售許可證，就可以進(jìn)行銷(xiāo)售。 答：聯(lián)合建房過(guò)程中，建設(shè)單位和土地使用權(quán)人不一致的，登記機(jī)構(gòu)不能辦理登記。因?yàn)椤段餀?quán)法》已規(guī)定了“自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”，且這類(lèi)房屋不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑳](méi)有權(quán)屬證書(shū)并不對(duì)權(quán)利人造成影響?？紤]到這類(lèi)房屋權(quán)利和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的聯(lián)系（這類(lèi)房屋自竣工后，在法律上應(yīng)是先屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)所有），對(duì)哪些房屋應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)企業(yè)也最為清楚，因此，由建設(shè)單位在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的部分一并申請(qǐng)登記是目前較好的處理辦法。 登記機(jī)構(gòu)在登記時(shí)如何判斷開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)登記的房屋中哪些部分是共有部分呢？事實(shí)上，房屋登記只是對(duì)房屋權(quán)屬狀況進(jìn)行公示，本身并不解決權(quán)利分配的問(wèn)題。共有部分中，有些在性質(zhì)上或構(gòu)造上屬于當(dāng)然共用，例如地基、公用樓梯等，稱(chēng)為“法定共用部分”。 答：申請(qǐng)初始登記的房屋是第一次進(jìn)入房屋登記機(jī)構(gòu)的視野，能否進(jìn)行登記，最重要的是看申請(qǐng)登記的建筑是否為違法建筑。這是比較常見(jiàn)的方式。（2）套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。 在1985年，建設(shè)部和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局部署第一次全國(guó)城鎮(zhèn)房屋普查時(shí)，對(duì)一些零星的、建筑質(zhì)量差、面積又不足5平方米的房屋不予列入普查范圍?？煞治锸侵附?jīng)分割而不損害其經(jīng)濟(jì)用途或降低其價(jià)值的物，由于房屋的過(guò)度的分割會(huì)影響其使用功能及經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此，在某種程度上房屋又是不可分物。 答：閣樓、車(chē)庫(kù)、地下室等作為房屋主體的