【正文】 職工的產(chǎn)權(quán)證應(yīng)如何辦理？……………………62 90、《城市規(guī)劃法》頒布實(shí)施前一直未辦理房屋權(quán)屬證書的房屋，如何補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)？………………………………63 第十章 登記提交資料、辦理流程、收費(fèi)和時(shí)限 9申請(qǐng)國(guó)有土地上房屋所有權(quán)初始登記，應(yīng)當(dāng)提交哪些材料？……………………………………………………………63 9申請(qǐng)國(guó)有土地上房屋所有權(quán)初始登記，具體流程是怎樣的？需要繳納哪些費(fèi)用？……………………………………64 9申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交哪些材料？………65 9申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，具體流程是怎樣的？需要繳納哪些費(fèi)用？……………………………………………………66 9申請(qǐng)房屋抵押權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交哪些材料？……………68 9申請(qǐng)房屋抵押權(quán)登記，具體流程是怎樣的？需要繳納哪些費(fèi)用？…………………………………………………………68 9申請(qǐng)人的身份證明包括哪些？……………………………69 9繼承房屋的，繼承人是否應(yīng)交納契稅？…………………71 9已登記為夫妻共有的房產(chǎn)，現(xiàn)夫妻雙方要求重新登記為一方獨(dú)有的，申請(qǐng)人辦理此種登記是否應(yīng)交納契稅？…………72 100、法律規(guī)定登記機(jī)構(gòu)的辦證時(shí)限是多久？………………72第一章 登記簿的性質(zhì)和功能 什么是房屋登記簿？ 答：房屋登記簿是指由房屋登記機(jī)構(gòu)用來記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)的專用簿冊(cè)。建立房屋登記簿是貫徹執(zhí)行我國(guó)《物權(quán)法》提出建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿的制度要求，物權(quán)法實(shí)施以前，我國(guó)的房屋登記只是頒發(fā)房屋權(quán)屬證書和證明登記，而并未建立房屋登記簿。房屋登記簿具有以下幾個(gè)特征：（1）法定性。房屋登記簿記載內(nèi)容、樣式、管理等由國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定；（2）權(quán)威性。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，登記機(jī)構(gòu)非經(jīng)法定程序不得擅自更改已記載的內(nèi)容；（3）統(tǒng)一性，指一個(gè)登記區(qū)域內(nèi)只能有一個(gè)房屋登記簿；（4）永久性，房屋登記簿應(yīng)該永久保存。 房屋登記的作用是什么？ 答：房屋登記是指經(jīng)房屋權(quán)利人向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)將房屋權(quán)屬及權(quán)利人等相關(guān)事項(xiàng)記載于登記簿的過程，它是一種房屋物權(quán)變動(dòng)的公示方式。依我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)以占有作為權(quán)利歸屬的判定標(biāo)準(zhǔn)，以交付轉(zhuǎn)移占有來認(rèn)定所有權(quán)轉(zhuǎn)移，而房屋不可移動(dòng)，其所有權(quán)歸屬和轉(zhuǎn)移難以通過占有來判定，其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和動(dòng)產(chǎn)必然有所區(qū)別，需要建立房屋登記制度來明確房屋的權(quán)利狀況。比如，我們購(gòu)置手機(jī)時(shí)，付費(fèi)后從商場(chǎng)取得手機(jī)，即可以成為手機(jī)的所有權(quán)人。但是，購(gòu)置房屋時(shí)，即使付清全部房款，并且入住該房屋，也不能說取得了房屋的所有權(quán)，而必須申請(qǐng)房屋登記后，才能擁有房屋的所有權(quán)。 因此，房屋登記的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）產(chǎn)生公信力。房屋登記簿記載的人即是該房屋的權(quán)利人，房屋登記具有定分止?fàn)帯⒚魑a(chǎn)權(quán)、防止發(fā)生糾紛的作用。如出現(xiàn)房屋權(quán)屬糾紛，除能證明房屋登記確有錯(cuò)誤外，均以登記簿記載為準(zhǔn)；（2）維護(hù)交易安全的作用。房屋權(quán)屬關(guān)系到第三人利益和交易的安全，交易人需要通過查詢登記簿來判斷交易風(fēng)險(xiǎn)，決定是否交易，因而房屋權(quán)屬一定要通過登記簿公開才能維護(hù)交易安全；（3）可以提高房屋的利用效率。房屋登記越完備就越能使房屋權(quán)利透明化，促進(jìn)權(quán)利人充分地、有效地利用房屋。 房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書之間有何關(guān)系？ 答：房屋登記簿是房屋登記機(jī)構(gòu)用來記載房屋自然狀況，權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)的專用簿冊(cè)。房屋權(quán)屬證書是登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為享有該房屋權(quán)利的證明。根據(jù)物權(quán)公示原則，完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的是不動(dòng)產(chǎn)登記，房屋物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以房屋登記簿為根據(jù)。房屋權(quán)屬證書只是房屋登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式。房屋權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與房屋登記簿一致，記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。由于我國(guó)《物權(quán)法》頒布不久，房屋登記制度有待進(jìn)一步完善，房屋登記簿的管理和查詢工作需要加強(qiáng)和重視，在實(shí)際當(dāng)中，仍然普遍存在重視房屋權(quán)屬證書和輕視房屋登記簿的現(xiàn)象，這樣將削弱房屋登記簿的公示性，影響房屋交易的安全。在交易過程中，房屋權(quán)利人為了證明自己的權(quán)利狀況，可以出示房屋權(quán)屬證書，房屋交易人則還應(yīng)當(dāng)查閱房屋登記簿，審查兩者記載的權(quán)利狀況是否一致，以避免交易風(fēng)險(xiǎn)。 房屋登記簿包括哪些內(nèi)容？ 答：房屋登記簿包括以下內(nèi)容：（1）房屋基本狀況部分。主要記載房屋編號(hào)、房屋坐落、所在建筑物總層數(shù)、建筑面積、規(guī)劃用途、房屋結(jié)構(gòu)、土地權(quán)屬性質(zhì)、國(guó)有土地使用權(quán)取得方式、集體土地使用權(quán)類型、地號(hào)、土地證號(hào)、土地使用年限房地產(chǎn)平面圖等；（2）房屋權(quán)利狀況部分。主要記載房屋所有權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利等有關(guān)情況。其中，房屋所有權(quán)的內(nèi)容，主要記載房屋所有權(quán)人、身份證明號(hào)碼、戶籍所在地、共有情況、房屋所有權(quán)取得方式、房屋所有權(quán)證書號(hào)、補(bǔ)換證情況、房屋性質(zhì)及注銷事項(xiàng)等；房屋他項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容，以房屋抵押權(quán)登記為例，該部分主要記載抵押權(quán)人、抵押人和債務(wù)人、被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、房屋他項(xiàng)權(quán)利證書號(hào)、補(bǔ)換證情況。該部分還用于進(jìn)行最高額抵押、在建工程抵押及地役權(quán)登記等；（3）其他狀況部分。以預(yù)告登記為例，主要記載預(yù)告登記權(quán)利人和義務(wù)人、身份證明號(hào)碼、預(yù)告登記證明號(hào)、補(bǔ)換證情況等。此外，該部分還用于進(jìn)行異議登記及查封登記等。 房屋登記簿與房屋登記檔案有何區(qū)別？ 答：房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。房屋登記檔案是權(quán)利人在申請(qǐng)房屋登記時(shí)向登記機(jī)構(gòu)提交的反映其產(chǎn)權(quán)來源的原始憑證以及登記過程中形成的相關(guān)材料。因此，登記檔案是登記過程中的原始材料，是判斷登記是否存在錯(cuò)誤的最基礎(chǔ)的證據(jù)材料。房屋登記簿與房屋登記檔案有以下區(qū)別：（1）內(nèi)容不同。房屋登記簿是登記機(jī)構(gòu)制作的，是記載房屋權(quán)利狀況、自然狀況和其他狀況的法定簿冊(cè)。房屋登記檔案則主要是指登記案卷。登記案卷內(nèi)除了當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)提出的登記申請(qǐng)外，還有當(dāng)事人提供的各種登記文件資料，以及登記機(jī)構(gòu)在核準(zhǔn)該項(xiàng)登記時(shí)審核過程的記錄；（2）公開的程度不同。登記檔案中有一些涉及當(dāng)事人個(gè)人隱私的內(nèi)容，諸如婚姻、收養(yǎng)、遺囑、訴訟等，不宜向公眾公開查閱。而設(shè)置登記簿的目的是為了公示，應(yīng)當(dāng)允許公開查閱，當(dāng)事人或利害關(guān)系人可以對(duì)房屋的自然狀況和權(quán)利狀況以及房屋是否設(shè)定抵押和地役等情況進(jìn)行查閱。因此，建立房屋登記簿后，房屋交易人或利害關(guān)系人欲知悉房屋權(quán)利狀況，通過查詢登記簿即可，而無須查詢房屋登記檔案。 房屋登記簿應(yīng)怎樣進(jìn)行查詢？ 答：建立房屋登記簿的目的是保障房屋交易安全，保護(hù)房屋權(quán)利人及相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，因此房屋登記簿應(yīng)當(dāng)是可以依法定程序進(jìn)行查詢的。房屋登記簿由房屋登記機(jī)構(gòu)保存，單位和個(gè)人申請(qǐng)查詢的，應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐姆课莸怯洐C(jī)構(gòu)查詢。依《株洲市房屋登記辦法》規(guī)定，查詢?nèi)丝梢宰约翰樵?，也可以委托他人查詢。查詢?nèi)瞬樵兎课莸怯洸舅涊d的信息，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提供有效的身份證明。查詢?nèi)隧毺顚憽斗课莸怯洸居涊d信息查詢申請(qǐng)表》，提供所查房屋的座落或房屋權(quán)屬證書編號(hào)。委托他人查詢的，受委托人應(yīng)當(dāng)出具載明查詢事項(xiàng)的授權(quán)委托書和本人的有效身份證件。國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢查機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門、證券監(jiān)管部門、公證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所申請(qǐng)查詢的，需出具本單位的載明查詢事由的查詢證明以及執(zhí)行查詢?nèi)蝿?wù)的工作人員的工作證件。登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)查詢情況出具書面查詢證明或提供房屋登記簿的復(fù)制件，或者出具無查詢結(jié)果的書面證明。 簽定購(gòu)房合同并經(jīng)公證能否替代房屋登記？ 答：依我國(guó)法律規(guī)定，購(gòu)房合同和房屋登記的法律效力是不同的。購(gòu)房合同生效后，只是表明房屋買受人取得了請(qǐng)求出賣人交付房屋并配合辦理房屋登記的權(quán)利，如果未經(jīng)房屋登記，即使購(gòu)房人已經(jīng)入住該房屋，也不能說明其已經(jīng)取得房屋的所有權(quán)。比如，甲將房屋以20萬元賣給乙后，乙因故未能及時(shí)要求甲配合申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，后房?jī)r(jià)上漲，丙并不知道該房屋已被乙購(gòu)買，以25萬元購(gòu)得該房屋，并辦理了房屋登記。此時(shí)，丙經(jīng)房屋登記依法取得了房屋的所有權(quán)，乙不能以自己簽約在先為由主張?jiān)摲课莸乃袡?quán)，只能憑購(gòu)房合同請(qǐng)求甲承擔(dān)違約責(zé)任。 上述案例中，即使甲乙簽訂購(gòu)房合同后，申請(qǐng)辦理了公證，公證只是增強(qiáng)了購(gòu)房合同的法律效力，乙對(duì)甲的對(duì)抗效力增強(qiáng)了，但乙并不能對(duì)抗丙。因?yàn)榉课莸怯洸揪哂袡?quán)威性、法定性、統(tǒng)一性，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移只有經(jīng)記載于登記簿才能發(fā)生法律效力，甲乙之間的房屋買賣未經(jīng)登記，乙并未取得房屋所有權(quán)。丙在購(gòu)買甲的房屋時(shí)，其完全可以相信房屋登記簿上記載的權(quán)利狀況是真實(shí)的，法律再要求丙去了解登記簿以外的信息是不公平的，因此，丙購(gòu)甲的房屋并無任何過錯(cuò)，乙并不能以購(gòu)房合同經(jīng)公證為由主張自己已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)?？梢?，購(gòu)房合同并經(jīng)公證并不能替代房屋登記。 哪些房屋登記需要發(fā)證？哪些房屋登記只需發(fā)登記證明？ 答：《房屋登記辦法》第二十五條規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等。申請(qǐng)登記房屋為共有房屋的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣。預(yù)告登記、在建工程抵押權(quán)登記以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)放登記證明。值得注意的是，《房屋登記辦法》實(shí)施后，對(duì)于共有房屋，基于各共有人的法律地位平等考慮，規(guī)定向每一個(gè)共有人各頒發(fā)一本《房屋所有權(quán)證》，并在證書上注明“共有”字樣，在每一本證上均記載所有的共有人，并注記“持證人”。另外，預(yù)告登記和在建工程抵押登記以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)登記，因按通常理解，權(quán)利人并未取得房屋物權(quán)，因而只頒發(fā)登記證明。第二章 房屋登記基本原則 房屋登記程序?yàn)槭裁匆螽?dāng)事人提出申請(qǐng)后才能啟動(dòng)？ 答：申請(qǐng)是房屋登記申請(qǐng)人向房屋所在地的登記機(jī)構(gòu)，提出登記申請(qǐng)，并提交相關(guān)證明材料的行為。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。由此可見，現(xiàn)行法律規(guī)定了登記的法律效力。但是否進(jìn)行登記從而獲得物權(quán)法上的效力，必須通過當(dāng)事人的意思來表示，這個(gè)意思表示就是登記申請(qǐng)。申請(qǐng)將引起登記機(jī)構(gòu)受理、審查、決定等行為。除法律規(guī)定的特殊情形外，登記依申請(qǐng)進(jìn)行，不申請(qǐng)不能啟動(dòng)程序，這是房屋登記辦法確立的一個(gè)重要原則。原《房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定房屋登記必須在一定時(shí)限內(nèi)進(jìn)行，例如，申請(qǐng)新建房屋登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，對(duì)未按時(shí)限申請(qǐng)的還可以加收逾期登記費(fèi)。因此，《房屋登記辦法》實(shí)行的依“申請(qǐng)登記原則”是對(duì)原來登記制度的重大變革。 權(quán)利人提出房屋登記申請(qǐng)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)將對(duì)哪些事項(xiàng)進(jìn)行審查？ 答：審查是登記機(jī)構(gòu)對(duì)受理的登記申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審核，以做出予以登記或者不予以登記決定的行為。審查是整個(gè)登記程序中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)登記機(jī)構(gòu)審查的程度不同，大致可以將登記分為形式審查和實(shí)質(zhì)審查兩種情況。大概來說，形式審查指對(duì)于登記的申請(qǐng)，只進(jìn)行形式上的審查，至于登記申請(qǐng)材料上記載的權(quán)利事項(xiàng)是否真實(shí)及有無缺陷，則不予過問。而實(shí)質(zhì)審查，登記機(jī)構(gòu)不僅應(yīng)對(duì)當(dāng)事人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行形式要件的審查，而且應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)審查申請(qǐng)材料內(nèi)容的真?zhèn)?，甚至要審查登記事?xiàng)的基礎(chǔ)法律關(guān)系?！段餀?quán)法》和《房屋登記辦法》沒有采用形式審查和實(shí)質(zhì)審查的概念而是強(qiáng)調(diào)登記機(jī)構(gòu)在登記審核時(shí)，重點(diǎn)在于審核哪些具體內(nèi)容。登記機(jī)構(gòu)登記審核的內(nèi)容，主要是查閱登記簿、審查申請(qǐng)人提交的各種材料等?！掇k法》第二十條具體規(guī)定了登記審核的內(nèi)容，即申請(qǐng)人與依法提交的材料記載的主體是否一致；申請(qǐng)初始登記的房屋與申請(qǐng)人提交的規(guī)劃證明材料的記載是否一致，申請(qǐng)其他登記的房屋與房屋登記簿的記載是否一致；申請(qǐng)登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實(shí)是否一致；申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利是否存在沖突；是否存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。 1什么是房地權(quán)利一致原則？ 答：房地權(quán)利一致原則是我國(guó)法律的規(guī)定，也在實(shí)踐工作中一直得到遵循。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。這是對(duì)房屋所有權(quán)登記和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)利登記一致性原則的規(guī)定和體現(xiàn)。 我國(guó)《物權(quán)法》也沿襲了這條原則。例如：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。這些都體現(xiàn)了“房地權(quán)利一致”原則。 1房屋登記為什么要實(shí)行屬地管理？ 答：房屋登記實(shí)行屬地管理就是房產(chǎn)登記的屬地管轄原則。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。之所以強(qiáng)調(diào)房屋登記要實(shí)行屬地管轄，主要是由于房屋登記本質(zhì)上是房屋權(quán)利的公示方法。為了便于當(dāng)事人和利害關(guān)系人查詢，充分發(fā)揮房屋登記保護(hù)房屋交易安全、節(jié)約交易成本的功能，客觀上需要在每一行政管轄區(qū)域內(nèi)，由同一機(jī)構(gòu)辦理登記，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)所有房屋統(tǒng)一辦理登記，建立統(tǒng)一的房屋登記簿。強(qiáng)調(diào)這一原則，對(duì)于解決現(xiàn)實(shí)房屋登記實(shí)踐中的問題具有重要意義。例如：如果不實(shí)行房屋登記的屬地管轄原則，將會(huì)出現(xiàn)同一市縣內(nèi)相鄰的兩棟房屋，一棟到本縣辦理房產(chǎn)證而另一棟到外縣辦理房產(chǎn)證的情形。這種做法對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)一和發(fā)展，對(duì)于維護(hù)交易安全是十分不利的。 1在房屋登記中為什么要求當(dāng)事人共同提出申請(qǐng)？ 答：建設(shè)部出臺(tái)的《房屋登記辦法》要求當(dāng)事人提出房屋登記申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。共同申請(qǐng)是申請(qǐng)的一般方式，主要適用于因法律行為而產(chǎn)生的房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的情形，如房屋買賣、交換、贈(zèng)與、抵押等。這些行為都屬于民事法律行為中的雙方行為。例如，合同是房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的原因行為，僅具備債權(quán)效力，合同簽訂后，還須辦理相應(yīng)的房屋登記，才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。基于這些行為的房屋登記，如果當(dāng)事人不共同申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)就無法完整了解當(dāng)事人的真實(shí)意思，登記結(jié)果的正確性也就無法保證，從而影響登記的公信力。所以，房屋買賣、交換、贈(zèng)與、