【正文】 上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！钡囊?guī)定則又可以免繳本環(huán)節(jié)契稅?！　∵@種情形下A企業(yè)不用計(jì)算合并環(huán)節(jié)的清算所得或損失，但是B房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)只能以A企業(yè)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值確定。事實(shí)上，因?yàn)槿狈γ鞔_的法律依據(jù)，這類合同在實(shí)踐中被認(rèn)定為有效和無(wú)效的情形均可見(jiàn)，這是開發(fā)實(shí)踐中需要注意的地方。比如一方負(fù)責(zé)提供土地，另一方負(fù)責(zé)勘探、設(shè)計(jì)、建筑安裝等事項(xiàng)，所需資金各方自行解決。如果預(yù)售形勢(shì)越好，預(yù)售款回籠就越充裕，違約方的獲利就會(huì)越多，這樣約定的結(jié)果會(huì)促使違約行為的出現(xiàn)，為日后糾紛產(chǎn)生埋下隱患?？疾旌献骰锇榈慕?jīng)營(yíng)理念，對(duì)制訂合作方案來(lái)講必不可少。其調(diào)查方法主要包括查閱驗(yàn)資報(bào)告、到工商局調(diào)閱注冊(cè)登記資料、收集公司產(chǎn)品、人事資料，調(diào)查分析公司業(yè)務(wù)獨(dú)立性、資產(chǎn)獨(dú)立性、人員獨(dú)立性等。在非法人型合作開發(fā)合同履行中，合作各方常常約定設(shè)立“共管賬戶”，以共同監(jiān)督項(xiàng)目資金的使用。比如，樓盤經(jīng)竣工驗(yàn)收后，根據(jù)雙方投資比例按建筑面積進(jìn)行分配。、義務(wù)及違約責(zé)任應(yīng)具體、明確這類合同并無(wú)任何的示范文本，僅僅依靠當(dāng)事人之間協(xié)商或談判確定主要條款，而當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)往往更多的關(guān)注商業(yè)利益，而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期不足，導(dǎo)致合同約定存在眾多不明之處或漏洞，極易產(chǎn)生糾紛。（二）合作項(xiàng)目資金的監(jiān)控資金監(jiān)管是合作中很重要的問(wèn)題之一，這主要涉及如何保障投入項(xiàng)目中的資金真正應(yīng)用到項(xiàng)目開發(fā)中去，而不被對(duì)方私下挪用或者用于其它目的。主要包括：“調(diào)查公司對(duì)外擔(dān)保形成的或有風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)查公司未決訴訟、仲裁形成的或有風(fēng)險(xiǎn)，以及公司其他方面的或有風(fēng)險(xiǎn)，如是否有海關(guān)、稅務(wù)糾紛以及產(chǎn)品質(zhì)量保證及承諾等事項(xiàng)。一是合作各方各自的綜合實(shí)力和資源的互補(bǔ)。事實(shí)上對(duì)于這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)沒(méi)有爭(zhēng)議，因?yàn)椤督忉尅返诙龡l明確給出了答案“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤(rùn)分配的，不予支持”。第二種情形是土地使用權(quán)的權(quán)利瑕疵，比如提供土地使用權(quán)的一方因?yàn)閭鶆?wù)糾紛，其土地使用權(quán)被司法機(jī)關(guān)查封，或其他第三人對(duì)該宗土地享有共有權(quán)、抵押權(quán)等。但是，需注意的是，認(rèn)定合同是否有效的時(shí)間點(diǎn)為起訴前，而非判決做出前?！　∪绻摵喜h(huán)節(jié)滿足《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]59號(hào)）關(guān)于合并特殊性稅務(wù)處理的規(guī)定，即“企業(yè)合并，企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對(duì)價(jià)的企業(yè)合并”可以選擇按以下規(guī)定處理：　　1）合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被合并企業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。”可以選擇按以下規(guī)定處理：　　1）轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。項(xiàng)目開發(fā)銷售過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅仍然以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。另外B企業(yè)投入資金參與房地產(chǎn)開發(fā)并享有最終一定成果。”　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定，自2006年3月2日起，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。　?。ㄋ模┱w產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移如果A企業(yè)除土地使用權(quán)外，沒(méi)有其他重要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，也可以探索實(shí)現(xiàn)整體產(chǎn)權(quán)與B房地產(chǎn)企業(yè)合并的途徑，合并后以B房地產(chǎn)企業(yè)的名義立項(xiàng)開發(fā)?！　房地產(chǎn)企業(yè)也不需要繳納契稅。一方面應(yīng)盡量避免未取得土地使用權(quán)證對(duì)合作合同效力產(chǎn)生影響，另一方面，不可貿(mào)然對(duì)未取得土地使用權(quán)證的合作合同做出有效或無(wú)效的認(rèn)定，以防止損失擴(kuò)大。合作進(jìn)行到一半，發(fā)現(xiàn)遺漏了某些事項(xiàng)，比如廣告宣傳、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等，這些遺漏事項(xiàng)所需的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?或者說(shuō)雙方雖然約定了按比例投資，但在合作中發(fā)現(xiàn)預(yù)算不足、資金短缺。房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)是通過(guò)銷售收入減去開發(fā)成本得到來(lái)的，因此，在理論上，預(yù)售款是包括了開發(fā)建設(shè)成本和合作利潤(rùn)的。三是合作伙伴是否誠(chéng)信。（4）公司基本情況調(diào)查。然而，有的合作方疏于監(jiān)督管理，共管賬戶完全由另一方控制。這里就存在許多方面的爭(zhēng)議：建筑面積的價(jià)格因所處的層數(shù)、朝向等不同而不同，由于沒(méi)有明確約定，則在實(shí)際分配時(shí)必然會(huì)引起訴爭(zhēng)；其次，該建筑面積是以核準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)面積為準(zhǔn)，還是以實(shí)際竣工的建筑面積為準(zhǔn)？再次，該建筑面積是只指該樓盤的銷售建筑面積還是包括公攤建筑面積在內(nèi)？尤其在計(jì)算商住混合樓的公攤面積時(shí)，該系數(shù)是有明顯區(qū)分的。司法實(shí)踐中，法院大都以上述規(guī)定為由，將合同中的“共同經(jīng)營(yíng)”作為認(rèn)定合同性質(zhì)和效力的依據(jù)。（4）項(xiàng)目租售相關(guān)文件，主要包括、該項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證、項(xiàng)目的發(fā)展方案，包括樓層的功能定位、租售方案、地上地下車位數(shù)量等、該項(xiàng)目的商品房銷售的情況表或銷售情況說(shuō)明，應(yīng)至少包括“已銷售的樓層、面積、銷售價(jià)格、付款方式、購(gòu)買的客戶等，并提供銷售合同有關(guān)買受人名稱、銷售房產(chǎn)坐落、單價(jià)等信息頁(yè)的復(fù)印件以及一份銷售合同的標(biāo)準(zhǔn)文本”等等。（2）公司潛在風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查。一般來(lái)講，房地產(chǎn)合作開發(fā)選擇合作伙伴時(shí)，至少需要從以下三個(gè)方面進(jìn)行考慮。上述案例中，乙公司能否要求將房屋預(yù)售款充抵其投資，進(jìn)而參與利潤(rùn)分配？這一問(wèn)題