【正文】 力和資源的互補(bǔ)。主要包括：“調(diào)查公司對外擔(dān)保形成的或有風(fēng)險，調(diào)查公司未決訴訟、仲裁形成的或有風(fēng)險，以及公司其他方面的或有風(fēng)險，如是否有海關(guān)、稅務(wù)糾紛以及產(chǎn)品質(zhì)量保證及承諾等事項。這是合作方最關(guān)心、也是難以控制的問題，尤其在投資方?jīng)]有決策權(quán)時。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)中雙方的權(quán)利義務(wù)存在著很多交錯，應(yīng)對之進(jìn)行界定，并且在時間上應(yīng)設(shè)定明確的界限，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時間，若轉(zhuǎn)讓方拖延造成的損失由其承擔(dān)；資金及工程進(jìn)度款的支付應(yīng)跟上施工的進(jìn)度，如果造成停工、窩工的損失應(yīng)該如何計算；違約認(rèn)定的情形及違約責(zé)任的承擔(dān)方式等等；供地一方提供的土地上存在其他的系爭權(quán)益，或權(quán)利瑕疵的，如何處理？造成的損失如何計算和承擔(dān)等，也都應(yīng)該在合同中充分考慮到。但成功的合作往往具有如下共同的地方：重大投資合作之前決策往往慎之又慎、且合作方非常善于借力。你必須努力，當(dāng)有一天驀然回首時，你的回憶里才會多一些色彩斑斕，少一些蒼白無力。防范房地產(chǎn)合作開發(fā)中的風(fēng)險，預(yù)防開發(fā)中的糾紛，一方面我們必須理清糾紛背后的法律關(guān)系，從理論上探討如何處理糾紛，這需要我們更進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)合作開發(fā)的基礎(chǔ)理論研究。另外，最高人民法院曾在1990年發(fā)布的《關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》第四條規(guī)定：“（1）聯(lián)營合同中的保底條款，通常是指聯(lián)營一方雖向聯(lián)營體投資，并參與共同經(jīng)營，分享聯(lián)營的盈利，但不承擔(dān)聯(lián)營的虧損責(zé)任，在聯(lián)營體虧損時，仍要收回其出資和收取固定利潤的條款。（2）拆遷相關(guān)文件，主要包括拆遷協(xié)議、與項目土地原使用權(quán)人的補(bǔ)償協(xié)議、房屋拆遷許可證、拆遷情況及目的調(diào)查資料、繳付拆遷補(bǔ)償費的發(fā)票、證明等。對公司的盡職調(diào)查對公司盡職調(diào)查的目的在于深入了解擬合作伙伴的綜合實力、運(yùn)營能力等基本情況，其調(diào)查內(nèi)容大致包括以下四個方面：（1）可持續(xù)經(jīng)營能力調(diào)查。如此一來，在進(jìn)行房屋分配時，這兩種情形可能就會出現(xiàn)無法操作的問題。但合作項目的預(yù)售情況非常好，短期內(nèi)預(yù)售款即回籠1億元。任何一個程序的審批手續(xù)沒有完成之前，當(dāng)事人就進(jìn)行實際的開發(fā)建設(shè)，都存在被認(rèn)定為違法的可能性。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。其中方式（一）從法律特征上來講符合合伙型的聯(lián)營，即“企業(yè)之間或企業(yè)和事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。其不足之處是：目標(biāo)項目公司在實際的經(jīng)營過程中不可避免地會產(chǎn)生債務(wù)以及或有債務(wù)，也可能因為違約或侵權(quán)對他人承擔(dān)賠償責(zé)任。一、房地產(chǎn)合作開發(fā)模式概述我國現(xiàn)行多部法律文件中都有關(guān)于房地產(chǎn)合作開發(fā)的概念，如《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十四條“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。股權(quán)受讓方可能因此承擔(dān)比直接項目轉(zhuǎn)讓更多的法律風(fēng)險。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。“如果建筑屬違法建筑，那么所簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同在該建設(shè)項目被政府有關(guān)行政主管部門追認(rèn)之前，肯定是無效的。后來雙方因利潤分配產(chǎn)生糾紛訴訟至法院。三、規(guī)避項目法律風(fēng)險，保障投資權(quán)益（一）謹(jǐn)慎選擇合作開發(fā)伙伴，委托律師進(jìn)行盡職調(diào)查房地產(chǎn)合作開發(fā)的核心在于合作，合作人之間合作關(guān)系如何是合作開發(fā)是否順利的根本。主要包括：“公司行業(yè)性質(zhì)、公司主營業(yè)務(wù)情況、公司主要產(chǎn)品情景、公司業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)、公司未來發(fā)展是否存在重大不確定性等。（3）工程施工相關(guān)文件，主要包括建筑工程施工許可證、工程的相關(guān)圖紙，包括每層的平面圖、該項目的進(jìn)度報告，如監(jiān)理公司或工程進(jìn)度報告、對項目現(xiàn)在進(jìn)度及情況的其他描述文件、機(jī)電工程的費用明細(xì)、未來公共區(qū)域的精裝修標(biāo)準(zhǔn)及裝修費用明細(xì)、上述工程項目的抵押情況或其他性質(zhì)的他項權(quán)益（包括是否欠付工程款情況）、項目在建工程的查封情況、其他從工程現(xiàn)狀到竣工所需投入費用的明細(xì)、該項目的工程造價報告或土建工程的結(jié)算文件等。保底條款違背了聯(lián)營合同中應(yīng)當(dāng)遵循的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險的原則，損害了其他聯(lián)營方和聯(lián)營體的債權(quán)人的合法權(quán)益，因此應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效；（2）企業(yè)法人、事業(yè)法人作為聯(lián)營一方向聯(lián)營體投資，但不參加共同聯(lián)營，也不承擔(dān)聯(lián)營的風(fēng)險責(zé)任，不論盈虧均按期收回本息，或者按期收取固定利潤的，是明為聯(lián)營，實為借貸，違反了有關(guān)金融法規(guī)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無效”。另一方面，必須從實踐出發(fā)，研究實務(wù)中發(fā)生的各種風(fēng)險和糾紛，從技術(shù)上進(jìn)行風(fēng)險防范和糾紛預(yù)防。只有你自己才能把歲月描畫成一幅難以忘懷的人生畫卷。因此，合作任何一方都需要思考：究竟如何才能防范未來合作產(chǎn)生糾紛？說其長期，是說從合作方開始洽談合作到項目運(yùn)營成功，少則一年左右，多則兩年三年，期間很多需要合作方密切配合，而且合作方在長期的相處中，不再像戀愛那樣一直看到對方的優(yōu)點，相反，會不時地發(fā)現(xiàn)對方的缺點，因此，雙方不僅需要磨合、需要忍耐，更需要在合作方之間設(shè)置一個完善的、能促進(jìn)合作、化解矛盾、防范風(fēng)險的好的合作制度，這么一件高度專業(yè)化的事件，絕不只能靠一頁紙、幾個商業(yè)條款就能簡單解決，那么，合作任何一方應(yīng)如何預(yù)防中途生變呢？或許，不同的項目，不同的合作者，需要關(guān)注的焦點都不盡相同。雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任應(yīng)具體、明確這類合同并無任何的示范文本，僅僅依靠當(dāng)事人之間協(xié)商或談判確定主要條款，而當(dāng)事人在簽訂合同時往往更多的關(guān)注商業(yè)利益，而對風(fēng)險預(yù)期不足，導(dǎo)致合同約定存在眾多不明之處或漏洞，極易產(chǎn)生糾紛。（二）合作項目資金的監(jiān)控資金監(jiān)管是合作中很重要的問題之一，這主要涉及如何保障投入項目中的資金真正應(yīng)用到項目開發(fā)中去，而不被對方私下挪用或者用于其它目的。⑥（2）公司潛在風(fēng)險調(diào)查。一般來講，房地產(chǎn)合作開發(fā)選擇合作伙伴時，至少需要從以下三個方面進(jìn)行考慮。上述案例中，乙公司能否要求將房屋預(yù)售款充抵其投資，進(jìn)而參與利潤分配？這一問題即是房屋預(yù)售款能否充抵投資的問題。第一種