【正文】 二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)的影響 　　一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有著直接的影響。也許你的企業(yè)從來(lái)不會(huì)在建一幢樓后靠出租來(lái)獲取長(zhǎng)期回報(bào)，而是建一部分賣(mài)一部分，甚至靠預(yù)售樓盤(pán)來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，那么對(duì)那些適合于長(zhǎng)線開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和適于長(zhǎng)錢(qián)投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。 市場(chǎng)調(diào)查和分析人員 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。目錄：由于一份可行性報(bào)告少則十余頁(yè)，多則數(shù)十頁(yè)，為了便于寫(xiě)作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫(xiě)和掌握，必須編寫(xiě)目錄。風(fēng)險(xiǎn)分析：一般要求計(jì)算出保本銷(xiāo)售額、盈虧平衡點(diǎn)及對(duì)主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。我們應(yīng)在分析消費(fèi)者行為的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)心理入手，分析營(yíng)銷(xiāo)策劃人員如何制定營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。計(jì)劃一般應(yīng)包括以下八大內(nèi)容：計(jì)劃概要（便于決策者快速瀏覽）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀（提供背景資料）機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析目標(biāo)、銷(xiāo)售量、市場(chǎng)占有率、盈利水平市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略行動(dòng)方案：做什么？誰(shuí)去做？如何做？何時(shí)做？費(fèi)用多少？預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表控制措施策略涉及的是營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)“是什么”和“為什么”的問(wèn)題，而執(zhí)行則涉及“誰(shuí)？”“時(shí) 間？”“地點(diǎn)？”“怎么樣？”等問(wèn)題。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機(jī)構(gòu)內(nèi)外來(lái)縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機(jī)會(huì)。建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度：專(zhuān)業(yè)人員可對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)方式的委托提出建議或由委托方提供建設(shè)方式和進(jìn)度安排，他們一旦確定則為其后進(jìn)行投資估算作了準(zhǔn)備。第5操作環(huán)節(jié)：撰寫(xiě)出色的可行性研究報(bào)告書(shū)A、可行性研究報(bào)告的主事內(nèi)容　　一般來(lái)講，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)編寫(xiě)一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目標(biāo)、正文、附件和附圖六個(gè)部分。B 設(shè)計(jì)和建筑安裝工程費(fèi)：指完成場(chǎng)地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費(fèi)用。 社會(huì)學(xué)，環(huán)境等專(zhuān)家 造價(jià)工程師任何一家公司都不可能對(duì)自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。另外，有條件的企業(yè)還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，通過(guò)分析比較，提取有用的信息，進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。　　課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過(guò)關(guān)。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問(wèn)題，綜合評(píng)價(jià)合理取舍?！　∫话銇?lái)說(shuō)，可行性研究是以市場(chǎng)供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問(wèn)題：第一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟(jì)效益）。這些因素包括：高級(jí)別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無(wú)人問(wèn)津：在一個(gè)離市區(qū)測(cè)多公里的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無(wú)人問(wèn)津；準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開(kāi)發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時(shí)間同一城市同類(lèi)樓盤(pán)供應(yīng)量過(guò)大致使需求短缺；建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)算造成資金不繼；一條新建的高架橋攔腰而過(guò)使梅樓商鋪優(yōu)勢(shì)失效；原先的商業(yè)旺地因地鐵建設(shè)而大規(guī)模地拆遷，成為“被人遺望的角落”等等。b 提高從業(yè)人員素質(zhì)。區(qū)內(nèi)滿(mǎn)是豪華住宅，住戶(hù)大部分是港、臺(tái)同胞及外國(guó)人，所以成為上海唯—一個(gè)名副其實(shí)的境外人士居住區(qū)。分析角度四：投資商的自身?xiàng)l件對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的影響俗語(yǔ)說(shuō)“太貴有自知之明”。 步驟C: 市場(chǎng)預(yù)測(cè)a 需求預(yù)測(cè)　　需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出為了市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)物業(yè)的需求。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對(duì)特定的項(xiàng)目而言，要找出預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷(xiāo)售量又稱(chēng)保本銷(xiāo)售量。附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。這樣算帳不好。定位任務(wù)包括三個(gè)步驟：明確一些可利用的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；選擇若干個(gè)適用的優(yōu)勢(shì)；有效地向市場(chǎng)表明公司的定位觀念。房地 產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型可大致分為土地、住宅、公寓、購(gòu)物中心和商店、工業(yè)建筑、旅 館及其他特殊用途的物業(yè)。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。內(nèi)容多，較復(fù)雜。敏感性分析不僅可以使開(kāi)發(fā)商了解因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對(duì)那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。 一家公司不可能什么樣的項(xiàng)目都能開(kāi)發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險(xiǎn)都敢去冒，所以在考察一個(gè)地區(qū)、一個(gè)項(xiàng)目值不值得去投資時(shí)，還必須有針對(duì)性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)目。進(jìn)入1996 年以后，該小區(qū)房?jī)r(jià)雖有所下跌，但仍是