【正文】 個別領(lǐng)導(dǎo)對房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展規(guī)律把握不準(zhǔn)，對當(dāng)?shù)貙嶋H號脈不透，“形象工程”、“政績工程”意積仍在作怪?！蛾P(guān)于進(jìn)一步加強經(jīng)濟適用住房管理的通知》，明確規(guī)定經(jīng)濟適用住房的認(rèn)購條件、審核程序、權(quán)屬管理、上市交易等工作。2. 區(qū)域經(jīng)濟：三、 淄博房地產(chǎn)市場經(jīng)濟狀況描述（1） 淄博市房地產(chǎn)行業(yè)歷史回顧1999年，淄博市房管行業(yè)抓大事、干實事，全面完成年內(nèi)工作任務(wù)。各區(qū)縣增速呈不同幅度增長,居前3位的依次為桓臺縣(%)、高青縣(%)、臨淄區(qū)(%)。,其中國有基建、國有更改、,%。地方工業(yè)中,%。淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場策劃建議淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場策劃建議目錄市場篇一、 城市概況……………………………………………………………………………………………………………………二、 淄博社會經(jīng)濟狀況描述…………………………………………………………………………………………………… 宏觀經(jīng)濟…………………………………………………………………………………………………………‥…… 區(qū)域經(jīng)濟……………………………………………………………………………………………‥………………… 淄博市土地市場分析……… ……………………………………………………………三、 淄博房地產(chǎn)市場經(jīng)濟狀況描述（狀況、特征和競爭）………………………………………………………………… 歷史回顧…………………………………………………………………………………‥……………………… 總體評價……………………………………………………………………………………………………………… 發(fā)展情況……………………………………………………………………………………………………………… 存在問題…………………………………………………………………………………………………………… 發(fā)展趨勢……………………………………………………………………………………………………………四、 淄博房地產(chǎn)微觀市場狀況描述…………………………………‥……………………………………………‥…… 張店區(qū)在建樓盤分布圖……………………………………………………………………………………… 多層住宅市場分析……………………………………………………………………………………… 高層住宅市場分析………………………………………………………………………………………………… 小戶型住宅市場分析……………………………………………………………………………………… 別墅住宅市場分析……………………………………………………………………………………… 寫字樓市場分析……………………………………………………………………………………… 商業(yè)地產(chǎn)分析……………………………………………………………………………………… 替他項目篇一、 項目狀況……………………………………………………………………………………………………………………二、 新世界步行商業(yè)街情況描述（街區(qū)功能）………………………………………………………………………………三、 區(qū)域規(guī)劃分析周邊環(huán)境分析………………………………………………………………………………………………四、 政府機能狀況………………………………………………………………………………………………………………五、 文化教育氛圍………………………………………………………………………………………………………………六、 商業(yè)氛圍……………………………………………………………………………………………………………………七、 人口及小區(qū)狀況……………………………………………………………………………………………………………八、 交通組織狀況………………………………………………………………………………………………………………九、 公共設(shè)施情況………………………………………………………………………………………………………………十、 項目優(yōu)劣勢…………………………………………………………………………………………………………………項目概念篇概念設(shè)計一、 對項目的基本認(rèn)識…………………………………………………………………………………………………………二、 總體策略和總概念設(shè)計……………………………………………………………………………………………………三、 產(chǎn)品梳理……………………………………………………………………………………………………………………四、 概念設(shè)計及構(gòu)想……………………………………………………………………………………………………………項目定位篇一、 市場定位………………………………………………………………………………………………………………… 市場定位……………………………………………………………………………………………………………… 經(jīng)營產(chǎn)品主題………………………………………………………………………………………………………… 配套主題………………………………………………………………………………………………………………二、 價格定位……………………………………………………………………………………………………………………三、 客戶定位…………………………………………………………………………………………………………………… 目標(biāo)客層狀況………………………………………………………………………………………………………… 目標(biāo)客層的區(qū)域分布………………………………………………………………………………………………… 影響到目標(biāo)客層的渠道………………………………………………………………………………………………四、商場的區(qū)劃分割與功能分區(qū)……………………………………………………………………………………………策略篇一、 入市策略與時機……………………………………………………………………………………………………………二、 項目的形象策略……………………………………………………………………………………………………………三、 價格及付款方式策略………………………………………………………………………………………………………四、 項目包裝策略………………………………………………………………………………………………………………五、 公關(guān)促銷策略………………………………………………………………………………………………………………六、 媒體宣傳廣告策略…………………………………………………………………………………………………………銷售推廣篇一、 階段銷售工作安排…………………………………………………………………………………………………………二、 控盤策略及銷售控制………………………………………………………………………………………………………附件 項目裝修標(biāo)準(zhǔn)建議…………………………………………………………………………………………………… 銷售培訓(xùn)綱要和人員招聘安排………………………………………………………………………………………淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場策劃建議書市場篇一、 城市概況（一） 淄博區(qū)位：淄博位于山東省中部，東臨濰坊市，東北與東營市相連，北接濱州地區(qū)，南靠臨沂市、泰安市，西與濟南市、萊蕪市接壤。,%,。　　固定資產(chǎn)投資大幅增長。分區(qū)縣看,財政收入居前3位的依次為臨淄區(qū)(56051萬元)、張店區(qū)(46545萬元)、淄川區(qū)(39086萬元)。實際外資到位35058萬美元,%。、聯(lián)通路以北集中建設(shè)經(jīng)濟適用住房小區(qū),。從統(tǒng)計資料分析和市場調(diào)查情況看，其存在的主要問題及原因是： 部分區(qū)縣政府和部門指導(dǎo)思想有偏差，導(dǎo)致局部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)管理職權(quán)不清，部門職能交叉，辦事程序混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場發(fā)展不規(guī)范。一是我市居民住宅消費層次差異較大，有理想住房的大都集中在機關(guān)事業(yè)單位和經(jīng)濟效益較好的個別企業(yè)。二手房將成為銷售市場的交易主體，租賃市場趨于活躍?！　?）淄博市的住宅價格會穩(wěn)中有升。之間，戶型面積適中，比較合理。插入商業(yè)地產(chǎn)分析部分在售商業(yè)項目簡介：位置：西六路與共青團路交匯處； 開發(fā)商：淄博中岳房地產(chǎn)公司； 總建筑面積：5萬m178。義烏小商品城位置：華光路與世紀(jì)路交匯處； 發(fā)展商；浙江華川實業(yè)規(guī)模:8800個商鋪,占地面積700畝,商業(yè)區(qū)面積達(dá)30萬平方米,商業(yè)配套面積達(dá)18萬平方米,二期將有寫字樓,住宅樓出售.開工時間:2003年11月28日。隨著金帝購物廣場以及王府井廣場,銀座廣場相繼開始動作,共青團路商業(yè)圈的購物空間和購物環(huán)境得到了改善,但同時造成了商業(yè)供給面積的急增加?，F(xiàn)南段、北段在建設(shè)中，中段已開通。五、文化教育氛圍周圍1公里范圍內(nèi)大中專院校林立，有山東理工大學(xué)、淄博衛(wèi)校、山東藥校、工貿(mào)中專等大中專院校。 四、 概念設(shè)計（一）投資工具概念 投資金額小，投資門檻低，市場基礎(chǔ)廣大； 收益穩(wěn)定性原則及比照因素；（1） 銀行利息因素（2） 股市風(fēng)險因素（3） 其它投資類型 投資高成長性原則（長期增值和升值原因）；（1） 社會整體和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢；（2） 市場需求的增長；（3） 區(qū)域行業(yè)政策的利好無紙化辦公的推廣；（4） 區(qū)域商圈轉(zhuǎn)移及人口遷移人群的變化；（5） 政策支持本步行街政策支持和行業(yè)政策；（6） 政府支持政府背景的充分利用；（7） 品牌和經(jīng)營方式（模式）；（8） 同比市場價值增長和稅、費優(yōu)勢；（9） 史無前例小投資、大回報的全新投資概念；（二）營造數(shù)碼科技主題商場核心優(yōu)勢概念 營造經(jīng)營成本與產(chǎn)品價格優(yōu)勢（1） 經(jīng)營成本優(yōu)勢：租金成本+各類稅、費+運營成本（2） 產(chǎn)品價格優(yōu)勢：將本商場升級為一級或二級市場品牌商場文化與現(xiàn)代化商業(yè)購物環(huán)境優(yōu)勢（2） 硬件設(shè)施（見裝修標(biāo)準(zhǔn)）（3） 軟件管理（品牌支持與管理導(dǎo)入）品種齊全與規(guī)模優(yōu)勢“一對一貼身理財管家”計劃售后服務(wù)計劃（三）網(wǎng)絡(luò)時代概念時尚、潮流和生活方式的改變“E”時代是一種生活時尚；“E”時代是對人類社會生活方式的徹底改變；（四）高附加值概念 實體商鋪+虛擬電子鋪位的雙鋪位概念； 保租概念；（付款方式中有詳細(xì)地闡述） 企業(yè)孵化器概念；（五）差異化競爭策略 經(jīng)營產(chǎn)品品種差異 導(dǎo)入品牌差異 售后服務(wù)差異（六）概念的設(shè)計構(gòu)想 導(dǎo)入強有力的品牌，提升本商場價值和經(jīng)營管理水平，為導(dǎo)入品牌目前接洽的有：賽格、華強、深圳寶安電子廣場等；同時，建議申請成為中國電子行業(yè)協(xié)會、山東省電子行業(yè)協(xié)會、淄博會員單位電子行業(yè)協(xié)會。即使有意購買的客戶也會因為價格的不透明而無所適從。2) 然后在對項目各個部分分別定出“平均單價”。 特惠按揭付款（不打折）（1） 買方簽訂《商品房認(rèn)購書》時支付定金人民幣8000元整；（2） 買方簽訂《商品房認(rèn)購書》7天內(nèi)支付總樓價款20%（含定金）并簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，辦理有關(guān)銀行按揭手續(xù)；（3） 剩余30%樓款每半年支付給發(fā)展商15%，分一年付清。懸掛時要爭取在最短的時間內(nèi)懸掛出來，有“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開之感覺”。并且能營造較好的現(xiàn)場氣氛和促進(jìn)銷售。注：上述活動應(yīng)注意一定要將促銷和現(xiàn)場銷售、租賃掛起來，形成良性互動。（4）聲屏報：淄博電視報，直接進(jìn)入家庭，特點為報紙保留周期長，但不是主要的受眾媒體。 外派單計劃：組織禮儀人員統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一形象，并佩戴綬帶，在各展場、各人流聚集地大量派發(fā)單張，形成區(qū)域口語； 郵寄、夾報促銷：針對周邊地區(qū)或目標(biāo)客戶集中區(qū)通過區(qū)域夾報或采用在水電費收繳清單或電話繳費單或上門投遞等方式，形成重點區(qū)域的覆蓋。h) 高雅別致的現(xiàn)場包裝，門外的造景綠化，清晰醒目的戶外定點POP旗i) 設(shè)計精美的印刷品，具有吸引力的展板。（2） 項目外觀燈光計劃充分考慮項目的夜視效果（3） 戶外看板、指示牌、彩旗戶外看板、指示牌：到本項目銷售中心的主要路線和人流聚集點及競爭對手所在地設(shè)立，包括步行街端頭、共青團西路主要路口等。調(diào)價的幅度：本項目通過相對價差的原則，區(qū)分項目各層單位，產(chǎn)品的差異化程度不是很大，所以幅度不宜過大，控制在5%以下。n 小幅頻調(diào) 價格調(diào)整時變動幅度不要太大，適當(dāng)多調(diào)幾次。制訂項目的價格策略正是出于此種考慮，最終目的是為促進(jìn)銷售、為了獲得最佳利潤，達(dá)到甚至是超過預(yù)期目標(biāo)，同時為發(fā)展商創(chuàng)造良好的無形資產(chǎn)，取得經(jīng)濟效益和社會效益雙贏的效果。因此，在項目的推廣中，不僅要表現(xiàn)項目的硬件具有的優(yōu)勢：如規(guī)模優(yōu)勢/政策優(yōu)勢/區(qū)位優(yōu)勢/設(shè)施優(yōu)勢等，還要張揚項目軟資源優(yōu)勢，即： 表現(xiàn)：項目理念（產(chǎn)品理念/經(jīng)營服務(wù)理念/投資理念/創(chuàng)業(yè)理念） 表現(xiàn)：以人為本，以用戶為本，以經(jīng)營為本的專業(yè)服務(wù)形象 表現(xiàn)：價值價格的投資和經(jīng)營模式三、 產(chǎn)品梳理（一）包裝推廣的核心要求是營造差異化產(chǎn)品。（三） 政策優(yōu)惠：（詳見政府關(guān)于商業(yè)街招商引資文件中規(guī)定）（四） 項目租售情況 新世界步行街項目在開始銷售時情況良好，但在今年以來總體房價已下跌，且由于南段和北段有相當(dāng)空置物業(yè)，總體市場銷售情況不樂觀。2. 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)本專業(yè)市場占地約5000平方米，總建筑面積14522平方米，共5層商業(yè)空間。 美食街人流量較大,商場東路人流量銳減。； 物業(yè)管理費：178。,而低于此價格水平的商品房住宅小區(qū)竟有3個,正是目前這類低價位樓盤