【正文】 個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律把握不準(zhǔn)，對(duì)當(dāng)?shù)貙?shí)際號(hào)脈不透，“形象工程”、“政績(jī)工程”意積仍在作怪?！蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理的通知》，明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的認(rèn)購(gòu)條件、審核程序、權(quán)屬管理、上市交易等工作。2. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)：三、 淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況描述（1） 淄博市房地產(chǎn)行業(yè)歷史回顧1999年，淄博市房管行業(yè)抓大事、干實(shí)事，全面完成年內(nèi)工作任務(wù)。各區(qū)縣增速呈不同幅度增長(zhǎng),居前3位的依次為桓臺(tái)縣(%)、高青縣(%)、臨淄區(qū)(%)。,其中國(guó)有基建、國(guó)有更改、,%。地方工業(yè)中,%。淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議目錄市場(chǎng)篇一、 城市概況……………………………………………………………………………………………………………………二、 淄博社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況描述…………………………………………………………………………………………………… 宏觀經(jīng)濟(jì)…………………………………………………………………………………………………………‥…… 區(qū)域經(jīng)濟(jì)……………………………………………………………………………………………‥………………… 淄博市土地市場(chǎng)分析……… ……………………………………………………………三、 淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況描述（狀況、特征和競(jìng)爭(zhēng)）………………………………………………………………… 歷史回顧…………………………………………………………………………………‥……………………… 總體評(píng)價(jià)……………………………………………………………………………………………………………… 發(fā)展情況……………………………………………………………………………………………………………… 存在問(wèn)題…………………………………………………………………………………………………………… 發(fā)展趨勢(shì)……………………………………………………………………………………………………………四、 淄博房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)狀況描述…………………………………‥……………………………………………‥…… 張店區(qū)在建樓盤分布圖……………………………………………………………………………………… 多層住宅市場(chǎng)分析……………………………………………………………………………………… 高層住宅市場(chǎng)分析………………………………………………………………………………………………… 小戶型住宅市場(chǎng)分析……………………………………………………………………………………… 別墅住宅市場(chǎng)分析……………………………………………………………………………………… 寫字樓市場(chǎng)分析……………………………………………………………………………………… 商業(yè)地產(chǎn)分析……………………………………………………………………………………… 替他項(xiàng)目篇一、 項(xiàng)目狀況……………………………………………………………………………………………………………………二、 新世界步行商業(yè)街情況描述（街區(qū)功能）………………………………………………………………………………三、 區(qū)域規(guī)劃分析周邊環(huán)境分析………………………………………………………………………………………………四、 政府機(jī)能狀況………………………………………………………………………………………………………………五、 文化教育氛圍………………………………………………………………………………………………………………六、 商業(yè)氛圍……………………………………………………………………………………………………………………七、 人口及小區(qū)狀況……………………………………………………………………………………………………………八、 交通組織狀況………………………………………………………………………………………………………………九、 公共設(shè)施情況………………………………………………………………………………………………………………十、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)…………………………………………………………………………………………………………………項(xiàng)目概念篇概念設(shè)計(jì)一、 對(duì)項(xiàng)目的基本認(rèn)識(shí)…………………………………………………………………………………………………………二、 總體策略和總概念設(shè)計(jì)……………………………………………………………………………………………………三、 產(chǎn)品梳理……………………………………………………………………………………………………………………四、 概念設(shè)計(jì)及構(gòu)想……………………………………………………………………………………………………………項(xiàng)目定位篇一、 市場(chǎng)定位………………………………………………………………………………………………………………… 市場(chǎng)定位……………………………………………………………………………………………………………… 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品主題………………………………………………………………………………………………………… 配套主題………………………………………………………………………………………………………………二、 價(jià)格定位……………………………………………………………………………………………………………………三、 客戶定位…………………………………………………………………………………………………………………… 目標(biāo)客層狀況………………………………………………………………………………………………………… 目標(biāo)客層的區(qū)域分布………………………………………………………………………………………………… 影響到目標(biāo)客層的渠道………………………………………………………………………………………………四、商場(chǎng)的區(qū)劃分割與功能分區(qū)……………………………………………………………………………………………策略篇一、 入市策略與時(shí)機(jī)……………………………………………………………………………………………………………二、 項(xiàng)目的形象策略……………………………………………………………………………………………………………三、 價(jià)格及付款方式策略………………………………………………………………………………………………………四、 項(xiàng)目包裝策略………………………………………………………………………………………………………………五、 公關(guān)促銷策略………………………………………………………………………………………………………………六、 媒體宣傳廣告策略…………………………………………………………………………………………………………銷售推廣篇一、 階段銷售工作安排…………………………………………………………………………………………………………二、 控盤策略及銷售控制………………………………………………………………………………………………………附件 項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)建議…………………………………………………………………………………………………… 銷售培訓(xùn)綱要和人員招聘安排………………………………………………………………………………………淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議書市場(chǎng)篇一、 城市概況（一） 淄博區(qū)位：淄博位于山東省中部，東臨濰坊市，東北與東營(yíng)市相連，北接濱州地區(qū)，南靠臨沂市、泰安市，西與濟(jì)南市、萊蕪市接壤。,%,。　　固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)。分區(qū)縣看,財(cái)政收入居前3位的依次為臨淄區(qū)(56051萬(wàn)元)、張店區(qū)(46545萬(wàn)元)、淄川區(qū)(39086萬(wàn)元)。實(shí)際外資到位35058萬(wàn)美元,%。、聯(lián)通路以北集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū),。從統(tǒng)計(jì)資料分析和市場(chǎng)調(diào)查情況看，其存在的主要問(wèn)題及原因是： 部分區(qū)縣政府和部門指導(dǎo)思想有偏差，導(dǎo)致局部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過(guò)大?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)管理職權(quán)不清，部門職能交叉，辦事程序混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范。一是我市居民住宅消費(fèi)層次差異較大，有理想住房的大都集中在機(jī)關(guān)事業(yè)單位和經(jīng)濟(jì)效益較好的個(gè)別企業(yè)。二手房將成為銷售市場(chǎng)的交易主體，租賃市場(chǎng)趨于活躍?！　?）淄博市的住宅價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有升。之間，戶型面積適中，比較合理。插入商業(yè)地產(chǎn)分析部分在售商業(yè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位置：西六路與共青團(tuán)路交匯處； 開發(fā)商：淄博中岳房地產(chǎn)公司； 總建筑面積：5萬(wàn)m178。義烏小商品城位置：華光路與世紀(jì)路交匯處； 發(fā)展商；浙江華川實(shí)業(yè)規(guī)模:8800個(gè)商鋪,占地面積700畝,商業(yè)區(qū)面積達(dá)30萬(wàn)平方米,商業(yè)配套面積達(dá)18萬(wàn)平方米,二期將有寫字樓,住宅樓出售.開工時(shí)間:2003年11月28日。隨著金帝購(gòu)物廣場(chǎng)以及王府井廣場(chǎng),銀座廣場(chǎng)相繼開始動(dòng)作,共青團(tuán)路商業(yè)圈的購(gòu)物空間和購(gòu)物環(huán)境得到了改善,但同時(shí)造成了商業(yè)供給面積的急增加。現(xiàn)南段、北段在建設(shè)中，中段已開通。五、文化教育氛圍周圍1公里范圍內(nèi)大中專院校林立，有山東理工大學(xué)、淄博衛(wèi)校、山東藥校、工貿(mào)中專等大中專院校。 四、 概念設(shè)計(jì)（一）投資工具概念 投資金額小，投資門檻低，市場(chǎng)基礎(chǔ)廣大； 收益穩(wěn)定性原則及比照因素；（1） 銀行利息因素（2） 股市風(fēng)險(xiǎn)因素（3） 其它投資類型 投資高成長(zhǎng)性原則（長(zhǎng)期增值和升值原因）；（1） 社會(huì)整體和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)；（2） 市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)；（3） 區(qū)域行業(yè)政策的利好無(wú)紙化辦公的推廣；（4） 區(qū)域商圈轉(zhuǎn)移及人口遷移人群的變化；（5） 政策支持本步行街政策支持和行業(yè)政策；（6） 政府支持政府背景的充分利用；（7） 品牌和經(jīng)營(yíng)方式（模式）；（8） 同比市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)和稅、費(fèi)優(yōu)勢(shì)；（9） 史無(wú)前例小投資、大回報(bào)的全新投資概念；（二）營(yíng)造數(shù)碼科技主題商場(chǎng)核心優(yōu)勢(shì)概念 營(yíng)造經(jīng)營(yíng)成本與產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)（1） 經(jīng)營(yíng)成本優(yōu)勢(shì)：租金成本+各類稅、費(fèi)+運(yùn)營(yíng)成本（2） 產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)：將本商場(chǎng)升級(jí)為一級(jí)或二級(jí)市場(chǎng)品牌商場(chǎng)文化與現(xiàn)代化商業(yè)購(gòu)物環(huán)境優(yōu)勢(shì)（2） 硬件設(shè)施（見(jiàn)裝修標(biāo)準(zhǔn)）（3） 軟件管理（品牌支持與管理導(dǎo)入）品種齊全與規(guī)模優(yōu)勢(shì)“一對(duì)一貼身理財(cái)管家”計(jì)劃售后服務(wù)計(jì)劃（三）網(wǎng)絡(luò)時(shí)代概念時(shí)尚、潮流和生活方式的改變“E”時(shí)代是一種生活時(shí)尚；“E”時(shí)代是對(duì)人類社會(huì)生活方式的徹底改變；（四）高附加值概念 實(shí)體商鋪+虛擬電子鋪位的雙鋪位概念； 保租概念；（付款方式中有詳細(xì)地闡述） 企業(yè)孵化器概念；（五）差異化競(jìng)爭(zhēng)策略 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品品種差異 導(dǎo)入品牌差異 售后服務(wù)差異（六）概念的設(shè)計(jì)構(gòu)想 導(dǎo)入強(qiáng)有力的品牌，提升本商場(chǎng)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)管理水平，為導(dǎo)入品牌目前接洽的有：賽格、華強(qiáng)、深圳寶安電子廣場(chǎng)等；同時(shí)，建議申請(qǐng)成為中國(guó)電子行業(yè)協(xié)會(huì)、山東省電子行業(yè)協(xié)會(huì)、淄博會(huì)員單位電子行業(yè)協(xié)會(huì)。即使有意購(gòu)買的客戶也會(huì)因?yàn)閮r(jià)格的不透明而無(wú)所適從。2) 然后在對(duì)項(xiàng)目各個(gè)部分分別定出“平均單價(jià)”。 特惠按揭付款（不打折）（1） 買方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》時(shí)支付定金人民幣8000元整；（2） 買方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》7天內(nèi)支付總樓價(jià)款20%（含定金）并簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，辦理有關(guān)銀行按揭手續(xù)；（3） 剩余30%樓款每半年支付給發(fā)展商15%，分一年付清。懸掛時(shí)要爭(zhēng)取在最短的時(shí)間內(nèi)懸掛出來(lái)，有“忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹萬(wàn)樹梨花開之感覺(jué)”。并且能營(yíng)造較好的現(xiàn)場(chǎng)氣氛和促進(jìn)銷售。注：上述活動(dòng)應(yīng)注意一定要將促銷和現(xiàn)場(chǎng)銷售、租賃掛起來(lái)，形成良性互動(dòng)。（4）聲屏報(bào)：淄博電視報(bào)，直接進(jìn)入家庭，特點(diǎn)為報(bào)紙保留周期長(zhǎng)，但不是主要的受眾媒體。 外派單計(jì)劃：組織禮儀人員統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一形象，并佩戴綬帶，在各展場(chǎng)、各人流聚集地大量派發(fā)單張，形成區(qū)域口語(yǔ)； 郵寄、夾報(bào)促銷：針對(duì)周邊地區(qū)或目標(biāo)客戶集中區(qū)通過(guò)區(qū)域夾報(bào)或采用在水電費(fèi)收繳清單或電話繳費(fèi)單或上門投遞等方式，形成重點(diǎn)區(qū)域的覆蓋。h) 高雅別致的現(xiàn)場(chǎng)包裝，門外的造景綠化，清晰醒目的戶外定點(diǎn)POP旗i) 設(shè)計(jì)精美的印刷品，具有吸引力的展板。（2） 項(xiàng)目外觀燈光計(jì)劃充分考慮項(xiàng)目的夜視效果（3） 戶外看板、指示牌、彩旗戶外看板、指示牌：到本項(xiàng)目銷售中心的主要路線和人流聚集點(diǎn)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所在地設(shè)立，包括步行街端頭、共青團(tuán)西路主要路口等。調(diào)價(jià)的幅度：本項(xiàng)目通過(guò)相對(duì)價(jià)差的原則，區(qū)分項(xiàng)目各層單位，產(chǎn)品的差異化程度不是很大，所以幅度不宜過(guò)大，控制在5%以下。n 小幅頻調(diào) 價(jià)格調(diào)整時(shí)變動(dòng)幅度不要太大，適當(dāng)多調(diào)幾次。制訂項(xiàng)目的價(jià)格策略正是出于此種考慮，最終目的是為促進(jìn)銷售、為了獲得最佳利潤(rùn)，達(dá)到甚至是超過(guò)預(yù)期目標(biāo)，同時(shí)為發(fā)展商創(chuàng)造良好的無(wú)形資產(chǎn)，取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏的效果。因此，在項(xiàng)目的推廣中，不僅要表現(xiàn)項(xiàng)目的硬件具有的優(yōu)勢(shì)：如規(guī)模優(yōu)勢(shì)/政策優(yōu)勢(shì)/區(qū)位優(yōu)勢(shì)/設(shè)施優(yōu)勢(shì)等，還要張揚(yáng)項(xiàng)目軟資源優(yōu)勢(shì)，即： 表現(xiàn)：項(xiàng)目理念（產(chǎn)品理念/經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念/投資理念/創(chuàng)業(yè)理念） 表現(xiàn)：以人為本，以用戶為本，以經(jīng)營(yíng)為本的專業(yè)服務(wù)形象 表現(xiàn)：價(jià)值價(jià)格的投資和經(jīng)營(yíng)模式三、 產(chǎn)品梳理（一）包裝推廣的核心要求是營(yíng)造差異化產(chǎn)品。（三） 政策優(yōu)惠：（詳見(jiàn)政府關(guān)于商業(yè)街招商引資文件中規(guī)定）（四） 項(xiàng)目租售情況 新世界步行街項(xiàng)目在開始銷售時(shí)情況良好，但在今年以來(lái)總體房?jī)r(jià)已下跌，且由于南段和北段有相當(dāng)空置物業(yè)，總體市場(chǎng)銷售情況不樂(lè)觀。2. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本專業(yè)市場(chǎng)占地約5000平方米，總建筑面積14522平方米，共5層商業(yè)空間。 美食街人流量較大,商場(chǎng)東路人流量銳減。； 物業(yè)管理費(fèi)：178。,而低于此價(jià)格水平的商品房住宅小區(qū)竟有3個(gè),正是目前這類低價(jià)位樓盤