【正文】 由于淄博組群式城市格局明顯，區(qū)域經濟發(fā)展不平衡、差異較大。從統(tǒng)計資料分析和市場調查情況看，其存在的主要問題及原因是： 部分區(qū)縣政府和部門指導思想有偏差，導致局部地區(qū)房地產開發(fā)規(guī)模過大。有的區(qū)縣和個別領導對房地產開發(fā)市場發(fā)展規(guī)律把握不準，對當?shù)貙嶋H號脈不透，“形象工程”、“政績工程”意積仍在作怪?！　⊥恋毓媱澆粔?、建房主體行為不合法，直接影響了房地產開發(fā)市場的正常發(fā)展。　　個別城區(qū)土地供應過量，開發(fā)項目確立不規(guī)范，攤子鋪的過大，存在潛在的市場風險。據(jù)2002年房地產統(tǒng)計資料顯示，%，全市房地產施工總面積達到558萬平方米。一方面說明房地產綜合開發(fā)率比上年有了較大提高，另一方面也表明土地投放過量，新開工面積增加。其主要原因是：無計劃確立開發(fā)項目，規(guī)劃失控，多頭批地。建設單位和開發(fā)商所用地塊和項目開工后，才到有關部門補辦開發(fā)經營手續(xù)。據(jù)統(tǒng)計，%，土地比上年增加230%。缺少年度開發(fā)建設計劃的控制?！　€別區(qū)縣和個別領導仍存在批條子、減免規(guī)費問題。從而造成資金流失，使房地產開發(fā)經營市場出現(xiàn)不平等競爭。2002年新開工的項目，有近50%項目有減免規(guī)費現(xiàn)象，其中領導批條、說情和區(qū)縣政府以文件、會議紀要形式減免上級規(guī)費的現(xiàn)象占90%以上，造成上億元的資金流失。致使市場形成不平等競爭，配套資金不足，群眾的生活質量得不到保障。也挫傷了部分開發(fā)商的積極性?！　C關事業(yè)單位自建自用住房問題沒有得到有效控制，個別有錢的單位還在建房，沖擊了開發(fā)經營市場，助長了不正之風?！　》康禺a開發(fā)管理職權不清，部門職能交叉，辦事程序混亂，導致房地產開發(fā)經營市場發(fā)展不規(guī)范?！　》康禺a的開發(fā)、拆遷、商品房銷(預)售等過程都屬于房地產綜合開發(fā)其中的一個環(huán)節(jié)，均屬于開發(fā)建設行為。目前，淄博市房地產開發(fā)管理和拆遷、房屋銷(預)售管理在兩個部門。房地產開發(fā)經營許可與房屋銷(預)售許可管理脫節(jié)?！　徟绦蝾嵉?，導致部分開發(fā)經營項目違法建設。房地產開發(fā)項目的確立應該由建設行政主管部門依據(jù)城市總體規(guī)劃和住宅專項規(guī)劃，按照年度建設計劃組織實施。而多年來建設項目的確立是建設用地規(guī)劃許可和建設用地批準在先，自建自用非經營性項目和開發(fā)經營項目的性質還沒有區(qū)分，就取得了建設用地規(guī)劃許可和建設用地批準文件，致使很多企業(yè)在不具備開發(fā)經營資格的情況下，從事房地產開發(fā)經營活動，造成了主體行為違法的事實，同時也是造成大量在集體土地上搞開發(fā)的主要原因之一。　　房地產綜合開發(fā)建設管理機構不健全，不適應房地產開發(fā)形勢的發(fā)展。淄博市開發(fā)辦現(xiàn)有事業(yè)編制11人，正科級單位，與發(fā)展中的房地產業(yè)極不適應。區(qū)縣級開發(fā)管理力度貧乏，多數(shù)區(qū)縣只設立了房地產綜合開發(fā)建設管理領導小組，好的區(qū)縣還有一個專門管理人員，個別區(qū)縣只設一個兼職管理人員。管理人員的不到位，導致開發(fā)管理監(jiān)管力度不夠；對無資質開發(fā)、集體土地上搞開發(fā)、未取得開發(fā)經營許可搞開發(fā)、產權部門利用職權以舊城改造的名義開發(fā)經營等違法行為的處罰力度不夠，挫傷了合法經營者的積極性。淄博整體房地產市場仍屬起步階段，房地產經營仍屬粗放型經營；整體規(guī)劃水平仍顯稚嫩。產品差異化區(qū)別不明顯，市場產品同質化現(xiàn)象嚴重。住房信貸發(fā)展仍未向服務型轉型，手續(xù)仍繁瑣；消費者購房心理不成熟及自我保護意識仍弱。（5）淄博市房地產業(yè)的發(fā)展趨勢　　1）住宅需求繼續(xù)擴大。隨著貨幣化分配住房和取消福利分房政策的實施，居民的住房要通過消費市場解決，住宅的需求量將繼續(xù)擴大。一是我市居民住宅消費層次差異較大，有理想住房的大都集中在機關事業(yè)單位和經濟效益較好的個別企業(yè)。有60%的居民戶有住房，但不理想，由于企業(yè)效益不好，想通過籌資或按揭貸款準備購房改善居住條件。另有10%左右的無房戶租住或借住房屋，期待購房。二是住房二級市場的開放和規(guī)范使得房改房放開上市交易，住宅品級和需求層次拉開，市場交易活躍，規(guī)模逐步擴大。三是城市現(xiàn)代化的步伐加快，也將進一步擴大住房需求。目前淄博市的城市化水平達到41%，比全省平均高出5個百分點，但與西方發(fā)達國家相比還有相當?shù)牟罹?，上世紀八十年代，美國的城市化率就達到了87%、日本達到了65%。為此，住宅的需求量在未來一個相當?shù)臅r期內繼續(xù)擴大?！　?）住宅開發(fā)向“全優(yōu)化”發(fā)展。隨著居民生活水平的不斷提高，對生活質量的追求發(fā)生了變化。居住小區(qū)和住宅的“智能化”、“生態(tài)化”、“多能化”建設，成為房地產開發(fā)商的發(fā)展方向，對于戶型、環(huán)境、會所、教育、配套等方面的要求進一步增強，產業(yè)多元化突出，多層、小高層、高層、別墅、TOWNHOUSE、商鋪、產權式酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)大量出現(xiàn)。　　3）經濟適用住房在今后一個時期內是住宅消費的熱點。目前，淄博市的消費水平還較低，2002年城市人均可支配收入7850元，按每戶3人計算，年戶均可支配收入23550元。根據(jù)聯(lián)合國公布的住宅消費收入價格比3—6年的參考標準計算，再照顧到貧富之間的差異，淄博市住宅每套銷售價格在20萬元以下比較適宜廣大居民的消費心理。經濟適用住房將是我市面向大眾的消費熱點?！　?）房地產市場向多元方向發(fā)展。隨著房地產法律、法規(guī)和市場體系的健全，房地產市場將由目前的重營銷發(fā)展成為生產、銷售、租賃、抵押、評估、物業(yè)管理并舉的市場體系，土地將由過去的協(xié)議出租、出讓、轉讓，逐步實現(xiàn)招標、拍賣取得土地，土地交易向規(guī)范化、市場化轉變。二手房將成為銷售市場的交易主體，租賃市場趨于活躍。城市化步代的加快，使得城市人口快速增加，房地產二級市場和租賃、抵押、評估將加快發(fā)育。物業(yè)管理也將從過去開發(fā)商孵化出的同體子公司分離出來，逐步實現(xiàn)規(guī)范化、社會化和市場化?！　?）房地產企業(yè)強強聯(lián)合，向規(guī)?；⒓瘓F化方向發(fā)展成為必然趨勢。房地產業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，也是風險較大的行業(yè)。因此，要想在日益激烈的房地產市場競爭中長期生存和發(fā)展，必須具備強大的資金實力。世界各國房地產的共同特點，就是企業(yè)的規(guī)?；?、集團化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的公司主導了房地產的大部分市場。淄博市135家房地產開發(fā)企業(yè)，而且135家公司中，國有和集體企業(yè)還有41家。資金的分散、體制的問題已經制約了進行大規(guī)模開發(fā)的需要，加之國家2003年6月份頒布的“121文件”對房地產企業(yè)的限制，地產去也只有進行體制改革和行業(yè)內部的強強聯(lián)合，形成一批對市場有主導能力的實力企業(yè)，才能在日益激烈的市場競爭中穩(wěn)步發(fā)展；而實力弱小、缺乏核心競爭力的房地產企業(yè)，在未來幾年內將面臨著被淘汰的危險?！　?）“品牌”成為房地產企業(yè)的生命。擁有一個知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個非常重要的條件，在市場供大于求的狀態(tài)下，消費者成為左右市場的和企業(yè)生存的決定因素，開發(fā)企業(yè)要取得競爭優(yōu)勢，立于不敗之地，就必須注重樹立品牌意識，保持企業(yè)的長期穩(wěn)定的發(fā)展?！　?）誠信成為房地產市場的靈魂。古人云：“人無信不立”，離開誠信，整個社會都將失去發(fā)展的基石，并陷于無序的狀態(tài)。從某種意義上講，市場經濟就是法制經濟、信用經濟。房地產市場也不例外，開發(fā)商要把誠信當作經營原則和長期生存和發(fā)展的命脈。隨著政府對房地產市場的逐步規(guī)范，房地產企業(yè)信用檔案的建立，廣大消費者的消費理念趨于成熟等，誠信將成為房地產市場的靈魂。　　8）淄博市的住宅價格會穩(wěn)中有升。目前，淄博市的住宅價格與開發(fā)成本基本相等，其利潤空間幾乎為零。有社會背景的開發(fā)商目前取得的利潤一般有以下幾個方面的來源：一是通過減免政府規(guī)費，把部分用于小區(qū)配套的資金作為利潤；二是通過減、免、緩繳部分土地出讓金作為利潤；三是減免部分稅金作為利潤。沒有背景的開發(fā)商只有通過加強管理和降低原設計標準獲取利潤。即便這樣，淄博市的消費群體也嫌住宅價格偏高。同時，城市居住小區(qū)受諸多因素制約，綜合環(huán)境質量不上檔次。形成了淄博市房地產市場的特有的發(fā)展狀態(tài)。隨著國家對房地產市場的整頓和規(guī)范，淄博市的房地產市場逐步向著健康有序的方向發(fā)展。四、 淄博房地產微觀市場狀況描述張店區(qū)在建樓盤分布圖多層住宅市場分析多層住宅項目大多分布在張店城區(qū)西、北郊區(qū)，主要分布在世紀路以西及聯(lián)通路到開分區(qū)一帶，在淄博市占主導地位。1） 樓盤信息明細表圖表一市場抽樣戶型統(tǒng)計比例圖表二問卷調研中居民對戶型需求比例 從表中戶型數(shù)量統(tǒng)計結果分析得出：目前復式樓供應量相對過大，處供過于求狀態(tài)；而且復式樓多為頂層，多數(shù)淄博當?shù)厥忻穹从硰蜆谴嬖跇菍痈?，上樓難的問題，對復式樓有一定抗性。二房，四房總體開發(fā)量不大，目前市場供應不能滿足現(xiàn)有需求。三房供求基本平衡。從以上幾個圖表中也可粗略了解淄博房地產開發(fā)的思路，市場的成熟程度以及消費群體的需求狀況。 張店區(qū)多層住宅市場特點（1） 絕大多數(shù)樓盤以三房為主力戶型一般是以三房為主，二房為補充，如恒生城市花園，鴻泰嘉園等。附加頂層復式戶型，或者是以三房為主，四房為補充，附加頂層復式戶型，如：翡翠園等，也有部分樓盤以三房為主，二房為補充，如：天立花園。三房占了很大部分的市場份額，且面積集中在105140m178。之間，戶型面積適中，比較合理。三房占主導地位，說明了淄博住宅市場的開發(fā)是以三口之家居住為主，迎合和反映了本地居民的家庭人中結構，生活習俗和消費需求。（2） 戶型結構設計不夠合理還有許多戶型不能滿足明廚、明衛(wèi)、明室的采光通風要求。還有表現(xiàn)在有些戶型的陽臺及臥室設計上；在淄博很多戶型均為陽臺設計，還有諸如窗戶采用平窗的較多，采用凸窗設計的住宅小不多，這可能是受淄博的空氣污染嚴重及北方溫度相對較低，天氣寒冷有關；（3） 底層，頂層設計淄博大部分樓盤的臨街，臨路底層都設計成了商鋪，有些二層甚至三層都聯(lián)體做商業(yè)，或辦公用房。一般小區(qū)內底層設置儲藏間和車庫，底層車庫出售為主，車位以出租為主，一般車庫和儲藏間數(shù)量總和與戶數(shù)比為1：1進行配比規(guī)劃，,這樣開發(fā)商對于這部分面積可以不計入建筑面積之內, 儲藏間的價格水平在300—500元/m178。178。左右。頂層多為六樓或五樓送閣樓,相對單價比五層低,但單價并不是最高價,一般樓層最高單價出現(xiàn)在三層.(4)創(chuàng)新戶型少,開始出現(xiàn)創(chuàng)新戶型并贏得市場錯層,躍層戶型市場份額較少,但錯層,躍式戶型已經出現(xiàn),相對錯層戶型成本比平層高,一般來說它的售價是比要同樓層價位高出約50元/m178。,但是購買者仍是大有人在翡翠園是中房淄博城建公司繼紫荊園開始銷售后做的規(guī)劃設計,據(jù)說是在銷售統(tǒng)計分析了平層與錯層銷售情況的調查基礎上做出的規(guī)劃定位,而事實上翡翠園錯層銷售還不錯.(5)“會所”“商業(yè)街”等配套已成為時下的賣點如在一些小區(qū)內甚至設有大型超市,健身中心,游泳池等生活配套設施,新推樓盤不注重了提高小區(qū)的綠化率,均在35%左右。容積率低,樓間距寬,基本達到1:。在智能化硬件配套上采用了高頻網絡,對講門禁系統(tǒng),并對小區(qū)進行全天候封閉式管理,在優(yōu)惠促銷方面,大多是直接采取折扣優(yōu)惠方式,范圍在優(yōu)惠4%左右.多層住宅價格分析多層住宅的名義價格圖表多層住宅均價1500元以下示意圖多層住宅均價1500元以上樓盤示意圖不在考慮住宅項目的建設規(guī)模,地理位置,戶型結構優(yōu)劣,優(yōu)惠折扣,發(fā)售時間等因素,對以上29個抽樣多層住宅樓盤的名義均價作統(tǒng)計計算,178。.目前張店區(qū)在售經濟適用房住宅小區(qū)溫馨家園均價是1310元/m178。,而低于此價格水平的商品房住宅小區(qū)竟有3個,正是目前這類低價位樓盤還在建,在售,和大量的經濟適用房開發(fā)建設一定程度影響著整個住宅市場的提升,影響著整個樓市價格上漲幅度不大,我們認為這也是淄博房價遠遠低于與經濟實力,購買力相差不多的沿海周邊地市青島,威海, 各種關系,不正當手段而取得的一些價低廉的土地,而隨著此類樓盤銷售完畢逐漸減少，土地政策的不斷完善，取得土地方式越來越規(guī)范，獲取土地越來越困難，地價也將越來越高，開發(fā)低價位，低檔樓盤利潤空間將越來越小，因此預測張店區(qū)低價位樓盤將在兩年后越來越少，相對競爭不是很大，可考慮介入。總之，淄博在售樓盤的價格總體趨于平穩(wěn)，偏低于當?shù)亟洕胶彤數(shù)厥忻竦馁徺I力，與周邊沿海城市相比有較大上升空間，當然這種增長是與市場的成熟度有關，也與開發(fā)商的產品定位有直接關系。高層住宅市場具體分析高層住宅市場簡況圖：高層住宅樓盤分布圖從圖2的樓盤分布圖中可看出，高層住宅市場主要集中在柳泉路人民公園一帶，在張店區(qū)城市總體規(guī)劃圖中可以看出，高層建筑一般沿柳泉路一帶規(guī)劃分布，基本構造出大城市發(fā)展的輪廓線。而柳泉路的高層建筑正以其宏偉，氣派的氣勢展示張店區(qū)大城市的繁榮興旺。插入商業(yè)地產分析部分在售商業(yè)項目簡介：位置：西六路與共青團路交匯處； 開發(fā)商：淄博中岳房地產公司； 總建筑面積：5萬m178。； 商鋪形式：產權式專業(yè)商鋪。攤位；出售形式：三層聯(lián)體出售，商場內單層出售； 促銷手段：第四層商鋪40%的首付在銀行貸款辦妥后全部返還；均價：6000元/ m178。（一，二層聯(lián)體）中國財富陶瓷城位置：南外環(huán)路東鵬陶瓷廠對面； 開發(fā)商；香港恒興公司；均價：2100元/ m178。（一，二，三層聯(lián)體）商鋪形式：產權式專業(yè)商鋪。攤位；區(qū)間面積：99，130 m178。； 物業(yè)管理費：178。.月。促銷手段:購買三套以上五年內返還總額50%。天鴻化工商城位置：美食街與東一路交匯處； 發(fā)展商；淄博天鴻置業(yè)公司均價：5200元/ m178。（一，二層聯(lián)體）商鋪形式：產權式專業(yè)商鋪。攤位；區(qū)間面積：57,80,117 m178。； 物業(yè)管理費：178。.月。促銷手段:12月1日前優(yōu)惠100元/ m178。 目前優(yōu)惠90元/ m178。義烏小商品城位置：華光路與世紀路交匯處； 發(fā)展商；浙江華川實業(yè)規(guī)模:8800個商鋪,占地面積700畝,商業(yè)區(qū)面積達30萬平方米,商業(yè)配套面積達18萬平方米,二期將有寫字樓,住宅樓出售.開工時間:2003年11月28日。 交付時間:2004年秋均價：3480元/ m178。內部認購時間:2003年12月28日認購誠意金:10萬元。 物業(yè)管理:新加坡某物業(yè)管