【正文】 量通病中，影響外墻滲漏的原因有：砌筑砂漿配合比不符合設(shè)計及規(guī)范要求；磚層水平灰縫砂漿飽滿度不足80％，豎向灰縫無砂漿（空縫或瞎縫），為雨水滲漏預(yù)留了內(nèi)部通道；框架結(jié)構(gòu)中填充墻砌至接近梁底或板底時，未經(jīng)停歇，即砌斜磚頂至梁、板底，以后隨著砌體因灰縫受壓縮變形，造成墻體下沉，斜砌磚體與梁、板間形成間隙，外墻抹灰或刮毛時，在此間隙處形成裂縫；框架柱與填充墻間的拉結(jié)筋不滿足磚的模數(shù)，砌筑時折彎鋼筋壓入磚層內(nèi)，形成局部位置砌體與柱間產(chǎn)生較大的間隙，抹灰時該處易產(chǎn)生裂縫。鋁合金或塑鋼窗框與墻體連結(jié)不牢固，密封不嚴(yán) 墻體洞口尺寸或位置不符合設(shè)計要求，窗框與墻體間的間隙未能認真處理，間隙太小，無法填充材料；間隙過大，填充不實；窗洞抹灰由內(nèi)、外墻兩家施工單位施工，施工的時間不同，使用的材料不同，形成縫隙；施工順序不當(dāng)。 與政府各部門的關(guān)系處理上：在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費用就是政府性質(zhì)的收費，這些費用一般都有明文規(guī)定。兩隊相比，后者比前者工程總造價相差132萬元70萬元＝62萬元，工期相差80天。4）、材料驗收，做到一絲不茍、認真過細、數(shù)量、質(zhì)量、價格相符，證件齊全。5）、工地所有需要的建筑材料、機械、工用具，必須要提前做出需要計劃，同時要保證資金到位，以便有計劃地成批組織購買，從中減少中間商的差額，減少成本支出。1工程保修及售后報務(wù)從銷售的角度，賣房只是銷售的第一步，售后服務(wù)的好壞影響到再次的銷售，售后服務(wù)關(guān)系到公司的信譽。向理論學(xué)習(xí)，向?qū)I(yè)知識學(xué)習(xí)，向身邊的同事學(xué)習(xí)，逐步提高自己的理論水平和業(yè)務(wù)能力。應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，如設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費（設(shè)計質(zhì)保金）。 “三管” 是：合同管理→建設(shè)項目監(jiān)理的合同貫穿于合同的簽訂、履行、變更或終止等活動的全過程。認真貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)安全質(zhì)量的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，努力建立科學(xué)的職業(yè)健康安全管理體系，使安全管理工作制度化、科學(xué)化和法制化。其二物資材料的確定，如不能及時確定，施工方案及工藝也就不能及時確定，尤其對于加工周期長的材料，將嚴(yán)重影響整體施工的合理安排甚至擾亂整個施工計劃。五是加強施工變更索賠工作，強化索賠意識。三是嚴(yán)格控制施工質(zhì)量。項目開工以后，應(yīng)按照公司要求工期，根據(jù)施工進度要求，對總包其具體進度、生產(chǎn)內(nèi)容提出了具體要求。再次，就是協(xié)調(diào)，要和各個單位做好溝通，為項目開發(fā)建設(shè)共同努力。 3)、依據(jù)合同及國家的有關(guān)法律法規(guī)，參與對總分包單位進行質(zhì)量管理。1)、參與確定工程質(zhì)量預(yù)控方案?？刂频哪康氖牵和ㄟ^采用控制措施，確保項目交付使用時間目標(biāo)的實現(xiàn)。對哪個專業(yè)或哪一段突破了造價指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計修改的辦法加以解決。隨著公司的逐漸壯大和發(fā)展，公司以后將要開發(fā)的項目有多少等。如果在分包過程中，所有的合同必須由合同審核小組核定，且合同條款必須由工程部細節(jié)審核，這樣才能更好的履行合同，才能很好地行使工程管理的權(quán)利，如不經(jīng)過工程管理部細節(jié)審核就會出現(xiàn)（如：海豚灣大廈的消防、電梯等施工班組）合同漏洞，合同中無施工工期等細節(jié)條款，合同不健全，條款不完善，且雙方簽訂的工程合同內(nèi)容齊全、邏輯嚴(yán)密、雙方的權(quán)利義務(wù)對等，其最后的工程成本就可能合理，反之，成本就有可能偏高，我們開發(fā)商就可能蒙受損失?？偨Y(jié)建議： 1）、配足材料人員，每個工地起碼要配一名專職的材料保管員（其職責(zé)是材料驗收、出入倉庫、記帳、做計劃、保管）一名材料采購員（職責(zé)是材料機械、工用具的組織、購買、市場調(diào)查、報價等）。4）、充分利用原有的舊機械和設(shè)備，從中減少了一部份的費用支出。施工隊伍的選擇及工程承包單價1﹞、施工隊伍的選擇：－個好的施工隊對項目工程能須利完成施工任務(wù)并達到各項工程建筑指標(biāo)起著關(guān)鍵性的作用，同時亦會對工程管理、成本控制等方面得到有效幫助。：澆筑完畢后要及時覆蓋，并蓄水養(yǎng)護，保持表面經(jīng)常濕潤，但應(yīng)注意水養(yǎng)護時表面與內(nèi)部溫差不得超過25℃，否則，必須覆蓋塑料薄膜和保溫材料，以起到既保水又保溫的效果。當(dāng)混凝土的初期抗拉強度不足以抵抗內(nèi)約束拉應(yīng)力時，表面將會出現(xiàn)裂縫。所以變更為采用鋁合金做百葉，從根本上解決了這個問題。層高（3。項目的建成，樹立了公司良好的社會形象，是我們公司在房地產(chǎn)行業(yè)的起步和標(biāo)志，同是亦是我司走向市場發(fā)展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標(biāo)和成績?，F(xiàn)將十年來所有的項目工作總結(jié)匯報如下：一、生產(chǎn)任務(wù)完成情況：開發(fā)項目：所開發(fā)的項目有三個項目：其中2002年11月開工至2005年8月竣工的廣場公寓一、二、三、㎡，預(yù)算總投資約21，868，；㎡，預(yù)算總投資約15，427，；㎡，預(yù)算總投資15，3057。項目設(shè)計：1）設(shè)計和施工圖紙的審核工作：①項目設(shè)計：以海豚灣大廈為例，該項目的設(shè)計是公司根據(jù)地塊的定格結(jié)合實際情況進行的，設(shè)計分為前后兩部份相結(jié)合而成、再作通風(fēng)、透光考慮處理，其特點是節(jié)約土地。從而基本上解決外墻面層開裂的問題，同時亦不增大工程造價。水泥水化熱引起的溫升一般達到20～30℃，而混凝土水熱化過程溫度超過30℃以上，有時更高。④對大體積混凝土采取分層澆灌，分層厚度一般為80cm～100cm，這樣可加速散熱減少混凝土硬化中的水化熱，降低內(nèi)外溫差，避免溫差應(yīng)力引起的裂縫。屋面混凝土的質(zhì)量差密實度、粘結(jié)性差而出現(xiàn)裂縫滲漏。要想從工程項目的建設(shè)中獲得利潤，必須在保證安全、質(zhì)量和工期的前提下，嚴(yán)格實行成本控制。所以說施工隊伍和材料是最關(guān)鍵的。建筑材料、機械設(shè)備的采購和保管建筑機械、設(shè)備、使用工具： 1）、根據(jù)工程的使用需要，各種機械設(shè)備、工用具都能及時組織、購買到位，以保證正常施工。就海豚灣大廈工程而言，據(jù)不完全統(tǒng)計，單零星易耗材料計成本開支29萬元左右，按差額10%計，就多交了3萬元；水電材料開支約170萬左右，按差額8%計，二項合計就多交了17萬元左右。這類分包單位往往因?qū)I(yè)特殊、關(guān)系特殊，工程部和監(jiān)理難以對其進行管理。作為一個管理者，要充分發(fā)揮員工的主觀能動性及工作積極性，提高團隊的整體素質(zhì)，樹立起開拓創(chuàng)新、務(wù)實高效的部門新形象。這是增加工程造價的不確定因素。同時現(xiàn)場項目部必須做好月度工程進度款的初審，造價部門做好工程進度款的復(fù)審，避免超付、提前付。工程施工過程中，嚴(yán)格按設(shè)計要求、驗收規(guī)范、規(guī)定，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、進度、安全等工作。如監(jiān)督檢查《水暖施工組織方案》和《施工監(jiān)理規(guī)劃》實施情況及工程變更情況。作為業(yè)主來說，首先要求監(jiān)理對工程動態(tài)、概況了如指掌。加強消防安全、臨時用電、環(huán)境衛(wèi)生、物料堆放、機械安全的管理，消除火災(zāi)、觸電、物體打擊、機械傷害事故的發(fā)生。充分考慮當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、水文地質(zhì)、氣象氣候和交通運輸?shù)葪l件，因地制宜地要求總包的施工方案優(yōu)化和再控制。以上總結(jié)是我們根據(jù)公司所開發(fā)的樓盤施工中所發(fā)現(xiàn)、總結(jié)得出的一些經(jīng)驗和看法，并未十分祥細到位。首先需要強化項目成本管理觀念，每一個人都要樹立成本意識、效益意識，意識到成本管理對企業(yè)經(jīng)濟效益和個人收入所產(chǎn)生的重要影響。安全檢查制度并每周進行安全綜合檢查，做到檢查有布置、有記錄、有整改、有總結(jié)。如參與總分包單位質(zhì)保體系的自查、自檢、自驗三級驗收制度，主要是通過參與總分包單位的管理去實現(xiàn)，強化工序報驗制度與手序，對一次報驗不通過的部品、工序再從自檢開始，重新進入驗收程序。建筑產(chǎn)品主要是由手工完成，因此產(chǎn)品質(zhì)量就必然會出現(xiàn)較大的偏差?！耙粎f(xié)調(diào)”是：指全面地組織協(xié)調(diào)（注：協(xié)調(diào)的范圍分為內(nèi)部的協(xié)調(diào)和外部的協(xié)調(diào)）｝的要求去做，努力完成公司開發(fā)目標(biāo)計劃。在簽訂的過程中，對招標(biāo)文件和設(shè)計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。開展限額設(shè)計，有效控制造價：積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制。伴隨著購房者回歸理性，“售后服務(wù)”越來越受重視，為了加強客戶忠誠度。7）、建議公司成立一個審計小組，對建筑材料、機械、工用具、用工、用料的成本進行審核，而后才確定購買和組織實施。2）、有的施工隊的施工承包中沒有明確機械設(shè)備、工用具的使用和管理責(zé)任，而造成了施工隊對機械的使用、維修、保養(yǎng)、保管失控，而造成了易壞和丟失；就海豚灣大廈而言，如振動器、振動棒、手推車、電鉆、電鎬等的嚴(yán)重損壞和丟失，手推車的維修、損壞和丟失也不低于1萬元。2﹞、工程承包單價：如何控制好工程成本，工程承包單價占極重的比例。但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商一定要控制好，這就需要處理關(guān)系時的靈活和智慧。成本控制：隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺和房地產(chǎn)市場的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持數(shù)年前的高利潤率，僅靠短、平、快運作，粗放式管理已經(jīng)無法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現(xiàn)理想的投資效益。 這些措施都能一定程度上減少因溫差原因造成的開裂。工程質(zhì)量與施工安全我們公