【正文】 漸趨向飽和，銷售增長(zhǎng)率趨近于零，甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)； 產(chǎn)品成本低，利潤(rùn)也達(dá)到最高點(diǎn)；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。配套物業(yè)管理： 建筑質(zhì)量交通： 城市規(guī)劃： 樓盤規(guī)模朝向外觀1室內(nèi)裝飾1環(huán)保1開發(fā)商實(shí)力及信譽(yù)1付款方式1戶型設(shè)計(jì)1銷售情況1廣告1停車位數(shù)量房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 含義: 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，有目的、有計(jì)劃、全面系統(tǒng)地收集、整理、分析有關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)和經(jīng)營(yíng)決策、制定戰(zhàn)略、編制計(jì)劃等提供科學(xué)可靠依據(jù)的活動(dòng)。特征:房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng) 區(qū)域性市場(chǎng) 高風(fēng)險(xiǎn)性的市場(chǎng) 市場(chǎng)信息不充分的市場(chǎng) 不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的含義:房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)交換來(lái)滿足消費(fèi)者需求的綜合性活動(dòng)。作用：（一）有利于房地產(chǎn)企業(yè)分析和發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)；（二）有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)市場(chǎng)；（三）有利于集中資源，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力；（四）有利于調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷策略；方法：?jiǎn)我?綜合 系列因素因素分析法應(yīng)注意的問(wèn)題（一）市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)是動(dòng)態(tài)的。房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期各階段的營(yíng)銷策略:投入期:高價(jià)高促策略（快速掠取策略）高價(jià)低促策略（緩慢掠取策略）低價(jià)高促策略（快速滲透策略） 低價(jià)低促策略（緩慢滲透策略）成長(zhǎng)期:根據(jù)用戶需求和其它市場(chǎng)信息，不斷改進(jìn)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)；完善銷售渠道，開拓新的市場(chǎng)，擴(kuò)大產(chǎn)品銷售面；改變促銷重點(diǎn)，樹立產(chǎn)品品牌形象；利用價(jià)格手段擴(kuò)大產(chǎn)品銷售。4 房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的策略（一）新產(chǎn)品定價(jià)策略取脂定價(jià)策略（高價(jià)策略）滲透定價(jià)策略（低價(jià)策略）（二）折扣定價(jià)策略現(xiàn)金折扣策略數(shù)量折扣策略季節(jié)折扣策略功能折扣策略（三）心理定價(jià)策略 （四）差別定價(jià)策略（五）價(jià)格調(diào)整策略房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的程序一、確定定價(jià)目標(biāo)二、測(cè)定需求 三、估算成本四、分析競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格與特色五、選擇定價(jià)方法 六、確定最終價(jià)格 一、房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的含義指房地產(chǎn)產(chǎn)品從房地產(chǎn)企業(yè)手中轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中所經(jīng)過(guò)的路線或通道。第七，提供更多的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。167。 一、房地產(chǎn)銷售促進(jìn)的含義指除廣告、人員推銷、公共關(guān)系等手段以外的一切能夠刺激消費(fèi)者購(gòu)買的活動(dòng)。第三，協(xié)助中間商搞好經(jīng)營(yíng)管理，提高市場(chǎng)銷售效果。2 影響房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的因素一、企業(yè)定價(jià)目標(biāo)二、成本因素：一）開發(fā)成本（占總成本的80%土地使用權(quán)出讓金：土地征用費(fèi)：拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：前期工程費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：公共配套設(shè)施費(fèi)：開發(fā)期間稅費(fèi)：（二）開發(fā)費(fèi)用：與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。成熟期 即產(chǎn)品在市場(chǎng)上銷售量趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的階段。價(jià)格。特點(diǎn):覆蓋面廣 區(qū)域性 周期長(zhǎng) 風(fēng)險(xiǎn)性高 消費(fèi)者行為的理智性全過(guò)程（一）土地使用權(quán)的獲?。ǘ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查（三）消費(fèi)者行為和心理分析（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目定位（五）房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)（六）房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格策略（七）房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告策略（八）房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售策略（九）房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理的前期介入應(yīng)注意的問(wèn)題:一、重視房地產(chǎn)的商品屬性 二、營(yíng)銷不是銷售，要實(shí)行全程營(yíng)銷三、注意產(chǎn)品定位，避免“營(yíng)銷近視癥”四、應(yīng)有市場(chǎng)理念對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展