【正文】 ３３ 現(xiàn)今，天華堅持做細(xì)分市場，同時兼顧多個細(xì)分市場的開發(fā)，致力于居住社區(qū)設(shè)計，研究探索未來居住社區(qū)新模式，建立知識平臺， 力求設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化、管理標(biāo)準(zhǔn)化、客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化。 瑞虹新城三期銷講 ２９ 虹葉花苑二期 ? 項目基本概況 項目地址 長春路 158號 當(dāng)期規(guī)劃面積 37335㎡ 當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù) 257戶 容積率 綠化率 35% 車位配比 1： 裝修情況 毛坯 物業(yè)類型 普通住宅 建筑形態(tài) 2棟 20層高層 銷售報價 ~ /㎡ 近期成交均價 23761元 /㎡ 項目位置示意圖 ? 項目 產(chǎn)品介紹 房型 面積段 套數(shù) 占比 一房 60~70㎡ 62 % 50~60㎡ 2 % 二房 70~80㎡ 17 % 80~90㎡ 17 % 90~100㎡ 65 % 三房 130~140㎡ 62 % 170~180㎡ 32 % 瑞虹新城三期銷講 ３０ ? 項目供求及價格走勢分析 虹葉花苑二期供求及價格走勢0500010000150002020025000300000811 0812 0901 0902 0903 090422500230002350024000245002500025500供應(yīng)量 去化量 成交均價 ? 該項目 0811月上市全部 257套房源，后續(xù)無供應(yīng)，總計 27013㎡。擁有集中綠化 8000 平方米，* 米的大陽臺。 ? 主要地鐵交通為 8 號線，該案離 8號線四平路站為 1至 。 ) 數(shù)據(jù)來源： CRIC系統(tǒng) 09年第一季度，虹口區(qū)四大板塊共計新增供應(yīng) 401㎡，來自本案所處四川北路、四平路板塊的“虹葉茗苑”二期以及“玫瑰購物廣場”。 山陰路新式里弄住宅 千愛里?山陰路 2弄。磚木結(jié)構(gòu)，主體二居，局部三層，坐北朝南，簡約歐洲文藝復(fù)興式花園住宅。 1931年 — 1942年，內(nèi)山完造居住于此。 多倫路 215號住宅 該建筑由地產(chǎn)商李桂申所建， 1924年竣工。 1947年 4月 22日， 8000名猶太人在這里集會，抗議英國當(dāng)局將四名‘伊爾貢’（猶太復(fù)國主義軍事組織）組織成員處死，這是上海猶太人規(guī)模最大的一次政治活動。 魯迅墓 坐落于本區(qū)中部魯迅公園的西北隅， 1961年 3月 4日由國務(wù)院列為全國重點文物保護(hù)單位，市人民委員會在此安放了花崗石標(biāo)志。 1925年 1月 11日至 22日，中國共產(chǎn)黨第四次全國代表大會在此召開。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線、中環(huán)線橫貫區(qū)域，軌道交通 3號線（輕軌明珠線）、 4號線、8號線、 10號線等穿越區(qū)境，公交線路四通八達(dá)，正在建設(shè)中的虹口足球場綜合交通樞紐將成為上海東北部最大的地鐵和公交換乘中心。辦公樓部分樓面面積約 37000 平方米，每層辦公樓面積約 2300 平方米，另有八層商場提供超過30000 平方米的零售、餐飲及娛樂設(shè)施。周邊有復(fù)旦、同濟(jì)、財大等知名大學(xué)。 發(fā)展沿革 瑞安自一九八五年起在中 國內(nèi)地開拓業(yè)務(wù)，現(xiàn)已在中國房地產(chǎn)市場具有相當(dāng)?shù)挠绊懥?，并通過合資的拉法基瑞安水泥，成為中國西南部地區(qū)最大的水泥生產(chǎn)商。目前在售的是住宅項目創(chuàng)智坊，主要推出的是全裝修現(xiàn)房，地板、衛(wèi)浴潔具、空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等一應(yīng)俱全。 【 翠湖天地 一期實景圖 】 【 翠湖天地一期 實景圖 】 【 翠湖天地一期 平面圖 】 【 翠湖天地一期 實景圖 】 【 翠湖天地一期 太平湖景 】 瑞虹新城三期銷 講 11 【 翠湖天地二 期 】 Tel:（ 021） 目前銷售均價 : 萬元 /平方米 翠湖天地二 期 需貴公司提供項目 LOGO 地理位置 濟(jì)南路 168 弄 占地面積 萬 平方米 建筑面積 13 萬平方米 開發(fā)時間 20200301 二期總建筑面積 13 萬平方米左右，容積率為 4，綠化率為 40%，內(nèi)設(shè)車位共 542 個，由 7 幢32 層高層組成，主力戶型是 139 平方米左右的二房和 191 平方米左右的三房。魯迅公園、魯迅紀(jì)念館以及茅盾、丁玲等一批文化名人故居坐落虹口，多倫路文化名人街享譽(yù)海內(nèi)外；區(qū)內(nèi)有上海外國語大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)等著名高校，復(fù)興高級中學(xué)、華東師大一附中等重點中學(xué)及南湖職校久負(fù)盛名。魯迅（ 1881— 1936），偉大的文學(xué)家、思想家、革命家，新文化運(yùn)動奠基人。 李白烈士故居 今黃渡路 107弄。抗戰(zhàn)勝利后，該處被國民黨第三方面軍司令官湯恩伯接收并占為己有，俗稱‘湯公館’。 1929年建造，占地約 1050平方米，建筑面積 5279平方米。 郭沫若溧陽路舊居 位于溧陽路 1269號，為坐北朝南二層樓舊式花園洋房?；旌辖Y(jié)構(gòu)三層，坐北朝南，現(xiàn)代式建筑風(fēng)格。于 20世紀(jì) 20年代建造。 09年第 一季度，從各板塊的成交均價來看，北外灘板塊借助江景資源的優(yōu)勢，季度成交均價達(dá)到 30189元 /㎡；而本案所處的四川北路、四平路板塊季度成交均價達(dá)到 22971 元 /㎡，而涼城和曲陽板塊的季度成交均價分別達(dá)到 16077 元 /㎡和 14336元 /㎡。 目前接待處有模型展示，房型圖及樓書資料已出，樣板房估計在 6月份出來，開盤時間也預(yù)計在 6月份，售樓處目前對外報價在 2萬元 /平方 起 。 對比：本案體量較小，共約 280套左右，但區(qū)域開發(fā)力度加上開發(fā)商實力使本案有一定的市場認(rèn)可度。瑞安房地產(chǎn)在開發(fā)大型、多用途城市核心發(fā)展項目及綜合住宅發(fā)展項 目方面擁有卓越的成績。公司亦于 2020 年 12 月成功申請物業(yè)管理二級資質(zhì)，以便接管更大面積的住宅及非住宅物業(yè)，更為今后內(nèi)地發(fā)展做了鋪墊。西面臨沙洪港。通過挖掘公司內(nèi)部專業(yè)人才，去培訓(xùn)一線員工在物業(yè)客服、保安、安全、技術(shù)等方面的基礎(chǔ)知識及技巧。自 2020年起，躋身全國十大民營建筑設(shè)計公司排行榜的前列并保持至今，服務(wù)的客戶包括萬科、中海、華潤、華僑城、復(fù)地、瑞安、招商、陸家嘴、金橋、金融街等諸多知名企業(yè)，并成為萬科在華東地區(qū)最大的戰(zhàn)略合作伙伴之一，成為中國居住社區(qū)規(guī)劃設(shè)計領(lǐng)域的領(lǐng)軍者。 對比： 本案周邊除四平路和大連路外還可依靠周家嘴路，上中環(huán)或外環(huán)甲為便利，加上北外灘東長治路的擴(kuò)寬工程對于本案周邊的道路交通改善有一定助力。 項目規(guī)劃 Ｓ —— 由 5 幢高層及 1 幢小高層組成，完全走品質(zhì)路線。 ? 周邊商 業(yè)及生活配套主要為瑞虹商業(yè)廣場、四川路商業(yè)街、多倫路文化名人街、曲陽商務(wù)中心、通北路小吃街、虹口體育場、和平公園、魯迅公園、中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院（區(qū)級醫(yī)院）、上海第一人民醫(yī)院（市級醫(yī)院） ? 該案主要干道為大連路及四平路，兩條皆為雙向六車道。 ) 成交均價( 元/ M 178。 1946年 5月 — 1947年 12月，茅盾居住于此。 多倫路 3248號住宅 建于 20世紀(jì) 30年代，占地面積 483平方米，建筑面積 783平方米。 內(nèi)山完造千愛里舊居 位于山陰路 2弄 3號，內(nèi)山完造（ 1885— 1959），內(nèi)山書店老板，日本岡山人。在此期間，秋瑾創(chuàng)辦了《中國女報》。初稱司德來公園，也稱舟山公園。 1930年 7月 — 1931年 4月居住于此。毀于“一?二八”凇滬戰(zhàn) 爭。全區(qū)面積 ， 2020年末戶籍人 口 ，轄 10個街道（乍浦、嘉興、提籃橋、新港、四川北、歐陽、曲陽、廣中、涼城、江灣鎮(zhèn)）。大樓聳立早淮海中路、黃陂南路的地鐵站上。整體規(guī)劃面積 100 萬平米，綠化率 35%。中國經(jīng)濟(jì)的高速增長將繼續(xù)為集團(tuán)提供龐大的發(fā)展機(jī)遇，瑞安的目標(biāo)是要在全國的房地產(chǎn)、建筑及建筑材料行業(yè)大力發(fā)展，并成為享譽(yù)全球的企業(yè)。 【 創(chuàng)智坊二期 鳥瞰效果圖】 【 創(chuàng)智坊二期 景觀方案效果圖】 【 創(chuàng)智坊二期 建筑實景照片】 【 創(chuàng)智坊二期 實景照片】 【 創(chuàng)智坊二期 商鋪照片】 瑞虹新城三期銷 講 7 已結(jié)案 樓盤： 【 瑞虹新城一期 】 Tel:（ 021） 65217878/63866868 目前銷售均價 : 萬元 /平方米 瑞虹新城一期 需貴公司提供項目 LOGO 地理位置 臨平路 333 弄 占地面積 公頃 建筑面積 17 萬平方米 交付 時間 2020 年 瑞虹新城是上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)規(guī)模最大的舊區(qū)改造項目之一，位于上海歷史文化底蘊(yùn)深厚的的虹口區(qū)整個項目地塊范圍為：北部是新港路，緊鄰 18 萬平方米的和平公園，東面是飛虹路，南面是臨平路，地鐵 4 號線臨平路站直達(dá)。翠湖一期于 2020年全部售完，二期住宅項目將是上海 “頂級 ”小高層住宅。醫(yī)療衛(wèi)生資源豐富，有上海市第一人民醫(yī)院、岳陽醫(yī)院、中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、海軍 411醫(yī)院等著名醫(yī)院。 1933年 4月，魯迅從拉摩斯公寓遷此，一直居住到逝世。李白（ 1910— 1949），湖南瀏陽人。 后為臺灣第一任行政長官陳儀住所。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)六層，坐東朝西，英式公寓。郭沫若（ 1892— 1978），新文化運(yùn)動巨匠 瑞虹新城三期銷講 ２１ 之一，卓越的科學(xué)家、文學(xué)家和政治活動家。該會堂由美國傳教士萬應(yīng)遠(yuǎn)創(chuàng)辦于光緒年間，專供在滬粵人禮拜之用。王造時（ 1903－ 1971），江西安福人，政治學(xué)博士、復(fù)旦大學(xué)教授、社會活動家、“七君子”之一。 ０９年虹口區(qū)所有商品住宅成交樓盤明細(xì)表 樓盤名稱 開盤日期 總建面 總戶數(shù) 綠化率 得房率 容積率 虹葉花苑二期 20201115 37335 257 35% 80% 豪景苑 20200816 52020 255 45% 78% 大 上海紫金城 20201209 85279 576 43% 79% 白金灣府邸 20200517 46732 136 39% 80% 水木年華花園 20201110 108317 700 39% 78% 瑞虹新城三期銷講 ２５ 六、產(chǎn)品篇 中信和平家園 項目基本資料 區(qū)域環(huán)境 中信和平家園 ，位于上海市 虹口區(qū)新港路天寶路口 ，總建面約 10 萬方，規(guī)劃 1 幢 小高層、 5 幢 高層公寓 。 媒體分析： 目前項目尚處在蓄水期，所以基本沒有什么媒體投放，估計在 6月份開盤前會有一定的投放量。 Ｔ —— 品質(zhì)較高，可能產(chǎn)生較高的物業(yè)管理費(fèi)，可能會減少周邊區(qū)域客戶。公司目前在中國內(nèi)地主要城市的中心地段擁有八個處于不同開發(fā)階段的項目，總建筑面積達(dá) 1,320 萬平方米（包括其他投資者權(quán)益）。 為了配合管理瑞安房地產(chǎn)在楊浦區(qū)投資開發(fā)的總建筑面積超過一百萬平方米的住宅及辦公項目 ——創(chuàng)智 天地，公司于 2020 年 1 月在楊浦投資成立了子公司，以接管楊浦項目的所有物業(yè)及設(shè)施管理。項目臨近有多所重點大學(xué)、市級知名中小學(xué)及商業(yè)區(qū)，五分鐘車程可直達(dá)外灘，交通十分便捷。 更為了適應(yīng)市場發(fā)展、公司發(fā)展及員工發(fā)展需要，人才資源部對公司每個層面的員工都給與了相應(yīng)的內(nèi)部培訓(xùn)及外部專業(yè)資格培訓(xùn)。 成立十余年來，天華始終如一地堅持對設(shè)計作品從概念構(gòu)思到最終建成全過程的高品質(zhì) ，設(shè)計的作品如金橋碧云花園、橡樹灣、浦江鎮(zhèn)新城、聯(lián)通新時空大廈、衢州學(xué)院等都成為業(yè)內(nèi)經(jīng)典，并先后在上海市建委和建設(shè)部組織的評獎活動中累計獲獎 60 余項。 Ｔ —— 四平路雖為主干道但近年來城市交通工具的不斷普及加上該路段的市政工程使該路段長年擁堵。 對比： 本案的區(qū)域開發(fā)力度提高了生活品質(zhì)及周邊配套品質(zhì)，因此在生活舒適度上有一定層次，大規(guī)模開發(fā)力度也帶動了本案上升潛能。 向西有魯迅公園 約 、虹口足球場 ， 多倫路文化名人街 約 5公里 ，往南有規(guī)劃中的北外灘和聞名海內(nèi)外的外灘 客運(yùn)中心 。 ) 成交面積( M 178。原名沈德鴻，字雁冰，浙江桐鄉(xiāng)人。 1930年 5月 — 1933年 6月，馮雪峰居住于此。 1929年 — 1993年，沙汀居住于此。 1906 瑞虹新城三期銷講 １９ 年 9月 — 1907年，秋瑾居住于此。 霍山公園 位于霍山路 118號。國歌《義勇軍進(jìn)行 瑞虹新城三期銷講 １６ 曲》曲作者。原系石庫門房屋 ，轉(zhuǎn)木結(jié)構(gòu)假三層，坐西朝東。 【 企業(yè)天地 效果圖】 瑞虹新城三期銷講 １３ 三 、證照類 ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ? 建設(shè)工