【正文】 貸款的保證物，向商業(yè)銀行進行抵押從而取得貸款的融資方法。政策風險主要來自政府的關政策的調整?？偫麧櫆y算表總利潤測算表單位：萬元內(nèi)容項目最低價最高價海鮮城沿街商鋪的出售（可出售面積22000平方米）15401980海鮮批發(fā)交易攤位的出售（可出售面積10000平方米或30000平方米）600　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（1800）800　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。?400）住宅樓出售（可出售建筑面積10000平方米400600海洋渡假村1000合計3540　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。?740）4380　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?。?980）（三）各項目產(chǎn)出及盈虧保本點分析一期工程保本點分析：一期工程單位面積造價約700元/平方米，企業(yè)需投入資金1540萬元，加上前期造景投入的200萬元，合計投入1740萬元。首先計算10000平方米海鮮交易攤位的建設資金投入和資金來源。該部分計劃投資700－2100萬元。一期開發(fā)分成兩部分同時進行。為便于招商和啟動，第一年房租免房費，第二年、第三年均以優(yōu)惠價格面向經(jīng)營業(yè)戶招商招租。具體是引進一家市場經(jīng)營管理公司，與投資業(yè)主簽訂租賃協(xié)議，全面責運營市場，并向業(yè)主支付固定的租金，即“返租回報”方式。（2）道路名項目東側沿廣利河的大路向政府爭取冠名權，命名為“XX趕海大道”。東營市人均儲蓄和人均消費連續(xù)幾年位居山東前列，特別是油田居民手中閑置資金較多，對于房地產(chǎn)市場需求巨大，期望有物美價廉、升值潛力大的項目出現(xiàn)，本項目個性鮮明，是東營為數(shù)不多的海鮮批發(fā)市場，項目集多種功能于一身，不但是廣利港當?shù)丶跋嚓P漁民、水產(chǎn)品經(jīng)營商戶的首要考慮，還將是油城人民投資置業(yè)的重要選擇。另一種是不違被政府總體規(guī)劃原則下，設計分體街區(qū)式市場。住漁村、觀海港景色、吃海鮮，聞覽漁家風俗。項目總體布局合理，突出體現(xiàn)了功能性與實用性。交通條件已經(jīng)修建的東營旅游景觀路南二路直達本項目，天鵝湖每日有旅游專車直通。（二）可借助的天鵝湖旅游資源本項目緊臨亞洲最大的平原水庫天鵝湖風景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，水域遼闊，四季水鳥不絕，每年吸引數(shù)萬游客，而周圍缺乏相應的配套服務設施及旅游項目。不論是軍事項目，還是體育項目，都可以借此達到勝利的目標。雖然本策劃有別于“項目可行性研究報告”，但也是基于項目的可行而進行的，項目不可行，任何的策劃都將失去意義。六、安全性 東營鑫奧特建材公司正處于高速發(fā)展的勢態(tài)，各項事業(yè)發(fā)展看好，本項目對于項目企業(yè)來講，不但可以促進企業(yè)成長，也能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)替代。（四）珍貴的經(jīng)濟價值本項目是進入廣利港兩條道路入口的交會位置，占地利；是政府批準和支持的大型海鮮交易批發(fā)市場，項目含有唯一和壟斷性價值，據(jù)天時；項目符合城市群體“下午經(jīng)濟與周末經(jīng)濟、特色經(jīng)濟，假期經(jīng)濟”體會漁港休閑生活的特定場所，更是漁產(chǎn)品批發(fā)零售、廉價海鮮餐飲的聚集地，有人和。（三）建設規(guī)模及功能標準建筑面積和內(nèi)容 本項目擬建設為綜合商業(yè)項目，初步規(guī)劃總建筑面積其中臨街商鋪22000平方米（原來是12000平米，建議增加10000平米），批發(fā)市場60000平方米，一期30000平方米，冷庫10000平方米，酒店12000平方米。附建設技術經(jīng)濟指標序號項 目指 標1總用地面積72480平方米2總建筑面積110000平方米3地下建筑面積7680平方米4地上建筑面積104000平方米 其中：渡假酒店12000平方米 低層商鋪22000平方米 市場60000平方米 住宅10000平方米5建筑總高 其中：渡假酒店50米 低層商鋪10米 市場8米 住宅20米6建筑層數(shù) 其中：渡假酒店15層 低層商鋪3層 市場2層 住宅6層建筑方案設計本工程設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范或規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的有關強制性標準的規(guī)定。（二）入口廣場景區(qū)“漁港船歌”趕海大道向南200米左右，即本項目沿街商品房部分和整個項目的入口，建議在此設置小型廣場“漁港之歌”。 （六）小型公寓“漁人之家”項目規(guī)則中的住宅部分，總建筑面積10080平方米，由于地理位置所限，本地人口稀少，建議戶型面積在六十八十平方米/套,總體銷售價格不超過十萬元左右；可做為廣利港漁民的經(jīng)濟適用房開發(fā)；可用來出租為度假或者外來人口的臨時公寓；居住小區(qū)應注重漁村景觀設計；考慮漁民漁需用品倉儲的實際情況，可視開發(fā)情況，增建倉儲室，減少車庫。因市場啟動不足而積壓資金的商業(yè)地產(chǎn)項目層出不窮，已經(jīng)引起社會各界的重視和注意。售樓接待中心的設置與包裝設計在項目現(xiàn)場臨時建設或利用原來建筑改建項目銷售接待中心，要求內(nèi)部環(huán)境明亮整潔，里面設置項目展示區(qū)與客戶洽談區(qū)及大客戶接待處、銷售管理人員辦公區(qū)等，在項目展示區(qū)內(nèi)設置項目整體沙盤、房子模型、戶型結構圖等，展示整個項目的建成效果，建筑布局等；客戶洽談區(qū)要有座位和飲水機等設施，便于客戶休憩和詳細了解項目情況，客戶接待中心墻面懸掛項目宣傳展板、項目平面圖、項目銷售情況表等，要表現(xiàn)出項目紅火的銷售狀況，引發(fā)客戶的購買欲望，增強客戶的　購買信心（公司有條件的話，對于商鋪和公寓樓的銷售可以設置樣板間，給客戶身臨其境的感覺，增強客戶購買信心）。產(chǎn)權式海鮮市場的銷售銷售策略采取“先出售產(chǎn)權、后整體租賃”的運作模式，對整個市場進行整體經(jīng)營，統(tǒng)一對外招商招租。突出項目“賣點”和項目整體環(huán)境、地段位置、鋪面朝向等購房因素的差異。工期預計為6個月，2005年3月動工至2005年9月結束。該酒店總建筑面積約12000平方米，總投資約2000萬元。四期工程以三期工程回款作為四期工程的建設投入資金，完成四期工程的建設。1600元/平方米10800平方米－1740萬元≈0萬元二期工程保本點分析：二期工程單位面積造價700元/平方米，企業(yè)需要投入資金700－2100萬元，工程完工后每平方米以三種不同的價格計算保本點：建設10000平方米時：如定價每平方米1300元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬元，從而達到盈虧保本點。金融財務風險主要來自國家利率的調整和財務成本、費用的變動。（二）遞減式還款這種還款方式的特點是每個還款期的償還本金一定，但應付本息逐期減少，這種方式在個人購房抵押貸款中運用非常普遍。所提供的主要材料應包括：企業(yè)的基本情況、法人和法人代表的證明文件；財政部門或會計事務部門審核通過的上年度的及近期的財務會計報表，主要經(jīng)營狀況和經(jīng)營利潤報告表、信用等級證明和資質等級證明；基本賬戶開戶銀行開戶證明和貸款證；項目用地土地使用證明和計劃局、城建部門、土地管理部門批準的立項、規(guī)劃和施工文件；項目設計草圖和資信機構的預算（匡算）說明書；項目開發(fā)可行性研究報告；擔保人的基本情況及擔保人擬同意擔保的有關證明文件、或抵押單、質物清單。附表：各項目出售面積保本點分析表 四、風險分析此項目的主要風險主要分為政策風險、市場風險、經(jīng)營管理風險和金融財務風險等幾個方面。由此計算出該項目完工并按計劃出售后可實現(xiàn)利潤3540萬元－4380萬元（建設10000平方米市場時），或4740萬元－5980萬元（建設30000平方米市場時）。在此分別進行估算。因此按照審慎的原則，擬先期進行試探性建設，即可先期建設200個－600個單位的攤位，建筑面積為10000－30000平方米。項目總建設期為兩年半，合計30個月，工期從2004年6月開始，至2006年12月底結束。招商招租政策。投資后由專業(yè)公司統(tǒng)一租賃，并給予投資者每年6%的三年租金回報；東營市唯一的大型漁產(chǎn)品批發(fā)零售市場；東營市唯一的大型專業(yè)經(jīng)營海鮮的美食街（二）銷售策略沿街商鋪銷售策略為了體現(xiàn)開發(fā)商在市場啟動的可靠性和保證性，以給予投資業(yè)主一定比例的租金回報，來打消其關于市場啟動的顧慮。好的項目首先要有一個響亮易記的項目名稱，目前的項目名稱暫定為“東營廣利港海鮮批發(fā)市場”考慮到地理位置，項目特點等因素，在名稱方面應高度重視，可以聘請風水先生、起名大師參與甚至借機炒作宣傳。調查表明，東營商品房價格呈總體上漲趨勢，其中住宅10年間從800多元/平方米漲到現(xiàn)在2000元/平方米左右；商鋪10年間從1000多元/平方米漲到現(xiàn)在的30004000元/平方米左右。該方案受益期長，但投資回報慢。東營是沿海城市，但海洋文化和漁文化并不突出，我們在項目策劃中重點突出海洋文化、漁文化，以極少的投資為項目穿上蔚藍文化的外衣，從而創(chuàng)造出不可預估的商業(yè)價值。項目設主入口一個，次入口三個，其中，商鋪布局主次分明，各有優(yōu)勢，并處于廣利鎮(zhèn)兩條主路之間。該港靠近東營市中心城市，交通便捷，資源較豐富，以市興港，以港帶市，是廣利港發(fā)展繁榮的必然。二、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟價值（一）可依賴的廣利港載體目前東營中心城區(qū)還沒有一處大規(guī)模、高檔次的大型海鮮交易場所，在廣利港按照高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理的原則，建設一處大型海鮮、水產(chǎn)品交易場所及休閑旅游消費場所，將對東營海洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展、城市功能的完善以及滿足市民對水產(chǎn)品的需求產(chǎn)生重大影響。四、集中性在戰(zhàn)爭中，集中優(yōu)勢兵力攻擊對方關鍵性的部分，成為軍事謀略的上策。二、創(chuàng)新性創(chuàng)新是事物得以發(fā)展的動力，是人類賴以生存和發(fā)展的主要手段。本著為投資企業(yè)負責的態(tài)度，在深化外地成功經(jīng)驗，并結合本地實際的情況下，我們秉承“市場開發(fā)帶動本項目銷售”的核心思想，在充分考慮項目所需要動用的資金，充分考慮項目價值潛力開發(fā)，充分考慮項目借助外力與外界合資合作的基礎上，本著對投資企業(yè)高度負責的態(tài)度和務實的精神，注重項目的投資安全性，以使企業(yè)投資風險降到最低限度。　　三、項目的主要建設指標（一）項目選址廣利港位于東營市中心城防潮大堤南側，廣利河入海口，廣南水庫以東，距離東城約15公里。其中臨街商鋪部分是項目開發(fā)中的優(yōu)質版塊，建議借鑒外地成形市場調整規(guī)劃，如有難度，可申請減少批發(fā)市場建筑面積，以達到容積率指數(shù)不變。本項目地塊緊靠海港與天鵝湖旅游景區(qū)，項目總體構思應涵蓋旅游、消費、文化、美食等多重含義。作為“造景升值”的重要部分，在建筑成本適當?shù)姆秶鷥?nèi)精心打造。『市場營銷篇』本篇主要分為“市場分析和營銷戰(zhàn)略”兩個內(nèi)容，核心思路是“通過市場的啟動帶動和促進房產(chǎn)的銷售”策劃過程嚴謹，涉及核心內(nèi)容的操作不做過多的文字描述。專業(yè)市場啟動已經(jīng)不能靠政府干預，應借鑒外地先進的成功經(jīng)驗，快速啟動市場來增加購房業(yè)主的投資信心和購買愿望，從而帶動商品房銷售。附：接待中心的設計要求詳表序 號內(nèi) 容