【正文】 250300350有空就去周末才去其他 表二十三 訪問對象選擇逛街時段 377912927360050100150200250300早上8 、9點(diǎn)中午下午2 點(diǎn)以后晚上1 8 點(diǎn)以后晚上2 1 點(diǎn)以后 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 表二十四 訪問對象常去的購物場所（多選） 9757194599813196506116050100150200250新華西環(huán)宇百貨中閩百匯女人街吉馬超市新華都薌客隆附近專賣店閩南批發(fā)市場其他 表二十五 訪問對象對商場的重視因素（多選） 1808712325458108050100150200250300服務(wù)態(tài)度停車方便購物環(huán)境商品價位商場氛圍商品豐富度 表二十六 訪問對象購物 常用的交通方式 156909916370050100150200走路公交車三輪車摩托車私家車 第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)查分析 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 概念導(dǎo)向調(diào)查 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前漳州消費(fèi)者對什么叫 Shopping Mall 有 %都表示不知道，但購物中心對漳州市民并不陌生，基本上都知道購物中心的主要特征是一站式購物（占 %），也有 1/4 以上的消費(fèi)者了解購物中心的娛樂休閑功能。 在本案入口設(shè)立平面分布圖的必要性上，有 78%的消費(fèi)者希望能夠有。 在調(diào)查的店面中有近 80%的店面屬于租用的， 65%經(jīng)營狀況僅保持收支平衡， 31%表示目前經(jīng)營狀況良好。另一方面是隨著漳州房地產(chǎn)價格上漲，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量將有階段性的增加，漳州零售業(yè)從外到內(nèi)，至上而下都在醞釀著一房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 輪大的洗牌。 市場定位建議 注：所謂市場定位，不是我要做什么，而是我希望消費(fèi)者是如何看待我。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢 —— 區(qū)位、規(guī)模、進(jìn)入時機(jī) 本案位處漳州市未來東移中心 —— 龍文區(qū)藍(lán)田鎮(zhèn)，座落在連接市區(qū)與廈門的主干道 —— 迎賓大道旁，具備了 Shopping Mall 所必需的區(qū)位條件和交通條件。 在對漳州廣播電臺的收聽情況進(jìn)行調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，將近 1/2 的消費(fèi)者沒有聽過廣播電臺， 80%以上的消費(fèi) 者表示偶爾聽聽。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 表三十二 訪問對象購買不方便的商品 2648718151 451649946251533 28 32050100150200名牌服飾、化妝品 家用電器 建材進(jìn)口書刊 兒童玩具、嬰幼兒用品 老年用品醫(yī)療保健品 五金用品 電子器材運(yùn)動用品 清潔用品 床上用品家庭裝飾品 其他 表三十三 訪問對象對業(yè)態(tài)業(yè)種的吸引力 1051688414343641481417382482748926 26 2532511255759 594259020406080100120140160180名牌服裝 化妝品 家用電器建材 進(jìn)口書刊 兒童玩具、嬰幼兒用品老年用品 醫(yī)療保健品 五金用品電子器材 運(yùn)動用品 清潔用品床上用品 家庭裝飾品 大型超市流行百貨 家電大賣場 數(shù)碼大賣場建材超市 家具大賣場 電影院娛樂中心 麥當(dāng)勞、肯得基 特色飯店美食小吃 銀行 移動通訊及電訊服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)其他 表三十四 訪問對象對 引進(jìn)大型百貨公司的需求度 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 362216050100150200250300350400希望有無所謂 表三十五 訪問對象對引進(jìn)大型超市的需求度 261317050100150200250300350希望有無所謂 表三十六 訪問對象對設(shè)立銀行的需求度 4001780100200300400500希望有無所謂 表三十七 訪問對象對提供手機(jī)和電訊服務(wù)的評價 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 249329050100150200250300350希望有手機(jī)銷售及充值服務(wù)無所謂 表三十八 訪問對象對不同餐飲的喜好度 1451044612813819312141150108050100150200250麥當(dāng)勞肯得基必勝客德克士中式快餐漳州名小吃牛排咖啡廳日本、韓國料理特色中餐 表三十九 訪問對象在一兩年內(nèi)的購房計(jì)劃 298280270275280285290295300有沒有 功能性規(guī)劃 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 從調(diào)查中了解到，漳州市消費(fèi)者中有 1/3 以上在周末都會和家人一起度過，在以本地人口為主的漳州市，家庭式消費(fèi)特征明顯，而超過 1/2的消費(fèi)者表示周末愿意來本案。而其他購物場所如閩南批發(fā)市場、環(huán)宇百貨、女人街及附 近專賣店分別有 10%左右的消費(fèi)者選擇。訪問對象中有 %的學(xué) 歷水平在高中或中專。夜班運(yùn)輸貨車數(shù)量較白天略有增加，車流量整體數(shù)量減少主要還是因?yàn)閺B門開往漳州的短途客運(yùn)車輛減少所致。 項(xiàng)目區(qū)域車流量統(tǒng)計(jì)分析 項(xiàng)目區(qū)域車流量調(diào)查說明 本次車流量調(diào)查安排在 4/14（四）， 4/15（五）進(jìn)行，天氣晴朗，三個調(diào)查統(tǒng)計(jì)點(diǎn)分布情 況如下： A、迎賓大道旁的西坑農(nóng)村信用社前，主要統(tǒng)計(jì)從廈門經(jīng)過迎賓大道進(jìn)入漳州的車流。 新浦路：市中醫(yī)院至廣城家用電器公司，沿線分布中醫(yī)院、市婦幼保健院，丹霞園嵊書城等 結(jié)語：漳州市區(qū)內(nèi)除了中閩百匯至新華西步行街的商業(yè)氣氛較為成熟外，其他區(qū)域在業(yè)態(tài)業(yè)種的組合搭配上極為單薄，無法吸引大量客流形成氣候。 中閩百匯 — 新華西 — 世紀(jì)廣場：市區(qū)內(nèi)最繁華的商業(yè)中心區(qū)，專賣店數(shù)量最多，門店租金也最高。 城市 道路交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃 重點(diǎn)加快拓通江濱大道、南昌路、修文東路、漳華路、丹霞路、瑞金路、學(xué)府路、鐘法路，形成環(huán)狀交通網(wǎng)絡(luò)，以道路建設(shè)帶動兩側(cè)開發(fā)， 開展浦頭港、三湘江等河流清淤整治，鋪設(shè)污水管道，擴(kuò)大綠地面積，提高環(huán)境質(zhì)量。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 漳州市經(jīng)濟(jì)概況 2020 年生產(chǎn)總值及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2020 年漳州市生產(chǎn)總值 (GDP)達(dá) 億元， 較 2020 年 增長 %。有花市一條街，水仙花田， 百花村，鳳凰山萬畝荔枝海，馬口花博園等以及各縣（市、區(qū)）頗具規(guī)模的花果園林如長泰蘆柑公園，南靖蘭花園，平和柚子園，天寶香蕉林等。年降雨量 10001700 毫米，雨季集中在三至六月。地形多樣，有山地、丘陵、又有平原。 二、目前閩南三角區(qū)域的現(xiàn)有 Shopping Mall 運(yùn)作方式及評估 了解掌握 廈門、晉江 等地目前現(xiàn)有的 Shopping Mall 項(xiàng)目運(yùn)作方式，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，提出可借鑒的范例和參考。 四、同業(yè)經(jīng)營調(diào)查 針對廈門、晉江的 Shopping Mall 開展調(diào)查統(tǒng)計(jì)，掌握該業(yè)態(tài)在閩南三角地帶的運(yùn)作模式和經(jīng)營效果，為本項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營提供借鑒參考。 漳州市區(qū)由薌城區(qū)和龍文區(qū)構(gòu)成，薌城區(qū)為原有城區(qū)主體，下設(shè)東鋪頭街道、巷口街道、南坑街道、新橋街道、東岳街道、西橋街道和芝山鎮(zhèn)。有譽(yù)滿海內(nèi)外，多次出國獻(xiàn)藝的布袋木偶戲、薌劇、潮劇。全市農(nóng)村公路總里程 9130 公里，占全市公路總里程 10396 公里的 %。 漳州市區(qū)人口 萬，其中市鎮(zhèn)人口 35 .68 萬，農(nóng)村人口 萬。 專賣店：是漳州市零售業(yè)態(tài)中的主要組成部分，主要分布在新華西、世紀(jì)廣場、瑞京路女人街和南昌路一帶。 元光南路：臺灣飯店至草寮尾，沿線分布信義超市，吉馬超市和餐飲網(wǎng)點(diǎn)（阿度餐飲、開元酒樓、龍達(dá)賓館，九龍酒家和八里河西餐廳等）。本案距廈門港 40 公里，距廈漳、漳詔、漳龍三條高速公路交匯處漳州長洲互通立交橋僅 3 公里，距離國鐵鷹廈線站僅 5 公里，毗鄰廈門國際機(jī)場，水、陸、 空交通便捷。以貨運(yùn)為主的車輛占主要部分。 客流量調(diào)查日期安排在 4/16（六）和 4/17（日）的 10:0012:00，14:0017:00， 18:0020:00，共計(jì) 7 個小時。 根據(jù)下表，將訪問對象在服裝、飲食、交通三個方面的消費(fèi)支出金額采用中數(shù)進(jìn)行折中計(jì)算支出標(biāo)準(zhǔn)值，然后再各自按占比進(jìn)行加權(quán)，則服房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 裝、飲食、交通三者的支出平 均金額為 元、 元、 元，三者的比例為 22： 51： 27，由此可以看出，飲食支出在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)性支出中還是占很大的比例。清潔用品、運(yùn)動用品、名牌服飾和化妝品、家庭裝飾品被認(rèn)為購買方便，容房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 易取得的商品。 在節(jié)日的重視度上，春節(jié)作為中國最重要的一個傳統(tǒng)節(jié)日，以 63%排在首位，其次是 情人節(jié)（ 45%）、中秋節(jié)（ 42%）、圣誕節(jié)（ %）、母親節(jié)（ %）、七夕 情人節(jié)（ 31%）和國慶節(jié)（ %），而五一節(jié)（ 17%）、萬圣節(jié)（ 13%）和元宵節(jié)（ 13%）的重視度較弱。 這是城市中 Shopping Mall 產(chǎn)生的社會和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 在本案的周邊區(qū)域尚屬于待開發(fā)地塊，雖然在漳州市整體開發(fā)規(guī)劃中迎賓大道步文鎮(zhèn)、藍(lán)田鎮(zhèn)段（含本案）的沿街將開發(fā)成商業(yè)金融區(qū)，同時本案后面區(qū)域?qū)㈤_發(fā)成主要住宅區(qū)，但以上規(guī)劃項(xiàng)目的實(shí)施不是今年內(nèi)就可以實(shí)現(xiàn)的，本 案的主要客流來源仍需設(shè)定在市區(qū)，而要改變市民的消費(fèi)習(xí)慣是一項(xiàng)長期的工程，在短期內(nèi)必須要有充分的應(yīng)對準(zhǔn)備。 機(jī)會 —— 市場空缺 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 Shopping Mall 對于漳州市來說，是城市化的重要特征，對于消費(fèi)者來說，消費(fèi)體驗(yàn)有了新的內(nèi)容，對于同業(yè)來說，全新的業(yè)態(tài)進(jìn)入將有助于市場潛力的充分挖掘。 商業(yè)業(yè)態(tài)定義 按照零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無固定營業(yè)場所等因素將 零售業(yè)分為食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、電話購物等 17 種業(yè)態(tài)， （引用自 商房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 務(wù)部 2020 年 《零售業(yè)態(tài)分類》 （ GB／ T181062020）） Shopping Mall（購物中心）定義 指地產(chǎn)開發(fā)商有計(jì)劃地開發(fā)建設(shè)并做將來的運(yùn)營管理，能使消費(fèi)者進(jìn)行比較購物（同一業(yè)種 2 個以上店鋪）的，以百貨店、大型量販超市、各種專門店和專業(yè)店等零售業(yè)態(tài)為主，附帶餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)及大 型停車場等的大型商業(yè)設(shè)施。在過節(jié)方式上， 50%的消費(fèi)者選擇在節(jié)日里和朋友外出旅游，而有 %選擇逛商場， 21%選擇在家陪家人，但還有 17%選擇和平常一樣。其中建材超市、手機(jī)通訊服務(wù)、電影院以低于 2%的選擇被認(rèn)為對本項(xiàng)目的人氣聚集沒有幫助。還有 %的訪問對象的儲蓄金額在 100300 元范圍內(nèi)。同時根據(jù)本案作為 Shopping Mall 的業(yè)態(tài)特點(diǎn)，未來主力顧客群所處范圍相應(yīng)較大?？瓦\(yùn)車輛數(shù)量增加幅度較大。東三號路（迎賓路至北環(huán)路）主干道長 公里，寬60 米，總投資 9795 萬，已于 2020 年投資 2020 萬。 延安北路：延 安北新村至廣發(fā)華福證務(wù)，主要分布有環(huán)宇百貨，漳州賓館，銀佳賓館等，娛樂場所較為集中，如好地方 KTV，老兄弟足浴等。 批發(fā)市場：主要面向縣城及郊區(qū)的消費(fèi)者和經(jīng)銷商，主要經(jīng)營服飾鞋帽、床上用品、嬰幼兒用品、日用品、干果品等批發(fā)，如閩南小商品批發(fā)市場，工業(yè)品批發(fā)市場，浦東副食品批發(fā)市場，閩南建材批發(fā)市場等。薌城區(qū)從業(yè)人員總數(shù)為 27280人，其中按照登記注冊類型分組為國有單位職工 6357 人，集體單位職工房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 5624 人，其他 14880 人，龍文區(qū)從業(yè)人員總數(shù)為 16331 人，按照登記注冊分組為國有單位職工 12791 人，集體單位職工 100 人，其他 2990 人。 港航設(shè)施 漳州港由石碼、招銀、鎮(zhèn)海、古雷、東山、詔安 6 個港區(qū)組成，其中招銀 、鎮(zhèn)海、東山為一類口岸，招銀港區(qū)被列入對臺直航試點(diǎn)口岸。有被譽(yù)為中國女排獲取世界冠軍的搖籃 ―― 漳州體育基地?！罢闹菹驏|看”的政府口號主要針對該區(qū)。 ? 餐飲不 能太貴，品種要求多樣，如美食廣場等 ?