【正文】 戶的適應(yīng)期，否則將給本案后續(xù)的良性發(fā)展帶來障礙。 機(jī)會(huì) —— 市場空缺 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 Shopping Mall 對于漳州市來說，是城市化的重要特征，對于消費(fèi)者來說，消費(fèi)體驗(yàn)有了新的內(nèi)容，對于同業(yè)來說，全新的業(yè)態(tài)進(jìn)入將有助于市場潛力的充分挖掘。相較其他城市而言，漳州市中低檔次的飲食業(yè)明顯更為發(fā)達(dá)。隨著金三角的整體性開發(fā)和城市對接需要，受到廈門、泉州零售業(yè)發(fā)展影響，漳州市零售業(yè)正進(jìn)入調(diào)整期，一 方面是因?yàn)閺B門、泉州商業(yè)開發(fā)空間的逐漸飽和，越來越多的外來零售業(yè)企業(yè)正逐漸將注意力轉(zhuǎn)到了漳州，泉州中閩百匯和福州環(huán)宇百貨分別于 2020 年底和 2020 年初相繼開業(yè)。 核心商圈是最接近本項(xiàng)目的區(qū)域，占有本項(xiàng)目顧客總數(shù)的 55—70％；次要商圈是位于臨近核心商圈的區(qū)域，占有本項(xiàng)目顧客總數(shù)的 15—房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 25％；邊際商圈是位于次要商圈之外，最外圍的區(qū)域，占有本項(xiàng)目顧客總數(shù)的 5％左右。 商業(yè)業(yè)態(tài)定義 按照零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無固定營業(yè)場所等因素將 零售業(yè)分為食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、電話購物等 17 種業(yè)態(tài)， （引用自 商房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 務(wù)部 2020 年 《零售業(yè)態(tài)分類》 （ GB／ T181062020）） Shopping Mall（購物中心）定義 指地產(chǎn)開發(fā)商有計(jì)劃地開發(fā)建設(shè)并做將來的運(yùn)營管理，能使消費(fèi)者進(jìn)行比較購物（同一業(yè)種 2 個(gè)以上店鋪）的，以百貨店、大型量販超市、各種專門店和專業(yè)店等零售業(yè)態(tài)為主，附帶餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)及大 型停車場等的大型商業(yè)設(shè)施。同時(shí)有 75%的業(yè)主對進(jìn)駐本案并不表示反對， 其中有 16%的業(yè)主對本案表示極大興趣。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 表五十二 廣告的促銷效果 366212050100150200250300350400很少看廣告,無所謂經(jīng)常購買廣告的商品 表五十三 同業(yè)常用的媒體情況 18113515551281466937050100150200電視廣告報(bào)紙廣告DM手機(jī)短信戶外廣告公交車身廣告城市T 視訊廣播電臺(tái)、 表五十四 訪問對象收看電視的時(shí)段 21223282131113143050100150200250閩南日報(bào)海峽都市報(bào)廣播電視報(bào)海峽導(dǎo)報(bào)東南早報(bào)其他 表五十五 報(bào)紙各版面的閱讀情況 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 19117513690 9010312050100150200250新聞文化娛樂廣告體育報(bào)道專題報(bào)告消費(fèi)時(shí)尚生活休閑 表五十六 漳州廣播電臺(tái)的收聽情況 111229 238050100150200250經(jīng)常偶爾幾乎沒有 表五十七 戶外廣告的告知效果 253325050100150200250300350注意看不會(huì)注意看 表五十八 公交車身廣告的告知效果 296 282050100150200250300350會(huì)注意看不會(huì)注意看 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 表五十九 DM 派發(fā)渠道的有效性 34617260050100150200250300350400現(xiàn)場派發(fā)夾報(bào)派發(fā)郵寄到戶 表六十 媒體渠道的有效性 2998518183 1782249 19050100150200250300350電視廣告報(bào)紙廣告DM手機(jī)短信戶外廣告公交車身廣告城市T 視訊廣播電臺(tái) 租金調(diào)查 本次安排的問卷調(diào)查中針對租金方面的調(diào)查主要了解目前漳州市各主要商業(yè)區(qū)的租金情況，了解各店面業(yè) 主對本案的租金預(yù)期，共收回有效問卷 98 份。而在消費(fèi)者對當(dāng)?shù)貓?bào)紙各版面的閱讀選擇上，新聞報(bào)道作為報(bào)紙的主要功能，有 33%消費(fèi)者選擇看新聞，其次是文化娛樂（ 30%），廣告（ %）、消費(fèi)時(shí)尚（ %），體育報(bào)道（ %）和專題報(bào)告（ %） ，生活休閑類內(nèi)容幾乎沒有消費(fèi)者愿意看。在過節(jié)方式上， 50%的消費(fèi)者選擇在節(jié)日里和朋友外出旅游，而有 %選擇逛商場， 21%選擇在家陪家人，但還有 17%選擇和平常一樣。而現(xiàn)場 PR活動(dòng)中表演活動(dòng)（ %）最受歡迎，其次是新品發(fā)布會(huì)（ %）、運(yùn)動(dòng)競賽表演（ %）、明星簽售會(huì)（ %）和藝術(shù)展覽（ %）。 在對漳州消費(fèi)者進(jìn)行本案未來功能性規(guī)劃的意向調(diào)查中，漳州市消費(fèi)者最為看重的是自動(dòng)取款機(jī)和停車場的配套服務(wù)，分別達(dá)到 40%和 %，其次主要是服務(wù)臺(tái)（ %）、寄物臺(tái)（ %）、休閑區(qū)（ %）， 10%15%的消費(fèi)者認(rèn)為無障礙通道、公用電話、餐飲速食和兒童游樂區(qū)有必要配套，而電影院依然被認(rèn)為最沒有必要的配套服務(wù)設(shè)施。隨著漳州房價(jià)的上漲和商品房開發(fā)熱潮，在未來兩年內(nèi)，家居用品的市場需求將會(huì)有較大的提高。其中建材超市、手機(jī)通訊服務(wù)、電影院以低于 2%的選擇被認(rèn)為對本項(xiàng)目的人氣聚集沒有幫助。但有 17%的消費(fèi)者希望能夠搭乘免費(fèi) 的購物專車，而自行車和三輪車也成為了市區(qū)內(nèi)至本項(xiàng)目的一個(gè)重要交通方式。通過對交通方式的調(diào)查可以看出要去車程達(dá)到 15 分鐘以上的購物場所如本案，對于漳州市區(qū)內(nèi)消費(fèi)者而言，需要重視解決交通問題。在目前現(xiàn)有的購物場所選擇中基本上可以分成三個(gè)檔次，最為消費(fèi)者常去的是中閩百匯（ %）和新華都（ %），新華西、吉馬超市和薌客隆超市作為第二檔次，分別獲得有 17%左右的消費(fèi)者選擇。還有 %的訪問對象的儲(chǔ)蓄金額在 100300 元范圍內(nèi)。 總體上，月收入在 1000 元到 2020 元之間的事業(yè)單位、民營企業(yè)工作人員和商鋪個(gè)體經(jīng)營者代表了漳州市消費(fèi)群體的主要消費(fèi)特征和消費(fèi)習(xí)慣。通過對住房情況調(diào)查，發(fā)現(xiàn)訪問對象中租房比例為 %，基本上外來人口中大部分采用租房形式。年齡在 1825 歲的占 %， 2635歲占 %。同時(shí)根據(jù)本案作為 Shopping Mall 的業(yè)態(tài)特點(diǎn)，未來主力顧客群所處范圍相應(yīng)較大。平均每小時(shí)有 1300 輛經(jīng)過本案。僅在夜間有所增加。 廈門方向經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域進(jìn)入市區(qū)的車流特征： 平均每小時(shí)車流量為 608 輛，其中貨車占 %，摩托車占 %，私家車占 %，客運(yùn)車輛占 9%?？瓦\(yùn)車輛數(shù)量增加幅度較大。私家車數(shù)量較前有明顯增加。 統(tǒng)計(jì)時(shí)間段分別是 10:0012:00， 14:0017:00， 18:0020:00,共計(jì) 7 個(gè)小時(shí)。 住宅開發(fā)建設(shè) 毅達(dá)新城一期位于藍(lán)田鎮(zhèn)東嶼，該項(xiàng)目一期用地 138 畝，建設(shè)面積12 萬平方米，計(jì)劃總投資 億元，建設(shè)商住樓， 2020 年投資 1200萬元，已完成填土工程。東三號(hào)路（迎賓路至北環(huán)路）主干道長 公里，寬60 米，總投資 9795 萬，已于 2020 年投資 2020 萬。 交通條件調(diào)查 本案位于漳州市區(qū)通往廈門的主干街道 —— 迎賓大道和水仙大街交匯處前，從市區(qū)到達(dá)本案所在區(qū)域主要通過迎賓大道和水仙大街兩個(gè)方向，經(jīng)過本案的公交車目前開通從西站至瑞竹園的 1 路車，西坑為最靠近本案的公交停靠點(diǎn)。 第三部分 項(xiàng)目區(qū)域調(diào)研 項(xiàng)目區(qū)域概況 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 本案位于漳州市藍(lán)田開發(fā)區(qū)，所在區(qū)域?qū)儆谡闹菔旋埼膮^(qū)，從立交橋開始到本案屬于漳州市未來東擴(kuò)的重點(diǎn)規(guī)劃改造區(qū)域，經(jīng)過本案所在區(qū)域的市區(qū)客流主要通過迎賓大道和水仙大街兩個(gè)方向前往廈門一帶流動(dòng)，其中貨車和私家車占主要部分。 騰飛路：惠薌鞋城平價(jià)超市至華僑飯店至凱撒王朝，有漳州人才市場，薌客隆超市，吉馬超市等。 延安北路：延 安北新村至廣發(fā)華福證務(wù)，主要分布有環(huán)宇百貨，漳州賓館，銀佳賓館等，娛樂場所較為集中，如好地方 KTV，老兄弟足浴等。 勝利西路：衛(wèi)生學(xué)校至臺(tái)灣飯店，沿線分布市政機(jī)關(guān)（市政府、林業(yè)局），銀行（中行、建行和工行） 新華東、西路：大通醫(yī)藥商場至文昌門至中山公園，沿線分布各類品牌專賣店、美聯(lián)電器、 家具城、南豐超市等 新華南、北路：華園小區(qū)至威鎮(zhèn)閣，沿線分布信義超市、吉馬超市、薌客隆超市、新華市場，片仔癀大藥房，鑫玉蘭電器城和金碧輝煌夜總會(huì)，南面主要是些家電專賣店。商品以服飾鞋類為主。 商業(yè)區(qū)分布 漳州市區(qū)的商業(yè)區(qū)主要有中閩百匯 — 新華西 — 世紀(jì)廣場，瑞京路女人街，延安北路等三個(gè)主要商業(yè)區(qū)。 批發(fā)市場：主要面向縣城及郊區(qū)的消費(fèi)者和經(jīng)銷商，主要經(jīng)營服飾鞋帽、床上用品、嬰幼兒用品、日用品、干果品等批發(fā)，如閩南小商品批發(fā)市場，工業(yè)品批發(fā)市場，浦東副食品批發(fā)市場，閩南建材批發(fā)市場等。 第二部分 漳州市商業(yè) 零售業(yè)態(tài)構(gòu)成 百貨公司：目前在漳州市區(qū)內(nèi)的百貨公司主要是中閩百匯和環(huán)宇百貨2 家，環(huán)宇百貨位于延安北路與勝利西路交叉路口，自 2020 年 1 月開業(yè)，定位為中高檔的流行百貨，主要經(jīng)營品牌男女鞋、服飾， 3 個(gè)樓層，營業(yè)面積 6000 多平方 米。 建設(shè)漳州高校園區(qū)（包括華陽體育館、教育學(xué)院、職業(yè)技術(shù)學(xué)院、學(xué)生公寓）、市青少年活動(dòng)中心、朝陽醫(yī)院、中級法院審判綜合樓、天福茶學(xué)院，完善廈大漳州校區(qū)。以 迎賓 路為界，規(guī)劃為南北兩區(qū)，北區(qū)規(guī)劃建設(shè)為工業(yè)出口加工區(qū)，著力發(fā)展技術(shù)密集型和資本密集型產(chǎn)業(yè)；南區(qū)規(guī)劃為行政商貿(mào)居住區(qū)，開發(fā)形成 漳州 第二商貿(mào)圈 。薌城區(qū)從業(yè)人員總數(shù)為 27280人，其中按照登記注冊類型分組為國有單位職工 6357 人，集體單位職工房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 5624 人，其他 14880 人，龍文區(qū)從業(yè)人員總數(shù)為 16331 人，按照登記注冊分組為國有單位職工 12791 人，集體單位職工 100 人，其他 2990 人。 市區(qū)在崗工作人員的平均工資為 12424 元 /年，其中國有單位的平均工資為 14226 元， 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 6648 元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 2652 元，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)到 平方米，農(nóng)村居民人均住房面積達(dá)到 平方米。 2020 年人均收入及居民儲(chǔ)蓄 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9049 元 ， 農(nóng)民人均純收入 3981 元 ， 年末居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元 2020 年社會(huì)消費(fèi)品零售概況 全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 %。各類運(yùn)輸船舶 198 艘、 萬載重噸、 2673 客位 。 港航設(shè)施 漳州港由石碼、招銀、鎮(zhèn)海、古雷、東山、詔安 6 個(gè)港區(qū)組成，其中招銀 、鎮(zhèn)海、東山為一類口岸，招銀港區(qū)被列入對臺(tái)直航試點(diǎn)口岸。 城市交通概況 公路網(wǎng)絡(luò) 漳州 市公路網(wǎng)絡(luò)由 3 條高速公路 (廈漳、漳詔、漳龍高速公路 )、 2 條國道 (32 319 國道 )、 5 條省道（省道漳東線漳州開發(fā)區(qū)至東山西埔段、省道官 九線長泰枋洋至平和九峰段、省道西港線華安湖林至龍海港尾段、省道東東線東山西埔至平和蘆溪段、省道金上線華安段）、 57 條縣道和眾多的鄉(xiāng)村道路組成。 漳州宗教文化發(fā)達(dá)， 有 全國重點(diǎn)佛教寺廟南山寺，千年古剎三平寺，國家級文物保護(hù)單位關(guān)帝廟 、慈濟(jì)宮，開漳圣跡威惠廟、將軍山公園等。 漳州）花卉博覽會(huì)的主會(huì)場。有被譽(yù)為中國女排獲取世界冠軍的搖籃 ―― 漳州體育基地?，F(xiàn)代詔安畫家較著名的有 “三沈 ”：沈福文、沈柔堅(jiān)、沈耀初。但在高溫季節(jié)，臺(tái)風(fēng)也有助于降低氣溫和解除旱象。無霜期達(dá) 330 天以上，年日照 20202300 小時(shí)；年積溫 ℃ ?！罢闹菹驏|看”的政府口號(hào)主要針對該區(qū)。由于土地肥沃，盛產(chǎn)稻谷、甘蔗、水果和其他經(jīng)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 濟(jì)作物。漳州 最大的河流是九龍江 ， 九龍江發(fā)源于博平嶺山脈，分北溪、西溪兩條干流，橫貫華安、長泰、平和、南靖、薌城、龍海市等六個(gè)縣區(qū)。 漳州西北多山，東南臨海，地勢從西北向東南傾斜。 ? 餐飲不 能太貴，品種要求多樣，如美食廣場等 ? 要求能夠送貨上門 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 ? 門口要求設(shè)有業(yè)種分布圖及購物推車 ? 商場內(nèi)要設(shè)有 POS 系統(tǒng)，方便購物及會(huì)員信息查詢 ? 會(huì)員卡終身優(yōu)惠 ? 要求上門服務(wù)，訪問對象認(rèn)為燦坤服務(wù)不錯(cuò)，但這方面做得還不夠。同時(shí)針對商鋪業(yè)主展開入戶調(diào)查，掌握市面上的租金狀況。 四、漳州主要商業(yè)區(qū)店鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查 了解掌握女人街、新華西、世紀(jì)廣場等商業(yè)繁華區(qū)的店鋪?zhàn)饨鹎闆r，結(jié)合本案未來發(fā)展性提出合理建議 五、行銷媒體策略調(diào)查 了解掌握漳州市消費(fèi)者對 現(xiàn)有的商家促銷模式評價(jià) 和 目