【正文】 果 296 282050100150200250300350會注意看不會注意看 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 表五十九 DM 派發(fā)渠道的有效性 34617260050100150200250300350400現(xiàn)場派發(fā)夾報派發(fā)郵寄到戶 表六十 媒體渠道的有效性 2998518183 1782249 19050100150200250300350電視廣告報紙廣告DM手機短信戶外廣告公交車身廣告城市T 視訊廣播電臺 租金調(diào)查 本次安排的問卷調(diào)查中針對租金方面的調(diào)查主要了解目前漳州市各主要商業(yè)區(qū)的租金情況，了解各店面業(yè) 主對本案的租金預(yù)期，共收回有效問卷 98 份。 商業(yè)業(yè)態(tài)定義 按照零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點，根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標顧客和有無固定營業(yè)場所等因素將 零售業(yè)分為食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、電話購物等 17 種業(yè)態(tài)， （引用自 商房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 務(wù)部 2020 年 《零售業(yè)態(tài)分類》 （ GB／ T181062020）） Shopping Mall（購物中心）定義 指地產(chǎn)開發(fā)商有計劃地開發(fā)建設(shè)并做將來的運營管理，能使消費者進行比較購物（同一業(yè)種 2 個以上店鋪）的，以百貨店、大型量販超市、各種專門店和專業(yè)店等零售業(yè)態(tài)為主，附帶餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)及大 型停車場等的大型商業(yè)設(shè)施。隨著金三角的整體性開發(fā)和城市對接需要，受到廈門、泉州零售業(yè)發(fā)展影響，漳州市零售業(yè)正進入調(diào)整期，一 方面是因為廈門、泉州商業(yè)開發(fā)空間的逐漸飽和，越來越多的外來零售業(yè)企業(yè)正逐漸將注意力轉(zhuǎn)到了漳州，泉州中閩百匯和福州環(huán)宇百貨分別于 2020 年底和 2020 年初相繼開業(yè)。 機會 —— 市場空缺 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 Shopping Mall 對于漳州市來說，是城市化的重要特征，對于消費者來說，消費體驗有了新的內(nèi)容，對于同業(yè)來說，全新的業(yè)態(tài)進入將有助于市場潛力的充分挖掘。 漳州零售業(yè)市場領(lǐng)跑者 本案作為漳州首家 Shopping Mall，具備成為漳州零售業(yè)領(lǐng)跑者的一切房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 條件，同樣面對漳州市有限的零售市場，本案也必須成為行業(yè)領(lǐng)跑者，面對不斷變化的市場需求，主動出擊，不斷推出新的行銷模式、新的個性 商品、新的管理方式，在同業(yè)、租戶和消費者心目中建立和鞏固本案的市場領(lǐng)跑者印象。 在本案的周邊區(qū)域尚屬于待開發(fā)地塊，雖然在漳州市整體開發(fā)規(guī)劃中迎賓大道步文鎮(zhèn)、藍田鎮(zhèn)段（含本案）的沿街將開發(fā)成商業(yè)金融區(qū)，同時本案后面區(qū)域?qū)㈤_發(fā)成主要住宅區(qū)，但以上規(guī)劃項目的實施不是今年內(nèi)就可以實現(xiàn)的，本 案的主要客流來源仍需設(shè)定在市區(qū)，而要改變市民的消費習慣是一項長期的工程，在短期內(nèi)必須要有充分的應(yīng)對準備。 目前漳州市區(qū)各種商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模普遍 偏小，規(guī)模最大的商場是中閩百匯（原百貨大樓），營業(yè)面積近 萬平方米，其次是環(huán)宇百貨，營業(yè)面積 6 千多平方米，而本案擁有 10 萬平方米的商業(yè)經(jīng)營面積，在漳州是屬于航空母艦型的商業(yè)網(wǎng)點。 這是城市中 Shopping Mall 產(chǎn)生的社會和經(jīng)濟基礎(chǔ)。 在戶外廣告的關(guān)注度調(diào)查中， 56%的消費者表示上街時不會注意到戶外廣告內(nèi)容，而 對于公交車身廣告有 51%的消費者表示上街時會注意看， DM 派發(fā)渠道的有效性調(diào)查中，現(xiàn)場派發(fā)的到達效果最好，有 56%的消費者表示看到的 DM 主要是通過現(xiàn)場派發(fā)方式取得的， 30%的消費則通過夾報郵寄方式取得，而通過郵寄到戶方式取得的占 10%。 在節(jié)日的重視度上，春節(jié)作為中國最重要的一個傳統(tǒng)節(jié)日，以 63%排在首位，其次是 情人節(jié)（ 45%）、中秋節(jié)（ 42%）、圣誕節(jié)（ %）、母親節(jié)（ %）、七夕 情人節(jié)（ 31%）和國慶節(jié)（ %），而五一節(jié)（ 17%）、萬圣節(jié)（ 13%）和元宵節(jié)（ 13%）的重視度較弱。 鑒于本案所處位置比較偏離市中心，周邊屬于待開發(fā)區(qū)域，有%的消費者認為有必要在本案設(shè)立公交?？奎c。清潔用品、運動用品、名牌服飾和化妝品、家庭裝飾品被認為購買方便，容房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 易取得的商品。 在選擇購物場所的影響因素上，商品價位以 44%被視為消費者最看重的因素，其次是有 31%選擇服務(wù)態(tài)度，其他因素如購物環(huán)境和商品豐房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 富度并不受到消費者的特別看重，而商場氛圍最不受消費者重視。 根據(jù)下表，將訪問對象在服裝、飲食、交通三個方面的消費支出金額采用中數(shù)進行折中計算支出標準值，然后再各自按占比進行加權(quán)，則服房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 裝、飲食、交通三者的支出平 均金額為 元、 元、 元，三者的比例為 22： 51： 27，由此可以看出，飲食支出在當?shù)叵M者的消費性支出中還是占很大的比例。 表一 訪問對象性別比例 261317050100150200250300350男女 表二 訪問對象婚姻狀況 329249050100150200250300350未婚已婚 表三 訪問對象家庭人員數(shù)量 0 8151 158176850501001502001人2人3人4人5人6 人以上 表四 訪問對象年齡范圍比例 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 1129816084250501001502002503003501 8 歲以下1 8 —25 歲2 6 —35 歲3 6 —45 歲4 6 歲以上 表五 訪問對象學歷水平比例 7729917527050100150200250300350初中以下高中或中專大學研究生及以上 外來常住人口 的居住方式主要是租房 調(diào)查對象居住區(qū)域主要分布在薌城區(qū)和龍文區(qū)，來自外地的人員占%。 客流量調(diào)查日期安排在 4/16（六）和 4/17（日）的 10:0012:00，14:0017:00， 18:0020:00，共計 7 個小時。 結(jié)論 通過每小時車流統(tǒng)計表可以看出， 4/15（五）因為臨近周末，白天經(jīng)過本案往 廈門去的車輛較周四變化不大，但 18:00 后車輛數(shù)量有所增加。以貨運為主的車輛占主要部分。 B、吉馬 SM 廣場側(cè)面的水仙大街與迎賓大道交匯路口旁，主要統(tǒng)計從房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 漳州迎賓大道和水仙大街經(jīng)過本案往廈門去的車流。本案距廈門港 40 公里，距廈漳、漳詔、漳龍三條高速公路交匯處漳州長洲互通立交橋僅 3 公里，距離國鐵鷹廈線站僅 5 公里，毗鄰廈門國際機場，水、陸、 空交通便捷。在業(yè)種較為集中的區(qū)域，基本上就三五家的規(guī)模。 元光南路：臺灣飯店至草寮尾，沿線分布信義超市，吉馬超市和餐飲網(wǎng)點（阿度餐飲、開元酒樓、龍達賓館，九龍酒家和八里河西餐廳等）。 瑞京路女人街：主要以女性用品為主，比較接近漳州師范學院，來店客中學生比例較大。 專賣店：是漳州市零售業(yè)態(tài)中的主要組成部分，主要分布在新華西、世紀廣場、瑞京路女人街和南昌路一帶。 加強對市區(qū)香港路、岳口、浦頭片區(qū)、南山旅游區(qū)等重點歷史街區(qū)的開發(fā)和保護， 居民住宅及市政設(shè)施發(fā)展規(guī)劃 加快已開工的東南商貿(mào)城、江濱路片區(qū)、天下廣場、世紀廣場、瑞京路房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 西段片區(qū)、建元路片區(qū)等舊城改造項目的建設(shè)進度，抓緊開工建設(shè)興華小區(qū)、丹霞路北段片區(qū)等具備開工條件的舊城改造項目，加快延北新村等危舊房屋片區(qū)的改造步伐。 漳州市區(qū)人口 萬，其中市鎮(zhèn)人口 35 .68 萬，農(nóng)村人口 萬。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。全市農(nóng)村公路總里程 9130 公里，占全市公路總里程 10396 公里的 %。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 漳州是歷史文化名城有 “ 閩南第一碑林 ” 省級風景名勝區(qū)云洞巖，全國重點文物保護單位漳州明清牌坊、漳州文廟，中國十大名橋之一江東橋，“ 世界建筑奇觀 ” 漳州土樓等 。有譽滿海內(nèi)外，多次出國獻藝的布袋木偶戲、薌劇、潮劇。年平均風力二級。 漳州市區(qū)由薌城區(qū)和龍文區(qū)構(gòu)成，薌城區(qū)為原有城區(qū)主體，下設(shè)東鋪頭街道、巷口街道、南坑街道、新橋街道、東岳街道、西橋街道和芝山鎮(zhèn)。西北部橫亙著博平嶺山脈， 海拔 700 至 1000 米，平和縣境內(nèi)的大芹山為最高點，海拔 1544 米。 四、同業(yè)經(jīng)營調(diào)查 針對廈門、晉江的 Shopping Mall 開展調(diào)查統(tǒng)計，掌握該業(yè)態(tài)在閩南三角地帶的運作模式和經(jīng)營效果，為本項目后續(xù)經(jīng)營提供借鑒參考。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 三、商圈調(diào)查 明確商圈范圍，了解商圈形態(tài)和 漳州市民的消費結(jié)構(gòu) 和消費特征，同時重點調(diào)查本案所在 區(qū)域的區(qū)位特征、交通條件、市政建設(shè)規(guī)劃動態(tài)，統(tǒng)計所在區(qū)域的客流量和車流量。 二、目前閩南三角區(qū)域的現(xiàn)有 Shopping Mall 運作方式及評估 了解掌握 廈門、晉江 等地目前現(xiàn)有的 Shopping Mall 項目運作方式，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，提出可借鑒的范例和參考。有效樣本量 600 份 三、定點統(tǒng)計 在項目區(qū)域內(nèi)安排專職人員對客流和車 流進行定點定時的統(tǒng)計，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析區(qū)域內(nèi)車流和客流的特點及動向。地形多樣，有山地、丘陵、又有平原。 行政區(qū)劃 漳州市是福建省直轄市， 轄有薌城區(qū)、龍文區(qū)和龍海市， 漳浦縣、云霄縣、詔安縣、東山縣、南靖縣、平和縣、長泰縣和華安縣。年降雨量 10001700 毫米，雨季集中在三至六月。近代著名的文學家則有林語堂、楊騷、許地山。有花市一條街，水仙花田， 百花村，鳳凰山萬畝荔枝海，馬口花博園等以及各縣（市、區(qū)）頗具規(guī)模的花果園林如長泰蘆柑公園，南靖蘭花園，平和柚子園，天寶香蕉林等。至 2020 年底，全市公路總里程 10396 公里（其中：國道主干線 186 公里、國道 267 公里、省道 683 公里），通車公路平均密度達到房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 每百平方公里 公里。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 漳州市經(jīng)濟概況 2020 年生產(chǎn)總值及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2020 年漳州市生產(chǎn)總值 (GDP)達 億元， 較 2020 年 增長 %。 漳州市人口概況 2020 年末全市戶籍總?cè)丝? 萬人，常住總?cè)丝?464 萬人。 城市 道路交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃 重點加快拓通江濱大道、南昌路、修文東路、漳華路、丹霞路、瑞金路、學府路、鐘法路，形成環(huán)狀交通網(wǎng)絡(luò)，以道路建設(shè)帶動兩側(cè)開發(fā)， 開展浦頭港、三湘江等河流清淤整治，鋪設(shè)污水管道，擴大綠地面積，提高環(huán)境質(zhì)量。中閩百匯前身是漳州市國營百貨，于 2020 年 9 月開房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 業(yè)，定位偏低，以家庭消費為主，主要經(jīng)營化妝品、服飾、童裝，鞋子，還擁有一個地下超市，共有 7 個樓層。 中閩百匯 — 新華西 — 世紀廣場：市區(qū)內(nèi)最繁華的商業(yè)中心區(qū)，專賣店數(shù)量最多，門店租金也最高。 水仙大街（馬灶路）：燈飾城至閩南新城批發(fā)市場，沿線分布信義超市、鑫玉蘭電器城，吉馬超市，閩南新城批發(fā)市場。 新浦路：市中醫(yī)院至廣城家用電器公司，沿線分布中醫(yī)院、市婦幼保健院，丹霞園嵊書城等 結(jié)語：漳州市區(qū)內(nèi)除了中閩百匯至新華西步行街的商業(yè)氣氛較為成熟外，其他區(qū)域在業(yè)態(tài)業(yè)種的組合搭配上極為單薄，無法吸引大量客流形成氣候。漳州市區(qū)內(nèi)目前主要交通方式還是以摩托車和步行為主，同時在調(diào)查市民至本案所采用的交通方式也是以摩托車為主，公交車的使用頻率較低。 項目區(qū)域車流量統(tǒng)計分析 項目區(qū)域車流量調(diào)查說明 本次車流量調(diào)查安排在 4/14（四）， 4/15（五）進行，天氣晴朗，三個調(diào)查統(tǒng)計點分布情 況如下： A、迎賓大道旁的西坑農(nóng)村信用社前，主要統(tǒng)計從廈門經(jīng)過迎賓大道進入漳州的車流。 時間段： 14:00— 17:00 市區(qū)經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征： 平均每小時車流量為 593 輛，其中貨車占 %，私家車占 28%，摩托車占 %，長途客運占 %。夜班運輸貨車數(shù)量較白天略有增加，車流量整體數(shù)量減少主要還是因為廈門開往漳州的短途客運車輛減少所致。 客流量統(tǒng)計分析 客流量調(diào)查說明