【正文】 市公路總里程 10396 公里的 %。 運(yùn)輸站場(chǎng) 全市共有道路客運(yùn)站 25 個(gè)（其中一級(jí)站 1 個(gè)、二級(jí)站 11 個(gè)），一、二級(jí)站場(chǎng)均分布在市區(qū)和縣域行政中心。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。從分 行業(yè)的情況看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，比上年增長(zhǎng) %；餐飲業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %；其他行業(yè) 億元，增長(zhǎng) %。 漳州市區(qū)人口 萬(wàn)，其中市鎮(zhèn)人口 35 .68 萬(wàn)，農(nóng)村人口 萬(wàn)。目標(biāo)在 2020 年底 該 區(qū)建成面積 23 平方公里，人口達(dá) 30 萬(wàn)人。 加強(qiáng)對(duì)市區(qū)香港路、岳口、浦頭片區(qū)、南山旅游區(qū)等重點(diǎn)歷史街區(qū)的開發(fā)和保護(hù)， 居民住宅及市政設(shè)施發(fā)展規(guī)劃 加快已開工的東南商貿(mào)城、江濱路片區(qū)、天下廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)、瑞京路房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 西段片區(qū)、建元路片區(qū)等舊城改造項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，抓緊開工建設(shè)興華小區(qū)、丹霞路北段片區(qū)等具備開工條件的舊城改造項(xiàng)目，加快延北新村等危舊房屋片區(qū)的改造步伐。 漳州市未來的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整將主要以綜合性專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、餐飲、百貨和專賣店為主。 專賣店：是漳州市零售業(yè)態(tài)中的主要組成部分，主要分布在新華西、世紀(jì)廣場(chǎng)、瑞京路女人街和南昌路一帶。其中以新華都超市單店規(guī)模最大，生意最好。 瑞京路女人街：主要以女性用品為主，比較接近漳州師范學(xué)院，來店客中學(xué)生比例較大。 東一號(hào)路：在東一號(hào)路悅?cè)A商業(yè)城段沃爾瑪即將入駐，目前已經(jīng)形成了摩托車配件、美食街等主題性步行街，尚有部分商業(yè)在規(guī)劃建設(shè)中，周邊房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 居民區(qū)比較完善，交通便利，是漳州市未來極有發(fā)展?jié)摿Φ男律倘Α? 元光南路：臺(tái)灣飯店至草寮尾，沿線分布信義超市，吉馬超市和餐飲網(wǎng)點(diǎn)（阿度餐飲、開元酒樓、龍達(dá)賓館，九龍酒家和八里河西餐廳等）。 瑞京路：吉馬超市至南豐便利店，靠近漳州師范學(xué)院，沿線主要有品牌鞋類專賣店（如安踏專賣、新輝鞋城等），餐飲（如上島咖啡、德克士、寶島杯樂等）。在業(yè)種較為集中的區(qū)域，基本上就三五家的規(guī)模。以上街道同樣也是未來市區(qū)客源流向本案的主要路線。本案距廈門港 40 公里，距廈漳、漳詔、漳龍三條高速公路交匯處漳州長(zhǎng)洲互通立交橋僅 3 公里，距離國(guó)鐵鷹廈線站僅 5 公里，毗鄰廈門國(guó)際機(jī)場(chǎng)，水、陸、 空交通便捷。 旅游開發(fā)建設(shè)規(guī)劃 云洞巖度假村投資 100 萬(wàn)美元，開發(fā)熱氣球、滑雪道、滑草坪、滑翔翼、人工湖游船等五個(gè) 項(xiàng)目，美食城占地 20 畝，總投資 300 萬(wàn)元，山門占地 26 畝，建設(shè)旅游店面、別墅客房、中心會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)及其它配套設(shè)施。 B、吉馬 SM 廣場(chǎng)側(cè)面的水仙大街與迎賓大道交匯路口旁，主要統(tǒng)計(jì)從房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 漳州迎賓大道和水仙大街經(jīng)過本案往廈門去的車流。以貨運(yùn)為主的車輛占主要部分。以貨運(yùn)為主的車輛占主要部分。客運(yùn)車輛明顯減少。 結(jié)論 通過每小時(shí)車流統(tǒng)計(jì)表可以看出， 4/15（五）因?yàn)榕R近周末，白天經(jīng)過本案往 廈門去的車輛較周四變化不大，但 18:00 后車輛數(shù)量有所增加。而廈門方向來的車輛主要以貨車、客運(yùn)車輛為主，白天與夜間的車流量差別明顯，同時(shí)私家車的數(shù)量受周末影響較大。 客流量調(diào)查日期安排在 4/16（六）和 4/17（日）的 10:0012:00，14:0017:00， 18:0020:00，共計(jì) 7 個(gè)小時(shí)。 第四部分 商圈消費(fèi)特性及專題調(diào)查 本次針對(duì)商圈范圍內(nèi)的薌城區(qū)采樣 400 份和本案周邊龍文區(qū)采樣200 份，合計(jì)回收有效問卷 578 份。 表一 訪問對(duì)象性別比例 261317050100150200250300350男女 表二 訪問對(duì)象婚姻狀況 329249050100150200250300350未婚已婚 表三 訪問對(duì)象家庭人員數(shù)量 0 8151 158176850501001502001人2人3人4人5人6 人以上 表四 訪問對(duì)象年齡范圍比例 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 1129816084250501001502002503003501 8 歲以下1 8 —25 歲2 6 —35 歲3 6 —45 歲4 6 歲以上 表五 訪問對(duì)象學(xué)歷水平比例 7729917527050100150200250300350初中以下高中或中專大學(xué)研究生及以上 外來常住人口 的居住方式主要是租房 調(diào)查對(duì)象居住區(qū)域主要分布在薌城區(qū)和龍文區(qū)，來自外地的人員占%。大部分訪問對(duì)象的月收入在 1000元到 2020 元以內(nèi)，比例為 %。 根據(jù)下表，將訪問對(duì)象在服裝、飲食、交通三個(gè)方面的消費(fèi)支出金額采用中數(shù)進(jìn)行折中計(jì)算支出標(biāo)準(zhǔn)值，然后再各自按占比進(jìn)行加權(quán)，則服房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 裝、飲食、交通三者的支出平 均金額為 元、 元、 元，三者的比例為 22： 51： 27，由此可以看出，飲食支出在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)性支出中還是占很大的比例。 表十一 訪問對(duì)象每月購(gòu)買服裝支出比例 8819012273250501001502001 0 0 元以內(nèi)1 0 0 元—2 0 0 元2 0 0 元—3 0 0 元3 0 0 元——50 0 元5 0 0 元以上 表十二 訪問對(duì)象每月飲食支出比例 18127238145500501001502002501 0 0 元以內(nèi)1 0 0 元—3 0 0 元3 0 0 元—5 0 0 元5 0 0 元—8 0 0 元8 0 0 元以上 表十三 訪問對(duì)象每月交通費(fèi)用支出比例 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 151 15813695380501001502001 0 0 元以內(nèi)1 0 0 元—2 0 0 元2 0 0 元—5 0 0 元5 0 0 元—1 0 0 0 元1 0 0 0 元以上 表十四 訪問對(duì)象每月儲(chǔ)蓄金額比例 6311215489420501001502001 0 0 元以內(nèi)1 0 0 元—3 0 0 元3 0 0 元—5 0 0 元5 0 0 元—1 0 0 0 元1 0 0 0 元以上 消費(fèi)特征調(diào)查 通過下表可以看出，漳州市消費(fèi)者的消費(fèi)心理基本上還是偏向理性，在購(gòu)物過程同伴的意見影響不大， 重視商品，不看重品牌，價(jià)格敏感性高，同時(shí)對(duì)流行新品的求新心理不強(qiáng)，更愿意等到促銷折扣時(shí)期再購(gòu)買， 但依然有超過 46%的顧客存在沖動(dòng)性購(gòu)物可能，有 73%的消費(fèi)者不是非常重視商品的實(shí)用性。 在選擇購(gòu)物場(chǎng)所的影響因素上，商品價(jià)位以 44%被視為消費(fèi)者最看重的因素，其次是有 31%選擇服務(wù)態(tài)度，其他因素如購(gòu)物環(huán)境和商品豐房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 富度并不受到消費(fèi)者的特別看重，而商場(chǎng)氛圍最不受消費(fèi)者重視。同時(shí)有 73%的消費(fèi)者表示知道或聽說過本項(xiàng)目。清潔用品、運(yùn)動(dòng)用品、名牌服飾和化妝品、家庭裝飾品被認(rèn)為購(gòu)買方便，容房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 易取得的商品。從表三十八可以看出，目前在大中城市比較受歡迎的餐飲除了日本韓國(guó)料理外，其他如牛排館、必 勝客和咖啡廳大部分都并不受歡迎。 鑒于本案所處位置比較偏離市中心，周邊屬于待開發(fā)區(qū)域，有%的消費(fèi)者認(rèn)為有必要在本案設(shè)立公交?？奎c(diǎn)。 表四十 訪問對(duì)象周末的消遣方式 20134532050100150200250300350400和家人一起過不一定從不和家人一起過 表四十一 訪問對(duì)象周末來本項(xiàng)目的意向 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 331247050100150200250300350會(huì)去不會(huì)去 表四十二 訪問對(duì)象對(duì)公交?？空驹O(shè)立的必要性 35518736050100150200250300350400很有必要可有可無完全沒有必要 表四十三 訪問對(duì)象對(duì)停車問題的反映 368210050100150200250300350400商場(chǎng)的停車位經(jīng)常不夠停車很方便 表四十四 訪問對(duì)象最為看重的配套服務(wù) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 22417288 861814528447623686148724 3050100150200250停車場(chǎng) 寄物臺(tái) 無障礙通道 公用電話 服務(wù)臺(tái)化妝間 禮品包裝 修補(bǔ)護(hù)理 飲料販賣機(jī) 自動(dòng)取款機(jī)餐飲速食 休閑區(qū) 兒童游樂區(qū) 電影院 其他 表四十五 訪問對(duì)象對(duì)商店入口平面圖的設(shè)立必要性 4531250100200300400500希望有無所謂 行銷策略調(diào)查 根據(jù)現(xiàn)有商家常用促銷方式及本案未來可能采用的行銷手段，對(duì)漳州市消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查對(duì)象認(rèn)為同伴的建議對(duì)促成購(gòu)物的影響最大，其次是現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛的帶動(dòng)作用和促銷活動(dòng)，至于銷售人員的推銷，消費(fèi)者認(rèn)為并不能起到非常大的影響。 在節(jié)日的重視度上，春節(jié)作為中國(guó)最重要的一個(gè)傳統(tǒng)節(jié)日，以 63%排在首位，其次是 情人節(jié)（ 45%）、中秋節(jié)（ 42%）、圣誕節(jié)（ %）、母親節(jié)（ %）、七夕 情人節(jié)（ 31%）和國(guó)慶節(jié)（ %），而五一節(jié)（ 17%）、萬(wàn)圣節(jié)（ 13%）和元宵節(jié)（ 13%）的重視度較弱。 通過調(diào)查，漳州消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有廣告的接受度較差，近 2/3 的消費(fèi)者表示很少看廣告，而漳州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)常用媒體中電視廣告的關(guān)注度最高，有 %房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 的消費(fèi)者是通過電視看到漳州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的廣告 ，其次是 報(bào)紙廣告（ 23%） 、戶外廣告（ 22%） 、 城市 T 視訊（ 12%） 和 手機(jī)短信（ %） ，而 電臺(tái)（ %）和 DM（ %） 消費(fèi)者接觸最少。 在戶外廣告的關(guān)注度調(diào)查中， 56%的消費(fèi)者表示上街時(shí)不會(huì)注意到戶外廣告內(nèi)容，而 對(duì)于公交車身廣告有 51%的消費(fèi)者表示上街時(shí)會(huì)注意看， DM 派發(fā)渠道的有效性調(diào)查中，現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)的到達(dá)效果最好，有 56%的消費(fèi)者表示看到的 DM 主要是通過現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)方式取得的， 30%的消費(fèi)則通過夾報(bào)郵寄方式取得，而通過郵寄到戶方式取得的占 10%。同時(shí)有 20%業(yè)主表示計(jì)劃再開新店。 這是城市中 Shopping Mall 產(chǎn)生的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 自營(yíng)主業(yè) ：自己經(jīng)營(yíng)主力店，而 小的店鋪出租， 比如 菲律賓 SM 商業(yè)集團(tuán) 商圈定義 商圈是指該商業(yè)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域，或者可以理解為商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的影響范圍，是由消費(fèi)者的購(gòu)買行為和該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能力所決定的，一般將商圈視為以本項(xiàng)目為中心，向四周展開的同心圓。 目前漳州市區(qū)各種商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模普遍 偏小，規(guī)模最大的商場(chǎng)是中閩百匯（原百貨大樓），營(yíng)業(yè)面積近 萬(wàn)平方米，其次是環(huán)宇百貨，營(yíng)業(yè)面積 6 千多平方米，而本案擁有 10 萬(wàn)平方米的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積，在漳州是屬于航空母艦型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。本案以 Shopping Mall 業(yè)態(tài)模式進(jìn)入漳州市場(chǎng)，進(jìn)入時(shí)機(jī)應(yīng)該是恰當(dāng)?shù)?，?duì)業(yè)態(tài)模式選擇是有魄力和遠(yuǎn)見的。 在本案的周邊區(qū)域尚屬于待開發(fā)地塊，雖然在漳州市整體開發(fā)規(guī)劃中迎賓大道步文鎮(zhèn)、藍(lán)田鎮(zhèn)段（含本案）的沿街將開發(fā)成商業(yè)金融區(qū)，同時(shí)本案后面區(qū)域?qū)㈤_發(fā)成主要住宅區(qū)，但以上規(guī)劃項(xiàng)目的實(shí)施不是今年內(nèi)就可以實(shí)現(xiàn)的，本 案的主要客流來源仍需設(shè)定在市區(qū)，而要改變市民的消費(fèi)習(xí)慣是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工程，在短期內(nèi)必須要有充分的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。 如前所述，目前漳州零售業(yè)正處于業(yè)態(tài)的重新洗牌階段，本案作為漳州市首家 Shopping Mall，將扮演著漳州市零售行業(yè)調(diào)整的領(lǐng)跑角色，同時(shí)無論是填補(bǔ)現(xiàn)有業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的空白，還是滿足漳州消費(fèi)者的新的購(gòu)物休閑需求，本案都將獲得足夠的機(jī)會(huì)成為漳州零售業(yè)的領(lǐng)頭羊。 漳州零售業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)跑者 本案作為漳州首家 Shopping Mall，具備成為漳州零售業(yè)領(lǐng)跑者的一切房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 條件，同樣面對(duì)漳州市有限的零售市場(chǎng)，本案也必須成為行業(yè)領(lǐng)跑者，面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)需求，主動(dòng)出擊，不斷推出新的行銷模式、新的個(gè)性 商品、新的管理方式，在同業(yè)、租戶和消費(fèi)者心目中建立和鞏固本案的市場(chǎng)領(lǐng)跑者印象。 消費(fèi)者帶來全新的體驗(yàn)，這也是本案最大的賣點(diǎn)，但新鮮感不會(huì)一 直持續(xù)，在開業(yè)一年內(nèi)的適應(yīng)期內(nèi)，以先進(jìn)的行銷手段吸引漳州市民眼球，以規(guī)范化管理確保租戶信心，將有助于本案縮短與消費(fèi)者、與租