【正文】 市場(chǎng)定位建議 注：所謂市場(chǎng)定位，不是我要做什么，而是我希望消費(fèi)者是如何看待我。而對(duì)于本案來說，市場(chǎng) 空缺就是最大的機(jī)會(huì)，地段的不可復(fù)制、規(guī)模的難以模仿和市場(chǎng)領(lǐng)跑者地位都將是本案在未來一段時(shí)期內(nèi)獨(dú)享市場(chǎng)的有力保證。 在前期訪問調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，漳州部分市民因?yàn)楸景肝恢闷x市中心而對(duì)本案的未來經(jīng)營前景表示不樂觀，這一方面說明距離和不便利的交通將成為消費(fèi)者前往本案的重要障礙，另一方面說明因?yàn)橄M(fèi)者已經(jīng)養(yǎng)成了在步行就可以到達(dá)的范圍內(nèi)進(jìn)行逛街購物。另一方面是隨著漳州房地產(chǎn)價(jià)格上漲，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量將有階段性的增加，漳州零售業(yè)從外到內(nèi)，至上而下都在醞釀著一房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 輪大的洗牌。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) —— 區(qū)位、規(guī)模、進(jìn)入時(shí)機(jī) 本案位處漳州市未來東移中心 —— 龍文區(qū)藍(lán)田鎮(zhèn)，座落在連接市區(qū)與廈門的主干道 —— 迎賓大道旁，具備了 Shopping Mall 所必需的區(qū)位條件和交通條件。 Shopping Mall 常用經(jīng)營模式： 完全出租： 全部出租 ， 部分出租：將主力店出租 ，小店出售，通過這種小店鋪比較高價(jià)格的出售，快速的回籠資金。 表六十一 調(diào)查對(duì)象的店面自有或租用？ 2078020406080100店面自有店面租用 表六十二 目前經(jīng)營狀況 31643010203040506070經(jīng)營不錯(cuò)收支持平處于虧本狀態(tài) 表六十三 目前開新店計(jì)劃 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 2078020406080100有開新店計(jì)劃暫時(shí)沒有 表六十四 對(duì)本案的樓層租金預(yù)期 16 172631485649593425 2380102030405060701F 2F 3F 4F30 元以下30 元4 0元40 元以上 表六十五 是否有進(jìn)駐本案意向？ 165824010203040506070很有意向看情況再說目前沒有意向 第五部分 調(diào)查總結(jié)分析與建議 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 概念界定 Shopping Mall 產(chǎn)生的條件 Shopping Mall 業(yè)態(tài)起源于美國， 根據(jù) 美國 的標(biāo)準(zhǔn)， Shopping Mall 產(chǎn)生有三個(gè)條件，一是人均經(jīng)濟(jì)，比如達(dá)到人均三千到六千美金，二是汽車的私有化程度， 私家車擁有人群比例較大 ， 三 是城市擴(kuò)大化和城市郊區(qū)化，滿足以上三個(gè)條件的城市所呈現(xiàn)的消費(fèi)特點(diǎn)是 遠(yuǎn)距離購物 和一次性 購 物。 在調(diào)查的店面中有近 80%的店面屬于租用的， 65%經(jīng)營狀況僅保持收支平衡， 31%表示目前經(jīng)營狀況良好。 在對(duì)漳州廣播電臺(tái)的收聽情況進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，將近 1/2 的消費(fèi)者沒有聽過廣播電臺(tái)， 80%以上的消費(fèi) 者表示偶爾聽聽。 表四十六 訪問對(duì)象購物的決定性因素 25078135115050100150200250300同伴的建議促銷人員的推銷現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛促銷活動(dòng) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 表四十七 訪問對(duì)象認(rèn)為最具吸引力的促銷活動(dòng) 221132588716889050100150200250商品打折禮品贈(zèng)送購物贈(zèng)券會(huì)員制優(yōu)惠大型商品特賣會(huì)舉辦購物節(jié) 表四十八 訪問對(duì)象最喜歡的現(xiàn)場(chǎng)表演活動(dòng) 1231828666121050100150200新品發(fā)布會(huì)表演活動(dòng)明星簽售會(huì)藝術(shù)展覽運(yùn)動(dòng)競賽表演 表四十九 訪問對(duì)象最喜歡的參與性活動(dòng) 179192210160170180190200210220家庭參與類情侶互動(dòng)類個(gè)人挑戰(zhàn)類 表五十 訪問對(duì)象最為重視的節(jié)日 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 259312012310063 571792421701536575205760501001502002503003504002 . 1 4 情人節(jié) 3 . 8 婦女節(jié) 母親節(jié) 清明節(jié) 五一節(jié) 端午節(jié)父親節(jié) 七夕情人節(jié) 中秋節(jié) 國慶節(jié) 重陽節(jié) 春節(jié)元宵節(jié) 圣誕節(jié) 萬圣節(jié) 表五十一 訪問對(duì)象節(jié)日的消遣方式 12228714298050100150200250300350在家里陪家人和朋友外出旅游逛商場(chǎng)和平常一樣 媒體渠道與策略 根據(jù)漳州目前媒體渠道的實(shí)際情況，調(diào)查了解現(xiàn)有媒體的運(yùn)作效果和通過消費(fèi)者 對(duì)各種主要媒體的印象評(píng)價(jià)，為本案在未來的媒體策略提供參考依據(jù)。在活動(dòng)類型的選擇上， %的消費(fèi)者喜歡參加個(gè)人挑戰(zhàn)類活動(dòng)，而 %的消費(fèi)者喜歡參加情侶互動(dòng)類活動(dòng)， 31%的消費(fèi)者選擇了家庭參與類。 在本案入口設(shè)立平面分布圖的必要性上，有 78%的消費(fèi)者希望能夠有。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 表三十二 訪問對(duì)象購買不方便的商品 2648718151 451649946251533 28 32050100150200名牌服飾、化妝品 家用電器 建材進(jìn)口書刊 兒童玩具、嬰幼兒用品 老年用品醫(yī)療保健品 五金用品 電子器材運(yùn)動(dòng)用品 清潔用品 床上用品家庭裝飾品 其他 表三十三 訪問對(duì)象對(duì)業(yè)態(tài)業(yè)種的吸引力 1051688414343641481417382482748926 26 2532511255759 594259020406080100120140160180名牌服裝 化妝品 家用電器建材 進(jìn)口書刊 兒童玩具、嬰幼兒用品老年用品 醫(yī)療保健品 五金用品電子器材 運(yùn)動(dòng)用品 清潔用品床上用品 家庭裝飾品 大型超市流行百貨 家電大賣場(chǎng) 數(shù)碼大賣場(chǎng)建材超市 家具大賣場(chǎng) 電影院娛樂中心 麥當(dāng)勞、肯得基 特色飯店美食小吃 銀行 移動(dòng)通訊及電訊服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)其他 表三十四 訪問對(duì)象對(duì) 引進(jìn)大型百貨公司的需求度 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 362216050100150200250300350400希望有無所謂 表三十五 訪問對(duì)象對(duì)引進(jìn)大型超市的需求度 261317050100150200250300350希望有無所謂 表三十六 訪問對(duì)象對(duì)設(shè)立銀行的需求度 4001780100200300400500希望有無所謂 表三十七 訪問對(duì)象對(duì)提供手機(jī)和電訊服務(wù)的評(píng)價(jià) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 249329050100150200250300350希望有手機(jī)銷售及充值服務(wù)無所謂 表三十八 訪問對(duì)象對(duì)不同餐飲的喜好度 1451044612813819312141150108050100150200250麥當(dāng)勞肯得基必勝客德克士中式快餐漳州名小吃牛排咖啡廳日本、韓國料理特色中餐 表三十九 訪問對(duì)象在一兩年內(nèi)的購房計(jì)劃 298280270275280285290295300有沒有 功能性規(guī)劃 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 從調(diào)查中了解到，漳州市消費(fèi)者中有 1/3 以上在周末都會(huì)和家人一起度過，在以本地人口為主的漳州市，家庭式消費(fèi)特征明顯，而超過 1/2的消費(fèi)者表示周末愿意來本案。 在對(duì)本項(xiàng)目未來主力店的選擇搭配上，百貨公司獲得 %的支持率，而大型超市為 45%，在功能性業(yè)種搭配上，銀行的支持率為 69%，手機(jī)和電訊 服務(wù)的支持率為 43%， 在對(duì)餐飲調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)漳州消費(fèi)者最為喜好的餐飲排列如下：漳州名小吃（ %）、日本韓國料理（ 26%）、麥當(dāng)勞（ 25%）、中式快餐（ %）、德克士（ 22%）、牛排館（ %）、特色中餐（ %）、肯德基（ 18%）、必勝客（ 8%）、咖啡廳（ %），與廈門、泉州相比，漳州市民在餐飲方面的品牌概念會(huì)更強(qiáng)，比如對(duì)小吃老店和特色風(fēng)味菜的群體性偏好形成了漳州市獨(dú)特的吃文化。 表二十七 訪問對(duì)象知道否 SHOPPING MALL 205373050100150200250300350400知道不知道 表二十八 訪問對(duì)象對(duì)購物中心的理解 22218214232050100150200250一站式購物配套服務(wù)設(shè)施齊全地方大、可以逛上一整天沒有去過，不知道 表二十九 訪問對(duì)象對(duì)廈門印象最好購物中心 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 32118869050100150200250300350S M 城市廣場(chǎng)世貿(mào)商城其他 表三十 訪問對(duì)象是否知道本項(xiàng)目 191233154050100150200250知道有聽說過不清楚 表三十一 訪問對(duì)象至本項(xiàng)目的交通方式 1107292153342196050100150200走路自行車三輪車摩托車公交車私家車免費(fèi)購物專車 業(yè)種規(guī)劃意向調(diào)查 通過調(diào)查了解到，目前漳州的消費(fèi)品市場(chǎng)上，存在需求缺口的商品主要有：醫(yī)療保健品（ %），五金用品（ 17%），進(jìn)口書刊（ 14%），建材（ %），兒童玩具和嬰幼兒用品（ %）以及家用電器（ %）。 表二十一 訪問對(duì)象每周逛街 頻率比例 145156 16280305050100150200基本上不去一次二次三次四次五次以上 表二十二 訪問對(duì)象選擇逛街時(shí)間 29121077050100150200250300350有空就去周末才去其他 表二十三 訪問對(duì)象選擇逛街時(shí)段 377912927360050100150200250300早上8 、9點(diǎn)中午下午2 點(diǎn)以后晚上1 8 點(diǎn)以后晚上2 1 點(diǎn)以后 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 表二十四 訪問對(duì)象常去的購物場(chǎng)所（多選） 9757194599813196506116050100150200250新華西環(huán)宇百貨中閩百匯女人街吉馬超市新華都薌客隆附近專賣店閩南批發(fā)市場(chǎng)其他 表二十五 訪問對(duì)象對(duì)商場(chǎng)的重視因素（多選） 1808712325458108050100150200250300服務(wù)態(tài)度停車方便購物環(huán)境商品價(jià)位商場(chǎng)氛圍商品豐富度 表二十六 訪問對(duì)象購物 常用的交通方式 156909916370050100150200走路公交車三輪車摩托車私家車 第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)查分析 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 概念導(dǎo)向調(diào)查 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前漳州消費(fèi)者對(duì)什么叫 Shopping Mall 有 %都表示不知道，但購物中心對(duì)漳州市民并不陌生，基本上都知道購物中心的主要特征是一站式購物（占 %），也有 1/4 以上的消費(fèi)者了解購物中心的娛樂休閑功能。而其他購物場(chǎng)所如閩南批發(fā)市場(chǎng)、環(huán)宇百貨、女人街及附 近專賣店分別有 10%左右的消費(fèi)者選擇。 結(jié)論：市區(qū)內(nèi)消費(fèi)者的主要支出還是用于飲食方面，同時(shí)一半以上的消費(fèi)者有儲(chǔ)蓄的習(xí)慣。 表九 訪問對(duì)象職業(yè)比例 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 411195781162521947050100150200政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位外企民營公司商鋪個(gè)體經(jīng)營者在校生無業(yè)、待業(yè)或下崗國營企業(yè)