【正文】 章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢；e．建立“萬祥濱海新城”消防快速反應(yīng)分隊及擬定應(yīng)急處理措施。并在管理期間，將根據(jù)《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》的要求，細(xì)化各項服務(wù)指標(biāo)，具體指標(biāo)如下：序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實施措施1房屋完好率98%以上99%分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人，實行日巡視制度，建立完善的檔案資料，確保房屋完好率。濱海新城”開發(fā)理念的定位，決定了客戶對高品質(zhì)物業(yè)管理與服務(wù)的期望，服務(wù)的模式應(yīng)從滿足精英階層“追求現(xiàn)代生活方式，享受高品質(zhì)生活的需要”入手，超越單純物業(yè)管理對物業(yè)維修、維護(hù)、保養(yǎng)的概念，結(jié)合我們自身的優(yōu)勢，引入“貼心式管家”的管理方式，并結(jié)合“一站式服務(wù)”的服務(wù)理念，為客戶量身定做，提供專業(yè)化的管理與個性化服務(wù)。⑥公平原則：公司將制定公平、規(guī)范的獎罰、晉升機(jī)制，摒棄任人唯親的工作作風(fēng)，創(chuàng)造一個良好的工作氛圍。提供機(jī)電安裝及能源分配的參考性管理意見。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，了解物業(yè)設(shè)施設(shè)備、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能；水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向，以及存在的問題；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決?！翱蛻舴?wù)中心”對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作。結(jié)構(gòu)性能完好。每半年對公共地面進(jìn)行一次維護(hù)，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚；每2年刷新一次通道門廳及樓梯間墻壁天棚、扶手及欄桿。我們做法是： 裝修前向業(yè)主說明裝修規(guī)定，告知業(yè)主什么該做，什么不該做?！蛩袠前迕嫜b修荷載是否超過設(shè)計要求。第七階段：日常運(yùn)作管理階段對日常運(yùn)作階段的管理，我司將全面按照ISO9002：2000質(zhì)量管理體系進(jìn)行，嚴(yán)格執(zhí)行各種工作規(guī)范，注重每一個服務(wù)項目人員的培訓(xùn)和考評，加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。客戶服務(wù)中心為業(yè)戶收取有償維修服務(wù)費(fèi)及每月的管理費(fèi)及水電費(fèi)。C、制定《業(yè)主公約》。目前，我司各崗位人員都已實現(xiàn)“統(tǒng)一著裝，持證上崗”?！驀?yán)格執(zhí)行既定的房屋養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行分項管理。◎建立一支專業(yè)的工程核心小組，對工程維修保養(yǎng)商實行嚴(yán)格的監(jiān)督檢查并作出評估?！?qū)Σ糠謾C(jī)電養(yǎng)護(hù)工作擬訂服務(wù)合同，安排專業(yè)公司負(fù)責(zé)定期的養(yǎng)護(hù)工作，并由工程領(lǐng)班安排下屬員工按服務(wù)合同的條款監(jiān)管專業(yè)公司的養(yǎng)護(hù)，確保維修保養(yǎng)工作的品質(zhì)，并準(zhǔn)確地作好保養(yǎng)記錄。高低壓保養(yǎng)維修程序：（1）變壓器：每年冬季做高低壓絕緣試驗，對變壓器線耳和各種螺絲進(jìn)行檢查、收緊、清潔污物?！虬l(fā)生火警時，切勿搭乘電梯，因電梯可能隨時在半途停頓，將人困在電梯內(nèi)，被困者可能會因濃煙而窒息，甚至危及生命?！蛟O(shè)備投入正常使用后，為確保運(yùn)行正常，工程技術(shù)人員必須嚴(yán)格按《閉路監(jiān)視系統(tǒng)保養(yǎng)項目計劃表》進(jìn)行檢查。C、電纜溝蓋板及鐵件防腐完好。C、校表按有關(guān)規(guī)定。各電氣組件應(yīng)完好。使用柴油號不得更換。閥門管道無漏油現(xiàn)象。D．緊固所有的連接部位。增補(bǔ)或更換已嚴(yán)重?fù)p壞的燈具。插銷、門鎖正常完好。控制柜檢修，確保正常。2消防水泵3個月1年對泵試運(yùn)行一次，運(yùn)行時間不少于5分鐘。必要時進(jìn)行防腐 處理。4中控臺每 天1個月A．設(shè)備處于常備狀態(tài)。損壞的燈具、燈泡及時更換。電解液保持在正常的要求。標(biāo)識齊全清晰。照明正常，燈具完好。D、接線端子應(yīng)完好。C、照明、應(yīng)急燈具完好。◎每年應(yīng)有一次消防演練。 電梯的管理及養(yǎng)護(hù)◎電梯機(jī)房除電梯維修人員、消防人員外，任何人不能進(jìn)入，機(jī)房內(nèi)的設(shè)備非電梯維修人員不得操作?！蚬こ滩恐鞴茇?fù)責(zé)供電設(shè)備綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督?！蜇?fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄?！?qū)こ碳夹g(shù)人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)及考核，并嚴(yán)懲人為疏忽的行為。◎嚴(yán)格執(zhí)行既定的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按照制定的統(tǒng)籌計劃，組織施工，建立正常完善的管理施工程序。C、除此之外，物業(yè)管理檔案資料的收集、整理和保管也是一項重要工作，各種設(shè)計圖紙、施工方案說明、工程設(shè)施設(shè)備資料、業(yè)主置業(yè)檔案等重要資料都應(yīng)具備全面性、系統(tǒng)性和時效性，并妥善管理。貼心管家必須24小時受理報修、信息收集、咨詢和投訴處理等公共事務(wù)?？蛻舴?wù)部負(fù)責(zé)對業(yè)戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。D、由于“物業(yè)標(biāo)識的設(shè)置、安裝、維護(hù)”是進(jìn)入日常運(yùn)作管理階段后的工作，因此，我們將在“日常運(yùn)作管理階段”一節(jié)中做闡述?！蜓b修材料符合防火規(guī)定。排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員對應(yīng)負(fù)責(zé)實施；消防系統(tǒng)主要設(shè)施設(shè)備每年更換一次。對業(yè)戶的裝修實施嚴(yán)格管理和控制，堅決杜絕違章裝修的出現(xiàn)。（物業(yè)公共設(shè)施及其水電等；基礎(chǔ)設(shè)施；弱電系統(tǒng)；智能化系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；公共綠化；停車場系統(tǒng)；標(biāo)識標(biāo)志及相關(guān)公共配套等）驗收標(biāo)準(zhǔn)。D、制定“客戶服務(wù)中心”內(nèi)部管理制度、工作規(guī)程，提交交樓、裝修文件及相關(guān)表格。具體服務(wù)如下：A、協(xié)助評估物業(yè)規(guī)劃及相關(guān)建議從管理角度對建筑物的設(shè)計圖紙?zhí)峁﹨⒖家庖?提出工程上會影響將來物業(yè)管理的意見及需要改善的建議。②法規(guī)管理：按照既定的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。18管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%開展入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí)。加強(qiáng)安全巡邏頻次，確保儲藏間通道照明正常使用，建議使用聲空控延時開關(guān)，以保證業(yè)主進(jìn)出方便。b、防火宣傳：我們將在小區(qū)宣傳不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。根據(jù)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，“萬祥 針對小區(qū)大，需要較多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)來方便業(yè)主、住戶的日常生活。 解決上述管理難點(diǎn)的措施“萬祥我們將在工作中實施“微笑服務(wù)”、“敬禮服務(wù)”等。“萬祥濱海新城”是金井鎮(zhèn)第一個真正意義上的商品樓盤，其開發(fā)的目的是舒緩目前晉江市區(qū)無法提供規(guī)?；ㄔO(shè)用地的困難，要求兼顧經(jīng)濟(jì)性、社會性、文化性和可持續(xù)性，為金井及周邊地區(qū)創(chuàng)造一個洋溢著時代文化氣息的、整體的宜人居住的生活環(huán)境，并參與建立良好的城市景觀生態(tài)圈，表現(xiàn)人與自然和諧共處的城市建設(shè)理念，形成融居住、商業(yè)、商務(wù)及多種混合功能的理想社區(qū)，同時在晉江城市的沿海地帶，締造新的“類都心”生活空間，從而加強(qiáng)對周邊市鎮(zhèn)的號召力“萬祥這兩種管理模式在類似“萬祥濱海新城”的管理服務(wù)始終以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)來開展工作，從而創(chuàng)建一個“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”的大社區(qū)。本項目公共配套設(shè)施設(shè)備完善且科技含量較高，規(guī)劃有戶內(nèi)停車、地下停車、首層架空停車及地面停車。濱海新城”獨(dú)特的地理位置和開發(fā)商所倡導(dǎo)的自然環(huán)境、智能社區(qū)等先進(jìn)的社區(qū)理念，還將吸引周邊一帶富裕地區(qū)的私營企業(yè)者、富裕的中產(chǎn)階層等前來置業(yè)。濱海新城”地處晉南出口加工區(qū)的生活基地，商業(yè)氛圍濃厚，其本身擁有較多的商業(yè)店鋪，同時又作為大型居住社區(qū)，在這種住宅求“靜”，商鋪求“旺”的情況下，容易產(chǎn)生需求差異的投訴，是本項目的管理特點(diǎn)與難點(diǎn)之二； “萬祥無須找其它部門或記住其它電話?！?根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)，小區(qū)商店的經(jīng)營很大部分是以租售形式零散經(jīng)營方式，在這種情況下，為了維護(hù)小區(qū)的整體形象和品質(zhì)，根據(jù)業(yè)主的層次和消費(fèi)需求，我們將征求商家的意見，提出我們的設(shè)想，在管理中積極引導(dǎo)。 針對小區(qū)地處晉南出口加工區(qū)生活區(qū)的中心位置，人流量大、環(huán)境相對復(fù)雜、案件多發(fā)地段的特點(diǎn)，嚴(yán)密的安全管理是小區(qū)物業(yè)管理的重點(diǎn)。 因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)，消除設(shè)備設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)盲點(diǎn)堅持“因地制宜，科學(xué)管養(yǎng)”的方針，編制科學(xué)的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃并合理組織實施，力求達(dá)到如下目的：延長物業(yè)的物質(zhì)壽命，滿足業(yè)主的正常使用功能；延長物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，達(dá)到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。2房屋零修急修及時率100%100%接到維修信息，維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場維修；零修工程，及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。本著“以客為尊”的原則，以高起點(diǎn)的管理定位、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、高素質(zhì)的人員，讓客戶充分享受到貼心的服務(wù)。根據(jù)國家質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理體系，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程的標(biāo)準(zhǔn)，各級管理人員應(yīng)認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，使工作質(zhì)量不斷提高，將ISO9002：2000質(zhì)量體系落實到具體的管理服務(wù)中。建議成品保護(hù)方案, 減少因施工對材料可能造成的損害。B、物業(yè)資料的移交接管接管樓宇資料的驗證及部分移交資料產(chǎn)權(quán)資料（項目批文、用地批文、小業(yè)主資料、建筑規(guī)劃許可等）政府驗收合格資料（消防驗收合格證、物業(yè)綜合驗收合格證書、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書等）工程技術(shù)資料[竣工圖紙——包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明書、水電衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書、砂漿混凝土試壓報告、供水試壓報告]C、物業(yè)接管驗收程序開發(fā)商通知物業(yè)公司接管驗收。為進(jìn)場的施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全。2外墻面外墻起鼓脫落的修補(bǔ)；外墻局部滲漏；外墻大面積滲漏；外墻面的翻新。由工程部按照相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施每3年鏟除抹灰翻新一次。嚴(yán)格審批業(yè)主的裝修方案，如有違章設(shè)計內(nèi)容，應(yīng)向業(yè)主說明，并督促其進(jìn)行更改?！蛟黾觾?nèi)墻必須采用輕質(zhì)材料。A、“客戶服務(wù)中心”內(nèi)部運(yùn)作管理為規(guī)范“客戶服務(wù)中心”物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能符合規(guī)定的要求，實行由“部門主管到客服經(jīng)理逐級巡檢”制度。客戶服務(wù)中心財務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項費(fèi)用的銀行托收工作。D、準(zhǔn)備其它必要的相關(guān)資料。另外，為了能夠更進(jìn)一步凸顯“萬祥濱海新城”的尊貴和氣派，業(yè)主和住戶的尊貴與優(yōu)越，我們針對本項目的實際需要，在人員招聘、選派，服裝設(shè)計、制作等方面進(jìn)行了深入細(xì)致的考量，力求能夠與“萬祥濱海新城”的特質(zhì)和業(yè)戶的身份、地位相匹配，力求做到：A、人員精神面貌好，舉止談吐文雅，具有一定的文化修養(yǎng)和職業(yè)素質(zhì)；B、員工服裝符合崗位著裝需要，要求色彩和諧，款式新穎，質(zhì)地優(yōu)良?！?qū)Ψ课莸墓膊课缓蜆I(yè)戶室內(nèi)的維修做全面記錄，并定時回訪。制度大綱：◎房屋日常與定期維護(hù)制度；◎配電房值班制度；◎現(xiàn)場保潔制度；◎巡視檢查制度；◎運(yùn)行分析制度；◎設(shè)備維修管理規(guī)定；◎給排水設(shè)備維修管理制度；◎消防設(shè)備維修管理規(guī)定；◎配電房設(shè)備安全操作規(guī)程；◎配電房交接班制度；◎水泵房運(yùn)行管理制度；◎水泵房安全操作規(guī)程；◎工程技術(shù)人員交接班制度；◎消防系統(tǒng)與風(fēng)機(jī)系統(tǒng)運(yùn)行、管理、維修保養(yǎng)制度；◎水泵運(yùn)行完好技術(shù)質(zhì)量指標(biāo)；◎給排水系統(tǒng)運(yùn)行、管理、維修、保養(yǎng)制度；◎給排水系統(tǒng)日常管理制度；◎電梯運(yùn)行維護(hù)管理制度；◎智能化系統(tǒng)運(yùn)行、管理、維修、保養(yǎng)制度?！虬才畔嚓P(guān)保險。具體實施程序如下：◎組織熟悉設(shè)備的人員（五人以上）指定專門責(zé)任人，了解工作任務(wù)和注意事項，并由專門責(zé)任人按工作單程序安排工作?！虬l(fā)現(xiàn)有水滲入電梯或電梯槽底部有積水，應(yīng)立即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較為安全的地方?！蛎咳諜z查：閉路監(jiān)視系統(tǒng)控制主機(jī)各項功能是否正常，有無設(shè)備異常，將檢查結(jié)果填寫在《閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)施每日保養(yǎng)記錄表》中。必要時油漆2絕緣電阻測 量2年A、主絕緣應(yīng)不低于500兆歐。由電業(yè)局校正3絕緣檢查1年A、按電氣專業(yè)有關(guān)規(guī)定由電業(yè)局進(jìn)行年檢序號項目周期標(biāo) 準(zhǔn)說明1外觀檢查柜內(nèi)檢修1個月1年A、柜表面應(yīng)無積灰、污垢。指示燈完好、正確。3柴 油濾清器6個月1 年清洗。10水 箱半個月1 年保持水箱常滿狀態(tài)。E．檢修各控制柜的電氣組件。B．對不能正常工作的燈具，需全面檢修線路。必要時對門扇進(jìn)行防火油漆。對水泵進(jìn)行例行保養(yǎng)，確保無滲漏，設(shè)備狀況良好。外觀清潔、無積塵。3固定滑槽1年要求牢固、垂直。C．例行保養(yǎng)、清潔。3電梯廳照明每 天保持全天候照明。8蓄電池半個月蓄電池是否漏電。門鎖完好。二、電氣豎井 序號項目周期標(biāo) 準(zhǔn)說明1工作環(huán)境6個月環(huán)境衛(wèi)生狀況良好，無垃圾、雜物隨 意堆放。C、各組件應(yīng)完好。B、物品擺放整齊有序?！蚓邆湎辣ｐB(yǎng)證明書?！驒z查供電系統(tǒng)工程報價?！驒C(jī)電值班人員負(fù)責(zé)供電設(shè)備的操作、監(jiān)控記錄及異常報告?！蜃龊迷O(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。◎制訂設(shè)施設(shè)備管理與操作守則及條款和應(yīng)變方案?！蚋鶕?jù)維修任務(wù)編制年度計劃，按照年度計劃和施工任務(wù)的情況，編制月、季度施工工作計劃并按時落實。我們將做到：A、在公司目前制訂的各項管理規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目的實際需要，根據(jù)ISO9002：2000質(zhì)量體系的要求，進(jìn)一步充實和完善相關(guān)管理制度；B、參照星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)重新審訂各項服務(wù)質(zhì)量的考核標(biāo)準(zhǔn)，使這些制度和標(biāo)準(zhǔn)更規(guī)范、更合理、更科學(xué)、更有針對性。 受理投訴我們擬在“萬祥濱海新城”配置15名貼心管家，按幢劃分，采用小片區(qū)管理方式。C、業(yè)戶投訴處理工作確保業(yè)戶的有效投訴能及時、準(zhǔn)確、合理地得到解決?！蚍纱胧?。審核重點(diǎn)：陽臺、窗臺、天臺（躍層房）、空調(diào)安裝及管線走向。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)范實施。每年對消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次以防發(fā)霉；每年對消防疏散進(jìn)行一次維護(hù)。第五階段:業(yè)戶入住期的裝修服務(wù)（房屋管理）A、房屋外觀管理為維護(hù)建筑物的外觀形象統(tǒng)一、美觀，保障樓宇的附屬設(shè)施、設(shè)備的正常使用和功能不受破壞，我們將采取以下措施進(jìn)行嚴(yán)格管理：做好建筑物外觀的保養(yǎng)工作，制定房屋外觀保養(yǎng)計劃，