【正文】 章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢；e．建立“萬祥濱海新城”消防快速反應分隊及擬定應急處理措施。并在管理期間，將根據《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則》的要求，細化各項服務指標，具體指標如下：序號指標名稱國家標準企業(yè)標準管理指標實施措施1房屋完好率98%以上99%分區(qū)負責，責任到人，實行日巡視制度，建立完善的檔案資料，確保房屋完好率。濱海新城”開發(fā)理念的定位，決定了客戶對高品質物業(yè)管理與服務的期望，服務的模式應從滿足精英階層“追求現代生活方式，享受高品質生活的需要”入手，超越單純物業(yè)管理對物業(yè)維修、維護、保養(yǎng)的概念，結合我們自身的優(yōu)勢，引入“貼心式管家”的管理方式，并結合“一站式服務”的服務理念，為客戶量身定做，提供專業(yè)化的管理與個性化服務。⑥公平原則：公司將制定公平、規(guī)范的獎罰、晉升機制，摒棄任人唯親的工作作風，創(chuàng)造一個良好的工作氛圍。提供機電安裝及能源分配的參考性管理意見。工程技術人員進駐現場，了解物業(yè)設施設備、熟悉設備的構造、性能；水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向，以及存在的問題；填寫有關質量記錄，以便盡快得到解決?！翱蛻舴罩行摹睂ν晟婆涮坠こ虉?zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調工作。結構性能完好。每半年對公共地面進行一次維護，補換損壞或空鼓地磚；每2年刷新一次通道門廳及樓梯間墻壁天棚、扶手及欄桿。我們做法是： 裝修前向業(yè)主說明裝修規(guī)定，告知業(yè)主什么該做，什么不該做?！蛩袠前迕嫜b修荷載是否超過設計要求。第七階段：日常運作管理階段對日常運作階段的管理，我司將全面按照ISO9002：2000質量管理體系進行，嚴格執(zhí)行各種工作規(guī)范，注重每一個服務項目人員的培訓和考評，加強日檢、周檢、月檢工作。客戶服務中心為業(yè)戶收取有償維修服務費及每月的管理費及水電費。C、制定《業(yè)主公約》。目前，我司各崗位人員都已實現“統(tǒng)一著裝，持證上崗”。◎嚴格執(zhí)行既定的房屋養(yǎng)護質量標準并進行分項管理?！蚪⒁恢I(yè)的工程核心小組，對工程維修保養(yǎng)商實行嚴格的監(jiān)督檢查并作出評估?！驅Σ糠謾C電養(yǎng)護工作擬訂服務合同，安排專業(yè)公司負責定期的養(yǎng)護工作，并由工程領班安排下屬員工按服務合同的條款監(jiān)管專業(yè)公司的養(yǎng)護，確保維修保養(yǎng)工作的品質，并準確地作好保養(yǎng)記錄。高低壓保養(yǎng)維修程序：（1）變壓器：每年冬季做高低壓絕緣試驗，對變壓器線耳和各種螺絲進行檢查、收緊、清潔污物?！虬l(fā)生火警時，切勿搭乘電梯，因電梯可能隨時在半途停頓，將人困在電梯內，被困者可能會因濃煙而窒息，甚至危及生命?！蛟O備投入正常使用后，為確保運行正常，工程技術人員必須嚴格按《閉路監(jiān)視系統(tǒng)保養(yǎng)項目計劃表》進行檢查。C、電纜溝蓋板及鐵件防腐完好。C、校表按有關規(guī)定。各電氣組件應完好。使用柴油號不得更換。閥門管道無漏油現象。D．緊固所有的連接部位。增補或更換已嚴重損壞的燈具。插銷、門鎖正常完好?？刂乒駲z修，確保正常。2消防水泵3個月1年對泵試運行一次，運行時間不少于5分鐘。必要時進行防腐 處理。4中控臺每 天1個月A．設備處于常備狀態(tài)。損壞的燈具、燈泡及時更換。電解液保持在正常的要求。標識齊全清晰。照明正常，燈具完好。D、接線端子應完好。C、照明、應急燈具完好。◎每年應有一次消防演練。 電梯的管理及養(yǎng)護◎電梯機房除電梯維修人員、消防人員外，任何人不能進入，機房內的設備非電梯維修人員不得操作。◎工程部主管負責供電設備綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。◎負責機電設施、設備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄?！驅こ碳夹g人員進行專業(yè)的培訓及考核，并嚴懲人為疏忽的行為?！驀栏駡?zhí)行既定的工作質量標準，按照制定的統(tǒng)籌計劃，組織施工，建立正常完善的管理施工程序。C、除此之外，物業(yè)管理檔案資料的收集、整理和保管也是一項重要工作，各種設計圖紙、施工方案說明、工程設施設備資料、業(yè)主置業(yè)檔案等重要資料都應具備全面性、系統(tǒng)性和時效性，并妥善管理。貼心管家必須24小時受理報修、信息收集、咨詢和投訴處理等公共事務。客戶服務部負責對業(yè)戶投訴的記錄和協(xié)調處理工作。D、由于“物業(yè)標識的設置、安裝、維護”是進入日常運作管理階段后的工作，因此，我們將在“日常運作管理階段”一節(jié)中做闡述?！蜓b修材料符合防火規(guī)定。排水管維護修繕標準；給水管維護修繕標準。由消防、機電、維修專業(yè)人員對應負責實施；消防系統(tǒng)主要設施設備每年更換一次。對業(yè)戶的裝修實施嚴格管理和控制，堅決杜絕違章裝修的出現。（物業(yè)公共設施及其水電等；基礎設施；弱電系統(tǒng)；智能化系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；公共綠化；停車場系統(tǒng)；標識標志及相關公共配套等）驗收標準。D、制定“客戶服務中心”內部管理制度、工作規(guī)程，提交交樓、裝修文件及相關表格。具體服務如下：A、協(xié)助評估物業(yè)規(guī)劃及相關建議從管理角度對建筑物的設計圖紙?zhí)峁﹨⒖家庖?提出工程上會影響將來物業(yè)管理的意見及需要改善的建議。②法規(guī)管理：按照既定的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質量。18管理人員專業(yè)培訓合格率100%100%開展入職培訓、在崗培訓、內部培訓與參觀學習。加強安全巡邏頻次，確保儲藏間通道照明正常使用，建議使用聲空控延時開關，以保證業(yè)主進出方便。b、防火宣傳：我們將在小區(qū)宣傳不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。根據開發(fā)商提供的數據，“萬祥 針對小區(qū)大，需要較多的商業(yè)網點來方便業(yè)主、住戶的日常生活。 解決上述管理難點的措施“萬祥我們將在工作中實施“微笑服務”、“敬禮服務”等?！叭f祥濱海新城”是金井鎮(zhèn)第一個真正意義上的商品樓盤，其開發(fā)的目的是舒緩目前晉江市區(qū)無法提供規(guī)?；ㄔO用地的困難，要求兼顧經濟性、社會性、文化性和可持續(xù)性，為金井及周邊地區(qū)創(chuàng)造一個洋溢著時代文化氣息的、整體的宜人居住的生活環(huán)境，并參與建立良好的城市景觀生態(tài)圈，表現人與自然和諧共處的城市建設理念，形成融居住、商業(yè)、商務及多種混合功能的理想社區(qū)，同時在晉江城市的沿海地帶，締造新的“類都心”生活空間，從而加強對周邊市鎮(zhèn)的號召力“萬祥這兩種管理模式在類似“萬祥濱海新城”的管理服務始終以高起點、高標準來開展工作，從而創(chuàng)建一個“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”的大社區(qū)。本項目公共配套設施設備完善且科技含量較高，規(guī)劃有戶內停車、地下停車、首層架空停車及地面停車。濱海新城”獨特的地理位置和開發(fā)商所倡導的自然環(huán)境、智能社區(qū)等先進的社區(qū)理念，還將吸引周邊一帶富裕地區(qū)的私營企業(yè)者、富裕的中產階層等前來置業(yè)。濱海新城”地處晉南出口加工區(qū)的生活基地，商業(yè)氛圍濃厚，其本身擁有較多的商業(yè)店鋪，同時又作為大型居住社區(qū)，在這種住宅求“靜”，商鋪求“旺”的情況下，容易產生需求差異的投訴，是本項目的管理特點與難點之二； “萬祥無須找其它部門或記住其它電話?！?根據小區(qū)特點，小區(qū)商店的經營很大部分是以租售形式零散經營方式，在這種情況下，為了維護小區(qū)的整體形象和品質，根據業(yè)主的層次和消費需求，我們將征求商家的意見，提出我們的設想，在管理中積極引導。 針對小區(qū)地處晉南出口加工區(qū)生活區(qū)的中心位置，人流量大、環(huán)境相對復雜、案件多發(fā)地段的特點，嚴密的安全管理是小區(qū)物業(yè)管理的重點。 因地制宜，科學管養(yǎng)，消除設備設施管理養(yǎng)護盲點堅持“因地制宜，科學管養(yǎng)”的方針，編制科學的物業(yè)維修養(yǎng)護計劃并合理組織實施，力求達到如下目的：延長物業(yè)的物質壽命，滿足業(yè)主的正常使用功能；延長物業(yè)的經濟壽命，達到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕業(yè)主的經濟負擔。2房屋零修急修及時率100%100%接到維修信息，維修人員在10分鐘內趕到現場維修；零修工程，及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。本著“以客為尊”的原則，以高起點的管理定位、高標準的服務、高素質的人員，讓客戶充分享受到貼心的服務。根據國家質量評定標準，全面推行質量管理體系，成立全面質量管理小組，按照既定的質量管理操作規(guī)程的標準，各級管理人員應認真檢查質量情況，發(fā)現問題及時糾正，使工作質量不斷提高，將ISO9002：2000質量體系落實到具體的管理服務中。建議成品保護方案, 減少因施工對材料可能造成的損害。B、物業(yè)資料的移交接管接管樓宇資料的驗證及部分移交資料產權資料（項目批文、用地批文、小業(yè)主資料、建筑規(guī)劃許可等）政府驗收合格資料（消防驗收合格證、物業(yè)綜合驗收合格證書、住宅使用說明書、住宅質量保證書等）工程技術資料[竣工圖紙——包括平面圖、建筑、結構、水電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、圖紙會審記錄、工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明書、水電衛(wèi)生器具等設備的檢驗合格證書、砂漿混凝土試壓報告、供水試壓報告]C、物業(yè)接管驗收程序開發(fā)商通知物業(yè)公司接管驗收。為進場的施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全。2外墻面外墻起鼓脫落的修補；外墻局部滲漏；外墻大面積滲漏；外墻面的翻新。由工程部按照相應技術作業(yè)規(guī)程實施每3年鏟除抹灰翻新一次。嚴格審批業(yè)主的裝修方案，如有違章設計內容，應向業(yè)主說明，并督促其進行更改?！蛟黾觾葔Ρ仨毑捎幂p質材料。A、“客戶服務中心”內部運作管理為規(guī)范“客戶服務中心”物業(yè)管理服務的監(jiān)督檢查工作，確保提供的服務質量能符合規(guī)定的要求，實行由“部門主管到客服經理逐級巡檢”制度?？蛻舴罩行呢攧杖藛T負責辦理各項費用的銀行托收工作。D、準備其它必要的相關資料。另外，為了能夠更進一步凸顯“萬祥濱海新城”的尊貴和氣派，業(yè)主和住戶的尊貴與優(yōu)越，我們針對本項目的實際需要，在人員招聘、選派，服裝設計、制作等方面進行了深入細致的考量，力求能夠與“萬祥濱海新城”的特質和業(yè)戶的身份、地位相匹配，力求做到：A、人員精神面貌好，舉止談吐文雅，具有一定的文化修養(yǎng)和職業(yè)素質；B、員工服裝符合崗位著裝需要，要求色彩和諧，款式新穎，質地優(yōu)良?！驅Ψ课莸墓膊课缓蜆I(yè)戶室內的維修做全面記錄，并定時回訪。制度大綱：◎房屋日常與定期維護制度；◎配電房值班制度；◎現場保潔制度；◎巡視檢查制度；◎運行分析制度；◎設備維修管理規(guī)定；◎給排水設備維修管理制度；◎消防設備維修管理規(guī)定；◎配電房設備安全操作規(guī)程；◎配電房交接班制度；◎水泵房運行管理制度；◎水泵房安全操作規(guī)程；◎工程技術人員交接班制度；◎消防系統(tǒng)與風機系統(tǒng)運行、管理、維修保養(yǎng)制度；◎水泵運行完好技術質量指標；◎給排水系統(tǒng)運行、管理、維修、保養(yǎng)制度；◎給排水系統(tǒng)日常管理制度；◎電梯運行維護管理制度；◎智能化系統(tǒng)運行、管理、維修、保養(yǎng)制度。◎安排相關保險。具體實施程序如下：◎組織熟悉設備的人員（五人以上）指定專門責任人，了解工作任務和注意事項，并由專門責任人按工作單程序安排工作?！虬l(fā)現有水滲入電梯或電梯槽底部有積水，應立即停止使用，以免觸電，并設法將電梯升高至較為安全的地方?！蛎咳諜z查：閉路監(jiān)視系統(tǒng)控制主機各項功能是否正常，有無設備異常，將檢查結果填寫在《閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設施每日保養(yǎng)記錄表》中。必要時油漆2絕緣電阻測 量2年A、主絕緣應不低于500兆歐。由電業(yè)局校正3絕緣檢查1年A、按電氣專業(yè)有關規(guī)定由電業(yè)局進行年檢序號項目周期標 準說明1外觀檢查柜內檢修1個月1年A、柜表面應無積灰、污垢。指示燈完好、正確。3柴 油濾清器6個月1 年清洗。10水 箱半個月1 年保持水箱常滿狀態(tài)。E．檢修各控制柜的電氣組件。B．對不能正常工作的燈具，需全面檢修線路。必要時對門扇進行防火油漆。對水泵進行例行保養(yǎng)，確保無滲漏，設備狀況良好。外觀清潔、無積塵。3固定滑槽1年要求牢固、垂直。C．例行保養(yǎng)、清潔。3電梯廳照明每 天保持全天候照明。8蓄電池半個月蓄電池是否漏電。門鎖完好。二、電氣豎井 序號項目周期標 準說明1工作環(huán)境6個月環(huán)境衛(wèi)生狀況良好，無垃圾、雜物隨 意堆放。C、各組件應完好。B、物品擺放整齊有序?！蚓邆湎辣ｐB(yǎng)證明書?！驒z查供電系統(tǒng)工程報價。◎機電值班人員負責供電設備的操作、監(jiān)控記錄及異常報告?！蜃龊迷O備房的物品管理，加強安全防范工作?！蛑朴喸O施設備管理與操作守則及條款和應變方案?！蚋鶕S修任務編制年度計劃，按照年度計劃和施工任務的情況，編制月、季度施工工作計劃并按時落實。我們將做到：A、在公司目前制訂的各項管理規(guī)章制度的基礎上，結合本項目的實際需要，根據ISO9002：2000質量體系的要求，進一步充實和完善相關管理制度；B、參照星級酒店的標準重新審訂各項服務質量的考核標準，使這些制度和標準更規(guī)范、更合理、更科學、更有針對性。 受理投訴我們擬在“萬祥濱海新城”配置15名貼心管家，按幢劃分，采用小片區(qū)管理方式。C、業(yè)戶投訴處理工作確保業(yè)戶的有效投訴能及時、準確、合理地得到解決。◎法律措施。審核重點：陽臺、窗臺、天臺（躍層房）、空調安裝及管線走向。由工程部按相關作業(yè)規(guī)范實施。每年對消防箱油漆一遍，并將消防帶晾曬一次以防發(fā)霉；每年對消防疏散進行一次維護。第五階段:業(yè)戶入住期的裝修服務（房屋管理）A、房屋外觀管理為維護建筑物的外觀形象統(tǒng)一、美觀，保障樓宇的附屬設施、設備的正常使用和功能不受破壞，我們將采取以下措施進行嚴格管理：做好建筑物外觀的保養(yǎng)工作，制定房屋外觀保養(yǎng)計劃，