【正文】 確保共享設(shè)施設(shè)備的良好運行，將是本項目的管理特點與難點之五。濱海新城”主要是大戶型業(yè)主，其對服務(wù)內(nèi)容、品質(zhì)要求較高，因此，如何在日常管理服務(wù)中，針對這些客戶群體，提供高品質(zhì)、貼心周到的服務(wù)內(nèi)容是本項目的管理特點與難點之一； “萬祥濱海新城”打造成為晉江市中高檔物業(yè)管理的精品社區(qū)?！叭f祥 業(yè)主群體分析從本項目特有的地理位置和樓盤體量來看，本項目的定位應(yīng)是“滿足不同階層市民及城市發(fā)展的需求”。小區(qū)共有4360戶人家，人性化的設(shè)計使得家家戶戶自然融入山水景觀，無限延伸視野空間。濱海新城”的物業(yè)管理進行了闡述，并提出了管理服務(wù)的標準與具體實施準則，具有較強的可操作性。因此，我們堅信，“貼心管家式”的物業(yè)管理服務(wù)將會使“萬祥濱海新城物業(yè)管理方案匯嘉（廈門）物業(yè)管理有限公司二零零六年六月二十六日前 言“萬祥濱海新城”的物業(yè)管理樓盤中取得了很好的成績，經(jīng)過不斷的調(diào)整合完善，其管理運作已基本成熟，且逐步體現(xiàn)出良好的效益。對于日后管理中可能存在的問題，事先進行了詳細的解剖，并有預見性的提出解決預案，力求使“萬祥濱海新城”占地面積約233278㎡，㎡（不含C地塊）。公共綠地主要集中在政府中心與商業(yè)中心之間，以城市公園、公共停車場、大型公建前廣場和的形式出現(xiàn)；社區(qū)中心綠地由景觀功能帶組成，這里將容納服務(wù)于區(qū)域內(nèi)主要公建和主要的步行休息活動。濱海新城” 漂亮的別墅、花園洋房，濱海的地理優(yōu)勢，合理的容積率、匠心獨具的戶型設(shè)計以及無遮擋的山林景觀，孕育著不可估量的升值潛力。其主要特征是生活節(jié)奏較快，追求輕松簡單的生活，希望能夠提供更多的服務(wù)。 項目的管理特點及難點分析我們認為，每個項目都有它獨特的規(guī)劃特點，因此，從“萬祥因此，如何加大管理監(jiān)控力度，做好社區(qū)的治安防范工作是本項目的管理特點與難點之四；. 5 “萬祥濱海新城”既有一般高層住宅區(qū)的共性，又有其自身的特殊性。因此，為滿足小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求，我們擬在進駐管理時，進行全面的詳盡的服務(wù)調(diào)查，并有針對性地設(shè)計各種各樣的服務(wù)過程。根據(jù)店面多的情況，加強商業(yè)氛圍的營造及物流、客流的管理，確保小區(qū)“動、靜”有序，創(chuàng)造住戶與商鋪雙贏的局面。因此，針對這些特點，我們擬定了如下管理措施：a、一旦商鋪的經(jīng)營規(guī)模、條件成熟時，與各商戶達成共識，協(xié)助組建商鋪管理委員會，對經(jīng)營管理相關(guān)的各種問題制定管理辦法，并與各商戶簽訂管理責任書。濱海新城” D、F、G三個地塊設(shè)置首層架空車庫，駛?cè)胄^(qū)的車輛直接進入車庫，對組團環(huán)境無影響；A地塊低層住宅部分全部為戶內(nèi)停車；B、H地塊設(shè)置地下停車庫。：鑒于小區(qū)地理位置特殊，我們擬定了有針對性的《應(yīng)急措施管理預案》，如《與政府相關(guān)部門的應(yīng)急聯(lián)動措施》，最大限度地防患于未然。小區(qū)入伙時，我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手冊》，同時聯(lián)系部分消防器材商家到社區(qū)定點服務(wù)，建議小高層的業(yè)主配置滅火器；c、培訓演練：實施全方位消防管理，定期檢查消防設(shè)施，保持良好運作。通過開展長期連續(xù)的專項培訓，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握共享部位、共享設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標準等；●制度保證。第二章 管理目標和管理方式“萬祥6清 潔保潔率95%以上99%以上聘請專業(yè)的清潔人員開展保潔工作，實行垃圾分類，垃圾日產(chǎn)日清，定期對區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站及清潔器具進行消毒、殺菌，落實管理責任制。19維修服務(wù)回訪率95%以上100%對有償服務(wù)進行回訪，征詢業(yè)戶意見，對業(yè)戶不滿意的問題進行整改?！盀闃I(yè)主創(chuàng)造一種全新的生活理念，使業(yè)主的生活品質(zhì)得到進一步提升”。③行政管理：實行各部門每月制訂詳細的工作計劃及工作報告制度，形成定期的管理層及部門會議制度，講評工作并具體落實，聽取匯報，分析存在的問題，提出解決的辦法。制定各種工作標準, 用這些標準來指導、評估員工的工作績效, 以此來檢查探討提高服務(wù)標準的空間和標準本身是否脫離實際，決定是否需要修訂標準或?qū)T工進行培訓、獎懲甚至調(diào)換。從日后管理的角度, 分析建造材料及安裝方法等。E、針對垃圾處理設(shè)備及垃圾收集點、垃圾房位置提出建議。第三階段:物業(yè)竣工驗收階段管理公司在對物業(yè)狀況充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預測管理中可能出現(xiàn)的問題，制定相應(yīng)的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。對住宅室內(nèi)對象無明顯不全、符合檢驗標準要求的房屋，由“客戶服務(wù)中心”接收鑰匙，承擔保管責任。（參照建設(shè)部和國家頒布的《房屋接管驗收標準》及達到設(shè)計要求。G、業(yè)戶入住前準備工作制定物業(yè)交樓準備計劃。B、制定《房屋年度養(yǎng)護計劃及實施方案》（見下圖），并抓好落實序 號項目維修類別定期維修計 劃方 案標 準實施效果1房屋承重結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。3屋 面隔熱層破損；防水層破損造成屋面滲漏；屋面積水。消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程。每年對屋面出煙口蓋板及防護罩進行一次維護。美觀完好；上下水通暢；無滲漏。建立裝修人員進出小區(qū)登記制度，對裝修人員帶進小區(qū)的施工工具進行檢查，對攜帶金剛?cè)】?、大錘等破壞性大的工具進入小區(qū)的施工人員進行跟蹤記錄，一旦施工完成，規(guī)定立即將工具置于管理人員的監(jiān)督下，直至帶出小區(qū)?！蛟课輧?nèi)承重墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件有否拆改。建立細致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系◎成立裝修管理中心，由各個部門的人員組成，負責裝修的日常工作及突發(fā)事故的處理，聯(lián)系派出所地段民警對裝修暫住人員進行管理。第六階段：業(yè)戶入住期的安全控制A、保安隊伍建設(shè)建立高素質(zhì)的保安隊伍，按照高標準、嚴要求的指導思想，嚴格招聘、培訓、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化”管理。物業(yè)公司分管本項目的領(lǐng)導實施不定期巡檢。被投訴部門按照投訴內(nèi)容跟進安排，具體解決有關(guān)問題。E、突發(fā)事件或異常情況處理確保對小區(qū)內(nèi)各類突發(fā)事件迅速、果斷的進行處理（盜竊、匪警、火警、斗毆等），保障業(yè)戶人身及生命財產(chǎn)的安全。在處理業(yè)戶投訴問題上，我們將設(shè)立“層級匯報、層級處理”的制度，并嚴格落實。H、及時發(fā)現(xiàn)管理中出現(xiàn)的問題，不斷改進和提升管理服務(wù)的質(zhì)量與水平，實現(xiàn)“專業(yè)化管理與業(yè)主自治相結(jié)合，共同建設(shè)美麗家園”的目標。、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行管理在科技高速發(fā)展和社會不斷進步的今天，計算機、網(wǎng)絡(luò)已普及到了各行各業(yè)，成為人們工作和生活不可缺少的“得力助手”。我們在“萬祥濱海新城”項目標識管理工作中的原則是：◎按照統(tǒng)一的VI視覺識別系統(tǒng)的規(guī)范要求制作標識標牌；◎指路牌清晰明了，讓人迅速準確地到達目標地；◎告示牌醒目簡潔，讓人清楚“這是什么”，“怎樣做”等等，比如禁行禁停牌、垃圾分類牌、商鋪類別標識、取車程序、鎖車前注意事項等?！蚩蛻舴?wù)經(jīng)理在規(guī)定時間內(nèi)每天巡查所負責的區(qū)域，對樓宇的主體工程、門窗及裝修工程、樓宇地面工程、油漆粉飾工程等進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄并做出處理。因此，在開發(fā)商將驗收合格的設(shè)施設(shè)備移交給物業(yè)管理公司時必須涵蓋下列內(nèi)容：◎必須清楚地了解設(shè)施設(shè)備的功能、功率、規(guī)格及使用守則。◎嚴格要求工程技術(shù)人員24小時持證上崗，以保證系統(tǒng)的正常運行。緊急狀況的處理：建立快速反應(yīng)機制，制定應(yīng)急準備及響應(yīng)措施，保證緊急狀況下實現(xiàn)聯(lián)動，將損失降到最低程度?！蚨ㄆ谇鍧嵥芾淼脑O(shè)備和設(shè)備房?！蚬こ滩拷?jīng)理負責給排水設(shè)備設(shè)施的綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督?！蚩头?jīng)理負責上述工作的檢查監(jiān)督。◎工作完畢后檢查所有工具器材數(shù)量，不得遺留雜物，由專人拆除接地線，工作人員全部撤離工作現(xiàn)場后才可按步驟進行送電?！蜻\行中電梯突然出現(xiàn)故障，值班人員應(yīng)盡可能地先救援出被困人士，并通知電梯維修人員進行檢修，如救援不成，值班人員應(yīng)安慰乘客，盡快通知電梯維修人員前來救助?！蛞蚓S修、保養(yǎng)而正常停用任何電梯時，應(yīng)在小區(qū)的公告欄內(nèi)張貼通知。附：《消防系統(tǒng)設(shè)備維修的保養(yǎng)制度》《消防系統(tǒng)日常檢查流程》中控室設(shè)備維護：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程◎客戶服務(wù)中心信息室負責監(jiān)控閉路監(jiān)視系統(tǒng)主機，工程技術(shù)人員負責對該系統(tǒng)實施維修保養(yǎng)。◎確保中控室設(shè)備（消防報警系統(tǒng)、保安閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線圍墻可視對講電話系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證業(yè)戶的生命和財產(chǎn)安全。D、通風、空調(diào)設(shè)施運行正常。B、所有接線螺栓應(yīng)牢固。E、指示燈、儀器、儀表完好。2儀器儀表1個月A、電表運行正常。門鎖完好。電表運轉(zhuǎn)正常。2油箱3個月1年外觀無積灰、油垢。5機油箱1 年清洗。蓄電池接頭牢固可靠。發(fā)現(xiàn)皮帶老化、拉長應(yīng)及時更換。五、立面照明序號項目周期標 準說明1建筑外觀照明3個月6個月1 年A．按季節(jié)定時開關(guān)射燈。C．照明、應(yīng)急燈具完好。B．電源指示燈、按鈕等進行檢修，確保消除故障隱患。C．現(xiàn)場控制開關(guān)正常。發(fā)現(xiàn)故障時及時處理4卷板1年A、要求牢固、垂直平衡，防止銷釘變形。擴音設(shè)備例行保養(yǎng)、清潔。消防用電設(shè)備要確保雙電源。無吊掛雜物。3穩(wěn)壓泵每周1年設(shè)備運行正常，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時查找原因處理。帆布帶應(yīng)完好，按規(guī)范卷放。閉門器檢修，更換已失效的閉門器。E．控制柜電氣組件完好。2燈具3個月6個月A．檢修燈具、更換已損壞的電氣組件。有故障及時修復2消防報警主機每 天1個月設(shè)備運行正常。C．對燈具支架、外殼進行必要的防腐油漆。四、公共照明序號項目周期標 準說明1路燈1個月1個月按季節(jié)定時開關(guān)照明。試運行前檢 查9燃油泵6個月電氣控制箱正常。6消聲器的排氣管1 年排氣管無堵塞。支架及外壁防腐油漆。運行過程無異常聲音。接線端子應(yīng)牢固。C、電壓、電流表完好,顯示正常D、指示燈、開關(guān)完好。B、無異常現(xiàn)象。2測量線圈的 絕 緣電 阻2年A、按電氣專業(yè)的要求。B、電纜接頭無異常?！蚬こ滩恐鞴茇撠熤锌厥以O(shè)備的綜合管理以及對上述工作的檢查監(jiān)督，并對維修保養(yǎng)工作進行指導，檢查監(jiān)督及委托修理的聯(lián)系工作?！蛑蛋鄦T應(yīng)熟悉閉路監(jiān)視系統(tǒng)所拍攝的畫面及各路段路口等實地目標的對應(yīng)和編排?！蛐^(qū)內(nèi)所有消防設(shè)備應(yīng)每月測試一次，如發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)立即維修并做好記錄?！蚯形鹱層變簡为毚畛嘶蜻M入電梯，以免發(fā)生危險。（3）低壓開關(guān)柜：每年冬季對低壓開關(guān)柜內(nèi)的各種開關(guān)和機械進行檢修，收緊螺絲，清潔污物?！蚬╇娤到y(tǒng)發(fā)生故障，工程人員應(yīng)及時報告主管，必要時報供電局進行搶修等聯(lián)絡(luò)工作，確保設(shè)備的性能?！蚩蛻舴?wù)中心負責向有關(guān)業(yè)戶通知停水情況并做好解釋工作。實行24小時值班，隨時接管業(yè)戶和內(nèi)部員工的維修申請及故障報告，及時反饋信息，在最短的時間內(nèi)使有關(guān)人員到位并及時處理問題?！蚪⒓巴晟圃O(shè)備管理制度、設(shè)備運行操作規(guī)程、設(shè)備日常和定期維修保養(yǎng)制度、設(shè)備技術(shù)檔案等管理制度?！蚪⒁恢I(yè)的工程核心小組，長期監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的運作及工程技術(shù)人員的工作表現(xiàn)。◎制定設(shè)施設(shè)備的短、中、長期維修、保養(yǎng)、更新計劃及預算案?！?qū)ι米愿淖兎课菀?guī)劃結(jié)構(gòu)、上下水管、亂搭建等行為，即時處理、糾正，并耐心做好勸導工作，直到恢復原狀為止。比如：我們將各種花木掛牌標識，介紹該花木的品名、科屬、產(chǎn)地等；對藝術(shù)雕塑掛牌標識，說明創(chuàng)意或典故。，持證上崗這是對物業(yè)管理從業(yè)人員的基本要求，也是我們必須遵守的職業(yè)規(guī)范。健全完善、具有操作性的管理制度和嚴格的服務(wù)質(zhì)量標準是我司進行統(tǒng)一、規(guī)范化管理的準繩和保證。包括：B、協(xié)助制定業(yè)主大會議事規(guī)則。由客戶服務(wù)中心的全體員工組成應(yīng)急分隊，以應(yīng)付各類突發(fā)事件。D、服務(wù)收費管理規(guī)范客戶服務(wù)中心服務(wù)收費（包括管理費、水電費）的程序，確保業(yè)戶對服務(wù)的滿意?？蛻舴?wù)部負責記錄報修，并傳達至工程部。B、確立治安重點由于入住裝修階段人員眾多，管理現(xiàn)場較復雜，需要特別針對人流、物流、車流制定有效的監(jiān)控管理方案。避免出現(xiàn)違章裝修及相關(guān)處理措施◎預防性措施，包括裝修管理制度的宣傳、進出小區(qū)材料的控制等?！蚴欠癯霈F(xiàn)鉆鑿地面和房頂?shù)姆浪畬拥那闆r。我們擬采取的違章裝修控制流程如下：業(yè)戶辦理裝修手續(xù)對業(yè)戶、裝修施工隊伍裝修宣傳 培訓合格后申報裝修，嚴格審核裝修方案，辦理簽訂裝修協(xié)議等手續(xù)及再次申明裝修規(guī)則 內(nèi)部裝修管理方案各部門主管監(jiān)管客戶服務(wù)主管、保安巡邏員、工程人員交叉監(jiān)督 發(fā)現(xiàn)違章裝修發(fā)出通知，上門工作，以理服人，說服業(yè)戶，讓業(yè)戶整改采取必要措施向政府部門反映情況以取得政策上的支持經(jīng)濟手段法律手段解決決 對業(yè)戶和裝修隊伍的宣傳為加大裝修宣傳的力度，我們除了將在入住初期策劃一項大型活動之外，還將在小區(qū)設(shè)立裝修管理宣傳欄，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導向功能，約束功能，并架起客戶服務(wù)中心與業(yè)戶及裝修公司的橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。二次裝修是關(guān)系到業(yè)主切身利益的大事，如何才能既保持房屋的觀賞性、安全性不受人為的破壞，又能讓業(yè)主盡量按照個人意愿進行裝修，是管理控制好二次裝修的關(guān)鍵。排煙管道技術(shù)規(guī)范。5公共通道門廳、樓梯間公用地面的維修改造；公共通道、門廳的墻、天棚維護；樓梯間墻面、扶手