【正文】 和土地變更手續(xù)。二是項(xiàng)目用地范圍中包括華茂公司自有出讓土地，即長(zhǎng)治國(guó)用（２００１）字第０４４號(hào)土地使用面積１５２９３．９平方米及長(zhǎng)治國(guó)用（２００１）字第０１４號(hào)土地使用面積２４５１．２平方米。委托代理人：韓挺，北京市漢衡律師事務(wù)所律師。２００１年１２月３１日，山西省長(zhǎng)治市建委為長(zhǎng)治市城區(qū)副食果品公司核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。華茂公司負(fù)責(zé)將原改造建設(shè)單位由華茂公司變更為杰昌公司改造建設(shè)經(jīng)營(yíng)，負(fù)責(zé)辦理杰昌公司開工前政府所有批文；華茂公司長(zhǎng)治國(guó)用（２００１）字第０４４號(hào)土地面積１５２９３．９平方米和長(zhǎng)治國(guó)用（２００１）字第０１４號(hào)土地使用面積２４５１．２平方米，納入杰昌公司對(duì)華茂商住步行街整體開發(fā)建設(shè)；土地變更手續(xù)在拆遷協(xié)議簽訂后統(tǒng)一辦理；華茂公司按一、二期開發(fā)進(jìn)度負(fù)責(zé)該部分土地地上建筑物的拆遷補(bǔ)償安置及“三通一平”，并承擔(dān)由此發(fā)生的費(fèi)用（拆遷保證金、搬遷、拆除、清運(yùn)）；華茂公司協(xié)同辦理杰昌公司的股權(quán)變更手續(xù)和辦理杰昌公司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的資質(zhì)，所需費(fèi)用由蘇福倫、香港益群公司承擔(dān)。主要約定：根據(jù)《長(zhǎng)治市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》的規(guī)定及《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》第五條第一款之約定，在堅(jiān)持公平、守信的原則下，雙方就拆遷安置中的有關(guān)事項(xiàng)，簽訂如下協(xié)議：杰昌公司將嚴(yán)格按照原《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》第五條之規(guī)定對(duì)華茂公司拆遷房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償，鑒于華茂公司流動(dòng)資金欠缺及目前拆遷工作中遇到的實(shí)際困難，雙方協(xié)商同意，在原協(xié)議基礎(chǔ)上，華茂公司減少分取項(xiàng)目一期的住宅建筑面積８００平方米，由杰昌公司按每平方米建筑面積１０００元的價(jià)格進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)償，即華茂公司分得項(xiàng)目總建筑面積１０２７０平方米（原為１１０７０平方米）及現(xiàn)金補(bǔ)償８０萬(wàn)元。２００３年１１月８日，華茂公司與杰昌公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》，雙方根據(jù)《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》和《拆遷安置協(xié)議》，就項(xiàng)目分配補(bǔ)償?shù)染唧w問題協(xié)議如下：一是雙方在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，應(yīng)遵守互惠互利、誠(chéng)實(shí)信用、合法等原則，涉及雙方利益的事宜應(yīng)互相透明及時(shí)溝通協(xié)商；二是補(bǔ)償給華茂公司的房產(chǎn)面積、位置及其他要根據(jù)《拆遷安置協(xié)議》的約定進(jìn)行補(bǔ)償，具體補(bǔ)償?shù)念愋?、方位、面積、層次為：大小商場(chǎng)及店鋪補(bǔ)償面積、位置編號(hào)按雙方簽字的“建筑平面位置分配圖”（附件一）及“商業(yè)補(bǔ)償面積及位置編號(hào)表”（附件二）執(zhí)行，住宅補(bǔ)償面積位置編號(hào)按雙方簽字的“住宅補(bǔ)償面積及位置編號(hào)表”（附件三）執(zhí)行。雙方簽訂協(xié)議前，對(duì)項(xiàng)目面積的增加早就達(dá)成了一致。華茂公司稱杰昌公司單方增加房產(chǎn)面積，致使所應(yīng)分配的商場(chǎng)高度不合理、采光不足等問題，屬履行合同過程中的違約問題，并非華茂公司增加分配房產(chǎn)面積的理由。華茂公司作為本案合作開發(fā)的主體且已經(jīng)履行了合作協(xié)議規(guī)定的合作義務(wù)。杰昌公司及其股東的實(shí)際投入?yún)s很少，只是在開發(fā)初期有少量的資金投入，建設(shè)項(xiàng)目開始后，款項(xiàng)來(lái)源主要是房產(chǎn)預(yù)售的銷售款和銀行貸款及施工單位的墊資，而這些運(yùn)作如果沒有華茂公司先期的土地投資是不能實(shí)現(xiàn)的。根據(jù)《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》和《補(bǔ)充協(xié)議書》中確定的合作原則，“華茂商住步行街”由杰昌公司整體開發(fā)，但對(duì)整體投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售等問題，杰昌公司應(yīng)及時(shí)與華茂公司溝通，杰昌公司不得自作主張，損害華茂公司利益。新的項(xiàng)目名稱“假日陽(yáng)光廣場(chǎng)”是在新的立項(xiàng)批文中，與增加項(xiàng)目面積、變更項(xiàng)目開發(fā)主體、確定資金來(lái)源等事項(xiàng)一并下達(dá)的。３．杰昌公司作為該建設(shè)項(xiàng)目的項(xiàng)目公司，不僅受讓了華茂公司的土地，而且還受讓了其他被拆遷主體的土地。該項(xiàng)目前期的立項(xiàng)、規(guī)劃等審批手續(xù)均為華茂公司運(yùn)作的結(jié)果，也是該協(xié)議簽訂的基礎(chǔ)。各方約定共同成立專門的項(xiàng)目公司開發(fā)房地產(chǎn)，無(wú)論項(xiàng)目公司是否成立，以及土地使用權(quán)是否已經(jīng)變更登記為項(xiàng)目公司享有，均不影響合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力。（三）關(guān)于新增加的面積應(yīng)該如何處理的問題。（二）關(guān)于杰昌公司是否違約及應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問題。一審判決認(rèn)為該協(xié)議中約定了華茂公司應(yīng)履行的義務(wù)，即拆遷地上建筑物、達(dá)到“三通一平”并承擔(dān)由此發(fā)生的費(fèi)用等內(nèi)容，認(rèn)定華茂公司系該項(xiàng)目的合作開發(fā)主體，是錯(cuò)誤的。原立項(xiàng)批文中項(xiàng)目總建筑面積４３７８７平方米，其中地下停車場(chǎng)及相關(guān)配套項(xiàng)目幼兒園、老年娛樂中心、物業(yè)管理等無(wú)法銷售的建筑面積共１５３００平方米，本項(xiàng)目拆遷面積高達(dá)２６８９平方米（實(shí)際拆遷面積達(dá)到３００００多平方米）。杰昌公司上訴稱，一審判決第一項(xiàng)錯(cuò)誤，應(yīng)根據(jù)本案事實(shí)和法律的規(guī)定作出改判?！叭A茂”是華茂公司十余年努力精心打造的商業(yè)品牌，是華茂公司的無(wú)形資產(chǎn)。（二）２６．６２畝開發(fā)使用土地是華茂公司的合作投資土地，不是杰昌公司以出讓方式取得的土地。綜上，華茂公司雖然是合作開發(fā)的主體，但其應(yīng)分配的面積已在三份協(xié)議中確定，予以確認(rèn)。杰昌公司并非《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》的一方當(dāng)事人，而是作為合作各方成立的項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售。并且華茂公司的起訴超過了法定的除斥期間，依法應(yīng)當(dāng)駁回華茂公司的起訴，維護(hù)杰昌公司的合法權(quán)益?！堆a(bǔ)充協(xié)議書》是對(duì)《拆遷安置協(xié)議》中雙方為拆遷與被拆遷法律關(guān)系的再次認(rèn)可。根據(jù)合作和公平原則及貢獻(xiàn)大小，杰昌公司應(yīng)按新增面積的５０％的比例并按好壞位置、層次搭配原則和各類房產(chǎn)面積比例，為華茂公司再增加分配房產(chǎn)面積１３８８１．４平方米。２００２年７月６日，根據(jù)山西省長(zhǎng)治市人民政府有關(guān)文件，華茂公司作為土地投資合作者，與蘇福倫、香港益群公司、陳培森簽訂了合作開發(fā)華茂商業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》?，F(xiàn)因項(xiàng)目建設(shè)需要，經(jīng)三方友好協(xié)商，增加蘇福倫、香港益群公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。委托代理人：高原，北京市中瑞律師事務(wù)所律師。委托代理人：張樹勤，山西雙師律師事務(wù)所律師。２００２年１月１２日，山西省長(zhǎng)治市人民政府辦公廳以長(zhǎng)政辦發(fā)（２００２）１號(hào)通知對(duì)華茂商業(yè)園區(qū)進(jìn)行拆遷改造。蘇福倫、香港益群公司負(fù)責(zé)除華茂公司提供項(xiàng)目建設(shè)用地以外部分土地的拆遷、安置及費(fèi)用，并交納該部分所需補(bǔ)交的土地出讓金，負(fù)責(zé)除華茂公司承擔(dān)的費(fèi)用之外的本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)所需的全部資金的投入，負(fù)責(zé)杰昌公司具體運(yùn)作，并對(duì)本項(xiàng)目整體進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售，負(fù)責(zé)對(duì)其費(fèi)用及項(xiàng)目公司注冊(cè)資金的投入。補(bǔ)償房屋應(yīng)相對(duì)集中，好壞搭配，具體補(bǔ)償房產(chǎn)的位置、朝向、層次，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件批準(zhǔn)定稿后，在設(shè)計(jì)平面圖紙中商定。協(xié)議還對(duì)設(shè)計(jì)變更相關(guān)事項(xiàng)約定：雙方同意項(xiàng)目整體根據(jù)深圳設(shè)計(jì)裝飾工程有限公司繪制的，并經(jīng)長(zhǎng)治市建設(shè)管理部門審批的全套施工圖紙施工；杰昌公司應(yīng)將立項(xiàng)文件、一書兩證、施工許可證復(fù)印件在協(xié)議簽訂后１５日內(nèi)提交華茂公司一份備存；杰昌公司補(bǔ)償給華茂公司的所有房產(chǎn)，按回遷安置對(duì)待，并協(xié)助華茂公司辦理產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證手續(xù)；華茂商業(yè)園區(qū)由杰昌公司整體開發(fā)，該園區(qū)的整體投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售等均由杰昌公司負(fù)責(zé)；但根據(jù)合作原則，對(duì)上述問題，杰昌公司應(yīng)及時(shí)與華茂公司溝通，涉及補(bǔ)償華茂公司房產(chǎn)的設(shè)計(jì)、建設(shè)施工等相關(guān)問題，杰昌公司必須征求華茂公司意見，并取得華茂公司認(rèn)可，不得自作主張，損害華茂公司利益；本協(xié)議與２００２年７月６日合作協(xié)議及以前雙方簽訂的協(xié)議具有同等法律效力；本協(xié)議與以前協(xié)議不一致或有矛盾的，以本協(xié)議為準(zhǔn)。簽訂“７一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，華茂公司與蘇福倫、香港益群公司、陳培森于２００２年７月６日簽訂的《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》，華茂公司、杰昌公司分別于２００２年１１月１日簽訂的《拆遷安置協(xié)議》以及２００３年１１月８日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議書》，均系各方的真實(shí)意思表示，且各方均無(wú)異議，其法律效力應(yīng)予確認(rèn)，各方均應(yīng)嚴(yán)格履行。但是鑒于在杰昌公司開發(fā)前，華茂公司已經(jīng)做了一些前期的開發(fā)工作；在該項(xiàng)目的開發(fā)過程中，華茂公司作為合作一方又履行了《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》規(guī)定的合作義務(wù)，根據(jù)公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，就杰昌公司開發(fā)中增加的面積可酌情對(duì)華茂公司進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。杰昌公司名義上是項(xiàng)目公司，但其直接被蘇福倫、陳培森、香港益群公司所掌握和控制，在《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》的履行過程中，杰昌公司既代表蘇福倫、陳培森和香港益群公司履行他們?cè)凇斗康禺a(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》項(xiàng)目下的各項(xiàng)義務(wù)，又直接代表蘇福倫、陳培森、香港益群公司與華茂公司簽訂與合作事項(xiàng)有關(guān)的各項(xiàng)補(bǔ)充協(xié)議，并且所有工作都是由杰昌公司以合作主體運(yùn)作的。２．即使把杰昌公司規(guī)劃中所稱的總投資７５００萬(wàn)元全部作為其實(shí)際投入，與華茂公司實(shí)際投入的６４００萬(wàn)元比較，雙方總的投資比例也已經(jīng)達(dá)到５４％和４６％。因此，杰昌公司自行向山西省長(zhǎng)治市計(jì)委申