【正文】 及其他必要費用構(gòu)成，將上述取得資產(chǎn)的必需費用累加起來，便可計算出資產(chǎn)的重置成本。 在用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)及某一項同類型資產(chǎn)進行評估時，為了簡化評估業(yè)務(wù)，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本。凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。但是，各種評估方法都有自成一體的運用過程，都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ)，評估結(jié)論是從某一角度反映資產(chǎn)的價值，所以，各種方法之間是有區(qū)別的。資產(chǎn) 評估程序的重要性如下： 、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量的重要保證 、保護自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。資產(chǎn)評估報告書基本內(nèi)容包括： （八）資產(chǎn)評估工作檔案歸檔 資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員在向委托人提交資產(chǎn)評估報告書后，應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。在比較時注意以下幾點： （ 1）要注意可比性 （ 2）要注意比較方式的選擇 （ 3）要注意比較內(nèi)容的深度 （ 1）分析 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 31 頁 共 144 頁 分析是正確認識客觀事物的一種邏輯方法。它適用于具有特殊結(jié)構(gòu)的機器設(shè)備的可補償性實體有形損耗的估測。 評估值 =參照物的市場價格 +差異調(diào)整 （ 2）因素比較方法 這種技術(shù)逐一比較分析類似的資產(chǎn)和被評資產(chǎn)的可比因素以便得到被評設(shè)備的價值。 土地使用權(quán)出讓的最高年限： （ 1）居住用地 70年 （ 2）工業(yè)用地 50年 （ 3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 （ 4）商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 （ 5）綜合或者其他用地 50年 地租及地價理論 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 41 頁 共 144 頁 根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，地租分為級差地租和絕對地租 級差地租是指等量資本投入在等面積的不同等級的土地上，因不同生產(chǎn)率而產(chǎn)生的歸土地所有者 占有的超額利潤。 5）綜合分析確定評估成果 6）撰寫評估報告 三、房地產(chǎn)價格及其 影響因素 房地產(chǎn)價格，它是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。 房地產(chǎn)價格的影響因素： 1）一般因素，是指對房地產(chǎn)價格及其變化具有普遍性和共同性的影響因素。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 46 頁 共 144 頁 總費用是指取得該收益所必需的各項支出，總費用必需是客觀總費用。 房地產(chǎn)價格 =純收益 /資本化率 上式包含以下三個假設(shè)前提：（ 1）純收益每年不變，（ 2）資本化率固定，（ 3）收益為無限年期 p=a/r[11/(1+r)n]（今年新增，注意） 成立條件：（ 1）純收益每年不變，（ 2）資本化率固定但大于零；（ 3）收益為有限年期 n 適用范圍 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價格評估，如商場、寫字樓等。樓 面地價 =土地總價格247。 房地產(chǎn)評估的程序 1）明確評估基本事項 明確評估目的：在受理評估 業(yè)務(wù)時，通常由委托方提出評估目的，并將評估目的寫在評估報告上。集體土地不可進入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)，國有土地所有權(quán)也不能進入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。 二是在這些普遍使用的機器設(shè)備中先進的設(shè)備 （ 3）功能性貶值的扣除問題 若重置成本時更新重置成本，則： 設(shè)備評估值 =更新重置成本 實體性貶值 超額運營成本 =更新重置成本成新率 超額營運成本 若重置成本采用的是復(fù)原重置成本，則： 設(shè)備評估值 =復(fù)原重置成本 實體性貶值 超額投資成本與超額運營成本的代數(shù)和 =復(fù)原重置成本成新率 超額投資成本與超額運營成本代數(shù)和 設(shè)備經(jīng)濟性貶值是因設(shè)備外部因素引起的設(shè)備價值貶值。 實體性貶值率 =使用壽命消耗量 /總使用壽命 對于經(jīng)過大修，特別是經(jīng)過技術(shù)改造的機器設(shè)備，應(yīng)適當(dāng)增加其尚可使用年限，或減少其實際已使用年限。 （政府部門、證券交易機構(gòu)、媒體、行業(yè)協(xié)會或管理機構(gòu)及其出版物、學(xué)術(shù)及法律出版物） （三）資產(chǎn)評估中信息的初步處理 資產(chǎn)信息資料的鑒定是指對資產(chǎn)信息資料的真?zhèn)渭按硇缘淖R別。 ；有成本 法、市場法和收益法 ； ； 資產(chǎn)評估機構(gòu)人員應(yīng)當(dāng)對所收集的資產(chǎn)評估資料進行充分分析，確定其可靠性、相關(guān)性、可比性。狹義上的資產(chǎn)評估程序開始于資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人和相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評估報告書。而該聯(lián)系為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產(chǎn)，并做相互驗證提供了理論依據(jù)。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。計算公式為： 被評估資產(chǎn)重置成本 =（被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量 /參照物年產(chǎn)量）參照物重置成本 前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。 基本公式為： 資產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值） =年收益額 /本金化率 p=A/r （ 2）在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，公式： （ 3）在收益年期有限，資本化率為零的條件下，公式： p=A*n 2. 純收益在若干年后保持不變，公式參照教材 （ 1）無限年期收益 （ 2）有限年期收益 3. 純收益按等差級數(shù)變化 公式參照教材 （ 1）純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限制， （ 2）純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限制， （ 3）純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限制， （ 4）純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限制， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 144 頁 4. 純收益按等比級數(shù)變化 公式參照教材 （ 1）純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限制， （ 2）純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限制， （ 3）純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限制， （ 4）純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限制 ， ，其未來預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進行評估，其步驟如下： 第一步，預(yù)測該項資產(chǎn)未來若干年（一般為 5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和； 第二步，通過折現(xiàn)值之和求取年等值收益額。 收益額是指根據(jù)投資回報的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能獲得的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。該方法對參照物與評估對象之間的可比性要求不高。 ⑧承擔(dān)資產(chǎn)評估職責(zé)的中介組織的人員，索取他人財務(wù)或非法收受他人財務(wù)，犯擾亂市場秩序罪的，處 5年以下 10年以上有期徒刑，并處罰金。 ④清算假設(shè)：是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。 ②資產(chǎn)評估的特定目的：資產(chǎn)評估的特定目的來源于資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求，資產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營，中外合資、合作，企業(yè)清算、抵押、擔(dān)保、企業(yè) 租賃、債務(wù)重組等等。 資產(chǎn)的分類：①按資產(chǎn)存 在形態(tài)分類分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)；②按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分為單項資產(chǎn)，整體資產(chǎn)；③按資產(chǎn)能否獨立存在分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)；④按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)，另外，經(jīng)營性資產(chǎn)又可按是否對盈利產(chǎn)生貢獻分為有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)。 （ 20xx年教材 有變動） 資產(chǎn)評估的功能包括評價管理的功能和鑒證的功能。 資產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)類型是影響甚至是決定資產(chǎn)評估結(jié)果價值 類型的一個重要因素，但是，它決不是決定資產(chǎn)評估結(jié)果價值類型的惟一因素。 （五）資產(chǎn)評估在中國的發(fā)展 1991年 11月頒布《國有資產(chǎn)評估管理辦法》是資產(chǎn)評估制度基本形成的重要標(biāo)志。收益法的基本涵義、收益法及其適用的前提條件、收益法應(yīng)用的形式、收益法中各項指標(biāo)的確定、收益法評估資產(chǎn)的步驟及優(yōu)缺點。該方法主要適用與整體企業(yè)價值的評估。 （ 3）確定折現(xiàn)率，首先應(yīng)該明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。 基本公式為： 資產(chǎn)評估值（預(yù)期收益現(xiàn)值） =∑前若干年收益額各年折現(xiàn)系數(shù) +以后各年的年金化收益 /本金化率 以前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù) 資產(chǎn)評估學(xué)第 3講資產(chǎn)評估的基本方法 成本法講座 （一）成本法及其適用的前提條件 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 144 頁 1．成本法的概念 成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。 自建型資產(chǎn)的重置成本是根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產(chǎn)的重置成本。 第一，在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化分為若干類別。 （ 3）估計被評估資產(chǎn)得剩余壽命。評估人員應(yīng)該具備選擇最直接、最有效的評估方法完成評估任務(wù)的能力。 二、資產(chǎn)評估具體程序 （一）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項 明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項是資產(chǎn)評估程序的第一個基本環(huán)節(jié)，包括在簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書之前的一系列基礎(chǔ)性工作，對資產(chǎn)評估項目風(fēng)險評價、承接與否以及資產(chǎn)評估項目的實施有意義。利于資產(chǎn)評估項目備查、資產(chǎn)評估機構(gòu)和人 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁 共 144 頁 員業(yè)務(wù)水平的提高，同時按國家有關(guān)規(guī)定對資產(chǎn)評估工作檔案進行保存、使用和銷毀。 1)分析的基本步驟： a、明確分析的目的 b、將事物整體分解為若干個相對獨立的要素 c、分別考察和研究各個事物以及構(gòu)成事物整體的各個要素的特點 d、探明各個事物以及構(gòu)成事物整體的各個要素之間的相互關(guān)系、性質(zhì)、表現(xiàn)行式等 2）分析的形式： a、因果分析 b、表象和本質(zhì)分析 c、相關(guān)分析 d、典型分析 （ 2）綜合 綜合是同分析相對立的一種方法。可補償性實體有形損耗，是指機器設(shè)備的實體有形損耗在技術(shù)上是可修復(fù)的，而且這種修復(fù)在經(jīng)濟上是合理的。 （ 3）成本比率調(diào)整法 這種技術(shù)是估算設(shè)備在銷售時售價與當(dāng)時重置成本的比值。 壟斷地租是由壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的地租。它是一種歷史事實。包括行政因素（土地使用制度與住房制度、地價政策、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、稅收制度、投資制度、優(yōu)惠政策、行政隸屬關(guān)系變更、交通管制）、經(jīng)濟因素（經(jīng)濟發(fā)展因素、財政金融因素、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素）、社會因素（人口因素、家庭規(guī)模因素、房地產(chǎn)投機因素、教育科研水平和治安因素、 社會福利因素）、心理因素。 求取資本化率的方法 資本化率是決定評估價格的最關(guān)鍵因素。包括土地的個別因素（區(qū)位因素、面積因素、寬度因素、深度因素、形狀因素、 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 45 頁 共 144 頁 地質(zhì)因素、容積率因素、用途因素、土地使用年期因素）和建筑物的個別因素（面積、結(jié)構(gòu)、材料，設(shè)計、設(shè)備等是否良好，施工質(zhì)量，法律因素，建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)） 四、房地產(chǎn)評估的收益法 基本思路 收益法在國外被廣泛的運用于收益性房地產(chǎn)價格的評估，收益法評估取得的房地產(chǎn)價格通常稱為收益價格。樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。測算房地產(chǎn)的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎(chǔ)。 土地的自然特性： （ 1）位置固定性、（ 2）質(zhì)量的差異性、（ 3）不可再生性、（ 4）效用永續(xù)性 土地的經(jīng)濟特性： （ 1）供給的稀缺性、（ 2）可壟斷性、（ 3）土地利用的多方向性、（ 4）效益級差性 土地使用權(quán) 在中國，城市土地的所有權(quán)屬于國家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地所有權(quán)除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。 （ 2）估算功能性貶值時對比參照物的選擇條件 一是評估涉及的行業(yè)或地區(qū)范圍內(nèi)已普遍采用的機器設(shè)備。 （ 2）年限法 這種方法主要是根據(jù)對一臺設(shè)備的使用情況或壽命進行分析，綜合設(shè)備已完成的工作量（或已使用年限）和還能完成的工作量（或尚可使用年限）， 通過計算比率，確定實體性貶值率。包括公司歷史、合同義務(wù)等；目標(biāo)資產(chǎn)的相關(guān)文件；使資產(chǎn)達到目前狀態(tài)所花費的成本；涉及目標(biāo)資產(chǎn)及 類似資產(chǎn)的交易；預(yù)期剩余壽命的信息等等。是評定估算的基礎(chǔ)