【正文】 飲企業(yè)129家，%，%。浮山灣國際郵輪母港選址論證已經(jīng)市政府批準(zhǔn)。金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、極地海洋世界、石老人浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項(xiàng)目、青島運(yùn)動(dòng)旅游度假基地項(xiàng)目等體現(xiàn)了度假功能，這些項(xiàng)目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。住宅制度改革已進(jìn)入實(shí)施階段，1998年底全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)停止實(shí)物分房，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，切斷了個(gè)人對(duì)福利分房的依賴，鼓勵(lì)個(gè)人購房，銀行支持個(gè)人購房信貸，各地成立了公積金管理中心推出住房公積金貸款，逐步使住房消費(fèi)成為熱點(diǎn)。根據(jù)項(xiàng)目的地理位置與銷售對(duì)象的需求結(jié)構(gòu)分析，我們認(rèn)為其商品房應(yīng)以高檔賓館及商務(wù)用房為主，其主要租售對(duì)象針對(duì)于大中型公司、國內(nèi)外長駐青島機(jī)構(gòu)以及部分機(jī)關(guān)工作人員。周邊多為近年新建的住宅，是辦公、商住、居家理想之地。熱源本項(xiàng)目所處區(qū)域位于青島開源熱力公司供熱范圍內(nèi)，開源熱力公司有能力滿足項(xiàng)目冬季采暖用熱需求。 建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目建筑等級(jí)按工程用途、規(guī)模，建筑標(biāo)準(zhǔn)為一級(jí)，耐火等級(jí)為一級(jí)，建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范為甲類。內(nèi)裝修可視客戶要求進(jìn)行精裝修。 空調(diào)項(xiàng)目采用集中中央空調(diào)系統(tǒng)與分區(qū)空調(diào)相結(jié)合方式，熱源由青島開源熱力公司供應(yīng)。根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和交通出行率，計(jì)算高峰時(shí)段人員交通出行量，然后根據(jù)交通出行方式和單車載客率計(jì)算機(jī)動(dòng)車出行量。由此，測算擬建項(xiàng)目的停車位配建數(shù)量應(yīng)為175個(gè)。 結(jié)構(gòu)和裝飾材料應(yīng)盡量采用防火阻燃材料。屬居住、文教區(qū)。其中電是主要能耗，消耗量占總能耗的81%。
本項(xiàng)目建設(shè)由工程部負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)銷售由經(jīng)營部組織專門的銷售班子具體負(fù)責(zé)。制訂切實(shí)可行的各項(xiàng)管理規(guī)章制度，嚴(yán)格勞動(dòng)管理。：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話的注釋。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。 要事第一 創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。 不找借口 美國成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會(huì)！”一個(gè)人對(duì)待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計(jì)師比爾?！? 把問題想透徹 把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。 不找借口 美國成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會(huì)！”一個(gè)人對(duì)待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。 敏感性分析價(jià)格波動(dòng)基本不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)虧損。物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)各期竣工面積和用途制訂規(guī)劃，切實(shí)搞好。管理機(jī)構(gòu)設(shè)總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理3名。(2) 產(chǎn)生震動(dòng)的機(jī)電設(shè)備，安裝時(shí)進(jìn)行設(shè)備基礎(chǔ)減震處理。 配備常用滅火器，建筑物內(nèi)按規(guī)范要求設(shè)一定數(shù)量的手提式滅火器。消防泵房的出口直接對(duì)外。分析結(jié)果表明，路段/，處在三級(jí)服務(wù)水平。根據(jù)青島市城市綜合交通規(guī)劃的交通預(yù)測模型，2010年青島市內(nèi)四區(qū)交通出行方式結(jié)構(gòu)，如表2。排水項(xiàng)目排水采用雨污分流制。延豎向追求變化，體現(xiàn)建筑的挺拔和加強(qiáng)向上的動(dòng)感。地下停車庫設(shè)兩層停車位，兩出入口分設(shè)于基地西側(cè)，臨近基地出入口，方便使用者使用。排水按照規(guī)定，排水實(shí)行雨污水分流制。城陽區(qū)、李滄區(qū)價(jià)格相對(duì)較低，同類房地產(chǎn)價(jià)格南北最大相差46倍。由此可見青島的旅游文化產(chǎn)業(yè)大有可為。 　　另外，各區(qū)市還在洽談不少旅游項(xiàng)目——唐島灣游艇俱樂部、海底賓館、泛美酒店、小珠山主題公園等投資超過10億元的項(xiàng)目都已與投資商簽訂了框架性協(xié)議；室內(nèi)滑雪場、室內(nèi)主題公園、啤酒城改造等項(xiàng)目正與外商談判中。 　　2006年我市旅游大項(xiàng)目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項(xiàng)目精”的特點(diǎn)。膠南、平度對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃進(jìn)行了修編。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%；，%。其中：國有及控股企業(yè)招投標(biāo)承包面積999萬平方米，％，%，；一級(jí)資質(zhì)以上招投標(biāo)面積1676萬平方米，％，%。1992年伴隨著全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，青島的房地產(chǎn)進(jìn)入三年的高漲時(shí)期，房地產(chǎn)投資從92年到94年三年間，%、%和136%，93年達(dá)到頂峰，94年開始增速減緩，95年以來增速明顯減慢，%，997年則出現(xiàn)了負(fù)增長，分別為19%%，%，99年增幅明顯加大，%。 經(jīng)營宗旨通過項(xiàng)目各方真誠合作，加強(qiáng)企業(yè)間資金、技術(shù)的橫向聯(lián)合，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，加快地塊的建設(shè)步伐。2006年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項(xiàng)目約有51個(gè)，總投資額約416億元，旅游大項(xiàng)目的數(shù)量和投資額為歷年之最?；氐貏?shì)東高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。為了適應(yīng)改革開放新形勢(shì)的需要，青島市作出了行政中心東移的戰(zhàn)略決策，以此帶動(dòng)?xùn)|部的開發(fā)建設(shè)，推動(dòng)全市向現(xiàn)代化國際城的宏偉目標(biāo)邁進(jìn)。海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點(diǎn)項(xiàng)目順利完成年度計(jì)劃，同時(shí)加快建筑業(yè)發(fā)展，鞏固建筑業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位，培育經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)邁出了關(guān)鍵一步。符合黨和國家關(guān)于國有企業(yè)改革政策，有利于盤活國有資產(chǎn)。一九九二年在鄧小平同志南巡講話以后，青島市委市政府做出市級(jí)機(jī)關(guān)東遷的決定，原市委機(jī)關(guān)駐地向外商轉(zhuǎn)讓及市級(jí)機(jī)關(guān)新大樓的開工建設(shè)，奏響了青島行政、商貿(mào)、金融、娛樂、文化中心的東進(jìn)序曲，也促進(jìn)青島房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)全面高漲的時(shí)期。新開工面積放量增長,說明我市建筑業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。其中。 　　區(qū)市旅游規(guī)劃方面，膠南、即墨邀請(qǐng)國內(nèi)專家，對(duì)旅游發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行了深入研討，形成了科學(xué)的旅游發(fā)展思路。初步統(tǒng)計(jì)，去年我市旅游項(xiàng)目建設(shè)投入資金49億元以上，比上年增長約48%，其中社會(huì)性投資占86%。 　　目前，現(xiàn)代藝術(shù)中心的小劇場建設(shè)已完成工程量的40%，休閑中心南區(qū)正進(jìn)行地上二層施工，藝術(shù)家工作室已開始施工建設(shè)；中國海軍博物館擴(kuò)建工程已完成工程招標(biāo)等前期工作，計(jì)劃年底前完成主展館土建工程的50%；石老人休閑區(qū)已完成拆遷及土地平整工作，6月開工建設(shè)，計(jì)劃2008年完工；北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院宿舍樓已于5月封頂，計(jì)劃7月底完成教學(xué)樓主體工程建設(shè)，9月份投入使用；唐島灣國際游艇俱樂部已與上海實(shí)業(yè)、英國財(cái)富集團(tuán)簽署合作協(xié)議，目前正在辦理土地手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計(jì)等，計(jì)劃下半年開工建設(shè)；奧運(yùn)酒店與洲際集團(tuán)簽署了管理協(xié)議；金沙灘度假酒店于今年3月開工建設(shè)，計(jì)劃年底完成主體工程。伴隨著新一輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性，會(huì)充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，政府的宏觀調(diào)控的力度會(huì)得到加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出以住宅建設(shè)為重點(diǎn)的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。大部分選擇寫字樓、賓館，這是項(xiàng)目的一大潛在市場。 電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、走可持續(xù)發(fā)展、現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)的、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的原則。辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層同樣圍繞交通核布置辦公空間，平面簡潔實(shí)用，分割靈活，適合現(xiàn)在辦公的需求。地下一層至地上五層為低區(qū)（直供區(qū)），由室外管網(wǎng)直接供水，系統(tǒng)為下行上給式?！八碾A段”法從青島市未來土地利用和交通規(guī)劃方案入手，通過預(yù)測人口、崗位分布，運(yùn)用交通發(fā)生模型預(yù)測交通出行需求，并建立相關(guān)模型進(jìn)行交通方式劃分和交通分布預(yù)測，構(gòu)筑車輛出行OD表，最后進(jìn)行交通量分配。通過計(jì)算，由于項(xiàng)目本身的出行交通量遠(yuǎn)小于城市交通量，所以項(xiàng)目平峰流量與城市交通高峰流量疊加方案時(shí)，道路交通量相對(duì)較大。 設(shè)計(jì)依據(jù) 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 自動(dòng)噴水系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 消防措施 建筑防火措施 大廈四周按規(guī)范設(shè)計(jì)設(shè)環(huán)行消防車道，. 設(shè)消防控制中心。 照明和動(dòng)力用電線路分開設(shè)置并安裝短路保護(hù)及過載保護(hù)裝置。廢水處理:廢水按規(guī)范要求直接排入市政污水管網(wǎng)。第八章　管理機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 管理機(jī)構(gòu)青島市***置業(yè)有限公司擁有法人資格， 其管理機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)日常經(jīng)營管理工作。為了搞好銷售，公司除應(yīng)配備專門的銷售機(jī)構(gòu)外，還應(yīng)加強(qiáng)國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場變化的信息搜集，尤其是青島房地產(chǎn)業(yè)的市場情況，應(yīng)及時(shí)掌握產(chǎn)業(yè)的市場信息和動(dòng)態(tài)，分析預(yù)測房地產(chǎn)市場走勢(shì)，以把握主動(dòng)權(quán)，便于省時(shí)度勢(shì)，以合理的價(jià)格進(jìn)行銷售，以免積壓資金，利于滾動(dòng)開發(fā)。第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷售收入本項(xiàng)目銷售收入包括寫字樓及商業(yè)銷售收入。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力。 發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵 在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因?yàn)檫@是通向問題解決的必經(jīng)之路。如果一個(gè)人沒有重點(diǎn)地思考，就等于無主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。杜哈提說，不論他出多小兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。 運(yùn)假公濟(jì)私,那么你要嘗試學(xué)習(xí)如何與不同的人相處,提高自己化 能人士的50個(gè)習(xí)慣 在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo) 有目標(biāo)未必能夠成功，但沒有目標(biāo)的肯定不能成功?！爆F(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對(duì)“在一定時(shí)期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實(shí)踐?？偨?jīng)理董事會(huì) 副總經(jīng)理工程部經(jīng)營部預(yù)算部財(cái)務(wù)部辦公室項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目有關(guān)組織協(xié)調(diào)工作圖81 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)示意圖第九章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為17個(gè)月，計(jì)劃2007年5月動(dòng)工，2008年9月完工交付使用。各部門人員配備見下表：公司職員，除了由公司聘請(qǐng)的管理人員外，其余人員應(yīng)按照中華人民共和國和青島市關(guān)于勞動(dòng)管理方面的規(guī)定及其實(shí)施辦法實(shí)行公開招聘，公司擬設(shè)立人員招聘機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)評(píng)聘工作，可通過考試和考核擇優(yōu)錄用、量才使用。 節(jié)能措施 主要用電設(shè)備選用低損耗高效節(jié)能產(chǎn)品。固體垃級(jí):辦公垃級(jí)、餐廳和商場內(nèi)的廢棄物及廢損物品。地下停車場設(shè)計(jì)按汽車庫設(shè)計(jì)防火規(guī)范執(zhí)行。、主要結(jié)論建設(shè)項(xiàng)目投入使用后，對(duì)周邊道路交通設(shè)施產(chǎn)生了一定的交通影響。通過以上計(jì)算，可以得到項(xiàng)目酒店和辦公各自的高峰小時(shí)交通量。電梯機(jī)房、泵房、地下停車場等按規(guī)范機(jī)械送排風(fēng)。弱電部分（1）樓中敷設(shè)有線電視線路。采用箱型基礎(chǔ)，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外， 底板及墻板均設(shè)置三道防水層。距火車站、青島港均不足10公里，距離空港30公里，交通十分便利。場地地層較為簡單，自上而下分為雜填土、礫砂、強(qiáng)風(fēng)化花崗巖、中