【正文】 ，房地產(chǎn)投資從92年到94年三年間，%、%和136%，93年達到頂峰，94年開始增速減緩，95年以來增速明顯減慢，%，997年則出現(xiàn)了負增長，分別為19%%，%，99年增幅明顯加大，%。上半年，完成產(chǎn)值超過億元的單位共31家，,%。其中：國有及控股企業(yè)招投標承包面積999萬平方米，％，%，；一級資質(zhì)以上招投標面積1676萬平方米，％，%。總體上看， 青島房地產(chǎn)市場與全國房地產(chǎn)同步起落，整體上仍保持在一個較高發(fā)展水平。據(jù)統(tǒng)計，%；，%。實際銷售面積在995年達到100萬M2以上，96年開始回落，從銷售面積的增長幅度看，994兩年急劇增長，95年維持了94年的水平，96年回落已成為必然，銷售面積下降20%，,97年開始反彈,%,98年由于房改實施,%，99年度房屋銷售形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，全年銷售房屋236萬M2,%。膠南、平度對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃進行了修編。2005年，引進旅游大項目29個，投資額151億元人民幣。 　　2006年我市旅游大項目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項目精”的特點。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項目正在加緊施工建設。 　　另外，各區(qū)市還在洽談不少旅游項目——唐島灣游艇俱樂部、海底賓館、泛美酒店、小珠山主題公園等投資超過10億元的項目都已與投資商簽訂了框架性協(xié)議；室內(nèi)滑雪場、室內(nèi)主題公園、啤酒城改造等項目正與外商談判中。房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。由此可見青島的旅游文化產(chǎn)業(yè)大有可為。設計方案新穎，規(guī)劃完善，充分考慮綠地、休閑場地，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務，可以為人們提供一個良好的商務環(huán)境。城陽區(qū)、李滄區(qū)價格相對較低，同類房地產(chǎn)價格南北最大相差46倍。 根據(jù)建筑場地類型劃分標準判定該場地土類別為Ⅰ類，場地巖土穩(wěn)定性良好，可作為工程天然地基。排水按照規(guī)定，排水實行雨污水分流制。第四章 建設方案 建設概況和背景本方案位于寧夏路以東，燕兒島路以北，青島市***號***院內(nèi)。地下停車庫設兩層停車位，兩出入口分設于基地西側，臨近基地出入口，方便使用者使用。 建筑設計本方案兩座主樓東西相對，立面造型協(xié)調(diào)統(tǒng)一，裙房線條流暢，錯落有致，空間富有變化。延豎向追求變化，體現(xiàn)建筑的挺拔和加強向上的動感。（2）樓內(nèi)敷設電話線路，每戶預留電話接口。排水項目排水采用雨污分流制。新風標準按國家規(guī)范要求設計。根據(jù)青島市城市綜合交通規(guī)劃的交通預測模型，2010年青島市內(nèi)四區(qū)交通出行方式結構，如表2。但是，根據(jù)同類項目的調(diào)查，酒店和辦公的高峰小時時間不同： 辦公高峰小時時間與居民上下班高峰時間基本一致，即早高峰時間上午7：008：00，晚高峰時間17：0018：00。分析結果表明，路段/，處在三級服務水平。但是，通過適當?shù)慕煌▋?yōu)化完善并配以交通管理措施后，建設項目產(chǎn)生的誘增交通量對周邊交通系統(tǒng)的影響是可以接受的。消防泵房的出口直接對外。 電氣設備防火 電氣設備的安裝，線路敷設及竣工驗收須按照電氣裝置安全工程施工及驗收規(guī)范執(zhí)行。 配備常用滅火器，建筑物內(nèi)按規(guī)范要求設一定數(shù)量的手提式滅火器。廢水: 餐廳操作間的洗滌廢水，淋浴與衛(wèi)生間廢水，均屬生活廢水。(2) 產(chǎn)生震動的機電設備，安裝時進行設備基礎減震處理。室內(nèi)照明采用節(jié)能燈具。管理機構設總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理3名。所有被招聘的職工都與公司簽訂勞動合同并報青島市勞動局備案。物業(yè)管理應根據(jù)各期竣工面積和用途制訂規(guī)劃，切實搞好。表91 項目進度計劃表序號項 目 內(nèi) 容2006年(月)2007年(月)2008年(月)910111212345678910111212345678911項目前期工作（立項文件的編制及批準、規(guī)劃定點等）2工程勘察、設計3土建主體建設4建筑裝修5安裝工程6竣工驗收第十章 投資估算與資金籌措本估算是在前述建設方案的基礎上，按照國家關于建設項目投資估算的有關規(guī)定及山東省、青島市有關定額與取費標準編制的。 敏感性分析價格波動基本不會導致項目出現(xiàn)虧損。 培養(yǎng)重點思維 從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習慣。 不找借口 美國成功學家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機會！”一個人對待生活和工作是否負責是決定他能否成功的關鍵。 一次做好一件事 ：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領域的人要好得多?！? 把問題想透徹 把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。：“成功就是目標的達成，其他都是這句話的注釋。正如微軟總裁兼首席軟件設計師比爾。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。 不找借口 美國成功學家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機會！”一個人對待生活和工作是否負責是決定他能否成功的關鍵。 培養(yǎng)重點思維 從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習慣。 要事第一 創(chuàng)設遍及全美的事務公司的亨瑞。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。正如微軟總裁兼首席軟件設計師比爾。：“成功就是目標的達成，其他都是這句話的注釋。 主要來源于以下部分::差額投資總投資中注冊資本以外的差額資金由合作方投入。制訂切實可行的各項管理規(guī)章制度，嚴格勞動管理。2. 寫字樓租售本項目開發(fā)的寫字樓及商務用房由青島市***置業(yè)有限公司負責銷售。
本項目建設由工程部負責，房地產(chǎn)銷售由經(jīng)營部組織專門的銷售班子具體負責。水、電、煤制氣等能源使用均配置計量器具，做好計劃用能，減少浪費。其中電是主要能耗，消耗量占總能耗的81%。 防護措施垃級處理:按照我國現(xiàn)行的設計規(guī)范，設置必要的垃級收集設施，由專人負責做到日產(chǎn)日清。屬居住、文教區(qū)。 電氣設備和移動電氣的避雷、接地裝置，應定期進行絕緣及接地電阻測試。 結構和裝飾材料應盡量采用防火阻燃材料。為了保障人民生命財產(chǎn)的安全，防止高層民用建筑因火災引起的損失與危害，工程的防火設計，按照我國現(xiàn)行的有關設計標準，堅持“以防為主，防消結合”原則，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技術先進，經(jīng)濟合理。由此，測算擬建項目的停車位配建數(shù)量應為175個。項目建成后周邊道路系統(tǒng)的交通量可分兩種情況：即項目綜合高峰流量與城市交通平峰流量的疊加、項目平峰流量與城市交通高峰流量的疊加。根據(jù)項目的建設規(guī)模和交通出行率，計算高峰時段人員交通出行量，然后根據(jù)交通出行方式和單車載客率計算機動車出行量。背景交通量的預測采用傳統(tǒng)的“四階段”法進行預測。 空調(diào)項目采用集中中央空調(diào)系統(tǒng)與分區(qū)空調(diào)相結合方式，熱源由青島開源熱力公司供應。大廈采用分區(qū)供水方式。內(nèi)裝修可視客戶要求進行精裝修。能滿足不同客戶的需求。 建筑結構根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范設計，本項目建筑等級按工程用途、規(guī)模，建筑標準為一級，耐火等級為一級，建筑抗震設計規(guī)范為甲類。 建筑設計：以“人”為本，合理組織人流、車流。熱源本項目所處區(qū)域位于青島開源熱力公司供熱范圍內(nèi)，開源熱力公司有能力滿足項目冬季采暖用熱需求。供電項目用電主要是設備用電及生活用電，經(jīng)初步估算項目總裝機容量為2000KW。周邊多為近年新建的住宅，是辦公、商住、居家理想之地。這些企業(yè)、機構需在青島置業(yè)，特別是駐青機構，大都把目標定在青島南部沿海一線。根據(jù)項目的地理位置與銷售對象的需求結構分析，我們認為其商品房應以高檔賓館及商務用房為主，其主要租售對象針對于大中型公司、國內(nèi)外長駐青島機構以及部分機關工作人員。從城市居民對住房的需求看，隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和房改深入，會有越來越多的人購買住房，住宅銷售將保持在一個較高水平上。住宅制度改革已進入實施階段，1998年底全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)停止實物分房，逐步實行住房分配貨幣化，切斷了個人對福利分房的依賴，鼓勵個人購房，銀行支持個人購房信貸，各地成立了公積金管理中心推出住房公積金貸款，逐步使住房消費成為熱點。目前，希爾頓、喜達屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營和管理。金沙灘度假酒店、北京電影學院創(chuàng)意學院、極地海洋世界、石老人浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項目、青島運動旅游度假基地項目等體現(xiàn)了度假功能，這些項目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。2005年，我市以度假旅游為核心，精品項目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項目相繼建成或開工，項目建設創(chuàng)歷史最好水平，部分項目填補了我市旅游空白。浮山灣國際郵輪母港選址論證已經(jīng)市政府批準。市規(guī)劃局牽頭編制了《青島市海島保護和利用專項規(guī)劃》，已通過專家評審；《青島市游艇碼頭專項規(guī)劃》已經(jīng)市政府正式批準實施。四、市內(nèi)四區(qū)市場建設發(fā)展速度快從區(qū)域分布看，市內(nèi)四區(qū)住宿、餐飲市場發(fā)展較快，%；其中星級住宿及限上餐飲企業(yè)129家，%，%。一、住宿、餐飲企業(yè)景氣度高　　據(jù)青島市企業(yè)調(diào)查隊2006年二季度企業(yè)景氣調(diào)查結果顯示，受經(jīng)濟較快增長、收入穩(wěn)定增加、商務會展活動日益增多等因素影響，我市住宿、餐飲市場表現(xiàn)活躍，企業(yè)經(jīng)營狀況良好，企業(yè)家信心指數(shù)與企業(yè)景氣指數(shù)均達今年新高。 六、全員勞動生產(chǎn)率增幅較快在市建筑行業(yè)繼續(xù)推行產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化的同時，以總承包為龍頭，以專業(yè)承包為主體，勞務分包為依托的組織結構體系基本建立，建筑業(yè)行業(yè)內(nèi)部結構得到了有效整合，與產(chǎn)業(yè)相