【正文】 關(guān)的各種技術(shù)和經(jīng)濟(jì)資源得到了充分的利用，企業(yè)的技術(shù)裝備能力進(jìn)一步提高，建筑隊(duì)伍的素質(zhì)明顯增強(qiáng)。其中：國有及國有控股企業(yè)施工面積323萬平方米，%,%。2006上半年，我市建筑業(yè)企業(yè)深化企業(yè)改革，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理、加大施工資金和技術(shù)的投入，市場競爭力進(jìn)一步增強(qiáng)，承攬建筑施工任務(wù)持續(xù)增加，建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，%；，%；,%。近年來，青島的房地產(chǎn)市場以其超常的速度向前發(fā)展，成為全國房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一。在青島市***號(hào)地塊建設(shè)賓館、商務(wù)、辦公樓，并進(jìn)行銷售、出租房屋及物業(yè)管理。進(jìn)一步提高中心城區(qū)集聚輻射功能,加快新城區(qū)建設(shè)；推進(jìn)五市城區(qū)向中等城市目標(biāo)發(fā)展；使青島成為全國重要的具有較強(qiáng)輻射和帶動(dòng)力的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共11個(gè)，投資額約32億元。23個(gè)大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū)；昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。 項(xiàng)目建設(shè)必要性實(shí)現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)規(guī)劃，進(jìn)一步完善新的市中心區(qū)建設(shè)。作為山東省的重要經(jīng)濟(jì)中心和對外開放的窗口， 1992 年省人民政府把青島確定為山東省對外開放的龍頭。全市總面積10654平方公里，其中市區(qū)1102平方公里。為加快地塊的開發(fā)建設(shè)，武警水電部隊(duì)青島項(xiàng)目部決定在此地塊投資建設(shè)接待中心和綜合辦公樓。“衣食住行”對于百姓生活必不可缺，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對于旅游居住及餐飲條件的要求也越來越高。二是度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目多。引進(jìn)萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團(tuán)參與我市酒店管理。項(xiàng)目部將以高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，為社會(huì)各界提供方便、合理、舒適的旅游、餐飲、辦公場所。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，財(cái)務(wù)分析可行。目前青島房地產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，成為全市國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要新興產(chǎn)業(yè)，%，%。三、施工面積小幅上升，新開工面積“放量”增長上半年,我市建筑企業(yè)加大施工力度，房屋施工面積達(dá)2916萬平方米,%。五、本年新簽合同額平穩(wěn)增長隨著市建筑施工企業(yè)市場競爭能力的提高，承攬施工任務(wù)量持續(xù)增長。從中房系統(tǒng)公布的城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)看，青島落后于北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、大連、武漢、西安等城市同處于第二層次。上半年全市星級住宿業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)營業(yè)收入超過1千萬元的企業(yè)達(dá)41家，占全市限上住宿餐飲企業(yè)的15%；營業(yè)收入位于前3位的企業(yè)分別是：青島海天大酒店有限公司，；青島肯德基有限公司，青島香格里拉大飯店有限公司。我市在今年迎來大項(xiàng)目建設(shè)的高峰并非偶然，這得益于旅游規(guī)劃、招商引資和項(xiàng)目建設(shè)等工作的突破性進(jìn)展。萊西編制完成了旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃。天逸海灣國際度假城、頤中鰲山灣濱海公園、東方威尼斯水城、唐島灣國際游艇俱樂部和華愛游艇俱樂部等一批旅游大項(xiàng)目落戶我市，使我市的知名旅游品牌達(dá)到10多家。 　　一是數(shù)量多、投資大。五是高檔次酒店項(xiàng)目多。 房地產(chǎn)市場走勢分析從目前情況看，無論從整體經(jīng)濟(jì)形勢，還是政策面都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具體原因如下：宏觀調(diào)控政策成功地實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”， 為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。1997 年上半年國家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地，1998年全國人大通過新的《土地法》，進(jìn)一步規(guī)范了建設(shè)用地。 項(xiàng)目的市場前景分析本項(xiàng)目擬建于青島市燕兒島路以北，距海濱不足1500米，周圍居民區(qū)密集，商業(yè)繁榮，為東部地區(qū)黃金地段。周圍新的現(xiàn)代化居住區(qū)已基本形成，人氣旺盛。項(xiàng)目價(jià)格定位應(yīng)主要根據(jù)其地理位置，東海路、燕兒島路沿線高檔商務(wù)辦公樓價(jià)格在1000015000元之間，本項(xiàng)目綜合考慮本項(xiàng)目寫字樓價(jià)格平均為12000元。建議以強(qiáng)風(fēng)化與中風(fēng)化花崗巖作為地基持力層。項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)有完善的雨水和污水管網(wǎng)，生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)，項(xiàng)目建成后排水可以保障。為兩棟獨(dú)立高層建筑，一為接待中心，一為寫字樓，底部通過裙房連接。：通過園林空間設(shè)計(jì)、植物配置、小品雕塑等，提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。1． 平面布置：地下兩層停車庫，地上五層裙房加24層接待中心和12層綜合辦公樓。變化之中追求統(tǒng)一，相同元素的重復(fù)體現(xiàn)出建筑的韻律感。（3）安裝無線及有線網(wǎng)絡(luò)。雨水通過院內(nèi)雨水管網(wǎng)，直接排至城市雨水管網(wǎng)。第五章 交通影響分析、項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀交通狀況擬建項(xiàng)目位于現(xiàn)武警醫(yī)院地塊，周邊分布著寧夏路、燕兒島路兩條城市主干路以及隆德路、大堯三路和漳州路三條城市支路，交通條件相對較好。但是，由于建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位和自身特點(diǎn)，其本身交通出行方式結(jié)構(gòu)將有所變化，主要表現(xiàn)在：項(xiàng)目性質(zhì)為酒店和辦公，小汽車和出租車的出行比重將有所提高，步行、自行車和摩托車的出行比重將下降；項(xiàng)目周邊公共交通發(fā)達(dá)，分布有多條公交線路，方便居民采取公交出行，而且國家優(yōu)先發(fā)展公共交通的政策必然催生青島市公共交通的快速發(fā)展，所以公交出行比重將有小幅提高。酒店早高峰時(shí)間一般為8：009：00、晚高峰時(shí)間為17：3018：00。、靜態(tài)交通影響評價(jià)停車泊位數(shù)量的確定既要考慮它的積極方面，也要考慮它的約束方面；既要考慮自身空間條件，也要考慮對社會(huì)和周邊路網(wǎng)的影響，做到自身利益與社會(huì)利益的雙贏。項(xiàng)目方案配建的停車泊位高于停車需求的低限，能夠滿足近期停車需求。 防火分區(qū)每層按規(guī)范要求劃分，每個(gè)防火分區(qū)的安全出口不應(yīng)少于2個(gè)． 主樓設(shè)防煙樓梯和消防電梯。 消防用電設(shè)備采用單獨(dú)的供電線路，配電線路應(yīng)采用防火保護(hù)管。，做到人人重視消防、 防患于未然。廢氣:(1) 廚房內(nèi)因烹飪產(chǎn)生的油煙，煤制氣燃燒后的廢氣。(3) 所有機(jī)電設(shè)備均選用低噪音設(shè)備。門和窗采用保溫密封效果好的材料制作，以減少室內(nèi)熱量損失。根據(jù)本項(xiàng)目的生產(chǎn)特點(diǎn)，公司下設(shè)辦公室、 財(cái)務(wù)部、銷售部、預(yù)算部、工程部5個(gè)部門。 經(jīng)營管理由于本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因此，經(jīng)營過程中應(yīng)著重做好以下幾方面工作：１、工程建設(shè)管理工程建設(shè)是本項(xiàng)目的中心工作，這方面管理工作的好壞將直接決定項(xiàng)目的成功與否及企業(yè)信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。使小區(qū)有一個(gè)安全舒適的環(huán)境，同時(shí)，公司也可獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目建設(shè)投資23000萬元，各項(xiàng)投資構(gòu)成如下：一、工程及設(shè)備費(fèi)用 %二、其它費(fèi)用　 　 %%三、預(yù)備費(fèi)用 　　 598萬元 占 %合　　　　計(jì)： 23000萬元 投資估算主要依據(jù)青島市同類項(xiàng)目的造價(jià)測算， 工程費(fèi)用按類比計(jì)算， 各種收費(fèi)按青島市及國家有關(guān)規(guī)定估算。投資增加10%，項(xiàng)目仍能夠贏利，但也應(yīng)切實(shí)作好項(xiàng)目管理工作，以降低成本。如果一個(gè)人沒有重點(diǎn)地思考，就等于無主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開脫責(zé)任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對“在一定時(shí)期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實(shí)踐。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段?！爆F(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力。 運(yùn)假公濟(jì)私,那么你要嘗試學(xué)習(xí)如何與不同的人相處,。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對“在一定時(shí)期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實(shí)踐。一名高效能人士不會(huì)到處為自己找借口，開脫責(zé)任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會(huì)自覺主動(dòng)地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。如果一個(gè)人沒有重點(diǎn)地思考，就等于無主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。杜哈提說，不論他出多小兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。 發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵 在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因?yàn)檫@是通向問題解決的必經(jīng)之路。 能人士的50個(gè)習(xí)慣 在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo) 有目標(biāo)未必能夠成功，但沒有目標(biāo)的肯定不能成功。 資金籌措 資金來源根據(jù)估算本項(xiàng)目總投資共計(jì)23000萬元。為了進(jìn)一步搞好項(xiàng)目的管理工作，公司應(yīng)充分借鑒其他房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)經(jīng)營方面先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，對項(xiàng)目實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化管理。為了達(dá)到控制工程進(jìn)度、質(zhì)量和投資，應(yīng)實(shí)行招標(biāo)施工和工程監(jiān)理。公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置，最終由公司董事會(huì)研究決定。供熱管網(wǎng)采用高效保溫材料做保溫層。 節(jié) 能 能源消耗本項(xiàng)目能源消耗主要有:電、水、煤制氣、柴油。噪聲:汽車發(fā)動(dòng)時(shí)的噪聲、設(shè)備間機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)產(chǎn)生的噪聲等。 第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目地處青島市東部新區(qū)，周圍高樓林立，政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、學(xué)校、住宅密集。 為防止雷擊，所有進(jìn)出建筑物的金屬管道及電纜保護(hù)皮均應(yīng)在入戶與防雷接地系統(tǒng)可靠相連，并定期檢查。 按規(guī)范要求設(shè)疏散走道和疏散樓梯，樓梯間前室應(yīng)設(shè)防煙、排煙設(shè)施，并設(shè)消防疏散指示標(biāo)志。按建筑物的使用特點(diǎn)，存在一定的火災(zāi)隱患及疏散撲救難度。根據(jù)規(guī)劃局《規(guī)劃管理政務(wù)公開手冊》和市政府已批復(fù)的《青島市市南區(qū)東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，、接待中心（中檔賓館性質(zhì)）。、動(dòng)態(tài)交通影響評價(jià)根據(jù)項(xiàng)目需要，遵循“遠(yuǎn)近結(jié)合、節(jié)省投資、施工簡便”的原則對項(xiàng)目周邊的交通設(shè)施進(jìn)行優(yōu)化（優(yōu)化措施見后面章節(jié)），在此基礎(chǔ)上計(jì)算路段和交叉口服務(wù)水平。表2 2010年青島市和項(xiàng)目交通出行方式結(jié)構(gòu)車種區(qū)域 小客車公共交通出租車其它客車摩托車步行自行車總量青島市內(nèi)四區(qū)%%%%%%%100%擬建項(xiàng)目%%%%%%%100% 交通出行量預(yù)測交通產(chǎn)生/吸引率的確定不同用地性質(zhì)高峰小時(shí)的交通吸引率和產(chǎn)生率是不同的，通過對青島市同類型建筑物交通吸引強(qiáng)度的調(diào)查，并參考北京、上海等城市同類項(xiàng)目，并充分考慮未來機(jī)動(dòng)車擁有量和利用率的增高，確定建設(shè)項(xiàng)目高峰小時(shí)各類性質(zhì)用地產(chǎn)生/吸引率如下表：表3 項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)高峰小時(shí)居民出行產(chǎn)生/吸引率不同業(yè)態(tài)建筑性質(zhì)吸引率產(chǎn)生率酒店/賓館（人/100平方米）辦公（人/100平方米）交通出行量預(yù)測擬建項(xiàng)目的三個(gè)設(shè)計(jì)案中，方案三的有效建設(shè)規(guī)模和停車位較大，所以報(bào)