【正文】 合社會經(jīng)濟發(fā)展和人們情趣變化的需求而提出的，是以市場為導向，以區(qū)域優(yōu)勢為基礎(chǔ)，以高新示范區(qū)為橋梁，以產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營為主線，融直接效益與觀賞效益、長遠效益與社會效益為一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)園新體系。 資金來源 銀行貸款 ，爭取政府基礎(chǔ)設(shè)施部分支持 6000萬元，其余招商引資。某生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告某生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園開發(fā)項目可行性研究報告目 錄第一章：總論 項目提出 項目概況 研究范圍 編制依據(jù) 項目建設(shè)內(nèi)容及工期 總投資概算 研究結(jié)論 第二章：項目建設(shè)背景 生態(tài)園發(fā)展總趨勢 區(qū)域基本情況 規(guī)劃區(qū)基本情況第三章：項目建設(shè)的意義及必要性 建設(shè)意義 項目建設(shè)的必要性 項目建設(shè)的可行性第四章：市場分析 客源市場分析 目標市場選擇 市場營銷第五章：項目建設(shè)的目標及主要內(nèi)容 項目建設(shè)的目標 主要建設(shè)內(nèi)容第六章：建設(shè)場址及建設(shè)條件 項目建設(shè)地理位置 社會概況 地質(zhì)地貌 基礎(chǔ)設(shè)施條件第七章：項目建設(shè)方案 設(shè)計依據(jù) 設(shè)計指導思想和原則 主要項目工程概況 綠化景觀設(shè)計 排水系統(tǒng) 雨水工程第八章：環(huán)保節(jié)能 環(huán)保 節(jié)能第九章：消防 編制依據(jù) 消防系統(tǒng)第十章：組織機構(gòu)與人員編制 組織機構(gòu) 人員編制 職工培訓第十一章 項目實施進度計劃 項目實施各階段進度計劃 項目實施進度第十二章：投資估算及資金籌措 投資估算及資金籌措 固定資產(chǎn)投資估算 鋪底流動資金估算 項目總投資 項目融資第十三章：財務評價 評價依據(jù) 營業(yè)收入和營業(yè)稅及附加估算 成本費用估算 利潤總額及分配 財務盈利能力分析 風險分析第十四章：結(jié)論和建議 評價結(jié)論 建議第一章 總論 項目的提出“某生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園項目”（以下簡稱“生態(tài)園”）位于某某縣北部米坪鎮(zhèn)。其中，固定資產(chǎn)投資116518萬元；；。讓游客在生態(tài)園內(nèi)不但可吃到無公害水果、蔬菜，還能看到各種觀賞性強的動植物，享受農(nóng)家風味美餐，參與就地消費，利潤和效益要比普通種養(yǎng)殖及上市產(chǎn)品高至15倍。 某某縣基本情況 某某，一個因發(fā)掘大量恐龍蛋化石群，被譽為“二十世紀世界第九大奇跡”而聞名中外的“恐龍之鄉(xiāng)”，如今正成為八百里伏牛山腳下一顆璀璨的明珠。公元前3000年，某某就有聚居人群落，西周初年為古若國屬地，并設(shè)為白羽邑。 “生態(tài)園”項目綜合式設(shè)施建設(shè)發(fā)展的必要，符合區(qū)域開發(fā)和旅游市場的需求，對于完善某某整體旅游景點調(diào)整和活動項目，吸引更多相關(guān)旅游創(chuàng)意項目實施，均有積極意義。2. %。但關(guān)鍵是要形成有影響力的年度促銷主題，并在提高生態(tài)園品味以及提高園區(qū)生態(tài)性、觀賞性、參與性上下功夫，使之獨具特色，使本地旅游者成為取得穩(wěn)定經(jīng)營效益的基礎(chǔ)客源。轄17個行政村，204個村民組，總?cè)丝?1041人。因此，要堅持“人無我有，人有我新，人新我奇”的原則，尋找特色，打造特色，盡量滿足游客“求新、求奇、求特、求美”的消費心理需求。有機布置在酒店各層滿足游客輕松、觀光、休閑、健身等需求。建筑群中應納入一系列大大小小、長長短短的歷史元素、符合，使龍山景區(qū)呈一種開放的態(tài)勢。（3）除寺廟和人文景點外，綠化樹種，全部用地方樹種，避免引進外來樹種，易造成人為痕跡。生態(tài)園內(nèi)道路，要經(jīng)常清掃灰塵、樹葉，有條件的地方，可以經(jīng)常灑水，以防塵土飛揚，路兩側(cè)種植喬木、藤（視是否障景而定），盡量不留裸土。 第十章：組織機構(gòu)與人員編制 組織機構(gòu)對項目的建設(shè)根據(jù)分期規(guī)劃，由公司成立龍山農(nóng)業(yè)文化旅游經(jīng)濟園區(qū)綜合項目開發(fā)管理委員會，負責公司化經(jīng)營，公司實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制，執(zhí)行現(xiàn)代企業(yè)制度，開展市場化經(jīng)營，促進項目的綜合開發(fā)，建設(shè)與經(jīng)營走上持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展的軌道。 固定資產(chǎn)投資估算 ；；；。住宿收入，酒店投入使用后，按1000床位，入住率70%，價格200元—300元計算。 財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期%，%，均大于行業(yè)基準收益率10%，財務靜觀值（IC＝10%）。在項目收益水平出現(xiàn)大幅增長可能性不大的前提下，控制好建設(shè)投資規(guī)模和未來的成本費用是建設(shè)及經(jīng)營過程中應該加以充分強調(diào)的內(nèi)容。（11）建設(shè)期限建設(shè)期3年（即2011～2013年）。***作為***省省會城市，區(qū)位條件優(yōu)越、以林為主，輔以高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全的設(shè)施農(nóng)業(yè)，因地制宜求高效，突出重點樹品牌，從滿足城市居民的環(huán)境需求和生活需求、促進城鄉(xiāng)一體化、建設(shè)社會主義新農(nóng)村、拓展林業(yè)空間、增加就業(yè)機會的需要出發(fā)，重點抓好***區(qū)北山現(xiàn)代生態(tài)園區(qū)建設(shè)，打造都市型的城郊公園迫在眉睫。（2）地貌項目區(qū)地處***區(qū)北部，**公路東側(cè)第一層山脊可視范圍，地貌主要為丘陵類型，最高海拔1110米，最低海拔815米，相對高差295米。是構(gòu)成***北線“山水人文度假休閑游”的重要旅游區(qū)域，項目區(qū)發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)有著良好的外圍環(huán)境。作為省會城市，面臨著中部崛起和***都市圈發(fā)展的難得機遇，特別是適逢中改試驗區(qū)建設(shè)有利條件。（4）生態(tài)興園，文化強園。（2）結(jié)構(gòu)調(diào)整與就業(yè)增收功能。（2）城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、服務城市。較低的土地開發(fā)利用程度，為都市型休閑園區(qū)的建設(shè)提供了一定的發(fā)展空間。地類主要是荒山荒地、棄耕地、退耕地。36′39″、北緯38176。在機制創(chuàng)新上，要加大投入機制、植造機制、管護機制的創(chuàng)新力度。其中：，%；，%，%；，%，%。而且還能帶動較大的社會效益，建議有關(guān)方面積極支持和幫助，以利項目早日形成并發(fā)揮預期的經(jīng)濟效益。 總成本估算本項目第 利潤總額及分配 稅收估算營業(yè)稅按旅游收入的5%估算；城市維護建設(shè)工程、教育費附加、價格調(diào)控基金，分別按營業(yè)稅的5%、3%、%估算。主要收入以游覽、休閑度假為主，經(jīng)營收入包括門票、購物、餐飲、娛樂、會議以及其它收入。（四）建筑工程費用，根據(jù)當?shù)噩F(xiàn)行建材價格以及費用水平，按照不同類型的建筑結(jié)構(gòu)形式，分別按單位造價指標估算。 第九章：消防 編制依據(jù)1.《中華人民共和國消防法》2.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ16—87）3.《建筑物防雷設(shè)計規(guī)程》（GB50057—94）4.《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GBJ14090）5.《消防安全標志設(shè)置要求》6.《火災自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB5011698） 消防系統(tǒng)1）根據(jù)國家規(guī)范，室外消防用水依據(jù)室內(nèi)消防等級最高建筑確定為15升／秒，同時設(shè)置鹵代烷自動滅火裝置或提升泡沫滅火器，其余建筑滅火均有室外消火栓保證。無論是廟宇、亭臺、休閑度假區(qū)，還是自然景點都需要保持清潔和寧靜的氣氛。 第八章：環(huán)保節(jié)能 環(huán)保生態(tài)園以其深山幽谷、蔥蘢竹木、清泉飛瀑為旅游基礎(chǔ)，美妙動人的民間傳說增添了景區(qū)的文化內(nèi)涵，大自然億萬年滄桑，造就了龍山獨特的自然景觀和氣勢恢宏、雄峻奇秀、陡壁山峰、奇形怪狀的花崗巖地貌景觀，有參天的古木，挺拔蒼勁的青松，翠綠竹林以及流泉飛瀑和綠滿青山的常青樹種與夏綠闊葉林，一年四季色彩變化十分明顯、豐富，這一切都是生態(tài)園得天獨厚的旅游資源，是每一位游客的共同財富，必須切實保護好龍山的生態(tài)環(huán)境，才可求得永遠的游客云集、遠近知名。 總之，各項目建設(shè)總體風格與設(shè)計應以共同傳承的建筑語言，形成一個相互對話、一脈相承、彼此呼應，即對歷史與文化的尊重。生態(tài)園所有建筑物要與景區(qū)主題相一致，與周圍自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，堅持以藏不宜露或似藏似露，宜疏不宜密，宜小不宜大，宜低不宜高的原則，依山就勢，錯落有致，和諧自然。同時還要根據(jù)市場的趨勢，預測未來的發(fā)展方向和空間，做出長遠的發(fā)展決策。（注：本報告主要生態(tài)園基礎(chǔ)建設(shè)為主）擬建項目主要有：7．山莊風味酒樓、畜禽養(yǎng)殖、經(jīng)濟果蔬、中藥材、菌種種植 第六章：建設(shè)場址及建設(shè)條件 項目建設(shè)地理位置 項目區(qū)位于某某縣米坪鎮(zhèn)行上村龍山。 目標市場選擇從生態(tài)農(nóng)業(yè)資源與市場分析可知，生態(tài)園以國內(nèi)游客為主，其獨特的資源魅力可以滿足現(xiàn)代和未來旅游者回歸自然、度假養(yǎng)生、科普探險等方面的需要。 （三）穩(wěn)定增長的市場機會：某某在全國已具有知名度，隨著人們對山岳型休閑旅游需求的日益增長，生態(tài)園的開發(fā)將會吸引大批的游客旅游。 第三章：項目建設(shè)的意義及必要性 隨著某某旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，景區(qū)接待能力和檔次的提高。 社會經(jīng)濟某某區(qū)域經(jīng)濟獨具特色，已形成以獼猴桃為主的林果業(yè)，山茱萸為主的中藥材，香菇為主的食用菌和生態(tài)旅游四大主導產(chǎn)業(yè)；以及藥材制造、冶金建材、汽車配件鑄造、農(nóng)副產(chǎn)品加工四大工業(yè)體系。 項目建設(shè)的意義（一）生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光的出現(xiàn)是后工業(yè)文明社會渴望已久的回歸自然的主題今天，已擁有了輝煌工業(yè)文明的后工業(yè)社會，卻正在失去與自然的和諧相依，喧器的城市、忙碌的身影、林立的高樓大廈，疏遠了人與自然、人與人的距離，緊張、煩躁壓迫者人們的神經(jīng)，于是“生態(tài)熱”“休閑熱”成為都市人的追求和渴望，而與此強烈對照的鄉(xiāng)村田園撲面而來的泥土氣息與花香、一望無際的大地、淳樸的農(nóng)民、清新的無公害食品則構(gòu)成了一種強烈的誘惑。近年來，伴隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。社會消費市場對農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量將會提出越來越更高的要求，生產(chǎn)質(zhì)優(yōu)、價高的無公害畜禽、果蔬及中草藥培育等。為淮海與漢江分水嶺，屬北亞熱帶向暖溫帶的過渡地帶，也是省境內(nèi)平均海拔最高、人類活動相對稀少、地質(zhì)地貌、自然生態(tài)保存完好的山水勝地，是一座景色優(yōu)美的世界地質(zhì)公園。本項目主要為農(nóng)業(yè)文化旅游設(shè)施建設(shè)，同時為“生態(tài)園”大發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，是當?shù)卣攸c支持的產(chǎn)業(yè)項目。因此，生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園是一種可操作、可實現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)。旅游景點有灌河漂流、龍?zhí)稖稀⒗暇?、五道瞳、老界嶺景區(qū)、白羽城遺址、恐龍蛋化石遺址、云華蝙蝠洞、屈原崗遺址、寺山國家森林公園、銀樹溝、哪咤廟等，擁有國家4A景區(qū)4家（某某縣老鸛河漂流風景區(qū)、某某恐龍遺址園、某某龍?zhí)稖?、某某縣伏牛山老界嶺景區(qū)）居南陽市首位。自古以來，許多圣哲賢達，歷史名人曾在某某留下了傳奇遺蹤：顏母墳（大書法家顏真卿母親）、酒仙劉伶墳、孔子回車返魯、屈原苦諫楚王、武則天建造行宮、李自成兵屯西坪操場，李白、孟浩然、白居易、李商隱、蘇轍、司馬光等都游歷某某，金代詩人元好問曾出任內(nèi)鄉(xiāng)縣令，留下3000多首曾歌吟某某山水風光的詩詞佳句。有壯觀的巖石、瀑布、茂密的森林，清新純凈的空氣、水流和爭奇斗艷的山花、野果，還有天然奇石群、歷史久遠的廟宇等奇觀，更有那純樸憨厚、熱情好客的大山群眾，割剪不斷的傳奇故事，造型別致的天寶寨寨門等人與自然的巧妙組合。 旅游者行為特征分析 年齡對旅游需求具有較大的影響。 市場營銷 景區(qū)營銷力分析 影響生態(tài)園營銷的構(gòu)成，可以從兩個方面來分析，一是營銷動力，即驅(qū)動游客到生態(tài)園景點觀賞、購物、休閑消費的源動力。山體的巖石結(jié)構(gòu)以花崗巖、砂巖、礫巖及變質(zhì)巖為主，地層主要有三迭紀千峰系砂質(zhì)巖以及花崗巖為主的火巖等。生態(tài)園開發(fā)之后能否生存下去，與周圍環(huán)境是否適應有著密切關(guān)系。擬建占地130畝養(yǎng)老托管中心、康復醫(yī)療中心、療養(yǎng)中心和休閑度假中心。 建筑位置的選擇上，追求建筑與地勢的高度統(tǒng)一，與山谷黃靜的和諧一致，即有依偎山谷懷抱的恬靜雅致，也有視野開闊的臨風之意，與山川應成渾然一體之感。嚴重降低景區(qū)的質(zhì)量，影響游興。（4） 選擇隱蔽地點和必要位置，修建一些廁所。項目勞動定員表序號人員類別用人數(shù)量1高層管理人員52中層管理人員153普通管理人員204中心服務人員205工程技術(shù)人員106環(huán)衛(wèi)保潔人員207特勤保安人員208其他流動人員209合計130 職工培訓職工培訓是公司組織管理的一個重要環(huán)節(jié)，職工素質(zhì)和工作水平的高低直接影響到項目的成敗。：依據(jù)國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部2006年8月發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》中的有關(guān)規(guī)定進行分析評價。經(jīng)營成本包括原材料、燃料、工資及福利、社會保險、車輛、建筑物及設(shè)備維修費、銷售費和管理費用等，其中原材料、燃料等消耗主要參考省內(nèi)類似景區(qū)的成本水平確定。 風險分析 財務風險分析財務風險是公司在經(jīng)營過程中客觀存在的，它會給公司的生存和發(fā)展引發(fā)如資金短缺、盈利能力下降等一系列問題，財務風險主要表現(xiàn)在為投資風險。（4）實施單位***區(qū)林業(yè)局。（20）2012年***省林業(yè)局長會議精神。***要把旅游業(yè)培育成戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務業(yè)，大力推進旅游與文化、體育、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、林業(yè)、商業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的融合發(fā)展。但本區(qū)充足的光照，滿足植物生長所需的有效積溫，是一個比較有利的氣候條件?！』A(chǔ)設(shè)施概況 項目區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施尚不完善 ，供水供電條件較差， 排水以自然排水為主，生活垃圾簡易填埋，冬季取暖以燃煤為主。（2）生產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一，組織化程度低。果蔬下腳料、生活垃圾、部分豬欄糞用于沼氣池，產(chǎn)生能源供應養(yǎng)豬和生活燃料。建設(shè)生態(tài)果園生產(chǎn)基地有利于改善整個示范園的生態(tài)環(huán)境，營造出一個優(yōu)雅、清新的自然環(huán)境。（3）尚未建立良好的機制與體制，競爭力相對較弱。第五章　土質(zhì)疏松，土層深厚，熟化耕作層大于30厘米，～20g/kg之間，～，速效磷含量5～20mg