【正文】 茶室、咖啡3220﹪健身4226﹪生活護(hù)理3019﹪其它149﹪ 分析：此一項(xiàng)調(diào)查與小區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的歸納有關(guān)前面已經(jīng)進(jìn)行了分析1居民月平均收入　次數(shù)比例1000元以下1021﹪1500元以下2930﹪2000元以下2425﹪2500元以下44﹪3000元以下66﹪3500元以上1414﹪分析：從被調(diào)查人群中反饋， 80%的個人月收入在2000以上，50%月收入在1500元以上，25%以上的社區(qū)居民月收入在2500元以上，月收入3500元以上的居民超過了14%，總體來講平均年收入超過30000元人民幣，雖然礦工家庭總體消費(fèi)水平偏低但仍具有一定的消費(fèi)能力。要依次落實(shí)對整個城市商業(yè)，社區(qū)所處的區(qū)域的商業(yè)，本社區(qū)商業(yè)狀況的調(diào)查。通常開發(fā)商在社區(qū)建設(shè)過程中，就已經(jīng)在盤算社區(qū)商業(yè)是賣是租？賣哪一部份？租哪一部份？留哪一部份？賣投資回報還是不賣投資回報？賣五年還是賣三年？單體發(fā)售還是統(tǒng)一銷售？是按照物業(yè)結(jié)構(gòu)銷售還是分割后銷售？很多無法回避的問題擺在眼前。但并非越是國際性大品牌就越好。作為一個超大型商業(yè)項(xiàng)目，僅僅把目標(biāo)消費(fèi)者定位在**新區(qū)的范圍之內(nèi)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，如何提高本項(xiàng)目的商業(yè)輻射范圍，吸引遠(yuǎn)距離的消費(fèi)者光臨本項(xiàng)目消費(fèi)？一種山西稀缺的，具有資源壟斷的商業(yè)模式——品牌折扣店（奧特萊斯）的引入，將解決這個問題。目前，中國的奧特萊斯主要有北京賽特奧萊、北京燕莎奧特萊斯、北京活力東方奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯、上海美蘭湖奧特萊斯、杭州休博園奧特萊斯、杭州百聯(lián)奧特萊斯、張家港香港城奧特萊斯、蘇州奧特萊斯、南通奧特萊斯、合肥凱斯茂奧特萊斯、青島康城奧特萊斯、鄭州康城奧特萊斯等，奧特萊斯已然成為商業(yè)新業(yè)態(tài)的流行趨勢。銷品茂擁有充足的停車位，其內(nèi)設(shè)數(shù)個核心主力店及各種功能的服務(wù)設(shè)施，再輔以各類專業(yè)店和專賣店，滿足消費(fèi)者購物、娛樂、餐飲、休閑等消費(fèi)一體化的需求。項(xiàng)目的招商需要制定有效地策略并一絲不茍的執(zhí)行，須制定一系列針對主力店和預(yù)定品牌店的招商優(yōu)惠政策，保證招商計(jì)劃的順利達(dá)成。 動線規(guī)劃建筑自身的特點(diǎn)往往與商業(yè)經(jīng)營者要求最大化營業(yè)面積相互沖突。不同年齡層次的消費(fèi)人群具有不同的生活方式和消費(fèi)偏好，以人為本，從滿足消費(fèi)群體的需求出發(fā)，是統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)規(guī)劃布局以及業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)最基本的原則。建筑要求：建筑占地面積，15000平方米以上；建筑物長寬比例：10：7 或10：6，土地性質(zhì)為商業(yè)用地；樓層層高：，后倉凈高不小于9米 ；柱距要求：柱網(wǎng)開間1010米； 樓板載荷：賣場800公斤/平方米，后倉1200公斤/平方米；卸貨區(qū)：考慮2或3輛35噸集卡和3輛小卡車滿載重量及回車空間； 停車位：500—700個汽車位 800—1000個自行車位； 貨梯：2部5噸貨梯；發(fā)電機(jī)容量：2400—3200KVA；消防：符合國家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)并能通過驗(yàn)收，供水、供氣、通訊設(shè)施、空調(diào)到位。目 前，大潤發(fā)在大陸地區(qū)13個?。?個直轄市）60個城市已開設(shè)了100家大型超市，2007年的營業(yè)額達(dá)257億人民幣， 幣，在中國零售企業(yè)中排名第八位，在中國境內(nèi)的外資零售業(yè)中排名第二位，外資平均單店?duì)I業(yè)額全國第一名，并提供10萬個就業(yè)崗位，連續(xù)5年評為上海市非生 產(chǎn)性優(yōu)秀企業(yè)，努力為中國的零售業(yè)作出貢獻(xiàn)投資選址要求如下：土地：面積在30畝以上（約20000 m2）為佳。商圈條件：一級商圈：位于城區(qū)密集居民住宅區(qū)，3公里以內(nèi)常住人口50萬以上，緊鄰城市主干道，有8條以上公交線，店面日均人流量8萬以上。1辦公區(qū)面積：600平方米。 項(xiàng)目高端客群定位本項(xiàng)目高端消費(fèi)者瞄準(zhǔn)**市區(qū)的“金領(lǐng)族”和“月光族”，利用前者的實(shí)際消費(fèi)力，利用后者的輿論影響力。現(xiàn)代高檔商業(yè)布局卻具有明顯的不同,下面我們將以最易懂的方式給予說明。項(xiàng)目在文化消費(fèi)方面引入一流設(shè)施設(shè)備的超豪華現(xiàn)代影院，大規(guī)模特色風(fēng)味餐飲美食城，大型品牌連鎖式數(shù)碼廣場，均填補(bǔ)了**新區(qū)商業(yè)的空白。多層建筑面積：6000平方米/層。北京華聯(lián)集團(tuán)現(xiàn)擁有大型綜合超市、百貨店和購物中心等多種零售業(yè)態(tài)，建立了覆蓋全國的連鎖零售網(wǎng)絡(luò)，擁有中國一流的商業(yè)管理資源、商品資源、品牌資 源和人才資源。潤泰集團(tuán)旗下有七大產(chǎn)業(yè)，37家公司，主要從事紡織服飾業(yè)。本項(xiàng)目計(jì)劃將主力店設(shè)置在地下一層，建筑面積約1500020000平方米。 廣告標(biāo)牌功能標(biāo)識牌，戶外業(yè)種介紹，戶內(nèi)樓層介紹，商業(yè)品牌的延續(xù)推廣，POP的設(shè)計(jì)，組成龐雜的面面俱到的，平面標(biāo)識誘導(dǎo)系統(tǒng)，使它成為商業(yè)文化的一個重要規(guī)范，時尚的又一陣營。 內(nèi)部裝修建議內(nèi)部裝修要體現(xiàn)出豪華舒適的購物休閑氛圍。項(xiàng)目地塊較大，且較為規(guī)整，易于規(guī)劃形成規(guī)模，營造較好的商業(yè)氛圍；本項(xiàng)目地塊緊鄰新區(qū)南北中軸道路，項(xiàng)目周邊**市區(qū)至礦區(qū)的東西主要干道即將通車，本項(xiàng)目將成為**新區(qū)交通最為便捷的區(qū)域之一，地塊價值將會有大幅提升。 銷品茂概念“銷品茂”是英文SHOPPING MALL的音譯，直譯為“購物林蔭道”，或者音譯為“摩爾”，是一個非常具有浪漫色彩的詞匯。　女裝品牌：Otter Republic、威絲曼、PAC、寶鳥、似水年華等。 運(yùn)營管理模式設(shè)計(jì)開發(fā)商應(yīng)該明確社區(qū)商業(yè)發(fā)展的大方向，以此大方向?yàn)榉结槻呗?，來指?dǎo)商業(yè)規(guī)劃和設(shè)計(jì)。沒有交通組織規(guī)劃，容易導(dǎo)致居民進(jìn)出受阻，機(jī)動車亂停亂鳴，長此以往就可能演變成為大麻煩。 財(cái)務(wù)測算通過對投資、銷售和租賃充分的財(cái)務(wù)測算，明確收益目標(biāo)到底是賺取租金還是賺取開發(fā)利潤，以及商業(yè)物業(yè)哪一部分要賣，哪一部分要租，哪一部分要留。 盡管業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種社區(qū)商業(yè)的新模式仍處在一個摸索的過程中，但其將逐步成為社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流已經(jīng)毋庸置疑。 居民在社區(qū)附近日常就餐一般消費(fèi)額　次數(shù)比例50元以內(nèi)2425﹪5080元1919﹪80100元2324﹪100120元1919﹪120150元77﹪150元以上66﹪ 分析：就餐消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了除消費(fèi)理念外的生活實(shí)力，統(tǒng)計(jì)表明，80%以上居民的單次消費(fèi)不超過120元，可見消費(fèi)的能力還是有限的，亦證明社區(qū)餐飲消費(fèi)主要是實(shí)用為主，因此社區(qū)不宜投資過于高檔的餐廳，而注意招商使用和有消費(fèi)品牌的連鎖店、專業(yè)店。 社區(qū)商業(yè)配套那種規(guī)劃選擇？選擇頻度比例小區(qū)各樓的底樓1313﹪小區(qū)周圍底樓1919﹪集中在小區(qū)某一區(qū)域5860﹪不需要55﹪分析：關(guān)于目前社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃形式，在征求社區(qū)消費(fèi)者意見時，60%以上認(rèn)為應(yīng)該集中在社區(qū)的某一區(qū)域，19%人為應(yīng)布置在社區(qū)周圍的底樓，而認(rèn)為應(yīng)該布置在每一幢樓的底樓的不到13%；可見消費(fèi)人群希望集中在社區(qū)的某一區(qū)域?yàn)橹饕x擇。但因規(guī)劃的有待政府明確，所以存在不穩(wěn)定因素。 市區(qū)商業(yè)競爭格局板塊東關(guān)商圈大慶商圈西南環(huán)路商圈位置萬壽路及御河橋?qū)Π堆由齑髴c東路及向十里店延伸西環(huán)路及南環(huán)路項(xiàng)目名稱海辰、海盛、云中服裝大世界、五彩市場、云中副食城、萬圣精品服裝城、永久建材市場、東信永康、御鑫商貿(mào)城、小商品市場、窗簾大世界、春毅電器、城中城家具家園等大型專業(yè)市場10個現(xiàn)代裝飾大世界、通用汽配城、通用物資商貿(mào)市場、九洲鋼材市場、九洲商貿(mào)城（經(jīng)營汽配）、九洲建材市場、翔龍建材市場、十里店果品蔬菜綜合市場、中鴻糧油交易市場等西環(huán)路上的和平五金機(jī)電批發(fā)市場（同左公路）和振華蔬菜批發(fā)市場；南環(huán)路上的云中裝飾材料大世界、金中市場、金牛市場；新建西路上的藍(lán)天山鷹、萬佳燈飾、華宇購物中心、城貿(mào)大樓、華聯(lián)等。 金融體系**是晉、冀、蒙交界處的金融中心，已形成了國有獨(dú)資商業(yè)銀行為主體、地方商業(yè)銀行為補(bǔ)充的金融體系，服務(wù)功能比較齊全，可受理各種涉外業(yè)務(wù)。2000年，**被評為中國優(yōu)秀旅游城市。其中，%；，%。**煤支持著全國5大火力電網(wǎng)、3大港口、6大城市的煤氣發(fā)生爐以及全國20多個省、市、自治區(qū)2800多家大中型企業(yè)，有力地支援了全國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，并遠(yuǎn)銷歐、亞、美的20多個國家和地區(qū)。 人文概況**市是國務(wù)院首批公布的全國24個歷史文化名城之一，有2400多年歷史，曾為北魏京師、遼金陪都、明清重鎮(zhèn)。新區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究及商業(yè)策劃案新區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目可行性研究及商業(yè)策劃案目 錄第一章 總 論 5 5 項(xiàng)目名稱 5 項(xiàng)目選址 6 宗地及配套狀況 6 項(xiàng)目地塊位置 6 項(xiàng)目地塊周邊配套 6 主要建設(shè)指標(biāo) 6 主要研究結(jié)論 7 商業(yè)市場定位 7 商業(yè)主題定位 7第二章 **概況及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 8 **市概況 8 區(qū)位及行政區(qū) 8 人文概況 9 交通概況 10 資源概況 10 **新區(qū)概況 11 經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 11 國民經(jīng)濟(jì)分析 11 11 固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長 12 社會消費(fèi)品零售總額增長較快 12 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長 13 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 14 14 旅游資源優(yōu)勢 14 14 14 **市投資環(huán)境分析 15 15 資源豐富 15 環(huán)境優(yōu)美 15 設(shè)施完善 15 金融體系 15 本章小結(jié) 16第三章 城市發(fā)展規(guī)劃 16 城市結(jié)構(gòu)及發(fā)展規(guī)劃 17 城市總體規(guī)劃 17 古城改造范圍 17**新區(qū)規(guī)劃 18第四章 商業(yè)市場調(diào)查分析 18 **市商業(yè)環(huán)境分析 19 市區(qū)商業(yè)布局分布 19 市區(qū)商業(yè)競爭格局 19 **新區(qū)商情調(diào)查 20 商家暗訪調(diào)查 20 訪談式問卷調(diào)查 22 問卷調(diào)查小結(jié) 31 本章小結(jié) 31第五章 社區(qū)商業(yè)宏觀分析 32 社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究 32 商業(yè)調(diào)查 32 商業(yè)調(diào)查。境內(nèi)古建筑、古遺址300多處，其中列入《世界文化遺產(chǎn)名錄》的1處、列入國家級和省級文物保護(hù)單位的36處，古建文化、佛教文化非常發(fā)達(dá)。**，人均水資源量僅為111立方米，為全國人均占有量的9%左右，水資源十分貧乏。 社會消費(fèi)品零售總額增長較快 消費(fèi)品零售總額：，%。**市作為國家重要的能源基地，工業(yè)基礎(chǔ)勢力雄厚。中國人民保險公司、太平洋保險公司的分支機(jī)構(gòu)可辦理國際上通行的保險業(yè)務(wù)。經(jīng)營業(yè)態(tài) 以零售為主，檔次較低。 **新區(qū)商情調(diào)查 商家暗訪調(diào)查對與本項(xiàng)目有可對比性的家祿福購物新天地、興達(dá)電腦電器城、家佳瑪購物廣場、銀鑫購物中心、**商廈、佳家瑪商廈等六個商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了重點(diǎn)暗訪調(diào)查。目前**新區(qū)的樓盤社區(qū)商業(yè)的布置顯然并不符合居民的意愿。1您和家人、朋友在社區(qū)附近多久就餐一次？　次數(shù)比例每天55﹪23天1819﹪一星期3031﹪半個月1212﹪一個月1414﹪幾乎不1819﹪分析：就餐時間和頻度是了解社區(qū)居民的就餐量，便于提供被招商的餐飲規(guī)模設(shè)置，盈利空間，以增加商家的入駐信心。而前期的定位和規(guī)劃、團(tuán)隊(duì)的打造以及后期如何經(jīng)營管理仍然是保證“社區(qū)MALL”這類由“零”變“整”的社區(qū)商業(yè)成功的關(guān)鍵。在社區(qū)商業(yè)中，一定要把這五種定位弄清楚，這是回避不了的問題，可以稱之為必答題，如果不回答就可能在以后演變?yōu)楦嗟膯栴}。 功能布局規(guī)劃對于一個社區(qū)商業(yè)來說，每一個小部分的功能都應(yīng)該在前期規(guī)劃階段籌劃完善。 項(xiàng)目商業(yè)輻射半徑拓展研究 特色商業(yè)吸引周邊城市客源目前，**新區(qū)約定俗成的商業(yè)街區(qū)，是貫通南北中軸線的主要干路，除暗訪調(diào)查的六家商場外，均是小規(guī)模的零散的底商型商鋪，該商業(yè)街區(qū)的商業(yè)輻射度被限制在**新區(qū)的范圍之內(nèi)。運(yùn)動品牌：耐克、卡帕、阿迪達(dá)斯、三葉草、美國駱駝。簡單的理解就是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，包含百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖店和各種服務(wù)功能在內(nèi)的超級商業(yè)中心。 項(xiàng)目投資開發(fā)建議雖然項(xiàng)目本身具有良好的投資開發(fā)價值，但是仍然需要把握幾個投資開發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)，同樣也是本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵：開發(fā)建設(shè)節(jié)奏要快，目前**新區(qū)缺乏大型商業(yè)，未形成核心商圈區(qū)域，要迅速進(jìn)入市場、搶占市場，方能贏得市場，成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者；在項(xiàng)目緊鄰的東西主要道路建成通車以后，必須公交先行，聯(lián)系政府部門爭取使項(xiàng)目周邊能夠設(shè)立站點(diǎn)，首先解決出行問題；項(xiàng)目地塊內(nèi)有兩個箱式變電站，及少量臨時建筑，必須通過相關(guān)部門及早解決這個問題，不能使之成為開發(fā)建設(shè)過程中的絆腳石；項(xiàng)目前期五證辦理需要項(xiàng)目合作公司的配合，應(yīng)加強(qiáng)與合作公司的溝通，提高辦事效率，加快項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，節(jié)省項(xiàng)目開支；加大項(xiàng)目景觀規(guī)劃投入，在整體**社區(qū)較少景觀的情況下，利用本項(xiàng)目規(guī)模大易于景觀展開的優(yōu)勢，重點(diǎn)建設(shè)門前廣場景觀，打造花園式購物環(huán)境，將會形成市場亮點(diǎn)，提高項(xiàng)目的競爭力，同樣景觀也將是本項(xiàng)目核心價值的重要組成部分；項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位及品牌組合策略是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在。材料選取高檔優(yōu)質(zhì)，施工保質(zhì)保量；與每層樓面的品牌品種相協(xié)調(diào)；鋪面大小形狀充分利用樓層結(jié)構(gòu)，整齊、寬敞、明亮；客流走道合理流暢，為消費(fèi)者提供舒適的購物環(huán)境，使其留連忘返。 品牌設(shè)計(jì)品牌入位裝修的全程現(xiàn)場跟進(jìn)，為商家解決整體協(xié)調(diào)問題，時時的POP設(shè)計(jì)，讓商家保持時尚的前沿。出入口設(shè)置在地上一層，并規(guī)劃門前廣場，方便消費(fèi)人群購物消費(fèi)。建設(shè)營建業(yè)；金融業(yè)；醫(yī)療與養(yǎng)老事業(yè)；流通事業(yè)；環(huán)保事業(yè)；國際貿(mào)易等。集團(tuán)堅(jiān)持以人為本、誠實(shí)守信的企業(yè)理念，以對員工、顧客、供應(yīng)商、合作伙伴的真誠和信用，贏得了良好的社會知名度和美譽(yù)度。地面停車場面積：2000平方米。本項(xiàng)目融合了大型連鎖超市、品牌折扣直銷購物中心、豪華影院、休閑中心、文化藝術(shù)中心、大規(guī)模特色風(fēng)味餐飲美食城