【正文】 游資源優(yōu)勢**以其豐富的旅游資源馳名中外，享有“佛國龍城”之美譽。境內(nèi)古建筑、古遺址3000余處，現(xiàn)有國家級文物保護單位13處、省級文物保護單位23處。2000年，**被評為中國優(yōu)秀旅游城市。**市作為國家重要的能源基地，工業(yè)基礎(chǔ)勢力雄厚。早在“一五”時期，**就被國家列為重點建設(shè)城市，相繼建成了亞洲最大的機車廠——**機車工廠；我國最大的軍用動力機械廠——山西柴油機廠；當時國內(nèi)最大的水泥廠——**水泥廠；最大的合成橡膠廠——山西化工廠。經(jīng)過50年的建設(shè)發(fā)展，**已初步形成以煤炭、電力為支柱產(chǎn)業(yè)，冶金、機械、建材、化工、輕紡、制藥、食品等工業(yè)門類比較完整的工業(yè)體系。**地域遼闊，可耕種土地面積多，人均耕地面積三畝以上。具有宜林、宜農(nóng)的多種類型的土地資源和生物資源優(yōu)勢。因此，**有望成為京津唐的肉食品基地、蔬菜基地和雜糧基地。 **市投資環(huán)境分析**市是我國中西部地區(qū)離首都最近、離出海口最近的一塊“風水寶地”。 按鐵路里程東望北京382公里，西眺呼和浩特285公里，南下太原355公里，北上中蒙邊界二連浩特460公里，是華北地區(qū)重要的交通樞紐城市。京包、大秦等4條復(fù)線電氣化鐵路及40余條支線、專用線縱橫交錯，溝通華北、西北、東北和三晉腹地的聯(lián)系，京大、大運和得大高速公路等10多條干線四通八達，飛機可直達北京、上海、廣州等城市，**已形成了鐵路、公路、航空相互配套的立體交通體系。 資源豐富**市礦產(chǎn)資源豐富，除煤炭以外，主要礦藏有銅、鐵、金、銀、鋁、鋅等金屬礦物和石墨、磷、長石、云母、石灰石、珍珠巖、大理石、花崗石、玄武石、沸石等非金屬礦物。**可望成為資源相對貧乏的沿海及渤海經(jīng)濟圈的礦產(chǎn)品原料基地。 環(huán)境優(yōu)美**市地處溫帶大陸性季風氣候區(qū)，受季風影響，四季分明，年平均日照時數(shù)為2670小時，**市建成綠化覆蓋面積2131平方公里，%。大力推進熱電聯(lián)產(chǎn)集中供熱，全年二級以上良好天氣達到220天。 設(shè)施完善**建成了以光纖傳輸為主，輔以數(shù)字微波、衛(wèi)星傳輸?shù)确绞降耐ㄓ嵕W(wǎng)絡(luò)，固定電話網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)、數(shù)字數(shù)據(jù)和多媒體通訊通達全國和世界許多國家及地區(qū)。郵電郵路總長度4329公里，可傳輸國際國內(nèi)特快專遞郵件。 金融體系**是晉、冀、蒙交界處的金融中心，已形成了國有獨資商業(yè)銀行為主體、地方商業(yè)銀行為補充的金融體系，服務(wù)功能比較齊全，可受理各種涉外業(yè)務(wù)。中國人民保險公司、太平洋保險公司的分支機構(gòu)可辦理國際上通行的保險業(yè)務(wù)。 本章小結(jié)**市是山西第二大城市，是晉北乃至整個華北重要的資源性城市，重要的煤炭資源和電力能源基地，同時擁有全面的工業(yè)體系和豐富的旅游資源，總體經(jīng)濟發(fā)展良好，與“大北京城市帶”有著密切聯(lián)系。在近幾年的發(fā)展過程中，**市不斷加大城市拆遷、改造建設(shè)力度，加大固定資產(chǎn)投資，在**城市面貌煥然一新的基礎(chǔ)上，也不斷改善著城市的投資環(huán)境。城市配套設(shè)施的完善、人民生活水平的提高，直接催化著房地產(chǎn)需求的旺盛，也帶動著商業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展。第三章 城市發(fā)展規(guī)劃 城市結(jié)構(gòu)及發(fā)展規(guī)劃 城市總體規(guī)劃東 移西融古城改造限制大車進市區(qū)的紅線**市現(xiàn)有規(guī)劃主要向東面發(fā)展，東進西融城市東移。堅持新城建設(shè)和舊城改造并重的方針，搞好**御東新區(qū)建設(shè)，搞好市區(qū)道路和兩大出口的建設(shè)。抓緊**機場的建設(shè)。中部2008年計劃開始進行搬遷，旨在恢復(fù)古城墻貌；東部御東新區(qū)是**市今后20年城市發(fā)展的主要方向，是主城區(qū)、口泉地區(qū)、文瀛湖地區(qū)“一主兩副”結(jié)構(gòu)形態(tài)的一副”區(qū)域；南部依靠**市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的帶動，城市的經(jīng)濟功能逐漸南移，集中力量引導(dǎo)城市向東南發(fā)展。 古城改造范圍2008年2月開始進行搬遷，旨在恢復(fù)古城墻貌；**市東、西、南、北建設(shè)四大安置新區(qū)，分別位于御河西岸、西環(huán)路西側(cè)、南環(huán)路南側(cè)、站東大街兩側(cè)，由被拆遷戶自主選擇新居；拆遷辦法：拆一平還一平以舊換新，政府有限度補貼搬遷費用和超出部份面積的結(jié)算。**新區(qū)規(guī)劃**實施的煤礦棚戶區(qū)改造和采煤沉陷區(qū)治理工程，投資60多億元，規(guī)劃5年建成600多萬平方米員工住宅，使近十三萬戶、40萬礦工及家屬居住條件得到徹底改善。（**新區(qū)規(guī)劃圖附后）第四章 商業(yè)市場調(diào)查分析 **市商業(yè)環(huán)境分析 市區(qū)商業(yè)布局分布大慶商圈東關(guān)商圈西南環(huán)路商圈**市商業(yè)現(xiàn)狀：由于2008年2月舊城改造使現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點已拆或待拆?，F(xiàn)有商業(yè)設(shè)施初步滿足商業(yè)活動需求，但缺乏商務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)功能區(qū)，無形成中央商務(wù)區(qū)及國際化、現(xiàn)代化設(shè)施商務(wù)區(qū)。東關(guān)商圈以云中商城、小商品市場、海盛、海辰、春毅電器等組成。西南環(huán)路商圈以藍天山鷹、華宇購物、萬家燈飾、振華蔬果批發(fā)、和平五金等組成。大慶商圈以現(xiàn)代大世界、九洲、通用物資、振華等組成。 市區(qū)商業(yè)競爭格局板塊東關(guān)商圈大慶商圈西南環(huán)路商圈位置萬壽路及御河橋?qū)Π堆由齑髴c東路及向十里店延伸西環(huán)路及南環(huán)路項目名稱海辰、海盛、云中服裝大世界、五彩市場、云中副食城、萬圣精品服裝城、永久建材市場、東信永康、御鑫商貿(mào)城、小商品市場、窗簾大世界、春毅電器、城中城家具家園等大型專業(yè)市場10個現(xiàn)代裝飾大世界、通用汽配城、通用物資商貿(mào)市場、九洲鋼材市場、九洲商貿(mào)城（經(jīng)營汽配）、九洲建材市場、翔龍建材市場、十里店果品蔬菜綜合市場、中鴻糧油交易市場等西環(huán)路上的和平五金機電批發(fā)市場（同左公路）和振華蔬菜批發(fā)市場；南環(huán)路上的云中裝飾材料大世界、金中市場、金牛市場；新建西路上的藍天山鷹、萬佳燈飾、華宇購物中心、城貿(mào)大樓、華聯(lián)等。經(jīng)營業(yè)態(tài) 以零售為主，檔次較低。服裝、煙酒、食品、電器、建材等31大類、24300多個品種，區(qū)域商業(yè)規(guī)劃面積幾十萬平米。 以批發(fā)為主。建材、家裝、燈飾家具、汽配、鋼材、果品蔬菜為主。個體規(guī)模也較大型，一般都在一、二百畝占地規(guī)劃以上。西環(huán)路以批發(fā)為主，南環(huán)以零售為主。經(jīng)營以五金機電、蔬菜、水果、調(diào)味、干貨、燈飾、家裝等為主。近況由于**新規(guī)劃的執(zhí)行，原泰和春、東方家具城已拆除，其他剩余專業(yè)市場都待拆除或調(diào)整。經(jīng)營情況非常良好但較雜亂，特別是**出了相關(guān)限制大車及畜力車進入市區(qū)的規(guī)定后，交通混亂情況較為明顯。振華是市區(qū)范圍是比較成功的專業(yè)市場。規(guī)模較大的，經(jīng)營品種多，貨流量大。但要搬至大塘路段。特點傳統(tǒng)繁華經(jīng)商區(qū)域非常有人氣，由于規(guī)劃變動，經(jīng)營者人心不定但也愿意繼續(xù)在此經(jīng)營，就近有最新的東信永康和御鑫商貿(mào)城均招商大部分完成。也是傳統(tǒng)的批發(fā)集中區(qū)域，有部份市場需要按政府規(guī)劃調(diào)整需要拆除，如現(xiàn)代大世界的舊場。新場正在招商，較為規(guī)范，規(guī)模適中，也有物流利。但因規(guī)劃的有待政府明確，所以存在不穩(wěn)定因素。 **新區(qū)商情調(diào)查 商家暗訪調(diào)查對與本項目有可對比性的家祿福購物新天地、興達電腦電器城、家佳瑪購物廣場、銀鑫購物中心、**商廈、佳家瑪商廈等六個商業(yè)項目進行了重點暗訪調(diào)查。 家祿福購物新天地 興達電腦電器城 家佳瑪購物廣場 銀鑫購物中心 **商廈 佳家瑪商廈暗訪調(diào)查結(jié)果體現(xiàn)出如下特點： 多數(shù)正在運營的商業(yè)項目均為住宅樓底商式商業(yè)布置，只有**商廈和佳家瑪商廈為沿街低層商場結(jié)構(gòu)。 **新區(qū)正在運營的商業(yè)項目的商業(yè)業(yè)態(tài)缺少有意識的規(guī)劃和管理，均為自然發(fā)展，幾乎和社區(qū)沒有互動。 各商業(yè)業(yè)態(tài)較落后，缺少滿足品牌連鎖店、專賣店的商業(yè)條件，包括品牌餐飲業(yè)的入駐（底商已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代城市大型社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的規(guī)定）。 整個**新區(qū)幾乎沒有發(fā)現(xiàn)完整、具規(guī)模的農(nóng)貿(mào)市場或較好的農(nóng)貿(mào)超市，顯然**新區(qū)的居民生活極不方便。 在被調(diào)查的六個商業(yè)項目中，總體感覺比較好一點的是**商廈和佳家瑪商廈，這兩家商廈為完整的零售商業(yè)規(guī)劃和設(shè)計。但它們也沒有擺脫缺乏統(tǒng)一合理的商業(yè)主題規(guī)劃和商業(yè)業(yè)態(tài)的準確定位。 被調(diào)查的六個商業(yè)項目，均缺乏有效地商業(yè)管理和服務(wù)培訓(xùn)，沒有統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范，均由租賃商戶自行管理，服務(wù)水平較差。 整個**新區(qū)的商業(yè)大多分布在南北中軸主干路上，業(yè)態(tài)雜亂無章，相同業(yè)態(tài)較為分散，不能形成積聚效應(yīng)。 全部商業(yè)店鋪均沒有設(shè)置停車場，導(dǎo)致交通堵塞，消費者購物極為不便。通過調(diào)查證明，目前**新區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀，不能滿足社區(qū)商業(yè)部分的合理性位置、商業(yè)業(yè)態(tài)的預(yù)見性配置。調(diào)查證明尊重入住居民和商業(yè)設(shè)計覆蓋區(qū)域居民入住量和商業(yè)業(yè)態(tài)入住的規(guī)律尤為重要。**新區(qū)呼喚大規(guī)模旗艦商業(yè)、一站式購物主力商圈的出現(xiàn)。 佳家瑪商廈 **商廈 訪談式問卷調(diào)查 為便于深入了解**新區(qū)商業(yè)情況，調(diào)查人員設(shè)計了社區(qū)商業(yè)消費者訪問式問卷，采取了訪談式問卷調(diào)查。調(diào)查統(tǒng)計與分析如下：？選擇頻度比例一天一次1010﹪三天一次1414﹪一周一次1717﹪二周一次88﹪隨時5251﹪分析：消費者的消費頻度將影響社區(qū)商業(yè)的規(guī)模和服務(wù)模式，通過調(diào)查了解到：隨時到社區(qū)商業(yè)購物是社區(qū)商業(yè)消費的主流，由于**新區(qū)相對的集中居住并遠離**市區(qū)決定了消費者選擇在社區(qū)商場去購物是必然趨勢。 社區(qū)商業(yè)配套那種規(guī)劃選擇？選擇頻度比例小區(qū)各樓的底樓1313﹪小區(qū)周圍底樓1919﹪集中在小區(qū)某一區(qū)域5860﹪不需要55﹪分析：關(guān)于目前社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃形式，在征求社區(qū)消費者意見時，60%以上認為應(yīng)該集中在社區(qū)的某一區(qū)域，19%人為應(yīng)布置在社區(qū)周圍的底樓，而認為應(yīng)該布置在每一幢樓的底樓的不到13%；可見消費人群希望集中在社區(qū)的某一區(qū)域為主要選擇。目前**新區(qū)的樓盤社區(qū)商業(yè)的布置顯然并不符合居民的意愿。社區(qū)那些商業(yè)配套的選擇？選擇頻度比例小型超市5711﹪24小時便利店499﹪雜貨店183﹪餐廳367﹪茶室、咖啡廳204﹪藥品店377﹪醫(yī)療點418﹪洗衣店214﹪服裝店173﹪農(nóng)貿(mào)市場5510﹪美容美發(fā)255﹪健身224﹪休閑326﹪娛樂245﹪文化用品245﹪銀行489﹪五金建材46﹪其它23﹪分析：關(guān)于社區(qū)商業(yè)配套，作為以消費者為主導(dǎo)的發(fā)展性社區(qū)商業(yè)，消費者的認同與否非常重要，調(diào)查表明**新區(qū)商業(yè)90%以上集中在以上17種商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)上。這些會便于我們規(guī)劃當?shù)厣虡I(yè)業(yè)態(tài)時作為顧及因素。關(guān)于社區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)的最重要程度？ 業(yè)態(tài)回答人數(shù)比例農(nóng)貿(mào)市場2827﹪超市11﹪藥品店33﹪銀行66﹪小型超市2423﹪醫(yī)療點66﹪休閑22﹪24小時便利店2423﹪健身11﹪雜貨店22﹪美容美發(fā)11﹪服裝店11﹪娛樂22﹪餐廳22﹪分析：商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇，顯示出居民在選擇時的利用頻度和重視程度，根據(jù)所調(diào)查居民的受教育程度和家庭重視度，我們從以上三種選擇得出滿足三種不同需要的的業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)域?！?強需求業(yè)態(tài)，主要體現(xiàn)在：日常居民生活必需品的經(jīng)營業(yè)態(tài)、種類，24小時便利店、農(nóng)貿(mào)超市、煙酒副食、報刊雜志、藥品等?！?次強需求業(yè)態(tài)，主要表現(xiàn)在：居民生活中的保健、銀行、超市的選擇上?！?較弱需求業(yè)態(tài)，主要表現(xiàn)在：娛樂、休閑、醫(yī)療等。 調(diào)查顯示，居民的需求頻度和業(yè)態(tài)規(guī)劃的規(guī)律與邏輯關(guān)系。給我們在本案規(guī)劃中提供了重要啟迪。 顧客對**新區(qū)商業(yè)配套總體感覺？次數(shù)比例非常好22﹪滿意1919﹪一般7272﹪不滿意77﹪, 分析： 回答者對商業(yè)配套滿意度的集中反映，回答一般的超過了72%，說明周邊居民對社區(qū)商業(yè)的期望值很高，并且希望有真正令人滿意的社區(qū)商業(yè)核心商圈出現(xiàn)。 消費頻率？次數(shù)比例一次購買一周以上的用品2222﹪一次購買三天以上的用品4140﹪每天購買的用品2424﹪其它1414﹪分析：每天或一次購買三天以上用品的居民占到了60%以上，社區(qū)商業(yè)購物頻度是比較高的，遠遠高于我們曾經(jīng)對大商場購物的調(diào)查頻度，60%以上在一個月左右一次，相應(yīng)的社區(qū)商業(yè)的日常銷售，將隨著人們生活質(zhì)量的進一步提高而頻率增加。 佳家瑪商廈 佳家瑪商廈 社區(qū)主要類商品消費？　次數(shù)比例服裝125﹪日用百貨6226﹪食品6527﹪生活菜蔬類7430﹪小五金建材1健身94﹪棋牌42﹪茶、咖啡94﹪修理1其它52﹪分析：社區(qū)居民回答社區(qū)消費的主要種類時，80%以上的消費集中在日用百貨、食品、蔬菜副食上，棋牌、茶、咖啡不到10%，可見目前**新區(qū)的消費水平還有一個培育和發(fā)展的過程，我們的商業(yè)規(guī)劃和招商一定要充分的考慮到這些消費現(xiàn)狀，不得拔苗助長。 您在社區(qū)一次購買生活食品、蔬菜等一般消費額是多少？　次數(shù)比例10元以內(nèi)55﹪1030元3435﹪3050元