【正文】 12﹞38號(hào)。同時(shí)通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)采取有效的安置補(bǔ)償措施，該地區(qū)居民在改善居住條件的同時(shí)還能得到一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入97246萬(wàn)元，全部投資收益率 %，財(cái)務(wù)效益較好。其中： m2， m2，酒店建筑面積48384 m2。第一章 總論 項(xiàng)目名稱及擬建地項(xiàng)目名稱：東錦商城建設(shè)項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：茶陵縣下東鄉(xiāng)東山壩村 項(xiàng)目申報(bào)單位茶陵縣東錦實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司企業(yè)法人：龍建剛公司性質(zhì)：民營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資金：1000萬(wàn)元 申請(qǐng)報(bào)告編制單位茶陵犀城項(xiàng)目咨詢有限公司單位地址：茶陵縣城關(guān)鎮(zhèn)炎帝中路茶陵犀城項(xiàng)目咨詢有限公司是經(jīng)縣工商行政管理局注冊(cè)，湖南省科學(xué)技術(shù)咨詢協(xié)會(huì)登記的咨詢服務(wù)單位。2）、。因此，項(xiàng)目建設(shè)是必要的、可行的。同時(shí)，吸引其他區(qū)域的人群入住，對(duì)促進(jìn)該地區(qū)的餐飲、休閑、小區(qū)配套服務(wù)等三產(chǎn)業(yè)起到良好的促進(jìn)作用，提供大量的就業(yè)崗位，有利于該地區(qū)的下崗人員、失業(yè)人員的安置，對(duì)社會(huì)環(huán)境起到穩(wěn)定的作用?？h規(guī)劃局出具建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，茶規(guī)選字第﹝2012﹞城西—27號(hào)。茶陵設(shè)治之始，含炎陵全境。項(xiàng)目所在區(qū)屬丘陵地貌，地形起伏相對(duì)較小，便于土方平整。供電 該項(xiàng)目用電由縣供電總公司供給，犀城大道、東陽(yáng)商街均設(shè)有10KV的電力線路，可向項(xiàng)目供電。4）、建筑物周邊停車是一種最普遍采用的停車方式，為了能夠有一個(gè)合理有序而且又使用高效的停車設(shè)施，在布置車輛停車位時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量使其靠近出入口；在平面設(shè)計(jì)上既要注意節(jié)約土地，又要考慮停車方便，便于疏散和進(jìn)出；1）、第1號(hào)棟為本項(xiàng)目主體標(biāo)志性建筑，前部分第一層為商業(yè)門面，第二層至第六層均為商業(yè)樓層，兩側(cè)裙樓部分五至八層為商住樓；2）、第3號(hào)棟為本項(xiàng)目商業(yè)中心，為大型商場(chǎng)；3）、第6號(hào)棟一至四層為商業(yè)門面，裙樓部分五至八層為商住樓；4）、第911號(hào)棟為商業(yè)門面；5）、第10號(hào)棟為綜合辦公樓；6）、第11號(hào)棟為星級(jí)酒店。）。采用高奪真空斷路器或高壓負(fù)荷開(kāi)關(guān)加高壓熔斷器供電方式滿足項(xiàng)目供電要求。在生活區(qū)內(nèi)以環(huán)、枝狀供水管網(wǎng)供水。小區(qū)設(shè)集中消防水泵房及消防水池。③道路周圍的綠地既要對(duì)主體建筑物起到延伸和襯托，又能獨(dú)立成景，使項(xiàng)目區(qū)的綠地形成以集中綠地為中心的綠地體系。組成廣場(chǎng)環(huán)境的重要因素就是其周圍的建筑，結(jié)合廣場(chǎng)規(guī)劃性質(zhì)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)奶幚硎址ǎ瑢⒅車ㄖh(huán)境融入廣場(chǎng)環(huán)境中；④依據(jù)用地條件，本項(xiàng)目廣場(chǎng)設(shè)計(jì)采用下沉式手法，強(qiáng)調(diào)廣場(chǎng)軸線和中心，整個(gè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)構(gòu)圖簡(jiǎn)潔大方，追求廣場(chǎng)的開(kāi)闊環(huán)境和商業(yè)文化內(nèi)涵。物業(yè)公司把“業(yè)主至尊，服務(wù)至上”提升到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度，把業(yè)主滿意與否作為工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足住戶需求。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一貫的方針。第九章 節(jié)能方案 能源消耗 m2，其中： m2， m2，酒店48384 m2。（1）建設(shè)階段主要污染源和污染物1）噪聲污染源：項(xiàng)目的噪聲污染主要來(lái)自建設(shè)期施工機(jī)械作業(yè)、運(yùn)輸車輛運(yùn)行時(shí)的噪聲。項(xiàng)目竣工后，應(yīng)盡量種植草皮、樹(shù)木，恢復(fù)植被，有利于防止水土流失。第十三章 社會(huì)影響分析社會(huì)評(píng)價(jià)從以人為本的原則出發(fā)，研究擬建項(xiàng)目的社會(huì)影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析。 估算總投資建筑工程費(fèi)用（1）商業(yè)用房、酒店、住宅建筑工程費(fèi)900元/m2=22530萬(wàn)元）（2）地下室建筑工程費(fèi)1800元/m2=9577萬(wàn)元內(nèi)簡(jiǎn)易裝飾、外裝飾200元/m2=3943萬(wàn)元安裝工程（1）商業(yè)用房、酒店、住宅安裝工程費(fèi)①給水、排水系統(tǒng)：50元/m2 m2=986萬(wàn)元②電力、弱電管線：65元/m2=1281萬(wàn)元③照明： 20元/m2 m2=394萬(wàn)元④消防防雷： 30元/m2 m2=591萬(wàn)元（2）地下車庫(kù)安裝工程①排水系統(tǒng)： 20元/m2 =106萬(wàn)②電力管線： 40元/m2 =212萬(wàn)元③照明： 20元/m2 =106萬(wàn)元④消防及防雷： 30元/m2=160萬(wàn)元室外排水系統(tǒng)：300萬(wàn)元綠化景觀：400萬(wàn)元道路：200萬(wàn)元下沉式廣場(chǎng)：200亮化工程：200萬(wàn)元電梯26部擬投入620萬(wàn)元，其中：，高層電梯2部50萬(wàn)元/部=100萬(wàn)元，中層電梯20部20萬(wàn)元/部=400萬(wàn)元，商業(yè)電梯4部30萬(wàn)元/部=120萬(wàn)元，相關(guān)規(guī)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)3888萬(wàn)元1土地征收費(fèi)：按照省、市、縣相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)每畝按40326元估算，擬投入546萬(wàn)元：1土地出讓金：根據(jù)縣城基本地價(jià)，土地購(gòu)置費(fèi)20320萬(wàn)元：1拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：按照省、市、縣相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，由縣人民政府負(fù)責(zé)；1基本預(yù)備費(fèi)2320萬(wàn)元；經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資68880萬(wàn)元，其中：建安工程費(fèi)用41186萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)用62萬(wàn)元，相關(guān)報(bào)建費(fèi)3888萬(wàn)元，土地費(fèi)用20866萬(wàn)元（土地出讓金20320萬(wàn)元，土地征收費(fèi)546萬(wàn)元）；基本預(yù)備費(fèi)2320萬(wàn)元。2）粉塵污染源：項(xiàng)目的粉塵污染主要來(lái)自建設(shè)期粉狀物在存放、搬運(yùn)時(shí)遇風(fēng)所引起的揚(yáng)塵。 用電量估算本項(xiàng)目年用電總量約為450420KWH。2010年元月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。擬采用風(fēng)動(dòng)力空調(diào)。在建筑物易受到雷擊部位裝設(shè)避雷帶作為接閃器，避雷帶的網(wǎng)格距離不應(yīng)大于10m10m或12m8m。⑤綠化景觀設(shè)計(jì)營(yíng)造出“四境”：即品味高雅的文化環(huán)境、嚴(yán)謹(jǐn)開(kāi)放的交流環(huán)境、舒適宜人的休閑環(huán)境、和諧統(tǒng)一的生態(tài)環(huán)境。詳見(jiàn)下表：表33 消防用水量計(jì)算表序號(hào)用水系統(tǒng)用水名稱用水標(biāo)準(zhǔn)小時(shí)用水量（m3）一次消防水量用水時(shí)間消防水量（m3）1消防栓給水系統(tǒng)室外消火栓消防40L/S2h室內(nèi)消火栓消防30L/S2h2自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)28L/S1h（4）消防給水管及通道系統(tǒng)按照建筑消防的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目周邊的室外消防設(shè)施，在小區(qū)入口處設(shè)置室外消防栓，其余地段每隔100米左右設(shè)置一座室外消防栓。 m3，最大時(shí)用水量為163 m3。2）低壓配電系統(tǒng)①低壓配電系統(tǒng)的電壓等級(jí)為380V/220V。燒結(jié)多孔磚強(qiáng)度等級(jí)為MU10，M5混合砂漿，空洞率大于等于25%，（地面以下或者防潮層以下的砌體所用材料均可采用以上強(qiáng)度等級(jí)）。第六章 主要工程技術(shù)方案 建筑結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ)（1）設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB500682001）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500112001）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 （GB503522005）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 （GB500092001）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500032001）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500102002）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB50072002）《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》 （JGJ742002）《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定》（建筑版2003年4月）以及政府批文和其它國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、規(guī)程。電源就近供電網(wǎng)接線，在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)變電室，即可滿足商業(yè)生活用電需要。地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，屬弱震區(qū)，基本地震烈度相當(dāng)于Ⅵ度。1994年酃縣更名為炎陵縣。第四章 建設(shè)條件茶陵縣位于北緯26176。為茶陵縣成為羅霄山脈片域經(jīng)濟(jì)中心打牢基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)中心是指在特定區(qū)域范圍內(nèi)，承擔(dān)區(qū)域金融、貿(mào)易以及生產(chǎn)性服務(wù)等多種功能，茶陵作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的控制和決策中心，具有強(qiáng)大吸引能力、輻射能力和綜合服務(wù)能力，能夠滲透和帶動(dòng)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的城市，將會(huì)成為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)聚集地。示范區(qū)效應(yīng)帶來(lái)了外界對(duì)茶陵的廣泛關(guān)注，預(yù)期未來(lái)隨茶陵縣城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的提速，相對(duì)于中同類大城市，茶陵縣的資產(chǎn)價(jià)格將有不小的“補(bǔ)漲”空間。3）、%，%。公司經(jīng)營(yíng)范圍：運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)知識(shí)、現(xiàn)代技術(shù)手段和現(xiàn)代分析方法，為機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、企事業(yè)單位招商引資、爭(zhēng)資立項(xiàng)、宏觀戰(zhàn)略決策、綜合開(kāi)發(fā)利用、企業(yè)技術(shù)改造、項(xiàng)目管理、項(xiàng)目引進(jìn)等方面提供項(xiàng)目評(píng)估、可行研究、咨詢論證服務(wù)。其中：11號(hào)棟為高層酒店，24F，設(shè)計(jì)高度81米；1號(hào)棟商業(yè)樓為半彎形小高層裙樓，4+8F，h27m；2號(hào)棟商業(yè)樓為小高層裙樓，1+4+8F，h27 m；3號(hào)棟為多層梯形商業(yè)樓，4F，h18m；4號(hào)、7號(hào)、8號(hào)、9號(hào)棟均為多層商業(yè)樓，4F，h18m；5號(hào)、6號(hào)棟商業(yè)樓為小高層裙樓， 4+8F，h 27 m；10號(hào)棟商業(yè)樓為多層商業(yè)樓，6F，；在功能布置上，地下室為車庫(kù)（平時(shí)為車庫(kù)，戰(zhàn)時(shí)為人防工事）。項(xiàng)目符合茶陵縣城市規(guī)劃的要求，擬建場(chǎng)址交通便利，供水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施完備，供應(yīng)可靠，項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)外部條件良好。生活配套設(shè)施亂，村容村貌差，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，區(qū)內(nèi)居民收入低，低保戶比重高，社會(huì)治安不穩(wěn)定等諸多問(wèn)題，這些問(wèn)題既影響了城市形象，又未能將土地的資源價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)。根據(jù)茶陵城市建設(shè)規(guī)劃，為建好東錦商城項(xiàng)目，下東鄉(xiāng)政府與東山壩村五組、六組、九組村民小組協(xié)商后，報(bào)縣國(guó)土資源局預(yù)征收的土地?？偯娣e2500km2，轄20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和2個(gè)辦事處。2 、地貌：西北、東南山地崛起，西北有武功山綿亙，東南有萬(wàn)洋山蜿蜒，中部和西部丘崗起伏，地勢(shì)朝中部、西南部?jī)A斜，并呈階梯狀逐級(jí)下降，形成一個(gè)三面環(huán)山，朝西南開(kāi)口的半環(huán)形盆地。項(xiàng)目區(qū)位于新城區(qū)，與衡茶吉鐵路茶陵火車南站不足3公里，而且項(xiàng)目區(qū)周邊三面環(huán)路，尤其是西臨新城區(qū)主干道路——犀城大道，對(duì)外交通運(yùn)輸十分便捷。1）、項(xiàng)目區(qū)設(shè)有11個(gè)出入口，主入口位于犀城大道與東陽(yáng)商、街交匯處（西北角），寬約56米；10個(gè)次出入口分別位于東向4個(gè)，南向4個(gè)，西向1個(gè)，北向1個(gè)。（6）主要結(jié)構(gòu)材料①鋼筋 HPB235（fy=210N/mm178。tgφ=22079=10598（Kvar）本項(xiàng)目總視在計(jì)算負(fù)荷為 VA。采用蓄電池作為備用電源。3）排水量計(jì)算生活污水日排放量按項(xiàng)目用水量的60%計(jì)算，約為689m3/d。 ①充分發(fā)揮廣場(chǎng)綠地、道路綠地效益，營(yíng)造綠色立體空間，充分體現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)環(huán)保型的設(shè)計(jì)思想。廣場(chǎng)環(huán)境設(shè)計(jì)采用多種處理手法：②廣場(chǎng)環(huán)境應(yīng)賦予廣場(chǎng)豐富的文化內(nèi)涵，與其周圍的建筑物、街道、周圍環(huán)境，共同構(gòu)成該城市商業(yè)文化活動(dòng)的中心。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要環(huán)節(jié)，實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的形象，加快其市場(chǎng)銷售（租賃）的進(jìn)度，而且有利于維護(hù)業(yè)主或投資者的利益，達(dá)到保值增值的目的。（3）招標(biāo)組織形式本項(xiàng)目的招標(biāo)在縣招投標(biāo)局的監(jiān)督和指導(dǎo)下，可以采用委托招標(biāo)方式，委托有資質(zhì)的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)的技術(shù)性和事務(wù)性工作。目前，茶陵的城市化率為32%，預(yù)計(jì)在2015年茶陵縣城市化率將達(dá)到45%左右，每年將有3萬(wàn)農(nóng)村人口因城市化轉(zhuǎn)為城市人口；茶陵縣現(xiàn)有城市居民人均住房建筑面積水平為20平方米（根據(jù)茶陵縣統(tǒng)計(jì)年鑒，按常住人口測(cè)算，根據(jù)茶陵縣城市發(fā)展相關(guān)規(guī)劃，到2015年將達(dá)到人均住宅面積35平方米的目標(biāo)，因此從2011－2015年平均每年將有500多萬(wàn)平方米的新增住房需求。項(xiàng)目擬建設(shè)商業(yè)區(qū)，不會(huì)對(duì)周邊產(chǎn)生大的環(huán)境污染。因此，項(xiàng)目在施工過(guò)程中應(yīng)認(rèn)真貫徹實(shí)行《中華人民共和國(guó)水土保持法》及《中華人民共和國(guó)水土保持法實(shí)施條例》，嚴(yán)格按照水土保持的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。平均最低售價(jià)： 2914元/m2正常情況下平均銷售價(jià)格：3885元/m2 最低銷售量最低銷售量=2914/3885100%= 75%即：最低銷售面積= 75%= 187750 m2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論與建議表124 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng) 目單 位數(shù) 量備 注1總投資萬(wàn)元688802收入萬(wàn)元972463所得稅萬(wàn)元47534凈利潤(rùn)萬(wàn)元142605投資利潤(rùn)率%6投資利稅率%7全部投資收益率%8財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元2849靜態(tài)投資回收期年從以上財(cái)務(wù)指標(biāo)可見(jiàn)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率優(yōu)于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，凈現(xiàn)值大于零，在財(cái)務(wù)上可行。59工程投資估算表序號(hào)費(fèi)用及工程名稱估算價(jià)值（萬(wàn)元）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備注土建安裝設(shè)備其它小計(jì)單位數(shù)量單位指標(biāo)一建筑安裝工程（一）主體建筑工程1土建225302架空層建筑9577（二）安裝工程m21主體安裝工程電力弱電管線1281給排水986照明394消防、防雷5912外裝飾39433地下室安裝工程電力212給排水106照明106消防工程160（三）總圖工程