【正文】 12﹞38號。同時通過項目建設采取有效的安置補償措施，該地區(qū)居民在改善居住條件的同時還能得到一定的經(jīng)濟補償。項目預計可實現(xiàn)銷售收入97246萬元，全部投資收益率 %，財務效益較好。其中： m2， m2，酒店建筑面積48384 m2。第一章 總論 項目名稱及擬建地項目名稱：東錦商城建設項目擬建地點：茶陵縣下東鄉(xiāng)東山壩村 項目申報單位茶陵縣東錦實業(yè)有限責任公司企業(yè)法人：龍建剛公司性質(zhì)：民營企業(yè)注冊資金：1000萬元 申請報告編制單位茶陵犀城項目咨詢有限公司單位地址：茶陵縣城關(guān)鎮(zhèn)炎帝中路茶陵犀城項目咨詢有限公司是經(jīng)縣工商行政管理局注冊，湖南省科學技術(shù)咨詢協(xié)會登記的咨詢服務單位。2）、。因此，項目建設是必要的、可行的。同時，吸引其他區(qū)域的人群入住，對促進該地區(qū)的餐飲、休閑、小區(qū)配套服務等三產(chǎn)業(yè)起到良好的促進作用，提供大量的就業(yè)崗位，有利于該地區(qū)的下崗人員、失業(yè)人員的安置，對社會環(huán)境起到穩(wěn)定的作用?？h規(guī)劃局出具建設項目選址意見書，茶規(guī)選字第﹝2012﹞城西—27號。茶陵設治之始，含炎陵全境。項目所在區(qū)屬丘陵地貌，地形起伏相對較小，便于土方平整。供電 該項目用電由縣供電總公司供給，犀城大道、東陽商街均設有10KV的電力線路，可向項目供電。4）、建筑物周邊停車是一種最普遍采用的停車方式，為了能夠有一個合理有序而且又使用高效的停車設施，在布置車輛停車位時，應當盡量使其靠近出入口；在平面設計上既要注意節(jié)約土地，又要考慮停車方便，便于疏散和進出；1）、第1號棟為本項目主體標志性建筑，前部分第一層為商業(yè)門面，第二層至第六層均為商業(yè)樓層，兩側(cè)裙樓部分五至八層為商住樓；2）、第3號棟為本項目商業(yè)中心，為大型商場；3）、第6號棟一至四層為商業(yè)門面，裙樓部分五至八層為商住樓；4）、第911號棟為商業(yè)門面；5）、第10號棟為綜合辦公樓；6）、第11號棟為星級酒店。）。采用高奪真空斷路器或高壓負荷開關(guān)加高壓熔斷器供電方式滿足項目供電要求。在生活區(qū)內(nèi)以環(huán)、枝狀供水管網(wǎng)供水。小區(qū)設集中消防水泵房及消防水池。③道路周圍的綠地既要對主體建筑物起到延伸和襯托，又能獨立成景，使項目區(qū)的綠地形成以集中綠地為中心的綠地體系。組成廣場環(huán)境的重要因素就是其周圍的建筑，結(jié)合廣場規(guī)劃性質(zhì)，運用適當?shù)奶幚硎址ǎ瑢⒅車ㄖh(huán)境融入廣場環(huán)境中；④依據(jù)用地條件，本項目廣場設計采用下沉式手法，強調(diào)廣場軸線和中心，整個廣場設計構(gòu)圖簡潔大方，追求廣場的開闊環(huán)境和商業(yè)文化內(nèi)涵。物業(yè)公司把“業(yè)主至尊，服務至上”提升到企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度，把業(yè)主滿意與否作為工作業(yè)績評價的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足住戶需求。引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，滿足廣大群眾的基本住房消費需求，是我國房地產(chǎn)業(yè)一貫的方針。第九章 節(jié)能方案 能源消耗 m2，其中： m2， m2，酒店48384 m2。（1）建設階段主要污染源和污染物1）噪聲污染源：項目的噪聲污染主要來自建設期施工機械作業(yè)、運輸車輛運行時的噪聲。項目竣工后，應盡量種植草皮、樹木，恢復植被，有利于防止水土流失。第十三章 社會影響分析社會評價從以人為本的原則出發(fā)，研究擬建項目的社會影響分析、項目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風險分析。 估算總投資建筑工程費用（1）商業(yè)用房、酒店、住宅建筑工程費900元/m2=22530萬元）（2）地下室建筑工程費1800元/m2=9577萬元內(nèi)簡易裝飾、外裝飾200元/m2=3943萬元安裝工程（1）商業(yè)用房、酒店、住宅安裝工程費①給水、排水系統(tǒng)：50元/m2 m2=986萬元②電力、弱電管線：65元/m2=1281萬元③照明： 20元/m2 m2=394萬元④消防防雷： 30元/m2 m2=591萬元（2）地下車庫安裝工程①排水系統(tǒng)： 20元/m2 =106萬②電力管線： 40元/m2 =212萬元③照明： 20元/m2 =106萬元④消防及防雷： 30元/m2=160萬元室外排水系統(tǒng)：300萬元綠化景觀：400萬元道路：200萬元下沉式廣場：200亮化工程：200萬元電梯26部擬投入620萬元，其中：，高層電梯2部50萬元/部=100萬元，中層電梯20部20萬元/部=400萬元，商業(yè)電梯4部30萬元/部=120萬元，相關(guān)規(guī)費、報建費3888萬元1土地征收費：按照省、市、縣相關(guān)標準每畝按40326元估算，擬投入546萬元：1土地出讓金：根據(jù)縣城基本地價，土地購置費20320萬元：1拆遷安置補償費：按照省、市、縣相關(guān)標準，由縣人民政府負責；1基本預備費2320萬元；經(jīng)估算，項目總投資68880萬元，其中：建安工程費用41186萬元，設備購置及安裝費用62萬元，相關(guān)報建費3888萬元，土地費用20866萬元（土地出讓金20320萬元，土地征收費546萬元）；基本預備費2320萬元。2）粉塵污染源：項目的粉塵污染主要來自建設期粉狀物在存放、搬運時遇風所引起的揚塵。 用電量估算本項目年用電總量約為450420KWH。2010年元月10日，國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。擬采用風動力空調(diào)。在建筑物易受到雷擊部位裝設避雷帶作為接閃器，避雷帶的網(wǎng)格距離不應大于10m10m或12m8m。⑤綠化景觀設計營造出“四境”：即品味高雅的文化環(huán)境、嚴謹開放的交流環(huán)境、舒適宜人的休閑環(huán)境、和諧統(tǒng)一的生態(tài)環(huán)境。詳見下表：表33 消防用水量計算表序號用水系統(tǒng)用水名稱用水標準小時用水量（m3）一次消防水量用水時間消防水量（m3）1消防栓給水系統(tǒng)室外消火栓消防40L/S2h室內(nèi)消火栓消防30L/S2h2自動噴水滅火系統(tǒng)28L/S1h（4）消防給水管及通道系統(tǒng)按照建筑消防的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合項目周邊的室外消防設施，在小區(qū)入口處設置室外消防栓，其余地段每隔100米左右設置一座室外消防栓。 m3，最大時用水量為163 m3。2）低壓配電系統(tǒng)①低壓配電系統(tǒng)的電壓等級為380V/220V。燒結(jié)多孔磚強度等級為MU10，M5混合砂漿，空洞率大于等于25%，（地面以下或者防潮層以下的砌體所用材料均可采用以上強度等級）。第六章 主要工程技術(shù)方案 建筑結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ)（1）設計依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設計統(tǒng)一標準》（GB500682001）《建筑抗震設計規(guī)范》 （GB500112001）《民用建筑設計通則》 （GB503522005）《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 （GB500092001）《砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》 （GB500032001）《混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》 （GB500102002）《建筑地基基礎(chǔ)設計規(guī)范》 （GB50072002）《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》 （JGJ742002）《建筑工程設計文件編制深度的規(guī)定》（建筑版2003年4月）以及政府批文和其它國家現(xiàn)行標準規(guī)范、規(guī)程。電源就近供電網(wǎng)接線，在項目區(qū)內(nèi)建設變電室，即可滿足商業(yè)生活用電需要。地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，屬弱震區(qū)，基本地震烈度相當于Ⅵ度。1994年酃縣更名為炎陵縣。第四章 建設條件茶陵縣位于北緯26176。為茶陵縣成為羅霄山脈片域經(jīng)濟中心打牢基礎(chǔ)經(jīng)濟中心是指在特定區(qū)域范圍內(nèi)，承擔區(qū)域金融、貿(mào)易以及生產(chǎn)性服務等多種功能，茶陵作為區(qū)域經(jīng)濟的控制和決策中心，具有強大吸引能力、輻射能力和綜合服務能力，能夠滲透和帶動周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的城市，將會成為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)聚集地。示范區(qū)效應帶來了外界對茶陵的廣泛關(guān)注，預期未來隨茶陵縣城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的提速，相對于中同類大城市，茶陵縣的資產(chǎn)價格將有不小的“補漲”空間。3）、%，%。公司經(jīng)營范圍：運用現(xiàn)代科學知識、現(xiàn)代技術(shù)手段和現(xiàn)代分析方法，為機關(guān)、社會團體、企事業(yè)單位招商引資、爭資立項、宏觀戰(zhàn)略決策、綜合開發(fā)利用、企業(yè)技術(shù)改造、項目管理、項目引進等方面提供項目評估、可行研究、咨詢論證服務。其中：11號棟為高層酒店，24F，設計高度81米；1號棟商業(yè)樓為半彎形小高層裙樓，4+8F，h27m；2號棟商業(yè)樓為小高層裙樓，1+4+8F，h27 m；3號棟為多層梯形商業(yè)樓，4F，h18m；4號、7號、8號、9號棟均為多層商業(yè)樓，4F，h18m；5號、6號棟商業(yè)樓為小高層裙樓， 4+8F，h 27 m；10號棟商業(yè)樓為多層商業(yè)樓，6F，；在功能布置上，地下室為車庫（平時為車庫，戰(zhàn)時為人防工事）。項目符合茶陵縣城市規(guī)劃的要求，擬建場址交通便利，供水、供電、通訊等基礎(chǔ)設施和生活配套設施完備，供應可靠，項目建設內(nèi)外部條件良好。生活配套設施亂，村容村貌差，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展滯后，區(qū)內(nèi)居民收入低，低保戶比重高，社會治安不穩(wěn)定等諸多問題，這些問題既影響了城市形象，又未能將土地的資源價值體現(xiàn)出來。根據(jù)茶陵城市建設規(guī)劃，為建好東錦商城項目，下東鄉(xiāng)政府與東山壩村五組、六組、九組村民小組協(xié)商后，報縣國土資源局預征收的土地?？偯娣e2500km2，轄20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和2個辦事處。2 、地貌：西北、東南山地崛起，西北有武功山綿亙，東南有萬洋山蜿蜒，中部和西部丘崗起伏，地勢朝中部、西南部傾斜，并呈階梯狀逐級下降，形成一個三面環(huán)山，朝西南開口的半環(huán)形盆地。項目區(qū)位于新城區(qū)，與衡茶吉鐵路茶陵火車南站不足3公里，而且項目區(qū)周邊三面環(huán)路，尤其是西臨新城區(qū)主干道路——犀城大道，對外交通運輸十分便捷。1）、項目區(qū)設有11個出入口，主入口位于犀城大道與東陽商、街交匯處（西北角），寬約56米；10個次出入口分別位于東向4個，南向4個，西向1個，北向1個。（6）主要結(jié)構(gòu)材料①鋼筋 HPB235（fy=210N/mm178。tgφ=22079=10598（Kvar）本項目總視在計算負荷為 VA。采用蓄電池作為備用電源。3）排水量計算生活污水日排放量按項目用水量的60%計算，約為689m3/d。 ①充分發(fā)揮廣場綠地、道路綠地效益，營造綠色立體空間，充分體現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)環(huán)保型的設計思想。廣場環(huán)境設計采用多種處理手法：②廣場環(huán)境應賦予廣場豐富的文化內(nèi)涵，與其周圍的建筑物、街道、周圍環(huán)境，共同構(gòu)成該城市商業(yè)文化活動的中心。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，良好的物業(yè)管理服務不僅有利于樹立開發(fā)商的形象，加快其市場銷售（租賃）的進度，而且有利于維護業(yè)主或投資者的利益，達到保值增值的目的。（3）招標組織形式本項目的招標在縣招投標局的監(jiān)督和指導下，可以采用委托招標方式，委托有資質(zhì)的專業(yè)咨詢機構(gòu)代理招標的技術(shù)性和事務性工作。目前，茶陵的城市化率為32%，預計在2015年茶陵縣城市化率將達到45%左右，每年將有3萬農(nóng)村人口因城市化轉(zhuǎn)為城市人口；茶陵縣現(xiàn)有城市居民人均住房建筑面積水平為20平方米（根據(jù)茶陵縣統(tǒng)計年鑒，按常住人口測算，根據(jù)茶陵縣城市發(fā)展相關(guān)規(guī)劃，到2015年將達到人均住宅面積35平方米的目標，因此從2011－2015年平均每年將有500多萬平方米的新增住房需求。項目擬建設商業(yè)區(qū)，不會對周邊產(chǎn)生大的環(huán)境污染。因此，項目在施工過程中應認真貫徹實行《中華人民共和國水土保持法》及《中華人民共和國水土保持法實施條例》，嚴格按照水土保持的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。平均最低售價： 2914元/m2正常情況下平均銷售價格：3885元/m2 最低銷售量最低銷售量=2914/3885100%= 75%即：最低銷售面積= 75%= 187750 m2 財務評價結(jié)論與建議表124 財務評價指標匯總表序號項 目單 位數(shù) 量備 注1總投資萬元688802收入萬元972463所得稅萬元47534凈利潤萬元142605投資利潤率%6投資利稅率%7全部投資收益率%8財務凈現(xiàn)值萬元2849靜態(tài)投資回收期年從以上財務指標可見項目投資財務內(nèi)部收益率優(yōu)于行業(yè)基準收益率，凈現(xiàn)值大于零，在財務上可行。59工程投資估算表序號費用及工程名稱估算價值（萬元）技術(shù)經(jīng)濟指標備注土建安裝設備其它小計單位數(shù)量單位指標一建筑安裝工程（一）主體建筑工程1土建225302架空層建筑9577（二）安裝工程m21主體安裝工程電力弱電管線1281給排水986照明394消防、防雷5912外裝飾39433地下室安裝工程電力212給排水106照明106消防工程160（三）總圖工程