【正文】 業(yè)管理服務，在物業(yè)管理過程中將根據(jù)二十一世紀城大廈招商進度，安排各階段的物業(yè)管理服務，通過不同階段的管理配合二十一世紀城大廈全面開展招商工作。對中層管理人員進行培訓，除了學習國家和政府的有關法律法規(guī)以及相關理論知識外，還要求掌握專業(yè)知識，如樓宇的保養(yǎng)和維護管理、設備設施的維修保養(yǎng)、園林綠化的管理知識等。第十章 前期介入 物業(yè)管理早期介入工作內(nèi)容我們將根據(jù)合同簽訂的日期開展正常的物業(yè)管理，在開荒階段將有計劃、有取舍的使用物業(yè)管理服務費用，將成本控制在最有效的范圍內(nèi)，使業(yè)主支付的物業(yè)管理服務費合理使用最大化。通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護工作量。H、各項保險費用：按每年20000元計算，每月1666元總體外包項目月度費用：14331元/月。六、物業(yè)交接的實施設備交接首先要求移交方提供設備清單，被移交的設備必須已安裝、調(diào)試、驗收完畢。二、前期介入人員的配置和培訓根據(jù)雙方約定，分批招聘配置好前期介入人員并對進入現(xiàn)場的各類人員進行上崗前的培訓。因此，他們也應進行政策法規(guī)、人際關系、職業(yè)道德等多方面基本素質(zhì)的培訓。嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，規(guī)范言行舉止、儀容儀表，樹立良好的形象，為廣大業(yè)主/使用人提供盡善盡美的物業(yè)服務。做到日常保養(yǎng)、安全操作，在使用時要有工作記錄。平時不準隨意拆卸和啟動消防設施。二、綠化管理：（一）具體要求：治蟲：對綠化區(qū)的樹木、花草、草坪定期打藥防蟲害，春季、夏季、秋季每月不少于三次打藥，對特殊情況，應隨時打藥防治，確?；?、草無蟲害。（4）定期對辦公區(qū)內(nèi)的蚊蟲、鼠害進行消殺，確保無“四害”。 環(huán)境維護管理服務設想及策劃環(huán)境維護是一個直接關系到環(huán)境衛(wèi)生的重要職能部門，主要負責對樓宇物業(yè)的清潔維護保養(yǎng)工作和綠化養(yǎng)護工作，對于大廈物業(yè)保潔業(yè)務管理工作無論是從人員的整體素質(zhì)還是到管理區(qū)的內(nèi)外清潔維護工作，務必達到一個盡善盡美的要求。六、 為了保證物業(yè)管理全方位的實施，合理安排服務人員工作，以飽滿的工作狀態(tài)和有效的激勵機制，完善管理服務，鼓勵各級工作人員以負責進取的態(tài)度為客戶提供高標準、高水平的優(yōu)質(zhì)物管服務。設施、設備包括8部電動扶梯和6部客用電梯（根據(jù)圖紙）管理概況與管理理念物業(yè)管理可分小區(qū)、高檔別墅、廠區(qū)、純商務辦公樓、綜合商業(yè)樓宇等各類管理形式，在物業(yè)管理中他們不但具有共同性也存在差異性。43第二章 物業(yè)管理服務設想及策劃 總體管理服務設想及策劃根據(jù)二十一世紀城實際情況以及玉湖投資公司對此項目物業(yè)管理服務要求的理解，物業(yè)管理提出以下的服務設想：一、 即著手準備日常的物資配備，以便順利開展日常的物業(yè)管理服務工作，同時提前招聘高級技術人員及管理人員至本項目處進行預備工作。 秩序維護管理服務設想及策劃二十一世紀城大廈物業(yè)管理的保安服務必須做到形象、思想、素質(zhì)、行為的高度統(tǒng)一。（二）具體要求：室外環(huán)境衛(wèi)生：范圍包括商場大廈前后、左右及整個商場內(nèi)各個部位的環(huán)境衛(wèi)生（不包括業(yè)主租用部分）。（4）電梯：電梯內(nèi)的衛(wèi)生保持轎箱外表及轎箱內(nèi)壁干凈、無污跡、無手印、無積塵、無雜物，定期清理電梯縫隙間的積塵，使用專用清潔不銹鋼油。路燈的管理：商場內(nèi)的路燈按規(guī)定時間開、關，對損壞的燈罩、燈頭、燈泡應及時更換，完好率達到99%。制冷制熱機每年分別檢修一次，冷水泵、熱水泵每年分別檢修一次。（6）供電設備的管理：值班人員實行24小時值班制度，日常檢查要無缺相、各連接處無跳火、發(fā)熱等異常現(xiàn)象，指示燈、信號燈是否齊全，計量表是否準確，配電室溫度是否符合標準，確保其正常運行。例如：a. 管理處經(jīng)理不但要懂業(yè)務，也要懂法律法規(guī)，科學的管理。二、 除保證保安巡邏及監(jiān)控攝像基本照明外，對無人區(qū)域和公共走道照明實行定時開啟和關閉，除特殊要求外，將公共部位照明燈具改為節(jié)能燈具。確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益。管理處應留檔備案，以便隨時查看，并對整改的部分要監(jiān)督落實。注意設備附帶零備件、鑰匙、特殊工、量具、圖紙、使用說明、合格證等不要遺漏。熟悉各種設施設備的使用和操作，以便今后物業(yè)管理工作的順利開展。二、 商場大樓設備設施管理必須執(zhí)行預防為主，維修保養(yǎng)與計劃檢修并重方針，做到科學管理，正確使用，合理潤滑，精心維護，定期保養(yǎng)，計劃檢修，保持設備經(jīng)常處于良好技術狀態(tài)，確保設備正常運行，安全運行，經(jīng)濟運行。其次，員工刻苦學習和鉆研物業(yè)管理行業(yè)的基礎知識和相關知識，以及技術技能，既要有為用戶服務的精神，也要具備過硬的服務本領。（3）自控系統(tǒng)的管理：消防報警系統(tǒng)：①煙感探頭測試每年檢查一次；②報警盤每年清潔不少于1次；③探頭檢查每年1次；④蓄電池檢查每年不少于1次；⑤消防門警鎖、電池每年檢查1次。帶：無破損、無霉潮，帶柜完好。修剪：對樹木的造型、剪枝應根據(jù)季節(jié)性和樹木的特性進行剪枝、造型，草坪根據(jù)草坪的品種、造型及時修剪，保持草坪的平整、造型和茂盛，綠化帶的剪枝應根據(jù)造型隨時修剪，做到一年四季有造型。做到地面無雜物、無紙屑、無污跡、清潔、干凈。三、 對植物群落進行合理養(yǎng)護，使植物季相分明，色彩豐富，生長茂盛，營造優(yōu)美植物景觀。 工程維護管理服務設想及策劃二十一世紀城大廈是四川北路地區(qū)地標性的商場，同時也是重點項目之一，因此為了確保此大廈設備設施正常運行，工程部將著重進行以下幾個方面工作：一、 認真組織貫徹，執(zhí)行上級關于設備設施管理、安全生產(chǎn)、勞動保護、環(huán)保管理和能源管理工作的有關規(guī)定，結(jié)合設備設施實際運行狀況，科學、合理的制定年度保養(yǎng)計劃和目標，并分解為每月每周實施。鑒于本大樓屬于商場物業(yè)管理的特點：進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外特點，工程設備比較先進，自動化程度高。對于突發(fā)事件可制定各類應急預案，如電梯困人、突發(fā)停電、防汛抗臺、突發(fā)火情、突發(fā)傷人等，每年挑選一至二個預案做一次實戰(zhàn)演練。六、 定期召開部門安全會議，加強工程技術人員安全意識，并定期和不定期進行安全檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患立即整改。第三章 管理內(nèi)容一、日常服務房屋管理服務；房屋二次裝修管理服務；物業(yè)共用設施設備管理服務；環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務；綠化管理服務；安全管理服務，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防管理和車輛管理三大方面；樓宇的電梯管理，外墻清洗等；第四章 管理目標及服務標準 管理目標以綜合商務樓服務標準實施對二十一世紀城大廈的管理，體現(xiàn)高檔次的管理水平。墻面保持光潔、無污跡、無臟物、無積塵、頂棚無蜘蛛網(wǎng)，對各樓層指示燈、壁燈、各種標牌等保持表面干凈、無灰塵、水跡、污跡、斑點。四、房屋主體及市政設施的管理：（一）服務范圍：包括房屋、道路、路燈、車場、消防、安全、設施設備、維護保養(yǎng)、機電設備等。（3）流動巡查：對被盜、刑事、治安案件的年發(fā)案率控制在1%以內(nèi)；做好對車輛的停放管理，對各種車輛進行分區(qū)、分類停放，對車輛未鎖門、未關窗或遺忘貴重物品的應及時通知，重點守護，做到無被盜、無違章停車；做好對環(huán)境保護的管理，使之無亂扔、亂倒、亂吐、亂燒及無各類噪聲等現(xiàn)象；對突發(fā)事件要求5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，及時采取措施，控制局面，迅速報告有關部門，等候支援處理。對排水系統(tǒng)每月進行一次清理檢查井，確保排水暢通。因此，在工作中，要求員工根據(jù)工作性質(zhì)，統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一掛牌。七、 申請設備報廢由使用部門提出，經(jīng)主管部門批準查核后方能報廢。環(huán)衛(wèi)、環(huán)保：與區(qū)環(huán)衛(wèi)部門取得聯(lián)系，處理有關垃圾清運的事宜。（3）工程技術資料：竣工圖——包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預決算；圖紙會審記錄；工程設計變更通知及技術核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄)；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀測記錄；竣工驗收證明書