【正文】 堂、走廊地面不準用帶水的工具，對大理石地面保養(yǎng)應(yīng)定期打臘、拋光。做到地面無雜物、無紙屑、無污跡、清潔、干凈。（2）男、女衛(wèi)生間：要求廁所簍、垃圾桶每天清運垃圾二次，保持無積物、無臭味、外表干凈。大小便池保持內(nèi)外光潔、無污垢、無尿堿、無水垢、無積塵、無污跡、無異味、無積水，定期消毒，保持地面干燥。洗手盆、鏡臺、鏡面保持內(nèi)外光潔、無污垢、無積水、無斑垢、無斑點、無積塵。地面。墻面保持光潔、無污跡、無臟物、無積塵、頂棚無蜘蛛網(wǎng)，對各樓層指示燈、壁燈、各種標牌等保持表面干凈、無灰塵、水跡、污跡、斑點。（3）樓梯、樓梯扶手：要求樓梯、扶手每天上班前清掃擦干凈，平時隨時清掃。定期上不銹鋼油，欄桿及門窗、樓梯走廊保持無雜物、無蜘蛛網(wǎng)、無污垢、無亂堆放物品。（4）電梯：電梯內(nèi)的衛(wèi)生保持轎箱外表及轎箱內(nèi)壁干凈、無污跡、無手印、無積塵、無雜物，定期清理電梯縫隙間的積塵，使用專用清潔不銹鋼油。（5）會議室：會議室包括各樓層會議室，對會議桌面、椅子、電器、窗臺、玻璃、煙灰缸、壁燈等每天清潔一次，要求無積塵、無污垢、地面無雜物、無紙屑、無痰漬、無煙頭，對地毯應(yīng)定期吸塵。對玻璃窗（玻璃、窗柜、窗簾、窗臺）保持明凈、光潔、無積塵、污跡、斑點；會議室的桌、椅、煙灰缸等擺放有序整齊。樓頂衛(wèi)生：要求每周清潔一次，達到無積塵、無紙屑、無雜物。消殺：消殺包括大廈內(nèi)外的公共部位的消殺，夏季每月六次，春秋季每月三次，冬季（一）服務(wù)范圍：每月一次，達到無蠅、無蚊、無蟲、無鼠害。二、綠化管理：（一）具體要求：治蟲：對綠化區(qū)的樹木、花草、草坪定期打藥防蟲害，春季、夏季、秋季每月不少于三次打藥，對特殊情況，應(yīng)隨時打藥防治，確保花木、草無蟲害。除草：對綠化區(qū)的草坪、花壇應(yīng)及時清除雜草，保持清潔。澆水：對綠化區(qū)的草坪、樹木、綠化帶、花壇，應(yīng)根據(jù)旱情及時澆水，確保樹木、綠化帶、花壇成活率達到99%，不澇不旱，草坪保持茂盛。修剪：對樹木的造型、剪枝應(yīng)根據(jù)季節(jié)性和樹木的特性進行剪枝、造型，草坪根據(jù)草坪的品種、造型及時修剪，保持草坪的平整、造型和茂盛，綠化帶的剪枝應(yīng)根據(jù)造型隨時修剪，做到一年四季有造型。對花草、盆景的修剪應(yīng)根據(jù)其特點和品種剪枝造型?？偟哪康氖腔ㄓ谢ㄐ?，四季有花；樹有樹型，四季有青；草有草型。三、設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)：（一）服務(wù)范圍：包括整個商場的門窗、玻璃、窗簾、各種燈具、上下水管道、衛(wèi)生潔具、電器設(shè)備、電路設(shè)施、消防系統(tǒng)、空調(diào)出進口、空調(diào)機、電梯、水泵、電機、水箱、壓力灌、冷水塔、油灌、管道、盤管、新風機等。（二）具體要求：維修員熟悉大廈樓宇的結(jié)構(gòu)，了解電梯、空調(diào)、制冷、制熱、電器等設(shè)施設(shè)備的種類、分布和安全要求，掌握各類管線的分布、位置、走向和使用情況，研究科學的養(yǎng)護方法，在“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的前提下，使設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)，保證其正常運行。四、房屋主體及市政設(shè)施的管理：（一）服務(wù)范圍：包括房屋、道路、路燈、車場、消防、安全、設(shè)施設(shè)備、維護保養(yǎng)、機電設(shè)備等。（二）具體要求：房屋的管理：整個商場的門、窗、玻璃、大理石、設(shè)施、房頂、樓上的燈具等完好率達到95%以上。道路的管理：包括整個商場內(nèi)的硬面地面，對硬面的維修及時，維護好地面瓷磚，完好率達到99%。路燈的管理：商場內(nèi)的路燈按規(guī)定時間開、關(guān)，對損壞的燈罩、燈頭、燈泡應(yīng)及時更換，完好率達到99%。消防管理：（1）值班：消防監(jiān)控室24小時值班。達到消防管理部門的要求，符合國家消防標準和規(guī)范。質(zhì)量標準達到報警通訊設(shè)備完好，離崗時有人帶班，滅火迅速，措施得力，搶救及時。（2）流動巡查：公共場所要求24小時值班，檢查無堆放易燃、易爆物品，無亂搭線，消防設(shè)備的使用應(yīng)做到無違章用火用電，無使用易燃材料裝修，無擠占消防通道和設(shè)備，地面無堆放雜物。平時不準隨意拆卸和啟動消防設(shè)施。（3）消防設(shè)備的檢查：消防泵栓帶的檢查每月檢查二次，泵：運轉(zhuǎn)良好，無異常聲音，無振動，表面無灰塵、無油污。栓：無滲漏、無銹蝕，開閉靈活。帶：無破損、無霉潮，帶柜完好。滅火器具應(yīng)每月檢查二次，做到放置合理，無缺失、無過期、表面清潔達到100%。安全保衛(wèi)工作的管理（1）保安工作執(zhí)行24小時值班制度，在大樓的各進入口處日夜有保安人員執(zhí)勤。保安人員負責指揮車輛進出、停靠及驗查出門單，并負責大樓的消防工作，保證各種消防設(shè)施處于良好狀態(tài)，督促業(yè)主遵守大樓的有關(guān)消防規(guī)定和地下停車場、地面停車場、自行車棚的車輛安全規(guī)定。（2）定崗檢查：實行24小時值班，對外來人員入內(nèi)登記，嚴禁收購、推銷、叫賣、乞討、可疑人物入內(nèi)。（3）流動巡查：對被盜、刑事、治安案件的年發(fā)案率控制在1%以內(nèi)；做好對車輛的停放管理，對各種車輛進行分區(qū)、分類停放，對車輛未鎖門、未關(guān)窗或遺忘貴重物品的應(yīng)及時通知，重點守護，做到無被盜、無違章停車；做好對環(huán)境保護的管理，使之無亂扔、亂倒、亂吐、亂燒及無各類噪聲等現(xiàn)象；對突發(fā)事件要求5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，及時采取措施，控制局面，迅速報告有關(guān)部門，等候支援處理。設(shè)施、設(shè)備維護保養(yǎng)的管理設(shè)施、設(shè)備管理是現(xiàn)代物業(yè)管理的關(guān)鍵，熟練的掌握設(shè)備管理技術(shù)保證所有設(shè)備正常運行，保持設(shè)備、設(shè)施的最佳狀態(tài)，延長設(shè)備的使用年限；加強對機器的保養(yǎng)，防止故障、事故的發(fā)生，努力節(jié)省能源，降低運行成本。具體檢修保養(yǎng)如下：（1）中央空調(diào)機的管理：對制冷制熱機進行日常保養(yǎng)、安全操作、正確使用，做到工作時有記錄，建立工作紀錄資料檔案。制冷制熱機每年分別檢修一次，冷水泵、熱水泵每年分別檢修一次。定期保養(yǎng)軸承、軸瓦、葉輪、軟接頭、閥門等。風機大清潔每年不少于二次，常開風機的過濾網(wǎng)和燃機過濾網(wǎng)，每周清潔一次，盤管風機高壓清洗每年不少于一次。操作和維修人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗。（2）電梯的管理：電梯管理人員和維修人員實行持證上崗。做到日常保養(yǎng)、安全操作，在使用時要有工作記錄。建立電梯設(shè)備技術(shù)檔案。維修人員每周對電梯進行一次安全設(shè)備及電器設(shè)備的檢查和調(diào)整；每季度對其較重要的機械和電器設(shè)備進行一次檢查、調(diào)整和維修；使用一年后，對電梯進行一次全面的檢查和保養(yǎng)。（3）自控系統(tǒng)的管理：消防報警系統(tǒng)：①煙感探頭測試每年檢查一次；②報警盤每年清潔不少于1次；③探頭檢查每年1次；④蓄電池檢查每年不少于1次；⑤消防門警鎖、電池每年檢查1次。消防系統(tǒng)：①每天對大樓、地下室、非樓層CJ控制機檢查1遍；②每月對防火閥、水源開關(guān)、煙感頭警鈴等檢查1次；③每半年對加壓風機、火幕控制閥、卷簾門的聯(lián)動檢查1遍。（4）電話的管理：對主機每季度進行一次維護、保養(yǎng)、檢查一次；每周對其進行一次清理隔網(wǎng)；每周檢查出入中繼線是否有問題。（5）供水、排水設(shè)施的管理：值班人員要對其進行日常保養(yǎng)、安全操作，檢查其運行情況是否正常，自動控制是否良好。每周末檢查和保養(yǎng)閘閥、逆流網(wǎng)、水表、聯(lián)軸器、水泵軸承加油；每季度對泵體進行檢查，更換易損件，并對水箱、壓力灌、冷卻塔等系統(tǒng)的保養(yǎng)。對排水系統(tǒng)每月進行一次清理檢查井，確保排水暢通。地下室的污水池要隨時排凈，夏季遇到大雨時，要派人員對地下排污水池進行晝夜值班。消防水系統(tǒng)閥門管道檢修每年不少于2次；外網(wǎng)地溝管理閥門每年檢查保養(yǎng)不少于1次；噴灑系統(tǒng)管道閥門每年檢查保養(yǎng)不少于2次；以上的檢查維修、保養(yǎng)內(nèi)容要作好記錄，并由主管部門檢查驗收并簽字入檔。（6）供電設(shè)備的管理：值班人員實行24小時值班制度，日常檢查要無缺相、各連接處無跳火、發(fā)熱等異常現(xiàn)象，指示燈、信號燈是否齊全，計量表是否準確，配電室溫度是否符合標準，確保其正常運行。對突然停電原因應(yīng)盡快查找，及時報告主管部門領(lǐng)導(dǎo)，同時檢查各線路的開關(guān)安全情況，并記錄好配電盤運行情況和停電原因。對各類電機每半年保養(yǎng)檢修一次，各樓層的配電室及電閘設(shè)備每月檢查保養(yǎng)一次，高壓開關(guān)柜每年清潔除塵一次，接電地電阻每年測試一次，安全工具及避雷器每年一次耐壓測試，低壓開關(guān)柜每年清潔除塵一次。第五章 物業(yè)管理服務(wù)報價為了更好的為二十一世紀城大廈提供健全完善的物業(yè)管理服務(wù)，在物業(yè)管理過程中將根據(jù)二十一世紀城大