【正文】 設備技術檔案。（3）自控系統(tǒng)的管理：消防報警系統(tǒng)：①煙感探頭測試每年檢查一次；②報警盤每年清潔不少于1次；③探頭檢查每年1次；④蓄電池檢查每年不少于1次；⑤消防門警鎖、電池每年檢查1次。（4）電話的管理：對主機每季度進行一次維護、保養(yǎng)、檢查一次；每周對其進行一次清理隔網；每周檢查出入中繼線是否有問題。每周末檢查和保養(yǎng)閘閥、逆流網、水表、聯(lián)軸器、水泵軸承加油；每季度對泵體進行檢查，更換易損件，并對水箱、壓力灌、冷卻塔等系統(tǒng)的保養(yǎng)。地下室的污水池要隨時排凈，夏季遇到大雨時，要派人員對地下排污水池進行晝夜值班。（6）供電設備的管理：值班人員實行24小時值班制度，日常檢查要無缺相、各連接處無跳火、發(fā)熱等異?，F(xiàn)象，指示燈、信號燈是否齊全，計量表是否準確，配電室溫度是否符合標準，確保其正常運行。對各類電機每半年保養(yǎng)檢修一次，各樓層的配電室及電閘設備每月檢查保養(yǎng)一次，高壓開關柜每年清潔除塵一次，接電地電阻每年測試一次，安全工具及避雷器每年一次耐壓測試，低壓開關柜每年清潔除塵一次。（以下費用測算不包括能耗支出費用） 全面物業(yè)管理費用序號類別金額（元/月）備注1管理、服務人員工資149600內容見附件一2管理、服務人員繳金費用44280內容見附件一3加班計提29920按工資20%計4年度獎金計提149600按工資100%計5補充福利14960按工資10%計6綜合管理費19630內容見附件二7專業(yè)項目外包保養(yǎng)、維護14331內容見附件三9成本稅金(%)25466綜合管理費合計447787按總建筑面積23500平方米計算每平方米分攤：如開中央空調、則每平方米分攤：+=第六章 物業(yè)人員管理的配備、培訓、管理 物業(yè)人員機構設置圖二十一世紀城物業(yè)管理處管理處經理保安部主管巡邏員監(jiān)控員消防專管員保安員保安部總務部工程部辦公室保潔領班工程部主管經理助理兼客服主管綠化工保潔工空調工、管道工高壓電工萬能維修工弱電工、強電工客服文員兼出納 崗位人員設置及描述序 號部 門崗位描述1辦公室管理處經理全面負責管理處的物業(yè)管理工作2經理助理兼客服主管配合經理處理相關工作，監(jiān)督各部門服務人員工作3文員兼出納負責行政及會計方面的工作4客 服負責客戶服務、接待方面的工作5工程部工程部主管處理工程管理工作6萬能維修工負責各種設備的維修維護工作7空調工、管道工負責各種制冷、暖通設備、給排水方面的維修維護工作8高壓值班負責高壓設備設施的維修維護工作9弱電工、強電工負責弱電設備、強電設備的維修維護工作10保安部保安部主管全面負責保安部工作11保安員兼監(jiān)控員負責項目監(jiān)控設施設備的操作及突發(fā)事件的協(xié)調工作12巡邏員負責管理區(qū)域內安全保衛(wèi)工作13消防專管員負責消防檢查及消防安全管理的工作14總務部保潔領班負責保潔管理工作15保潔工負責管理區(qū)域的清潔工作16保潔工兼綠化工負責綠化的養(yǎng)護及保潔工作 管理人員的培訓 培訓目的培訓的目的是使物業(yè)管理處的全體員工，掌握并不斷完善管理處的各項規(guī)章制度，明確本人、本崗的職責、權利、義務。 培訓內容基本內容的培訓管理處員工所負擔的物業(yè)管理服務工作政策性強、專業(yè)性強、業(yè)主和使用人要求高，因此，管理處員工應具備以下基本素質：（1）政治思想素質全體員工都應樹立全心全意為業(yè)主和使用人服務的思想，熱愛物業(yè)管理工作，提倡“熱情、奉獻”的敬業(yè)精神；堅持原則、公正辦事、廉潔奉公、作風正派、遵紀守法、團結同志、虛心好學、熱愛集體、熱愛公物。其次，員工刻苦學習和鉆研物業(yè)管理行業(yè)的基礎知識和相關知識，以及技術技能，既要有為用戶服務的精神，也要具備過硬的服務本領。最后，文明管理。（3）作風建設工作作風直接反映企業(yè)的形象，是檢驗員工隊伍管理和服務管理質量的一個尺度。在接待客戶時，應做到態(tài)度和藹可親、舉止端莊、談吐文明、把“業(yè)主為上”作為行動的最高信條。例如：a. 管理處經理不但要懂業(yè)務，也要懂法律法規(guī)，科學的管理。b. 管理處基層干部具有承上啟下的作用，是工作正常運行和管理的中堅層，這一層次管理人員的能力高低，素質優(yōu)劣將直接影響決策層指令的貫徹與落實，影響管理處的管理水平和經濟效益。c. 操作層人員對于操作人員的培訓，也處于同樣重要的地位，他們直接與業(yè)主和使用人打交道，一言一行都代表著物業(yè)公司。除此之外，對他們所從事的各項工作，我們根據需要，采取送出去、請進來的方法進行培訓。二、 商場大樓設備設施管理必須執(zhí)行預防為主，維修保養(yǎng)與計劃檢修并重方針，做到科學管理，正確使用，合理潤滑，精心維護，定期保養(yǎng)，計劃檢修，保持設備經常處于良好技術狀態(tài)，確保設備正常運行，安全運行，經濟運行。四、 對設備管理和操作及維修人員要進行多層次，多渠道的專業(yè)技術和管理知識的培訓教育，不斷提高業(yè)務技能。六、 新購置設備嚴格做好開箱驗收工作，所有技術資料由工程部收集、歸檔備案。八、 對所有設備設施還應統(tǒng)一核賬，做到賬物相符。二、 除保證保安巡邏及監(jiān)控攝像基本照明外，對無人區(qū)域和公共走道照明實行定時開啟和關閉，除特殊要求外，將公共部位照明燈具改為節(jié)能燈具。四、 做好供水系統(tǒng)設備保養(yǎng)工作，對在巡檢過程發(fā)現(xiàn)供水系統(tǒng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及時修復。一、物業(yè)管理服務合同及方案書我物業(yè)公司在正式介入前，項目經理或前期介入人員對雙方簽訂的物業(yè)管理服務合同和方案書，必須仔細閱讀，認真研究，并著重了解。三、以書面?zhèn)渫浀男问?，從物業(yè)管理的角度提出合理化建議通過工程圖紙和參加工程例會熟悉辦公樓情況和總體布局，了解商場大樓的基本資料。熟悉各種設施設備的使用和操作，以便今后物業(yè)管理工作的順利開展。在熟悉了解商場大樓物業(yè)情況的基礎上，深入現(xiàn)場，從物業(yè)管理的角度，以專業(yè)的眼光去發(fā)現(xiàn)問題，并以書面?zhèn)渫浀男问教岢鼋鉀Q問題的方案，使問題得到及時妥善解決，減少物業(yè)使用和管理中的后遺癥。同時配合警署做好地區(qū)和辦公樓的物業(yè)管理等方面的相關工作。五、物業(yè)接管驗收的作用接管驗收的作用主要體現(xiàn)在：明確交接雙方的責任。確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益。同時，能夠彌補部分工程的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質量，為日后管理創(chuàng)造條件。另一方面，根據接管中的有關物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各項管理，發(fā)揮社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、規(guī)范化的管理優(yōu)勢。設備移交時，管理處必須按照設備清單逐一查驗。注意設備附帶零備件、鑰匙、特殊工、量具、圖紙、使用說明、合格證等不要遺漏。鑰匙交接驗收后的房屋、設備用房的鑰匙逐一編號登記，妥善保管。（2）竣工驗收合格資料：建設工程竣工驗收證書；建筑消防驗收合格證；綜合驗收合格證書；用電許可證；用水申請審批表和月供水計劃執(zhí)行表；有線電視許可證；電梯使用合格證。（4）與物業(yè)相關承包商資料：電梯維護保養(yǎng)、保潔、保綠（苗木清冊）等合同。管理處應留檔備案，以便隨時查看，并對整改的部分要監(jiān)督落實。G、空調主機保養(yǎng)維護費：每年20000元，每月1666元