【正文】 管理處應(yīng)留檔備案，以便隨時(shí)查看，并對(duì)整改的部分要監(jiān)督落實(shí)。注意設(shè)備附帶零備件、鑰匙、特殊工、量具、圖紙、使用說明、合格證等不要遺漏。確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益。熟悉各種設(shè)施設(shè)備的使用和操作，以便今后物業(yè)管理工作的順利開展。二、 除保證保安巡邏及監(jiān)控?cái)z像基本照明外，對(duì)無人區(qū)域和公共走道照明實(shí)行定時(shí)開啟和關(guān)閉，除特殊要求外，將公共部位照明燈具改為節(jié)能燈具。二、 商場(chǎng)大樓設(shè)備設(shè)施管理必須執(zhí)行預(yù)防為主，維修保養(yǎng)與計(jì)劃?rùn)z修并重方針，做到科學(xué)管理，正確使用，合理潤(rùn)滑，精心維護(hù)，定期保養(yǎng)，計(jì)劃?rùn)z修，保持設(shè)備經(jīng)常處于良好技術(shù)狀態(tài)，確保設(shè)備正常運(yùn)行，安全運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。例如：a. 管理處經(jīng)理不但要懂業(yè)務(wù)，也要懂法律法規(guī)，科學(xué)的管理。其次，員工刻苦學(xué)習(xí)和鉆研物業(yè)管理行業(yè)的基礎(chǔ)知識(shí)和相關(guān)知識(shí)，以及技術(shù)技能，既要有為用戶服務(wù)的精神，也要具備過硬的服務(wù)本領(lǐng)。（6）供電設(shè)備的管理：值班人員實(shí)行24小時(shí)值班制度，日常檢查要無缺相、各連接處無跳火、發(fā)熱等異常現(xiàn)象，指示燈、信號(hào)燈是否齊全，計(jì)量表是否準(zhǔn)確，配電室溫度是否符合標(biāo)準(zhǔn)，確保其正常運(yùn)行。（3）自控系統(tǒng)的管理：消防報(bào)警系統(tǒng)：①煙感探頭測(cè)試每年檢查一次；②報(bào)警盤每年清潔不少于1次；③探頭檢查每年1次；④蓄電池檢查每年不少于1次；⑤消防門警鎖、電池每年檢查1次。制冷制熱機(jī)每年分別檢修一次，冷水泵、熱水泵每年分別檢修一次。帶：無破損、無霉潮，帶柜完好。路燈的管理：商場(chǎng)內(nèi)的路燈按規(guī)定時(shí)間開、關(guān)，對(duì)損壞的燈罩、燈頭、燈泡應(yīng)及時(shí)更換，完好率達(dá)到99%。修剪：對(duì)樹木的造型、剪枝應(yīng)根據(jù)季節(jié)性和樹木的特性進(jìn)行剪枝、造型，草坪根據(jù)草坪的品種、造型及時(shí)修剪，保持草坪的平整、造型和茂盛，綠化帶的剪枝應(yīng)根據(jù)造型隨時(shí)修剪，做到一年四季有造型。（4）電梯：電梯內(nèi)的衛(wèi)生保持轎箱外表及轎箱內(nèi)壁干凈、無污跡、無手印、無積塵、無雜物，定期清理電梯縫隙間的積塵，使用專用清潔不銹鋼油。做到地面無雜物、無紙屑、無污跡、清潔、干凈。（二）具體要求：室外環(huán)境衛(wèi)生：范圍包括商場(chǎng)大廈前后、左右及整個(gè)商場(chǎng)內(nèi)各個(gè)部位的環(huán)境衛(wèi)生（不包括業(yè)主租用部分）。三、 對(duì)植物群落進(jìn)行合理養(yǎng)護(hù)，使植物季相分明，色彩豐富，生長(zhǎng)茂盛，營(yíng)造優(yōu)美植物景觀。 秩序維護(hù)管理服務(wù)設(shè)想及策劃二十一世紀(jì)城大廈物業(yè)管理的保安服務(wù)必須做到形象、思想、素質(zhì)、行為的高度統(tǒng)一。 工程維護(hù)管理服務(wù)設(shè)想及策劃二十一世紀(jì)城大廈是四川北路地區(qū)地標(biāo)性的商場(chǎng)，同時(shí)也是重點(diǎn)項(xiàng)目之一，因此為了確保此大廈設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行，工程部將著重進(jìn)行以下幾個(gè)方面工作：一、 認(rèn)真組織貫徹，執(zhí)行上級(jí)關(guān)于設(shè)備設(shè)施管理、安全生產(chǎn)、勞動(dòng)保護(hù)、環(huán)保管理和能源管理工作的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合設(shè)備設(shè)施實(shí)際運(yùn)行狀況，科學(xué)、合理的制定年度保養(yǎng)計(jì)劃和目標(biāo)，并分解為每月每周實(shí)施。43第二章 物業(yè)管理服務(wù)設(shè)想及策劃 總體管理服務(wù)設(shè)想及策劃根據(jù)二十一世紀(jì)城實(shí)際情況以及玉湖投資公司對(duì)此項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)要求的理解，物業(yè)管理提出以下的服務(wù)設(shè)想：一、 即著手準(zhǔn)備日常的物資配備，以便順利開展日常的物業(yè)管理服務(wù)工作，同時(shí)提前招聘高級(jí)技術(shù)人員及管理人員至本項(xiàng)目處進(jìn)行預(yù)備工作。鑒于本大樓屬于商場(chǎng)物業(yè)管理的特點(diǎn)：進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外特點(diǎn)，工程設(shè)備比較先進(jìn)，自動(dòng)化程度高。設(shè)施、設(shè)備包括8部電動(dòng)扶梯和6部客用電梯（根據(jù)圖紙）管理概況與管理理念物業(yè)管理可分小區(qū)、高檔別墅、廠區(qū)、純商務(wù)辦公樓、綜合商業(yè)樓宇等各類管理形式，在物業(yè)管理中他們不但具有共同性也存在差異性。對(duì)于突發(fā)事件可制定各類應(yīng)急預(yù)案，如電梯困人、突發(fā)停電、防汛抗臺(tái)、突發(fā)火情、突發(fā)傷人等，每年挑選一至二個(gè)預(yù)案做一次實(shí)戰(zhàn)演練。六、 為了保證物業(yè)管理全方位的實(shí)施，合理安排服務(wù)人員工作，以飽滿的工作狀態(tài)和有效的激勵(lì)機(jī)制，完善管理服務(wù)，鼓勵(lì)各級(jí)工作人員以負(fù)責(zé)進(jìn)取的態(tài)度為客戶提供高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)。六、 定期召開部門安全會(huì)議，加強(qiáng)工程技術(shù)人員安全意識(shí)，并定期和不定期進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患立即整改。 環(huán)境維護(hù)管理服務(wù)設(shè)想及策劃環(huán)境維護(hù)是一個(gè)直接關(guān)系到環(huán)境衛(wèi)生的重要職能部門，主要負(fù)責(zé)對(duì)樓宇物業(yè)的清潔維護(hù)保養(yǎng)工作和綠化養(yǎng)護(hù)工作，對(duì)于大廈物業(yè)保潔業(yè)務(wù)管理工作無論是從人員的整體素質(zhì)還是到管理區(qū)的內(nèi)外清潔維護(hù)工作，務(wù)必達(dá)到一個(gè)盡善盡美的要求。第三章 管理內(nèi)容一、日常服務(wù)房屋管理服務(wù)；房屋二次裝修管理服務(wù)；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)；環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù)；綠化管理服務(wù)；安全管理服務(wù)，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防管理和車輛管理三大方面；樓宇的電梯管理，外墻清洗等；第四章 管理目標(biāo)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 管理目標(biāo)以綜合商務(wù)樓服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施對(duì)二十一世紀(jì)城大廈的管理，體現(xiàn)高檔次的管理水平。（4）定期對(duì)辦公區(qū)內(nèi)的蚊蟲、鼠害進(jìn)行消殺，確保無“四害”。墻面保持光潔、無污跡、無臟物、無積塵、頂棚無蜘蛛網(wǎng)，對(duì)各樓層指示燈、壁燈、各種標(biāo)牌等保持表面干凈、無灰塵、水跡、污跡、斑點(diǎn)。二、綠化管理：（一）具體要求：治蟲：對(duì)綠化區(qū)的樹木、花草、草坪定期打藥防蟲害，春季、夏季、秋季每月不少于三次打藥，對(duì)特殊情況，應(yīng)隨時(shí)打藥防治，確?；?、草無蟲害。四、房屋主體及市政設(shè)施的管理：（一）服務(wù)范圍：包括房屋、道路、路燈、車場(chǎng)、消防、安全、設(shè)施設(shè)備、維護(hù)保養(yǎng)、機(jī)電設(shè)備等。平時(shí)不準(zhǔn)隨意拆卸和啟動(dòng)消防設(shè)施。（3）流動(dòng)巡查：對(duì)被盜、刑事、治安案件的年發(fā)案率控制在1%以內(nèi)；做好對(duì)車輛的停放管理，對(duì)各種車輛進(jìn)行分區(qū)、分類停放，對(duì)車輛未鎖門、未關(guān)窗或遺忘貴重物品的應(yīng)及時(shí)通知，重點(diǎn)守護(hù)，做到無被盜、無違章停車；做好對(duì)環(huán)境保護(hù)的管理，使之無亂扔、亂倒、亂吐、亂燒及無各類噪聲等現(xiàn)象；對(duì)突發(fā)事件要求5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取措施，控制局面，迅速報(bào)告有關(guān)部門，等候支援處理。做到日常保養(yǎng)、安全操作，在使用時(shí)要有工作記錄。對(duì)排水系統(tǒng)每月進(jìn)行一次清理檢查井，確保排水暢通。嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，規(guī)范言行舉止、儀容儀表，樹立良好的形象，為廣大業(yè)主/使用人提供盡善盡美的物業(yè)服務(wù)。因此，在工作中，要求員工根據(jù)工作性質(zhì)，統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一掛牌。因此，他們也應(yīng)進(jìn)行政策法規(guī)、人際關(guān)系、職業(yè)道德等多方面基本素質(zhì)的培訓(xùn)。七、 申請(qǐng)?jiān)O(shè)備報(bào)廢由使用部門提出，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)查核后方能報(bào)廢。二、前期介入人員的配置和培訓(xùn)根據(jù)雙方約定，分批招聘配置好前期介入人員并對(duì)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的各類人員進(jìn)行上崗前的培訓(xùn)。環(huán)衛(wèi)、環(huán)保：與區(qū)環(huán)衛(wèi)部門取得聯(lián)系，處理有關(guān)垃圾清運(yùn)的事宜。六、物業(yè)交接的實(shí)施設(shè)備交接首先要求移交方提供設(shè)備清單，被移交的設(shè)備必須已安裝、調(diào)試、驗(yàn)收完畢。（3）工程技術(shù)資料：竣工圖——包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同及開、竣工報(bào)告；工程預(yù)決算；圖紙會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄)；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀測(cè)記錄；竣工驗(yàn)收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書；水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；供水、供暖的試壓報(bào)告。H、各項(xiàng)保險(xiǎn)費(fèi)用：按每年20000元計(jì)算，每月1666元總體外包項(xiàng)目月度費(fèi)用：14331元/月。資料交接（1）資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料。通過接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。四、與警署環(huán)衛(wèi)、環(huán)保的協(xié)調(diào)關(guān)系警署：與所在地的警署取得聯(lián)系，辦理物業(yè)工作人員登記工作。第十章 前期介入 物業(yè)管理早期介入工作內(nèi)容我們將根據(jù)合同簽訂的日期開展正常的物業(yè)管理，在開荒階段將有計(jì)劃、有取舍的使用物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，將成本控制在最有效的范圍內(nèi)，使業(yè)主支付的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)合理使用最