【正文】 面的檢查制度，制定了我公司詳細的保潔工作規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，以此標(biāo)準(zhǔn)來衡量保潔人員的工作成績。（三）公司下設(shè)物業(yè)管理處是物業(yè)管理的現(xiàn)場負責(zé)機構(gòu)，負責(zé)所管范圍內(nèi)保安、保潔、報修、收費工作，直接與業(yè)主的員工溝通、協(xié)調(diào)，監(jiān)督所管人員的工作表現(xiàn)和行為規(guī)范。公司現(xiàn)管理和已簽訂合同的物業(yè)項目包括昆侖商城、世紀(jì)廣場、得意居、名人府邸、中國銀行黑龍江省分行辦公樓、海富名都城、龍福家園、美霖嘉園、盛世嘉園、聚豪天下、江南國際公寓、百順風(fēng)華、太陽島風(fēng)景區(qū)、世茂濱江新城等多個高檔物業(yè)小區(qū)，總面積逾200萬平方米。管控中心負責(zé)受理業(yè)主的員工報修、投訴及部門信息反饋，并作為公司樞紐環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)、調(diào)度相關(guān)部門與人員，為業(yè)主的員工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。我們的保安人員每天都要按軍事化管理的要求出早操、晨報、晨訓(xùn)，每月三次小訓(xùn)，一次大訓(xùn)，以例行的比武促進人員素質(zhì)不斷提高。公司各部門和下屬管理處的員工實行半軍事化管理，每天早晨出操訓(xùn)練，背誦公司員工守則和文明用語，此項制度加強了員工的組織性、紀(jì)律性。第二章 海德國際社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案第一節(jié) 海德國際社區(qū)物業(yè)管理項目的管理特點分析一、海德國際社區(qū)的特點海德國際社區(qū)建在浙江省義烏與東陽兩大商業(yè)城市的交界處，位于世紀(jì)大道旁、蓮花山上、東陽江畔。確保物業(yè)公司的每一名員工在服務(wù)和管理的任何一個細節(jié)，都能夠遵照國家的“條例”，地方的“法規(guī)”開展工作，大到道路、河流、房屋外觀，小到空調(diào)安裝、裝飾裝修都嚴(yán)格按照“條例”、“規(guī)定”實施規(guī)范化管理。第二節(jié) 投標(biāo)總報價一、 物業(yè)服務(wù)費報價根據(jù)海德國際社區(qū)的具體特點。二、城市生活區(qū)域管理承諾根據(jù)海德國際社區(qū)的建筑體量巨大，建筑類型多樣，配套設(shè)施完善，功能齊全等特點，按照單純的居住小區(qū)實施物業(yè)管理服務(wù)，已經(jīng)不能滿足整個社區(qū)從業(yè)主到發(fā)展商的服務(wù)需要?！杭镜难亟で唷⒔加?、龍舟比賽；——夏季的家庭健康運動會，社區(qū)運動會；——秋季的采摘游、中秋音樂會、重陽登高；——冬季的圣誕節(jié)狂歡舞會，元宵節(jié)賞燈猜迷。隨著物業(yè)管理服務(wù)的深入，在解決就業(yè)、保護環(huán)境、創(chuàng)造經(jīng)濟效益等方面，為政府和社會做出貢獻。每周一，公司全體員工在廣場集合，升國旗，對員工進行愛崗敬業(yè)，愛國愛家鄉(xiāng)的教育。二、 竣工驗收期間的管理服務(wù)社區(qū)竣工驗收后，物業(yè)公司將配合開發(fā)商做好社區(qū)的各項工程驗收工作主要包括以下驗收：（一）分類驗收 各項隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發(fā)與建設(shè)單位以及物業(yè)公司按技術(shù)規(guī)范要求及時進行驗收，驗收以施工圖和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)。四、安全管理經(jīng)我公司對海德國際社區(qū)的現(xiàn)場考察及分析，根據(jù)其獨特的地理環(huán)境及特點，我們將制定相應(yīng)的治安防范措施，以確保區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理而造成的刑事案件發(fā)案率、火災(zāi)發(fā)案率、三車丟失率標(biāo)準(zhǔn)降至最低。電子墻——周界防越系統(tǒng)這是一種技術(shù)上先進，經(jīng)濟上合理的綜合安全防范管理系統(tǒng)，可監(jiān)控諸如：建筑物、周邊入侵、火警、其他非法入侵等。保證海德國際社區(qū)內(nèi)植物配置基本合理，喬灌花草齊全。為確保三車不發(fā)生丟失案件，我們將對三車分別采用不同的管理措施：自行車——建議開發(fā)商采用地鎖式自行車保險停放架，徹底消滅撬鎖盜車的案件發(fā)生。保證供水安全，每半年進行一次水質(zhì)化驗，確保水質(zhì)合格。十三、社區(qū)業(yè)主日常的裝修管理（非集中進戶）制定健全的裝修管理服務(wù)制度（詳細見管理制度匯編）業(yè)主申請裝修時，管理員負責(zé)查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，同時告知業(yè)主裝修注意事項。對室內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進行檢查時，如發(fā)現(xiàn)異常問題應(yīng)及時通知維修部門進行維修。公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金的管理、使用和公開公布辦法將嚴(yán)格按照《哈爾濱市物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。不具備以上條件的列為低值易耗品。第二十一條、公司應(yīng)按月提取折舊，當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不提折舊，從下月起計提折舊，當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月照提折舊，從下月起不提折舊。第三十四條、營業(yè)利潤，是指主營業(yè)務(wù)收入減去主營業(yè)務(wù)成本和主營業(yè)務(wù)稅金及附加，加上其他業(yè)務(wù)利潤，減去營業(yè)費用，管理費用，財務(wù)費用后的余額。私人秘書服務(wù)無論是叱咤商場的成功商人，還是位高權(quán)重的政府官員，以及在家辦公的SOHOME一族，誰也不會把秘書領(lǐng)回家，誰也不能把龐大的辦公室?guī)Щ丶遥矣肋h是休息的恬靜港灣。以上活動項目的設(shè)立只是從一個側(cè)面體現(xiàn)出社區(qū)文化活動的特點，軟件建設(shè)最重要的一個環(huán)節(jié)是人的因素，因此，我們將根據(jù)入住后居民的人口結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)和各種需求，針對不同層面，組織各類活動，精心設(shè)計和營造輕松和諧的社區(qū)文化氛圍，創(chuàng)造高尚住宅的社區(qū)文化生活，成為全國優(yōu)秀示范住宅社區(qū)。眾所周知，現(xiàn)代文明的建設(shè)是有具備良好素質(zhì)的人來完成的，而良好的居住環(huán)境，可以促使人們自覺地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。家政管理服務(wù)做為海德國際社區(qū)的業(yè)主，大多是城市精英和成功人士，有很多時候他們疏于家庭事務(wù)的管理，但他們對自己的生活質(zhì)量又要求很高，近乎苛求。第三十條、報銷憑證分類粘貼整齊，填寫好報銷單，經(jīng)當(dāng)事人簽字，證明人驗收，負責(zé)人簽字，財務(wù)部審核后，方可報銷。第四章　固定資產(chǎn)折舊第十九條、公司應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和消耗方式，合理地確定固定資產(chǎn)的預(yù)計使用年限和預(yù)計凈值，并根據(jù)科學(xué)發(fā)展環(huán)境及其他因素，選擇合理的固定資產(chǎn)折舊方法，按照管理權(quán)限，經(jīng)公司董事會批準(zhǔn)，作為計提折舊的依據(jù)。第九條、現(xiàn)金的賬面余額必須與庫存數(shù)相符。物業(yè)公司半年賬目于每年7月20日、年度賬目于次年1月20日在物業(yè)公司各管理處的宣傳板上向全體業(yè)主公布。（2）空置房屋的鑰匙不得隨意外借，如因外借發(fā)生問題保管人負全部責(zé)任。十二、社區(qū)的供電及照明系統(tǒng)管理由工程部負責(zé)維護派專職人員定期巡視維修，發(fā)現(xiàn)隱患及時維修并上報安全管理部；維修后的閘具、線路應(yīng)完好無損，使用良好。十、高壓供水及給排水系統(tǒng)的管理由工程部負責(zé)養(yǎng)護運行和維修。如發(fā)生火災(zāi)，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等工作。（5）保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的維修與養(yǎng)護保安消防監(jiān)控方面我們將結(jié)合實際正確使用設(shè)備，及時按規(guī)定保存運行資料積累建立歷史及動向趨勢記錄，及時檢修，定期保養(yǎng)，保證安全運行。用戶使用時先在報警系統(tǒng)的自動撥號機上設(shè)定指揮中心的報警電話號碼及用戶識別碼。（三）業(yè)主進戶及裝修期間的管理服務(wù)在業(yè)主集中進戶期間，我公司承諾將從總公司抽調(diào)大批人手參與進戶工作，按照公司既定程序，保證進戶工作有序進行。對于不利于今后物業(yè)管理的地方提出合理化建議，起到第二監(jiān)理的作用。在崗期間，保安人員每天都要按軍事化管理的要求出早操、晨訓(xùn)，每月三次小訓(xùn)，一次大訓(xùn)，以例行的比武與消防演練促進人員素質(zhì)不斷提高。二年內(nèi)創(chuàng)建“省級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，并獲得稱號?！_設(shè)社區(qū)票務(wù)中心，為業(yè)主提供航空、鐵路等票務(wù)預(yù)訂，送票上門服務(wù)。（四）、社區(qū)綠化——草坪美觀平整，高度4—6厘米，覆土率達到95%以上；——綠籬修剪整齊，無空缺，無病蟲害；——樹木生長茂盛，品種多樣，合理搭配；按照養(yǎng)護方案實施二次改造，確保后期成活率。海德國際社區(qū)作為綠色、健康主題的生態(tài)園林社區(qū)，突出了山、河、湖、園等自然環(huán)境在社區(qū)中的作用，公司在未來的物業(yè)管理服務(wù)中，也將把生態(tài)、綠色、環(huán)保、作為服務(wù)的主題，圍繞自然環(huán)境開展系列文化活動，注重保護、維護自然環(huán)境和自然生態(tài)，實現(xiàn)發(fā)展商的設(shè)計規(guī)劃初衷。三、物業(yè)管理難點解決方法實施規(guī)范化管理，使業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)保值、增值。2004年，為了在管理上與國際接軌，我公司在年初就積極導(dǎo)入ISO9001國際質(zhì)量保證體系，使公司的管理步入了標(biāo)準(zhǔn)化、程序化的軌道。從成立之初到現(xiàn)在，該公司除了保證我公司所管理的各物業(yè)小區(qū)的32部電梯正常維修、養(yǎng)護、運行外，還對外承攬了的一系列電梯維修、養(yǎng)護工作，通過例行的維修及保養(yǎng)，我公司所管理的物業(yè)小區(qū)所有電梯均運行良好，無一例事故發(fā)生，既節(jié)約了成本，又為業(yè)主的員工降低了電梯養(yǎng)護的費用。（五）、物業(yè)公司的優(yōu)勢1) 經(jīng)驗豐富、精明強干的領(lǐng)導(dǎo)班子 一個企業(yè)要成功，就要有好的帶頭人，我公司現(xiàn)任總經(jīng)理曹學(xué)昌先生原就職于龍電物業(yè)公司任總經(jīng)理職務(wù)，碩士研究生學(xué)歷，高級經(jīng)濟師，并正在哈爾濱工業(yè)大學(xué)建設(shè)經(jīng)濟管理專業(yè)攻讀物業(yè)管理方面的博士學(xué)位，目前是省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事，省物業(yè)管理專業(yè)委員會副秘書長，省物業(yè)管理專家組成員，哈爾濱物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事，曹總經(jīng)理對高檔物業(yè)管理具有自己獨特的方法和思路。下設(shè)檔案室、物料庫。圍繞物業(yè)管理服務(wù)，公司先后成立了園林綠化公司、電梯維修公司、金屬制品公司、保潔服務(wù)公司等系列子公司公 司 管 理 架 構(gòu) 圖總經(jīng)理 副總經(jīng)理管控中心管家部財務(wù)部綜合部安全管理部業(yè)務(wù)拓展部工程部法律事物部各物業(yè)管理處 物料庫檔案室司機班食堂水組電組電梯組綜合組其中，綜合部負責(zé)公司行政管理、后勤與內(nèi)務(wù)管理、人事勞資、人力資源開發(fā)與培訓(xùn)、企業(yè)文化、社區(qū)文化、黨群工作、對外協(xié)調(diào)等。（四）、公司的管理模式 昆侖商城物業(yè)管理有限公司在成立之初即確定“安全第一，服務(wù)至上”為基礎(chǔ)性服務(wù)理念，以為業(yè)主提供“人性化、商業(yè)化”的管理為目標(biāo)，并根據(jù)部門的職權(quán)范圍制訂了一套切實可行操作性強的運作程序和管理規(guī)范，并對各個崗位制定了詳細的崗位職責(zé)。綠化公司于2003年1月成立，公司主要組成人員均是具有本科以上學(xué)歷具有豐富經(jīng)驗的農(nóng)業(yè)大學(xué)往屆畢業(yè)生組成，在成立至今短短的半年時間內(nèi)就順利完成了16個物業(yè)小區(qū)近20萬平米的選苗、布景、造型、修建、養(yǎng)護等各項綠化工作，受到了廣大業(yè)主的員工的一致好評。我公司于2003年為我們所管理的昆侖商城物業(yè)小區(qū)和世紀(jì)廣場物業(yè)小區(qū)申報“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”，在省建設(shè)廳和國家建設(shè)部組織的評檢過程中雙雙順利通過檢查，創(chuàng)下了同行業(yè)之最，成為東北地區(qū)為數(shù)不多的一次申報2個國家級物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)并且順利通過的物業(yè)公司之一。地域處在新開發(fā)區(qū)域，城市功能延伸尚未完全到位，社區(qū)周邊環(huán)境尚未形成規(guī)模的商圈，政府與開發(fā)建設(shè)單位的配套設(shè)施功能尚不能完全發(fā)揮，這就要求物業(yè)管理公司能夠充分考慮利用現(xiàn)有資源為業(yè)主提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)，滿足業(yè)主的衣食住行等高標(biāo)準(zhǔn)要求。設(shè)立商務(wù)生活服務(wù)中心，提供代辦、代購、代買、代售等服務(wù)，和周邊的大型購物中心、中高檔賓館酒店、旅行社、火車站、民航等機構(gòu)建立合作伙伴，對于社區(qū)業(yè)主只要持有VIP卡，就可享受打折、優(yōu)惠服務(wù)。（二）、社區(qū)治安秩序——公司按照社區(qū)管理需要配備安管員，協(xié)助公安機關(guān)做好安全防范工作；——封閉式小區(qū)，所有出入口設(shè)立保安崗?fù)?，實?4小時值班制度，力求做到萬無一失；——開放式小區(qū)設(shè)機動巡邏，重點部位派專人值守，保證業(yè)主的生活秩序、工作秩序、公共場所秩序保持良好狀態(tài)，小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備、小品、雕塑不出現(xiàn)損壞丟失；——專人操作監(jiān)控設(shè)備，嚴(yán)密監(jiān)控社區(qū)治安秩序，保證社區(qū)秩序良好，無安全隱患；——專人管理地上、地下車位，保持停車秩序良好；——主要消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，每周定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護，保證社區(qū)內(nèi)無消防隱患，消防通道暢通無阻。市容秩序方面——杜絕私建濫建、違章搭建、違規(guī)操作——商鋪牌匾燈箱規(guī)范有序、典雅富麗。 顧問咨詢代理服務(wù)——提供房產(chǎn)置業(yè)手續(xù)代辦、經(jīng)濟、民事法律咨詢，商務(wù)代辦，投資理財，戶口遷移，子女入托、入學(xué)，置業(yè)擔(dān)保，房屋租賃、銷售、轉(zhuǎn)租、經(jīng)營，物品采購顧問等各個層面。實行全員聘用制管理企業(yè)將實行全員聘任制，上至總經(jīng)理下至普通員工都是經(jīng)過層層選拔，競聘上崗。第五節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一、社區(qū)開發(fā)建設(shè)階段的前期物業(yè)管理服務(wù)鑒于海德國際社區(qū)的特殊性，如果我公司中標(biāo)，我們將在簽訂委托合同后及時從總公司抽調(diào)專業(yè)的安管員、水、電、土建工程師進駐設(shè)區(qū)，為社區(qū)的前期建設(shè)無償提供以下服務(wù)：1. 保安形象崗以及物業(yè)管理咨詢服務(wù)中標(biāo)后，我們將為海德國際社區(qū)售樓部門選派保安人員提供禮賓崗服務(wù)，負責(zé)售樓中心的安全管理，維護正常銷售秩序。物業(yè)管理用房的交接以及鑰匙的交接驗收（1）社區(qū)其他交接事項進行時，分公司將委派專人與開發(fā)商和建筑商協(xié)商管理用房的交接事宜，交接完畢后及時進行裝飾裝修，以便盡快投入使用，及時為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。這兩種監(jiān)控方式的結(jié)合，將會在技術(shù)上對社區(qū)治安給予充分的保障。（3）供電設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護供電設(shè)備管理與維護主要指為保持社區(qū)供電系統(tǒng)正常運行，對歸物業(yè)維護的供電設(shè)備進行日常管理和維護。由安全管理部制定健全的消防管理制度（詳見管理制度匯編），建立健全消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案。車場內(nèi)嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性物品不得在停車場內(nèi)洗車、修理、加油、傾倒廢油。維修標(biāo)準(zhǔn)按有關(guān)文件執(zhí)行。配合開發(fā)商售樓部的售房需要，在力所能及的范圍內(nèi)為售樓部門提供各種方便。 十六、社區(qū)的財務(wù)管理（一）財務(wù)管理工作模式、制度、預(yù)算、決算方式、內(nèi)容1．工作模式 獨立核算，自負盈虧2. 財務(wù)制度、預(yù)算、決算方式及內(nèi)容（二）財務(wù)管理監(jiān)督制度為認真貫徹執(zhí)行“取之于民、用之于民”和“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的財務(wù)收支方針，完善“獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展”的企業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理的經(jīng)濟效益，杜絕不必要的開支，特制定財務(wù)監(jiān)督制度。第七條、流動資產(chǎn)，是指可以在一年或者超過一年的一個經(jīng)營周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)，主要包括現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項、存貨等。如受贈的系舊的固定資產(chǎn)按上述方法確認價值，減去該項資產(chǎn)的新的程度估價價值損耗后的余額，作為入帳價值。各部門每年年初提出預(yù)支出計劃，經(jīng)財務(wù)部匯總后報給總經(jīng)理辦公會議審查，核定計劃后，實施各部門按計劃報銷。十七、社區(qū)的商務(wù)服務(wù)：商務(wù)服務(wù)工作是關(guān)系到業(yè)主生活、居住質(zhì)量的重要工作，公司根據(jù)社區(qū)的結(jié)構(gòu)和地理特征，以及公司近年開展商務(wù)服務(wù)工作的經(jīng)驗