【正文】 業(yè)管理成本測算及收費標準確定是前期工作中最為重要的工作內容之一。調查小組對物業(yè)服務市場的信息調查結果進行統(tǒng)計、分析，編制物業(yè)服務市場調查報告。因此，商業(yè)物業(yè)管理測算較住宅、寫字樓物業(yè)費測算要復雜。結構貨梯和卸貨區(qū) 設置兩部 3 噸以上的貨梯，地面一層不少于500 m2的專用卸貨區(qū)負荷指標 200250W/m2電力計量方式 磁卡表風系統(tǒng) 超市獨立空調系統(tǒng)，根據商戶條件自行設計新風量（最小值）30 m3/ 暖通空調冷負荷 200250W/m214 / 93風管設備保溫 橡塑保溫給水管徑 DN50排水管徑 DN150給排水計量方式 水表計量大型家用電器店驗收標準樓層凈高 ≧樓層荷載 400Kg/m2天花 結構毛坯面地面 鋪設淺色工業(yè)超市專用磚建筑amp。3）財務人員在交房手續(xù)流程確認單上簽字。業(yè)主收房時需帶好以下資料：1）原購房合同、 《委托經營管理合同》 、發(fā)票及收據；2）夫妻雙方身份證、結婚證、戶口本原件（離婚者需離婚證、法院判決書，戶口本原件婚姻狀況一欄也應是離婚字樣） ；3）當?shù)貞艨?、單身的只需帶好身份證、戶口本原件；4）外地戶口除帶身份證、結婚證、戶口本原件等；5）外籍人士需帶好綠卡、臺胞需臺胞證、身份證、結婚證等相關證件原件；6）公司辦理房產證需帶好營業(yè)執(zhí)照、公司章程、驗資報告、法人身份證原件。5）物業(yè)服務滿意率 90%。（十）財務管理對物業(yè)服務費和其它費用的收支進行財務管理。（二）室內區(qū)域保持室內通風良好，溫度適宜，空氣質量宜符合 GB/T18883《室內31 / 93空氣質量標準》 。電梯及電梯廳電梯轎廂四壁光潔明亮、操作面板無污跡、無灰塵、無印跡地面干凈、空氣清新、無異味電梯凹槽內無垃圾無雜物按鈕表面干凈無污漬扶梯踏步表面干凈扶手表面干凈無灰塵、污漬玻璃表面干凈透光性好不銹鋼光亮無塵梳齒板內無雜物污漬廳內地面干凈有光澤。8）應及時清理場內拆卸的包裝物，保持場內道路暢通，以防顧客絆倒。喬灌木成活率達 98%以上，按設計要求或自然樹形每季度修剪不少于 1 次。各設備表面干凈、整潔，保持本色，無積塵、無污跡。其中，復合地板的鋪設要注意地板材質的選擇，應充分考慮地板材質的耐磨性，防水性，使用壽命等相關技術性能指標。銘牌的材質、厚度、固定方式等必須接受商業(yè)運營中心統(tǒng)一管理。7）展柜（展架）展柜（展架）的設計應考慮顧客視覺，便于購物的配置，高度要與人體高度相適應，以方便顧客購物。49 / 93每間試衣間的內徑尺寸 米 米，高度以不低于 2 米為宜。食品操作間的工作臺邊(或設備邊)之間的凈距：單面操作，無人通行時不應小于 米，有人通行時不應小于 米，雙面操作，無人通行時不應小于 米，有人通行時不應小于 米。一個櫥窗只做某一廠家的某一類產品廣告。項目在照明設計時應充分考慮，公共區(qū)域照明情況。面積在 100 平米以下的項目原則上不允許改動鋪門位置。吊頂應先安裝龍骨架，保留檢修口。嚴格按國家規(guī)范、設施設備管理和保養(yǎng)制度對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)單位/部門負責的除外） ，記錄齊全。綠地布局合理，根據不同類型植物的生長特點，合理修剪、力求美觀。頂部無雜物堆放和積塵。大廳、樓內公共通道地面干凈、無污漬、有光澤、保持地面材質原貌門框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬門窗玻璃干凈無塵、透光性好、無明顯印跡各種金屬件表面干凈、無污漬、有金屬光澤門把手干凈、無印跡、定時消毒天花板干凈、無污漬、無蛛網燈具干凈無積塵中央空調調控板凈、無污跡進出口地墊擺放整齊、表面干凈無雜物34 / 93盆栽植物無積塵。六、環(huán)境管理（一）室外區(qū)域建筑物外觀、門面裝飾、店招牌、戶外廣告設施及衛(wèi)生設施應保持完好，無違章設攤、搭建、堆放等現(xiàn)象，保持環(huán)境整潔。各類標識的格式應統(tǒng)一懸掛、擺放，應安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調、無涂改、文字規(guī)范。（四）服務接待文明禮貌，主動熱情，耐心周到，規(guī)范使用禮貌用語；做好商戶來電/來訪/來函意見記錄。繳費：1. 業(yè)主向開發(fā)公司繳清購房余款、購房契稅、物業(yè)專項維修資金等；2. 業(yè)主完清繳費手續(xù)后開發(fā)公司財務人員在《接房手續(xù)書》上簽字或蓋章；3. 業(yè)主在物業(yè)管理處預繳六個月全價物管費，物業(yè)管理處收費人員在《接房手續(xù)書》上簽字或蓋章。結構墻體 結構毛坯面負荷指標 450600W/m2電力計量方式 磁卡表空調風 商戶自行確定技術條件新風量（最小值）30 m3/ 空調冷負荷 250300W/m2暖通風管設備保溫 橡塑保溫給水管徑 DN40排水管徑 DN150給排水計量方式 水表計量燃氣管徑 DN50（若不用燃氣，則可不設）燃氣燃氣用量 20 m3/ 小時（若不用燃氣，則可不設）獨立零售店鋪驗收條件樓層凈高 ≧；樓層荷載 400Kg /m2天花 結構毛坯面地面 結構毛坯面，樓地面平整度要求≦10mm建筑amp。（二）裝修洗手間：提供并裝修各樓男女洗手間，設施和功能完善，符合項目定位；天花：輕鋼龍骨支架，不燃石膏板、埃特板吊頂；天花造型、2540cm 門楣裝飾；地面：大理石、花崗石、拋光耐磨強化地磚或實木地板等；墻柱：墻面及柱體噴刷白色乳膠墻漆（達到直接使用程度） ；樓梯通道：地面鋪高級仿大理石瓷磚，墻面及天花為白色乳膠漆，不銹鋼護欄，樓梯內安裝聲控延時日光照明；外墻：鋪貼花崗巖天然石材，玻璃幕墻等；廣告位：預留；雨棚：街鋪及出口設置雨棚；邊柜隔斷：邊柜項目隔斷間墻首層臨街項目：統(tǒng)一外立面，水電到位，預留電視接口、電話、網絡接口、統(tǒng)一安裝地彈式玻璃門或不銹鋼電動卷簾門；1各獨立臨街項目按設計要求單獨安裝水電計量表。g)管理費用：包括服裝費、辦公用品、差旅費、業(yè)務招待、交通、郵電通訊、固定資產折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓、印刷、用具維修費等。商業(yè)物業(yè)管理指導手冊重慶市金科物業(yè)服務有限公司二〇一四年三月1 / 93商業(yè)物業(yè)管理指導手冊目 錄一、商業(yè)物業(yè)組織架構 ......................................................................................1（一）組織架構 .......................................................................................................................................1（二）人員配 置 .......................................................................................................................................2二、商業(yè)物業(yè)的前期管理 ...................................................................................6（一）項目設計階段 ...............................................................................................................................6（二）項目施工階段 ...............................................................................................................................9（三）商業(yè)物業(yè)管理準備階段 ...............................................................................................................9三、商業(yè)物業(yè)驗收標準（供參考） ...................................................................10（一）項目公共 配套設施 .....................................................................................................................10（二）裝 修 .............................................................................................................................................11（三）主力店鋪驗收標準（行業(yè)參考，以商家定制為準） .............................................................11四、商業(yè)物業(yè)交房流程 .....................................................................................20（一）業(yè)主交房流程 .............................................................................................................................20（二）注意事項 .....................................................................................................................................22五、客戶服務 ...................................................................................................22（一）物業(yè)服務人員 .............................................................................................................................22（二）物業(yè)檔案管理 .............................................................................................................................23（三）商家進駐和離場 .........................................................................................................................23（四）服務接待 .....................................................................................................................................24（五）客戶意見管理 .............................................................................................................................24（六）走訪回訪 .....................................................................................................................................252 / 93（七）標識管理 .....................................................................................................................................25（八）內外聯(lián)系 .....................................................................................................................................27（九）客戶關系維護 .............................................................................................................................28（十）財務管理 ............................