【正文】 第七節(jié) 營(yíng)銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)第六章 交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定及審定裝修標(biāo)準(zhǔn)…………………………………………… 30第一節(jié) 商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定第二節(jié) 審定裝修標(biāo)準(zhǔn)第七章 商鋪銷售、租賃工作程序 …………………………………………………… 32第一篇 銷售第二篇 租賃第一節(jié) 認(rèn)租手續(xù)及審批辦理程序第二節(jié) 商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評(píng)估第三節(jié) 寫字樓租戶租賃資格評(píng)估第四節(jié) 租賃合同簽署程序第五節(jié) 續(xù)約、再出租辦理程序第六節(jié) 競(jìng)價(jià)程序第七節(jié) 撻定程序第八節(jié) 退租手續(xù)辦理程序第九節(jié) 商鋪交付使用程序第十節(jié) 帶租約出售程序第十一節(jié) 轉(zhuǎn)租程序第十二節(jié) 現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定第八章 商用物業(yè)租售臺(tái)帳建立及租售控制程序 …………………………………………… 52第一節(jié) 租售臺(tái)帳第二節(jié) 租售控制第九章 經(jīng)營(yíng)管理及推廣 ………………………………………………………… ……………56第一節(jié) 租金、管理費(fèi)繳付程序第二節(jié) 租金摧收及違約處理程序前 言合生創(chuàng)展集團(tuán)在董事局的正確領(lǐng)導(dǎo)下得到迅猛的發(fā)展，業(yè)務(wù)從廣州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市場(chǎng)上，已成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊。總體市場(chǎng)策略（3）租售推廣期經(jīng)營(yíng)期宣傳推廣確立市場(chǎng)形象，提高市場(chǎng)知名度和地位，吸引消費(fèi)者來消費(fèi)。（3） 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)營(yíng)商與居住兩方面的關(guān)系，以及完成營(yíng)商所需的各種硬件和周邊必備的條件。租售比例原則上為7：3。方案中各項(xiàng)目?jī)?nèi)容的制定指引見相關(guān)工作指引，例如：制定項(xiàng)目總平均租金回報(bào)率時(shí)參照《租金定價(jià)工作程序》中第二章的工作指引，如運(yùn)作當(dāng)中要修改回報(bào)率，審批程序則按第二章上所列的程序報(bào)批。由于不同位置、不同樓層的商鋪/寫字樓價(jià)值并不一樣，為了易于比較故需把平均成本按照價(jià)值大小的一定比例分?jǐn)傊粮鱾€(gè)區(qū)域。216。（5）把投資成本價(jià)值系數(shù)分?jǐn)傊粮鲀r(jià)格區(qū)的不同樓層。500㎡以下承租一般為5～10%；在原租金回報(bào)率不變的情況下恰當(dāng)運(yùn)用延長(zhǎng)免租期、租價(jià)折扣、送管理費(fèi)等手段促進(jìn)成交。第五章、宣傳推廣與營(yíng)銷費(fèi)用的制訂與審批 第一篇、商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引一、工作階段主要分成三個(gè)階段：①項(xiàng)目前期：項(xiàng)目開工前后至正式向市場(chǎng)推出之間的階段。公益贊助等經(jīng)營(yíng)期：①主要針對(duì)商場(chǎng)及規(guī)模較大的商業(yè)街項(xiàng)目。（4） 方案確定后，集團(tuán)公司與董事局、地區(qū)公司營(yíng)銷中心、經(jīng)營(yíng)部與集團(tuán)公司分別簽定《全年?duì)I銷費(fèi)用預(yù)算責(zé)任書》，并按年度預(yù)算方案制定月度預(yù)算方案。已提供裝修物業(yè)因?yàn)槌鲎獾囊笮柚匦绿峁┭b修，按以下程序操作：第七章 商鋪銷售、租賃工作程序第一篇 銷售由于商用物業(yè)銷售工作程序與現(xiàn)在執(zhí)行的樓宇銷售工作程序相同，在此不作重列附認(rèn)購(gòu)書和買賣契約第二篇 租賃第一節(jié) 認(rèn)租手續(xù)及審批辦理程序認(rèn)租手續(xù)：在現(xiàn)場(chǎng)招商中，為了盡快明確客戶意向，促成招租成功，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目主管有權(quán)在客戶已符合公司批準(zhǔn)的價(jià)格、功能、定位時(shí)，收取客戶認(rèn)租金（同售樓時(shí)收取認(rèn)購(gòu)定金的目的一致）。附件：商鋪臨時(shí)認(rèn)租書范本第二節(jié) 商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評(píng)估一、商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評(píng)估表二、工作指引本表適用于商場(chǎng)及商鋪?zhàn)鈶粼诔凶?、續(xù)約時(shí)的評(píng)估；滿分標(biāo)準(zhǔn)分為100分；除超市和醫(yī)療配套外，只有總分達(dá)到70分的商戶才有資格租用商鋪，其中：國(guó)際知名品牌租賃條件單項(xiàng)不低于48分，國(guó)內(nèi)知名品牌不低于54分，無品牌者不低于60分。月→實(shí)際單月租金㎡本評(píng)估法側(cè)重租賃條件的評(píng)估。合同須用墨水筆或簽字筆填寫，不得涂改，不得漏填。如有特殊情況，可安排專項(xiàng)競(jìng)價(jià)。項(xiàng)目主管對(duì)租金交付情況開展檢查，管理中心對(duì)工程及管理費(fèi)、水電費(fèi)等，開展檢查，雙方應(yīng)按合同的約定驗(yàn)收無誤。新買家與租戶的交接日期應(yīng)為新買家約定交鋪日期。1 招租現(xiàn)場(chǎng)地板、墻面、天花、燈具、飾品、玻璃、臺(tái)椅、模型、展板、音響、及其他物品必須保持清潔，必須有專職人員不間斷地搞清潔衛(wèi)生；（二） 項(xiàng)目主管、策劃主任 上班時(shí)間必須穿著工衣，打扮須得體大方； 不準(zhǔn)遲到、早退、曠工；上下班須打卡，有事須向部門經(jīng)理請(qǐng)假； 必須準(zhǔn)時(shí)到會(huì)，節(jié)假日項(xiàng)目主管與策劃主任必須輪換值班； 項(xiàng)目主管必須做好招租現(xiàn)場(chǎng)整體協(xié)調(diào)工作，監(jiān)督招租人員日常工作行為，檢查招租現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生狀況，資料及物品擺設(shè)的整潔情況； 項(xiàng)目主管必須將上周客戶登記表于次周一上午9：30前傳真到營(yíng)銷部門、策劃主任每月18日前必須將次月宣傳推廣報(bào)送部門、每月4日前必須將上月實(shí)際發(fā)生的推廣費(fèi)用報(bào)送部門； 項(xiàng)目主管收到租賃政策、措施及相關(guān)文件后，必須在七個(gè)工作日內(nèi)組織招租人員學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、考核； 項(xiàng)目主管必須做好招租人員的排班及輪休工作，定期與招租人員交流、溝通，加增招租人員的職業(yè)道德教育； 項(xiàng)目主管及時(shí)處理招租部中出現(xiàn)的問題，每天下班前必須向部門經(jīng)理匯報(bào)當(dāng)天工作情況； 策劃主任負(fù)責(zé)招租現(xiàn)場(chǎng)布展工作，須定期檢查布展物品，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。[（30—交租日期）247。五、簽訂《商品房買賣合同》1. 甲乙雙方同意在簽署《商品房買賣合同》時(shí)，由廣州中誠(chéng)律師事務(wù)所提供律師見證服務(wù)（乙方須承擔(dān)的律師見證費(fèi)為RMB/HKD ）。十、 其它約定： 十、本認(rèn)購(gòu)書作為甲乙雙方權(quán)利義務(wù)的約定，與《商品房買賣合同》具同等法律效力。二、單元價(jià)格該物業(yè)原價(jià)格為RMB/HKD ，乙方選擇 付款方式，獲 折優(yōu)惠，優(yōu)惠后總房?jī)r(jià)為RMB/HKD ，大寫： 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整（上述房?jī)r(jià)未含乙方所須承擔(dān)的稅費(fèi)）。經(jīng)辦人： 年 月 日第九章 經(jīng)營(yíng)管理及推廣第一節(jié) 租金、管理費(fèi)繳付程序一、 工作流程 租金收繳 管理費(fèi)收繳二、 工作指引 由于項(xiàng)目公司會(huì)撤離或已撤離現(xiàn)場(chǎng)（例如暨南），為了方便客戶交款，應(yīng)統(tǒng)一委托康景各管理中心財(cái)務(wù)收款。男招租人員的發(fā)腳長(zhǎng)度以保持不蓋耳部和不觸衣領(lǐng)為度，不得留胡須，要每天修臉；女招租人員不宜留披肩發(fā)，頭發(fā)長(zhǎng)度以不超過肩部為適度；長(zhǎng)發(fā)者必須將頭發(fā)挽起； 面部妝容必須大方、自然。 相關(guān)收鋪消防協(xié)議書等文件、裝修及監(jiān)管規(guī)定由管理中心制定。管理中心在接到終止通知后，須按通知之日停止水電供應(yīng)，停辦裝修申請(qǐng)，停止支付鑰匙，并派保安人員加強(qiáng)監(jiān)管。再出租新合同的起租日期原則上以原租戶交回商鋪日期為準(zhǔn)。租賃期內(nèi)相關(guān)各方的違約責(zé)任及相關(guān)賠償內(nèi)容。第三節(jié) 寫字樓租戶租賃資格評(píng)估一、寫字樓租戶租賃資格評(píng)估表二、工作指引本表適用于租用場(chǎng)地作寫字樓用途的租戶在承租、續(xù)約時(shí)的評(píng)估。月，6個(gè)月免租期，3年合約，免裝修交付。初評(píng)達(dá)標(biāo)，項(xiàng)目主管審核認(rèn)租書后簽名并督促招租人員帶客戶至項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)交認(rèn)租金，認(rèn)租金原則上為首月租金的一半，300㎡以上客戶交5000元。 經(jīng)審定的交樓標(biāo)準(zhǔn)返回項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司根據(jù)會(huì)審意見修改原交樓標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)無誤后發(fā)給相關(guān)單位（營(yíng)銷策劃組、簽約組、經(jīng)營(yíng)部、工程部）使用。（4） 預(yù)算單位須于每年一月中旬前擬定年度預(yù)算方案。現(xiàn)場(chǎng)包裝、布置（2）總工室審核圖紙，經(jīng)確認(rèn)無誤后，一份存檔，另三份發(fā)給營(yíng)銷中心、審核部、營(yíng)銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)部。第四節(jié) 階段性價(jià)格調(diào)整及制定促銷措施促銷措施和階段性價(jià)格調(diào)整：根據(jù)市場(chǎng)的季節(jié)性和促銷策略，在營(yíng)銷價(jià)上附加一些優(yōu)惠措施或?qū)ψ鈨r(jià)作一些階段性調(diào)整，以促進(jìn)商家在淡季開盤、競(jìng)爭(zhēng)激烈等時(shí)候達(dá)成成交。一般1000㎡以下給予最多三個(gè)月；④當(dāng)項(xiàng)目已出租至90%，則結(jié)算已出租面積的加權(quán)平均租金回報(bào)率，并與公司要求的回報(bào)率相比較，若高于公司要求，則計(jì)算其中的空間，分?jǐn)傊潦Ｓ嗟拿娣e上制定傾銷價(jià)。三、確立租金價(jià)格走勢(shì)根據(jù)已通過的總平均租金回報(bào)率和基準(zhǔn)價(jià)，建立整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的租價(jià)走勢(shì)。所以一個(gè)面積較小的商鋪的面積系數(shù)要高于一個(gè)面積較大的商鋪。（7） 裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建議。 三、崗位職責(zé)及人員定編 見附件第二章 商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證和經(jīng)營(yíng)方案的制定與審批 第一節(jié) 前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證 商業(yè)物業(yè)論證的管理制度和工作流程與《項(xiàng)目論證管理規(guī)范》相關(guān)規(guī)定基本一致。具體工作由營(yíng)銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)部組織實(shí)施。物業(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運(yùn)送、設(shè)施管理、安全等等。專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研及對(duì)手分析第一章 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)組織第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的含義一、商用物業(yè)范圍由地區(qū)公司下屬各項(xiàng)目公司開發(fā)、建設(shè)的所有用于營(yíng)商或辦公用途的物業(yè)，具體包括：大型純商業(yè)項(xiàng)目（專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場(chǎng)） 時(shí)期、區(qū)域劃分及推廣時(shí)機(jī)的把握（8） 與商戶有關(guān)工程條件的談判。第三章 商用物業(yè)租售營(yíng)銷方案的制定與審批第一節(jié) 租售營(yíng)銷方案制定與審批在商業(yè)物業(yè)落成并準(zhǔn)備招租前三個(gè)月有關(guān)部門應(yīng)開始著手安排租賃經(jīng)營(yíng)方案。常規(guī)折扣主要有：付款方式折扣、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)折扣、領(lǐng)導(dǎo)特批折扣、等。工作流程工作指引及步驟（1）項(xiàng)目開盤前，營(yíng)銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)部對(duì)同期市場(chǎng)上同類物業(yè)的租貨條件作出詳細(xì)調(diào)查。 商鋪對(duì)于不同位置、品牌、面積大小、實(shí)用率大小的租金差異要大于寫字樓。（2）除租金外，方案中應(yīng)列明以下項(xiàng)目，一般性標(biāo)準(zhǔn)指引如下：①承租期：②對(duì)寫字樓租戶，應(yīng)提供免費(fèi)水牌，包括位于大堂及所在樓層，租戶也可在租用單元門口墻上免費(fèi)掛公司招牌一個(gè)。對(duì)于出售的商用物業(yè)付款方式建議經(jīng)營(yíng)銷中心、財(cái)務(wù)部會(huì)簽后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批，經(jīng)審批同意后返回營(yíng)銷中心銷售策劃組。ｂ、目標(biāo)客群包括商家及未來消費(fèi)者兩層含義：購(gòu)物贈(zèng)禮折扣促銷活動(dòng)第四節(jié) 預(yù)算方案調(diào)整一、操作流程二、操作規(guī)定經(jīng)營(yíng)部在預(yù)算執(zhí)行過程中根據(jù)實(shí)際需要提出預(yù)算調(diào)整方案（一般指年度預(yù)算方案），或有關(guān)單位（如：審計(jì)室、財(cái)務(wù)部、 營(yíng)銷中心等）在監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行時(shí)提出修改建議；評(píng)審小組對(duì)預(yù)算調(diào)整方案或建議進(jìn)行會(huì)審，會(huì)審?fù)ㄟ^后預(yù)算單位調(diào)整原方案，并按調(diào)整后方案執(zhí)行；第五節(jié) 預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督措施地區(qū)公司財(cái)務(wù)部及營(yíng)銷中心經(jīng)營(yíng)部應(yīng)分別設(shè)立預(yù)算監(jiān)控臺(tái)帳如：《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》（見下表），用于掌握預(yù)算執(zhí)行情況、使用進(jìn)度；每月26日費(fèi)用經(jīng)營(yíng)部將本月《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》報(bào)地區(qū)公司財(cái)務(wù)復(fù)核，每月30日財(cái)務(wù)部門將復(fù)核無誤的《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)； 每月費(fèi)用統(tǒng)計(jì)區(qū)間為：上月26日至本月25日，一月份為1月1日至25日，六月份為5月26日至6月30日，七月份為7月1日至7月25日，十二月份為11月26日至12月31日；審計(jì)室對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況起監(jiān)督審計(jì)作用，財(cái)務(wù)部必須于每月1日前將上月《預(yù)算執(zhí)行情況匯總表》報(bào)審計(jì)室。投資成本（2） 計(jì)算租戶租賃條件的實(shí)體凈回報(bào)率凈回報(bào)率 = 首年月租單價(jià)（總租期月數(shù)－免租期）247。月→實(shí)際單月租金100元/㎡D. 財(cái)務(wù)開押金單時(shí)，須依合同注明鋪號(hào)、承租方姓名、開押金收據(jù)。第五節(jié) 續(xù)約、再出租辦理程序物業(yè)租賃合同到期前，開展競(jìng)價(jià)，同等條件下原承租方有優(yōu)先承租權(quán)，即續(xù)約；反之則出價(jià)最高者承租，即再出租。已簽租賃合同，在起租日屆滿十五天內(nèi)不收鋪的，予以沒收押金。第一步 項(xiàng)目公司→康景一、工作流程 二、工作指引 施工、驗(yàn)收、辦理綜合驗(yàn)收均參照住宅做法。新合同的終止日期與原合同的終止日期一致。用途 填寫：出租/出售/自用/交政府/其它，其它用途須在備注中注明詳細(xì)情況。 由各項(xiàng)目主管負(fù)責(zé)