【正文】 第七節(jié) 營銷費用標準單價第六章 交樓標準的制定及審定裝修標準…………………………………………… 30第一節(jié) 商用物業(yè)交樓標準的制定第二節(jié) 審定裝修標準第七章 商鋪銷售、租賃工作程序 …………………………………………………… 32第一篇 銷售第二篇 租賃第一節(jié) 認租手續(xù)及審批辦理程序第二節(jié) 商場/商鋪租戶租賃資格評估第三節(jié) 寫字樓租戶租賃資格評估第四節(jié) 租賃合同簽署程序第五節(jié) 續(xù)約、再出租辦理程序第六節(jié) 競價程序第七節(jié) 撻定程序第八節(jié) 退租手續(xù)辦理程序第九節(jié) 商鋪交付使用程序第十節(jié) 帶租約出售程序第十一節(jié) 轉租程序第十二節(jié) 現場管理規(guī)定第八章 商用物業(yè)租售臺帳建立及租售控制程序 …………………………………………… 52第一節(jié) 租售臺帳第二節(jié) 租售控制第九章 經營管理及推廣 ………………………………………………………… ……………56第一節(jié) 租金、管理費繳付程序第二節(jié) 租金摧收及違約處理程序前 言合生創(chuàng)展集團在董事局的正確領導下得到迅猛的發(fā)展，業(yè)務從廣州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市場上，已成為行業(yè)的領頭羊。總體市場策略（3）租售推廣期經營期宣傳推廣確立市場形象，提高市場知名度和地位，吸引消費者來消費。（3） 負責協(xié)調營商與居住兩方面的關系，以及完成營商所需的各種硬件和周邊必備的條件。租售比例原則上為7：3。方案中各項目內容的制定指引見相關工作指引，例如：制定項目總平均租金回報率時參照《租金定價工作程序》中第二章的工作指引，如運作當中要修改回報率，審批程序則按第二章上所列的程序報批。由于不同位置、不同樓層的商鋪/寫字樓價值并不一樣，為了易于比較故需把平均成本按照價值大小的一定比例分攤至各個區(qū)域。216。（5）把投資成本價值系數分攤至各價格區(qū)的不同樓層。500㎡以下承租一般為5～10%；在原租金回報率不變的情況下恰當運用延長免租期、租價折扣、送管理費等手段促進成交。第五章、宣傳推廣與營銷費用的制訂與審批 第一篇、商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引一、工作階段主要分成三個階段：①項目前期：項目開工前后至正式向市場推出之間的階段。公益贊助等經營期：①主要針對商場及規(guī)模較大的商業(yè)街項目。（4） 方案確定后，集團公司與董事局、地區(qū)公司營銷中心、經營部與集團公司分別簽定《全年營銷費用預算責任書》，并按年度預算方案制定月度預算方案。已提供裝修物業(yè)因為出租的要求需重新提供裝修，按以下程序操作：第七章 商鋪銷售、租賃工作程序第一篇 銷售由于商用物業(yè)銷售工作程序與現在執(zhí)行的樓宇銷售工作程序相同，在此不作重列附認購書和買賣契約第二篇 租賃第一節(jié) 認租手續(xù)及審批辦理程序認租手續(xù)：在現場招商中，為了盡快明確客戶意向，促成招租成功，現場項目主管有權在客戶已符合公司批準的價格、功能、定位時，收取客戶認租金（同售樓時收取認購定金的目的一致）。附件：商鋪臨時認租書范本第二節(jié) 商場/商鋪租戶租賃資格評估一、商場/商鋪租戶租賃資格評估表二、工作指引本表適用于商場及商鋪租戶在承租、續(xù)約時的評估；滿分標準分為100分；除超市和醫(yī)療配套外，只有總分達到70分的商戶才有資格租用商鋪，其中：國際知名品牌租賃條件單項不低于48分，國內知名品牌不低于54分，無品牌者不低于60分。月→實際單月租金㎡本評估法側重租賃條件的評估。合同須用墨水筆或簽字筆填寫，不得涂改，不得漏填。如有特殊情況，可安排專項競價。項目主管對租金交付情況開展檢查，管理中心對工程及管理費、水電費等，開展檢查，雙方應按合同的約定驗收無誤。新買家與租戶的交接日期應為新買家約定交鋪日期。1 招租現場地板、墻面、天花、燈具、飾品、玻璃、臺椅、模型、展板、音響、及其他物品必須保持清潔，必須有專職人員不間斷地搞清潔衛(wèi)生；（二） 項目主管、策劃主任 上班時間必須穿著工衣，打扮須得體大方； 不準遲到、早退、曠工；上下班須打卡，有事須向部門經理請假； 必須準時到會，節(jié)假日項目主管與策劃主任必須輪換值班； 項目主管必須做好招租現場整體協(xié)調工作，監(jiān)督招租人員日常工作行為，檢查招租現場衛(wèi)生狀況，資料及物品擺設的整潔情況； 項目主管必須將上周客戶登記表于次周一上午9：30前傳真到營銷部門、策劃主任每月18日前必須將次月宣傳推廣報送部門、每月4日前必須將上月實際發(fā)生的推廣費用報送部門； 項目主管收到租賃政策、措施及相關文件后，必須在七個工作日內組織招租人員學習、培訓、考核； 項目主管必須做好招租人員的排班及輪休工作，定期與招租人員交流、溝通，加增招租人員的職業(yè)道德教育； 項目主管及時處理招租部中出現的問題，每天下班前必須向部門經理匯報當天工作情況； 策劃主任負責招租現場布展工作，須定期檢查布展物品，發(fā)現問題及時解決。[（30—交租日期）247。五、簽訂《商品房買賣合同》1. 甲乙雙方同意在簽署《商品房買賣合同》時，由廣州中誠律師事務所提供律師見證服務（乙方須承擔的律師見證費為RMB/HKD ）。十、 其它約定： 十、本認購書作為甲乙雙方權利義務的約定，與《商品房買賣合同》具同等法律效力。二、單元價格該物業(yè)原價格為RMB/HKD ，乙方選擇 付款方式，獲 折優(yōu)惠，優(yōu)惠后總房價為RMB/HKD ，大寫： 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整（上述房價未含乙方所須承擔的稅費）。經辦人： 年 月 日第九章 經營管理及推廣第一節(jié) 租金、管理費繳付程序一、 工作流程 租金收繳 管理費收繳二、 工作指引 由于項目公司會撤離或已撤離現場（例如暨南），為了方便客戶交款，應統(tǒng)一委托康景各管理中心財務收款。男招租人員的發(fā)腳長度以保持不蓋耳部和不觸衣領為度，不得留胡須，要每天修臉；女招租人員不宜留披肩發(fā)，頭發(fā)長度以不超過肩部為適度；長發(fā)者必須將頭發(fā)挽起； 面部妝容必須大方、自然。 相關收鋪消防協(xié)議書等文件、裝修及監(jiān)管規(guī)定由管理中心制定。管理中心在接到終止通知后，須按通知之日停止水電供應，停辦裝修申請，停止支付鑰匙，并派保安人員加強監(jiān)管。再出租新合同的起租日期原則上以原租戶交回商鋪日期為準。租賃期內相關各方的違約責任及相關賠償內容。第三節(jié) 寫字樓租戶租賃資格評估一、寫字樓租戶租賃資格評估表二、工作指引本表適用于租用場地作寫字樓用途的租戶在承租、續(xù)約時的評估。月，6個月免租期，3年合約，免裝修交付。初評達標，項目主管審核認租書后簽名并督促招租人員帶客戶至項目公司財務交認租金，認租金原則上為首月租金的一半，300㎡以上客戶交5000元。 經審定的交樓標準返回項目公司，項目公司根據會審意見修改原交樓標準，確認無誤后發(fā)給相關單位（營銷策劃組、簽約組、經營部、工程部）使用。（4） 預算單位須于每年一月中旬前擬定年度預算方案?，F場包裝、布置（2）總工室審核圖紙，經確認無誤后，一份存檔，另三份發(fā)給營銷中心、審核部、營銷中心商業(yè)物業(yè)經營部。第四節(jié) 階段性價格調整及制定促銷措施促銷措施和階段性價格調整：根據市場的季節(jié)性和促銷策略，在營銷價上附加一些優(yōu)惠措施或對租價作一些階段性調整，以促進商家在淡季開盤、競爭激烈等時候達成成交。一般1000㎡以下給予最多三個月；④當項目已出租至90%，則結算已出租面積的加權平均租金回報率，并與公司要求的回報率相比較，若高于公司要求，則計算其中的空間，分攤至剩余的面積上制定傾銷價。三、確立租金價格走勢根據已通過的總平均租金回報率和基準價，建立整個商業(yè)項目的租價走勢。所以一個面積較小的商鋪的面積系數要高于一個面積較大的商鋪。（7） 裝修及設備標準建議。 三、崗位職責及人員定編 見附件第二章 商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設計論證和經營方案的制定與審批 第一節(jié) 前期與規(guī)劃設計論證 商業(yè)物業(yè)論證的管理制度和工作流程與《項目論證管理規(guī)范》相關規(guī)定基本一致。具體工作由營銷中心商業(yè)物業(yè)經營部組織實施。物業(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運送、設施管理、安全等等。專項市場調研及對手分析第一章 商業(yè)物業(yè)經營組織第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經營的含義一、商用物業(yè)范圍由地區(qū)公司下屬各項目公司開發(fā)、建設的所有用于營商或辦公用途的物業(yè)，具體包括：大型純商業(yè)項目（專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場） 時期、區(qū)域劃分及推廣時機的把握（8） 與商戶有關工程條件的談判。第三章 商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批第一節(jié) 租售營銷方案制定與審批在商業(yè)物業(yè)落成并準備招租前三個月有關部門應開始著手安排租賃經營方案。常規(guī)折扣主要有：付款方式折扣、內部認購折扣、領導特批折扣、等。工作流程工作指引及步驟（1）項目開盤前，營銷中心商業(yè)物業(yè)經營部對同期市場上同類物業(yè)的租貨條件作出詳細調查。 商鋪對于不同位置、品牌、面積大小、實用率大小的租金差異要大于寫字樓。（2）除租金外，方案中應列明以下項目，一般性標準指引如下：①承租期：②對寫字樓租戶，應提供免費水牌，包括位于大堂及所在樓層，租戶也可在租用單元門口墻上免費掛公司招牌一個。對于出售的商用物業(yè)付款方式建議經營銷中心、財務部會簽后報公司領導審批，經審批同意后返回營銷中心銷售策劃組。ｂ、目標客群包括商家及未來消費者兩層含義：購物贈禮折扣促銷活動第四節(jié) 預算方案調整一、操作流程二、操作規(guī)定經營部在預算執(zhí)行過程中根據實際需要提出預算調整方案（一般指年度預算方案），或有關單位（如：審計室、財務部、 營銷中心等）在監(jiān)督預算執(zhí)行時提出修改建議；評審小組對預算調整方案或建議進行會審，會審通過后預算單位調整原方案，并按調整后方案執(zhí)行；第五節(jié) 預算執(zhí)行監(jiān)督措施地區(qū)公司財務部及營銷中心經營部應分別設立預算監(jiān)控臺帳如：《預算執(zhí)行情況登記表》（見下表），用于掌握預算執(zhí)行情況、使用進度；每月26日費用經營部將本月《預算執(zhí)行情況登記表》報地區(qū)公司財務復核，每月30日財務部門將復核無誤的《預算執(zhí)行情況登記表》報公司領導； 每月費用統(tǒng)計區(qū)間為：上月26日至本月25日，一月份為1月1日至25日，六月份為5月26日至6月30日，七月份為7月1日至7月25日，十二月份為11月26日至12月31日；審計室對預算執(zhí)行情況起監(jiān)督審計作用，財務部必須于每月1日前將上月《預算執(zhí)行情況匯總表》報審計室。投資成本（2） 計算租戶租賃條件的實體凈回報率凈回報率 = 首年月租單價（總租期月數－免租期）247。月→實際單月租金100元/㎡D. 財務開押金單時，須依合同注明鋪號、承租方姓名、開押金收據。第五節(jié) 續(xù)約、再出租辦理程序物業(yè)租賃合同到期前，開展競價，同等條件下原承租方有優(yōu)先承租權，即續(xù)約；反之則出價最高者承租，即再出租。已簽租賃合同，在起租日屆滿十五天內不收鋪的，予以沒收押金。第一步 項目公司→康景一、工作流程 二、工作指引 施工、驗收、辦理綜合驗收均參照住宅做法。新合同的終止日期與原合同的終止日期一致。用途 填寫：出租/出售/自用/交政府/其它，其它用途須在備注中注明詳細情況。 由各項目主管負責